TJ 68224, 13 mai 2025, RG 23/00272

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°
N° RG 23/00272
N° Portalis DB2G-W-B7H-IIMY

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT
DU
13 mai 2025
Dans la procédure introduite par :

Monsieur [S] [L]
demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

- partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.C.I. CURIALE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lionel STUCK de la SELARL SELARL STUCK LIONEL, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 50

S.A.S. FONCIA ALSACE HAUT-RHIN
dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

- partie défenderesse -

S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel JUNG de l’AARPI JUNG AVOCATS ASSOCIES,  avocat plaidant, avocats au barreau de STRASBOURG 103 et Maître Marie odile HUBSCHWERLIN, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 21

- partie intervenante -

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 22 avril 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2021, M. [S] [L], en qualité d’acquéreur, et la Sci Curiale, en qualité de vendeur, ont conclu, par l’intermédiaire de l’agence FT Alsace-Mulhouse, exploitée par la Sas Foncia Transaction France, un compromis de vente portant sur un immeuble de rapport sis [Adresse 6] à [Localité 10] au prix de 248 000 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 31 juillet 2021 en l’étude de Me [E] [A], notaire à [Localité 8].

Alléguant de la vacance de certains logements et du défaut de paiement des loyers par certains locataires, M. [L] a, suivant acte introductif d’instance, déposé par voie électronique le 17 mai 2023 et signifié le 20 juin 2023, attrait la Sci Curiale et la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de restitution d’une partie du prix de vente et d’indemnisation de ses préjudices.

Par acte notifié par voie électronique le 25 juillet 2023, la Sas Foncia Transaction France est intervenue volontairement à l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, M. [L] demande au tribunal de :
- condamner la Sci Curiale à lui verser la somme de 24.400 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre des sommes non perçues par ce dernier,
- condamner la Sci Curiale à lui restituer la somme de 19.840 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- condamner la Sci Curiale à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement la Sas Foncia Haut-Rhin et la Sas Foncia Transaction France à lui verser la somme de 24.400 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre des sommes non perçues par ce dernier,
- condamner solidairement la Sas Foncia Haut-Rhin et la Sas Foncia Transaction France à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement la Sci Curiale, la Sas Foncia Haut-Rhin et la Sas Foncia Transaction France à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement la Sci Curiale, la Sas Foncia Haut-Rhin et la Sas Foncia Transaction France aux entiers frais et dépens,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses demandes, M. [L] soutient, pour l’essentiel :
- qu’en vertu de l’article 1641 du code civil, il est fondé à exercer une action estimatoire, puisque l’ensemble des appartements de l’immeuble n’est pas loué et les locataires en place ne sont pas à jour de leurs paiements, contrairement à ce qui lui a été indiqué par la Sci Curiale, d’une part, et que l’électricité de l’appartement du 1er étage est branchée sur le compteur des parties communes de l’immeuble, d’autre part,
- que la Sci Curiale étant nécessairement informée de la vacance des appartements du 3ème étage, compte tenu des délais de préavis et de l’existence d’une procédure d’expulsion, la clause d’exclusion des vices cachés ne peut pas s’appliquer,
- qu’il aurait donné un moindre prix s’il avait eu connaissance de ces vices,
- qu’il doit être indemnisé des loyers non perçus et qu’une somme correspondant à 8 % du prix de vente doit lui être versée sur le fondement de l’action estimatoire, outre une somme de 5 000 euros en raison du dommage subi,
- que, subsidiairement, il est fondé à se prévaloir de l’article 1603 du code civil, l’immeuble livré n’étant pas conforme au bien stipulé au contrat puisque les appartements ne sont pas tous loués et que les loyers ne sont pas payés, outre les dommages et intérêts à raison du dommage subi,
- qu’à titre infiniment subsidiaire, la Sci Curiale lui a fait croire que l’ensemble des appartements était loué en lui transmettant des contrats de bail non conformes à la réalité, en prétextant l’impossibilité de visiter l’appartement du rez-de-chaussée qui était vacant et en déclarant que les locataires s’acquittaient de leurs loyers et charges, et ne l’a pas informé du branchement du compteur du 1er étage sur les parties communes, ces dissimulations et cette réticence dolosive ayant trompé son consentement puisqu’il n’aurait pas acquis l’immeuble s’il les avait connues, de sorte qu’il peut solliciter l’allocation de dommages et intérêts en vertu des articles 1137 et 1240 du code civil,
- que la vente ayant été conclue par l’intermédiaire de l’agence Foncia Alsace, mandataire du vendeur, celle-ci doit également être condamnée à l’indemniser en sa qualité de tiers de connivence, tel que prévu à l’article 1138 du code civil,
- qu’en raison des liens entre la société Foncia Alsace Haut-Rhin et la société Foncia Transaction France, ces deux sociétés doivent être condamnées in solidum,
- que les défenderesses ne sauraient contester la vacance des logements à la date de la vente, puisqu’il résulte des échanges de courriels entre lui et la société Foncia Alsace Haut-Rhin, qui assurait la gestion locative des biens avant la vente, que le logement du troisième étage était vacant au 1er octobre 2021 de sorte qu’en raison de la durée du préavis du locataire ou de la durée d’une mesure d’expulsion, la Sci Curiale était nécessairement informée de la vacance des appartements,
- que la société Foncia ne démontre pas que le compte rendu de gestion qu’elle produit était annexé au compromis,
- qu’en sa qualité de propriétaire de l’immeuble, il présente toutes les garanties de sorte qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par conclusions signifiées par Rpva le 8 octobre 2024, la Sci Curiale sollicite du tribunal de :
- débouter M. [L] de ses prétentions,
- condamner M. [L] au paiement de la somme de 5 000 euros en l’application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de la présente instance.

