TJ 38544, 9 mai 2025, RG 25/00081

MINUTE N° : 25/
ORDONNANCE DU : 09 Mai 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00081 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DNNW
NATURE AFFAIRE : 50D/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : [N] [I], [L] [T] épouse [I] C/ [G] [A], [D] [A], [U] [A], [B] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :
Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS
Maître Jérémy ZANA de la SELARL ZANA & ASSOCIES
Régie
Expert
Délivrées le 09 Mai 2025

DEMANDEURS

M. [N] [I]
né le 26 Janvier 1979 à GONESSE, demeurant 21, rue des Bougettes - 38790 SAINT-GEORGES-D’ESPERANCHE
représenté par Maître Jérémy ZANA de la SELARL ZANA & ASSOCIES, avocats au barreau de VIENNE

Mme [L] [T] épouse [I]
née le 20 Avril 1987 à LYON 2ème, demeurant 21, rue des Bougettes - 38790 SAINT-GEORGES-D’ESPERANCHE
représentée par Maître Jérémy ZANA de la SELARL ZANA & ASSOCIES, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

M. [G] [A]
né le 06 Août 1962 à VALENCE (26), demeurant 1467 avenue du Dauphiné - 38790 CHARANTONNAY
représenté par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocat postulant, et Maître Claude DE VILLARD de la SELARL PERSEA, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant

M. [D] [A]
né le 23 Septembre 1986 à GIVORS, demeurant 140 allée de la Caille - 38440 BEAUVOIR-DE-MARC
représenté par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocat postulant, et Maître Claude DE VILLARD de la SELARL PERSEA, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant

M. [U] [A]
né le 12 Juillet 1989 à GIVORS, demeurant 23 impasse des feuilles - 38790 SAINT-GEORGES-D’ESPERANCHE
représenté par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocat postulant, et Maître Claude DE VILLARD de la SELARL PERSEA, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant

M. [B] [A]
né le 11 Juin 1991 à GIVORS, demeurant 30 rue Dausset - Résidence Ekinox - 13090 AIX-EN-PROVENCE
représenté par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocat postulant, et Maître Claude DE VILLARD de la SELARL PERSEA, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant

Débats tenus à l'audience du 17 Avril 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 09 Mai 2025
Ordonnance rendue le 09 Mai 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 3 mars 2023, Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I] ont acquis de Monsieur [G] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [U] [A] et Monsieur [B] [A] une maison d’habitation sise 21 rue des Bougettes à Saint-Georges d’Espéranche (38790), cadastrée section AT n° 469, pour un prix de 540 000 euros TTC.

Prétendant que des désordres affectent leur maison d’habitation, Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I] ont fait procéder à un constat par un commissaire de justice, le 22 août 2023, afin d’établir leur existence.

Dans ce contexte, ils ont mandaté la société H2O-DETECTION pour réaliser une recherche non destructive de fuite, laquelle a mis en évidence différents défauts.

En complément des constatations déjà opérées, Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I] ont fait établir un procès-verbal de constat, le 12 octobre 2023.

Par lettre officielle du 29 mars 2024, Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I], agissant par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure Monsieur [G] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [U] [A] et Monsieur [B] [A] de prendre en charge la totalité des travaux de reprise des désordres.

Parallèlement, la société ALPINFIED a été missionnée par les époux [I] pour effectuer un diagnostic des désordres dénoncés.

Par procès-verbal de constat du 21 juin 2024, Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I] ont fait constater l’existence de nouveaux désordres.

Une réunion d’expertise contradictoire s’est tenue le même jour, à l’issue de laquelle l’expert amiable de la société ALPINFIED a établi un compte rendu, le 8 juillet 2024.

Aucune issue amiable n’a pu aboutir entre les parties.

C’est dans ce contexte que Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I] ont fait assigner, par actes de commissaire de justice des 6 et 13 mars 2025, Monsieur [G] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [U] [A] et Monsieur [B] [A] devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

- ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

- condamner in solidum Monsieur [G] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [U] [A] et Monsieur [B] [A] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de provision ad litem,

- condamner in solidum Monsieur [G] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [U] [A] et Monsieur [B] [A] à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Jérémy ZANA.

Appelée à l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 17 avril 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de leur acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Ils font valoir l’existence des désordres au sein leur maison d’habitation, tels que des phénomènes d’humidité et de fissurations. Dès lors, ils estiment avoir un intérêt légitime à solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, afin de déterminer l’ampleur des désordres allégués.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil, Monsieur [G] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [U] [A] et Monsieur [B] [A] demandent au juge des référés de :

- rejeter la demande d’expertise judiciaire présentée par Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I],

- les débouter de leur demande de provision ad litem,

- condamner in solidum Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils déclarent n’avoir aucunement dissimulé les désordres invoqués par les demandeurs, tout en soulignant que ces derniers ont été recensés, par l’expert amiable, plus d’un an après la vente. Ils rappellent que l’acte de vente comporte une clause d’exclusion de garantie contre les vices cachés. Ils prétendent par ailleurs qu’aucune odeur nauséabonde n’a été constatée dans les salles de bains et lors de la réunion du 21 juin 2024, considèrent que les fissurations alléguées ne sauraient procéder de causes structurelles. Ils précisent encore qu’aucun désordre n’affecte le vide sanitaire et l’évacuation des toilettes du rez-de-chaussée.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Il appartient donc au juge des référés de contrôler l’existence du motif légitime invoqué au soutien d’une demande d’expertise probatoire.

En l’espèce, l’acte authentique, qui doit faire la loi entre les parties, contient en page 11 une clause usuelle de non garantie des vices cachés par le vendeur, libellée comme suit : “l’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,
- ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR”.

Il résulte des pièces produites aux débats, et des explications des parties, que Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I] ont constaté postérieurement à cette acquisition la présence de désordres affectant le bien immobilier litigieux.

Il est constant que la recherche non destructive de fuite, réalisée le 28 septembre 2023, a mis en évidence un “défaut de raccordement du lave main[s] du garage au niveau d’un joint silicone”, la “présence d’un trou en partie haute de la bonde de douche située au 1er étage”, et “d’une contre[-]pente sur le réseau d’évacuation”.

Il ressort des procès-verbaux de constat, produits par les demandeurs, que des odeurs sont présentes dans le garage. Un phénomène de fissurations a pu être observé sur le carrelage de la cuisine et du séjour, ainsi qu’au niveau de la terrasse et des murs extérieurs.

Dans son compte rendu établi le 8 juillet 2024, la société ALPINFIED a relevé que les fissurations du carrelage au sol du rez-de-chaussée résultent potentiellement de l’absence de joints de fractionnement. Il a néanmoins été souligné “une mauvaise réalisation du béton d’une poutre en vide-sanitaire en démarrage d’escalier […] [laquelle] est à traiter suivant les préconisations d’un BET structures suivi des travaux de renforcement d’un maçon”.
S’agissant des toilettes du rez-de-chaussée, l’expert amiable a relevé la nécessité de “régler le problème de contrepente au garage […] puis [de] tester la fluidité de l’évacuation de la cuvette, […] [voire de] procéder à toute autre réparation nécessaire ou changement de [la] cuvette”. Si les toilettes du garage présentent une contrepente où l’eau sanitaire est stagnante, il n’en demeure pas moins que la moindre intervention, destinée à y remédier, peut engendrer d’autres réparations ou des déviations de réseaux localisés dans cette zone.
Concernant la salle de bains, il est fait état de l’importance de “changer le receveur, [la] paroi, les carreaux de faïences et/ou de carrelage accolés au receveur ainsi que toutes [les] pièces nécessaires à la bonne exécution [des] travaux et garantissant l’éradication [des odeurs nauséabondes]”.
Quant au vide sanitaire, il apparaît que celui-ci présente “un taux d’humidité ambiant élevé s’approchant de 80%” ; que l’une des évacuations sous la cuisine [comporte] des traces d’infiltration” ; que l’un des appuis d’une poutre en béton armé, qui comporte une cassure, manque de béton ; et que son chainage vertical n’est pas relié au ferraillage de la poutre.
Dans le garage, il a pu être observé “des traces noirâtres de moisissures […] autour et sur la porte d’accès Nord du jardin qui ressemble plus à de la condensation (dû au manque d’aération) [qu’à] des infiltrations”.
Quant à la gouttière située en façade sud, elle comporte des trous et des traces de corrosion. Ses contrepentes ont créé un point en bas, situé sensiblement au milieu de la façade, au-dessus de la porte d’entrée.
Enfin, l’expert amiable a constaté des fissurations et un affaissement du dallage extérieur, tout en indiquant que des fissures et des traces de silicone sont présentes au-dessus du linteau de la baie vitrée du rez-de-chaussée, côté façade est.

Il résulte de l’ensemble des observations qui précèdent que Monsieur [G] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [U] [A] et Monsieur [B] [A] ne pouvaient sérieusement ignorer l’ensemble des désordres affectant le bien immobilier litigieux, et qu’ils n’établissent pas, avec certitude, en avoir informé les acquéreurs avant la vente.

Il est au surplus incontestable que Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I] ne pouvaient détecter les désordres litigieux antérieurement à la vente.

Dans ces conditions, les défendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie inscrite à l’acte authentique de vente pour s’opposer à la demande d’expertise.

Compte tenu des désordres manifestement apparents relevés tant par la société ALPINFIED que par le commissaire de justice, Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I] disposent d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise pour établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du différend qui les oppose à Monsieur [G] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [U] [A] et Monsieur [B] [A], la bonne foi de ces derniers pouvant être légitimement contestée devant le juge du fond au regard des éléments du dossier.

Les conditions d’application de l’article 145 du code de procédure civile étant réunies, il convient de faire droit à la demande d’expertise aux frais avancés des demandeurs, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision en reprenant l’essentiel de la mission proposée par ces derniers.

- Sur la demande de provision ad litem :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d'une obligation de faire”.

Il est de principe que le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le Juge fixant alors discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la nature probatoire de la mesure d’instruction à intervenir, avant l’engagement d’une quelconque responsabilité, commande de rejeter la demande de provision ad litem formée par Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I]. Celle-ci ne peut être fondée que sur l’article 835 du code de procédure civile, lequel n’est d’ailleurs pas visé dans l’acte introductif d’instance, et il n’est pas démontré par les demandeurs que la responsabilité de Monsieur [G] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [U] [A] et Monsieur [B] [A] serait engagée de manière non sérieusement contestable.

- Sur les autres demandes :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Au cas présent, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

Selon l’article 491 de ce même code, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 du code précité prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Compte tenu du sens de la présente ordonnance, les dépens doivent demeurer à la charge de Monsieur [N] [I] et Madame [L] [T] épouse [I].

PAR CES MOTIFS