Subsidiairement,
- condamner la Sas Foncia Haut-Rhin, en sa qualité de gestionnaire des biens, et la Sas Foncia Transaction France, en sa qualité de la mandataire à la transaction, à la garantir de toutes condamnations en principal, accessoire, intérêts, dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile, frais et dépens, prononcées à son encontre dans la présente instance au profit de M. [L],
- condamner la Sas Foncia Haut-Rhin, en sa qualité de gestionnaire des biens, et la Sas Foncia Transaction France, en sa qualité de la mandataire à la transaction, au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de la présente instance,

En tout état de cause :
- écarter l’exécution provisoire de plein droit.

Au soutien de ses prétentions, la Sci Curiale fait valoir, en substance :
- que, s’agissant de la garantie des vices cachés, une clause de non garantie a été stipulée à l’acte de vente,
- qu’en outre, le demandeur n’apporte pas la preuve de la vacance des logements, alors qu’un état locatif était annexé à l’acte de vente, l’existence d’impayés a été portée à sa connaissance dès le compromis de vente, et les anomalies concernant l’appartement du 1er étage ont figuré sur le diagnostic électrique réceptionné par celui-ci,
- qu’il est de jurisprudence constante qu’en présence d’un vice caché, le demandeur ne peut fonder son action sur le manquement à l’obligation de délivrance ou sur un manquement au devoir d’information,
- que, s’agissant du quantum des demandes, le demandeur évalue forfaitairement ses préjudices de sorte que celles-ci doivent être rejetées,
- que, subsidiairement, la société Alsace Haut-Rhin, qui a assuré la gestion locative des biens et avait donc connaissance de l’état locatif des appartements, et la société Foncia Transaction France, qui a reçu mandat de vente et a rédigé le compromis de vente, doivent la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, la Sas Foncia Transaction France, intervenante volontaire, demande au tribunal de :
- prendre acte de son intervention volontaire,
- mettre hors de cause la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin,
- débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre,
- débouter la Sci Curiale de sa demande de garantie formulée à son encontre,

A titre subsidiaire,
- écarter l’exécution provisoire de plein droit,

En tout état de cause,
- condamner M. [L] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [L] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la Sas Foncia Transaction France expose, essentiellement :
- que la vente a été conclue par son intermédiaire, de sorte qu’elle est fondée à intervenir volontairement à l’instance en application de l’article 328 du code de procédure civile, et que la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin doit être mise hors de cause, étant précisé que celle-ci a été dissoute le 25 mars 2022,
- que les procès-verbaux de constat produits par M. [L] et datés des 2 février et 3 mars 2022 ne sauraient établir la preuve des situations existant au jour de la vente,
- qu’il n’existe aucun lien contractuel entre elle et le demandeur, qui n’apporte pas la preuve des manoeuvres dolosives alléguées, l’existence d’impayés lui ayant été indiquée et le diagnostic électrique de l’immeuble lui ayant été remis,
- que le quantum des préjudices n’est ni explicité, ni justifié, les pertes locatives étant sans lien avec le comportement de l’agence,
- que la Sci Curiale doit être déboutée de son appel en garantie pour les mêmes raisons,
- que, subsidiairement, il convient d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision puisqu’elle ne dispose d’aucune garantie concernant la solvabilité du demandeur.

Bien que régulièrement assignée par remise à personne morale, la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin n’a pas constitué avocat.

La cause étant susceptible d’appel, la présente décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

Si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l'abstention procédurale du défendeur, mais devant être recherchée par l'analyse des pièces communiquées par le demandeur.

I - Sur l’intervention volontaire de la Sas Foncia Transaction France

L'article 328 du code de procédure civile dispose : "L'intervention volontaire est principale ou accessoire. "

Il résulte par ailleurs de l'article 329 du même code que " L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention".

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le compromis de vente en date du 1er février 2021 a été conclu “par l’intermédiaire de l’agence immobilière FT Alsace-Mulhouse, exploitée par la Société Foncia Transaction France, SAS”.

Il est par ailleurs constant que le compromis de vente a été rédigé par la Sas Foncia Transaction France, en sa qualité de mandataire du vendeur.

Dès lors, la Sas Foncia Transaction France dispose d’un intérêt à intervenir à la présente instance.

Au demeurant, la recevabilité de l’intervention volontaire de la Sas Foncia Transaction France n’est pas contestée.

Par conséquent, l'intervention volontaire de la Sas Foncia Transaction France sera déclarée recevable.

II - Sur la demande de mise hors de cause de la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin

En l’espèce, il est constant que la société Foncia Alsace Haut-Rhin a assuré la gestion de l’immeuble, au moins jusqu’à la réitération de la vente, intervenue le 31 juillet 2021.

M. [L] sollicite l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement du dol, faisant valoir que la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin est un tiers de connivence, la défenderesse ne contestant pas la qualité de tiers de cette société à l’opération litigieuse.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner, dès à présent, la mise en hors de cause de la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin, étant observé que si la Sas Foncia Transaction France fait valoir, sans en justifier, que cette société a été dissoute antérieurement à l’introduction de l’instance, la simple dissolution laisse subsister la personnalité morale.

Par conséquent, la demande de mise hors de cause de la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin formée par la Sas Foncia Transaction France sera rejetée.

III - Sur la demande de restitution d’une partie du prix de vente et les demandes de dommages et intérêts formées par M. [L] à l’encontre de la Sci Curiale

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Sur le fondement de l’article 1645 du code civil, le vendeur est également tenu aux dommages et intérêts s’il connaissait les vices de la chose.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, le caractère apparent pouvant résulter des énonciations claires et compréhensibles d’un document reçu avant la vente (Cass. 1re civ., 19 nov. 2009, n° 08-14.460).

En de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [L] verse aux débats le procès-verbal de constat établi le 3 mars 2022 par Me [J] [X], huissier de justice à [Localité 9], dont il résulte que l’appartement situé au troisième étage de l’immeuble et l’appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sont vides d’occupants et de mobilier, à l’exception d’une cuisine démontée et de meubles abandonnés et dépourvus de valeur.

Cependant, ainsi que le font valoir les défendeurs, ce constat, dressé plus de sept mois après la vente litigieuse intervenue le 31 juillet 2021, ne saurait démontrer la vacance des logements allégués par M. [L] à la date de la vente de sorte qu’il n’a pas de valeur probante qu’à l’existence d’un vice caché à cette date.

En outre, les échanges de messages produits par M. [L], intervenus avec l’agence chargée de la gestion locative le 1er octobre 2021, soit postérieurement à la vente, ne permettent pas davantage de démontrer la vacance des logements à la date de l’acte, le fait que le logement du 3ème étage puisse être remis en location n’étant pas suffisant à démontrer qu’il était vacant le 31 juillet 2021 et alors qu’il est précisé que la locataire du rez-de-chaussée n’a pas officiellement quitté le logement à la date du message.

Au surplus, aux termes de l’acte de vente du 31 juillet 2021, M. [L] a déclaré avoir pu visiter les lieux à sa convenance, de sorte qu’il été en mesure de constater la vacances de certains logements, si tel avait été le cas.

Dès lors, M. [L] ne démontre pas l’existence d’un vice, résultant de la vacance de certains logements, lors de la vente.

En deuxième lieu, le demandeur produit le procès-verbal de constat dressé le 2 février 2022 par Me [J] [X], huissier de justice, dont il ressort que lorsque M. [L] coupe le compteur électrique se situant dans les parties communes, le locataire de l’appartement du premier étage indique que l’électricité de l’appartement est coupée.

A cet égard, il résulte des mentions du compromis de vente du 1er février 2021 que le vendeur “produit ce jour ledit diagnostic en date du 29 juillet 2020 dûment établi par ADG Contrôle - [Adresse 3] afin qu’il soit annexé à l’acte de vente.
Ce diagnostic précise que l’installation intérieure d’électricité comporte des anomalies. Il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles représentent.
L’ACQUEREUR fera son affaire personnelle de l’état de l’installation intérieure d’électricité, sans aucun recours contre le VENDEUR” (page 8 du compromis).

Ledit diagnostic, annexé au compromis, mentionne une anomalie relative à “l’appareil général de commande et de protection et de son accessibilité” et précise expressément, en page 3, “commun branché sur le tableau de l’appartement du 1er”, de sorte que M. [L] était informé des défauts affectant l’installation électrique.

En tout état de cause, celui-ci a expressément déclaré faire son affaire personnelle de l’état de l’installation électrique, sans recours contre le vendeur.

L’acte de vente reçu en la forme authentique le 31 juillet 2021 stipule quant à lui, en pages 6 et 8, qu’un diagnotic technique portant sur l’état de l’installation intérieure d’électricité a été réalisé, qu’il a été spécialement visé par l’acquéreur et qu’il est annexé à l’acte.

Dès lors, M. [L] ne démontre pas le caractère caché du vice résultant des défauts affectant l’installation électrique lors de la vente.

En troisième lieu, M. [L] produit un état des impayés depuis le mois d’août 2021.

Si les défendeurs ne contestent pas l’existence de sommes non acquittées par les locataires, ceux-ci exposent en avoir informé l’acquéreur, ainsi que cela résulte du compte rendu de gestion en date du 31 décembre 2020, objet de l’annexe n° 12 du compromis de vente, qui mentionne des impayés au titre du lot n° 1 donné à bail à Mme [G], du lot n° 2 donné à bail à M. [F], du lot n° 4 donné à bail à Mme [R] et du lot n° 5 donné à bail à Mme [W].

M. [L] conteste, en vain, avoir eu connaissance de ces comptes rendus de gestion, puisque le certificat de signature électronique du compromis de vente, produit par la Sas Foncia Transaction France, et signé par celui-ci le 1er février 2021, vise les 12 annexes du document.

Par ailleurs, si l’acte authentique de vente en date du 31 juillet 2021 mentionne que “les locataires s’acquittent du montant des loyers et des charges à bonne date”, les comptes rendus de gestion contredisent cette mention de sorte que M. [L], à qui ces pièces ont été remises, ne peut pas s’en prévaloir, étant observé que la valeur probante supérieure des mentions contenues dans un acte authentique ne concerne que les faits que l’officier public a personnellement constatés, ce qui n’est pas le cas s’agissant des mentions relatives aux loyers qui se bornent à reprendre les déclarations du vendeur.

Il en résulte que M. [L] n’apporte pas la preuve du caractère caché du vice résultant des impayés locatifs lors de la vente.

Dès lors, M. [L] n’est pas fondé à rechercher la garantie du vendeur sur le fondement des vices cachés.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

A titre liminaire, il est rappelé qu’en vertu de l’article 802 du code de procédure civile, les fins de non recevoir dont la cause s’est révélée antérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état ne sont pas recevables devant le tribunal de sorte que la Sci Curiale n’est pas fondée à faire état du non-cumul des actions fondées sur la garantie des vices cachés et le manquement à l’obligation de délivrance conforme pour contester la recevabilité de cette demande de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par la Sci Curiale sera déclarée irrecevable.

En vertu des articles 1103, 1603 et 1604 du code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer à l’acheteur la chose prévue au contrat, étant précisé qu’il appartient à l’acquéreur, qui allègue d’une non-conformité, d’en justifier.

S’il résulte de ce manquement un préjudice pour l’acquéreur, le vendeur est tenu aux dommages et intérêts, conformément à l’article 1611 du code civil.

En l’espèce, ainsi qu’il a été précédemment relevé, M. [L] ne justifie pas de la vacance des logements alléguée.

En outre, l’existence d’impayés locatifs a été indiquée aux annexes du compromis de vente de sorte qu’il n’est rapporté la preuve d’aucun défaut de conformité à ces égards, le bien livré étant conforme au bien visé aux documents contractuels.

Dès lors, M. [L] n’est pas fondé à rechercher la responsabilité du vendeur sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance.

Sur le dol

L’article 1130 du code civil dispose : “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné”.

L’article 1137 du code civil précise, en ses alinéas 1 et 2 : “Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie”.

Le dol étant également constitué lorsqu’il émane du représentant, ainsi que cela résulte de l’article 1138 du même code.

Lorsqu’il est constitué, l’article 1178 du code civil ajoute que la partie lésée peut demander réparation du préjudice subi dans les conditions du droit comun de la responsabilité extracontractuelle, qui suppose, conformément à l’article 1240 du même code, la preuve d’un préjudice.

La charge de la preuve du dol pèse sur celui qui l’allègue, qui doit justifier de l’élément matériel du dol, soit les manoeuves, mensonges et/ou dissimulation intentionnelle, et l’élément moral du dol, soit la volonté de tromper son cocontractant pour le déterminer à conclure le contrat.

En l’espèce, il a été précédemment observé que M. [L] a été informé de l’état de l’installation électrique et de l’existence d’impayés locatifs.

Le demandeur n’apporte pas d’autre élément susceptible de justifier tant de la dissimulation que de la volonté de le tromper qu’il impute à la Sci Curiale.

En outre, s’agissant de la vacance des logements, il résulte des pièces versées aux débats que l’ensemble des lots de l’immeuble litigieux étaient donnés à bail lors de la vente, ainsi que cela résulte des contrats de bail produits par la Sci Curiale.

Le procès-verbal de constat de Me [X] ayant été établi plus de sept mois après la vente, il n’est pas démontré l’existence d’une vacance locative à la date de la vente de sorte qu’aucune dissimulation n’est caractérisée à l’égard du vendeur.

Le moyen selon lequel l’acquéreur avait nécessairement connaissance, à la date de la vente, d’un préavis donné par les preneurs ou d’une procédure d’expulsion s’agissant de la vacance de l’appartement du 3ème étage au 1er octobre 2021, est sans emport, puisqu’il résulte des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que la durée de préavis peut être réduite à un mois et qu’il n’est pas établi qu’une quelconque procédure d’expulsion ait été initiée avant la vente, la simple référence à une “procédure en cours” sur un message adressé par Mme [C], principale de gestion locative de l’agence Foncia Alsace Bourgogne, n’étant pas suffisante pour apporter la preuve de l’existence d’une procédure d’expulsion à cette date.

Compte tenu de ce qui précède, M. [L] n’est pas fondé à rechercher la responsabilité du vendeur sur le fondement du dol.

Par conséquent, la demande de restitution d’une partie du prix de vente et la de dommages et intérêts formées par M. [L] à l’encontre de la Sci Curiale seront rejetées.

IV - Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [L] à l’encontre de la Sas Foncia Transaction France

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 1138 du code civil, le dol est caractérisé s’il émane du représentant du vendeur.

Ainsi qu’il a été précédemment relevé, M. [L] n’apporte pas la preuve de la vacance des logements à la date de la vente alléguée, de sorte qu’il ne saurait être fait grief à la Sas Foncia Transaction France, en sa qualité de mandataire du vendeur, de ne pas avoir délivré cette information au demandeur.

En outre, la Sas Foncia Transaction France démontre, par la production des annexes au compromis de vente du 1er février 2021, et plus précisément de l’annexe 12, avoir informé l’acquéreur de l’existence d’impayés locatifs de sorte qu’aucune faute n’est imputable au mandataire s’agissance de l’existence de ces impayés.

Comme indiqué précédemment, M. [L] ne saurait tirer argument de la vacance du logement du 3ème étage au 1er octobre 2021, puisqu’il n’est pas établi qu’une procédure d’expulsion du locataire concerné ait été initiée, ni qu’un préavis d’une durée de trois mois devait être respecté.

Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts formées par M. [L] à l’encontre de la Sas Foncia Transaction France seront rejetées.

V - Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [L] à l’encontre de la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 1138 du code civil, le dol est caractérisé s’il émane d’un tiers de connivence.

En l’espèce, il est constant que la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin a assuré la gestion de l’immeuble, au moins jusqu’à la vente du bien à M. [L] le 1er juillet 2021.

Cependant, M. [L] ne produit aucun élément susceptible de caractériser la connivence entre son cocontractant et la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin qui n’est pas intervenue à la vente litigieuse.

Au surplus, il est rappelé que M. [L] ne justifie ni de la vacance des logements lors de la vente, ni du défaut d’information relative à l’existence d’impayés locatifs.

Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts formées par M. [L] à l’encontre de la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin seront rejetées.

VI - Sur les autres demandes

Compte tenu de la solution du litige, la demande de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros formée “à raison des dommages subis” par M. [L] à l’encontre des défenderesses sera rejetée, étant observé qu’aucun moyen n’est articulé à l’appui de cette demande.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [L], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
- à la Sci Curiale, une somme de 1 200 euros,
- à la Sas Foncia Transaction France, une somme de 1 200 euros,
ces sommes étant majorées des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

La demande de M. [L], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Etant compatible avec la nature de l’affaire, il y a lieu de rejeter la demande formée par la Sci Curiale aux fins d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS