TJ 37261, 5 mai 2025, RG 24/04247

MINUTE N° : 25/00323

JUGEMENT
DU 05 Mai 2025

N° RC 24/04247

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

[N] [Z]
[V] [Z]

ET :

[B] [C]
[T] [C]

Débats à l'audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :
à Me BERBIGIER

copie le :
à

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [N] [Z]
né le 22 Janvier 1946 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8]

Madame [V] [Z]
née le 12 Décembre 1948 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me LE CARVENNEC

D'une Part ;

ET :

Madame [B] [C]
née le 31 Mars 1970 à [Localité 16], demeurant [Adresse 7]

Madame [T] [C], demeurant [Adresse 4]
non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 11 décembre 2023, M. [N] [Z] et Mme [V] [Z] ont donné à bail à Mme [B] [C], un bien immobilier située à [Adresse 15], pour un loyer mensuel indexable de 380 euros.

Par acte séparé de même date, Mme [T] [C] s’est portée caution solidaire de Mme [B] [C].

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés et l'absence de justification d'une assurance locative, M. [N] [Z] et Mme [V] [Z] ont fait signifier, le 29 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la caution le 13 mai 2024.

Ils ont signalé la situation à la CCAPEX le 29 avril 2024 et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice des 30 août 2024 et 5 septembre 2024, dénoncés au préfet d'Indre et Loire le 5 septembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance au 20 mai 2024 ou pour défaut de paiement au 20 juin 2024,
- ordonner l’expulsion de Mme [B] [C] devenue sans droit ni titre ;
- et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [T] [C] au paiement :
- d’une somme de 1.815,41 € arrêtée au 20 mai 2024 (pour défaut d'assurance), ou à défaut d’une somme de 2.122,41 €, arrêtée au 20 juin 2024 (pour défaut de paiement) ;
- outre une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 380 € à compter du I er juin 2024 (pour défaut d'assurance), ou à compter I er juillet 2024 (pour défaut de paiement) et ce jusqu'à libération parfaite et effective des lieux,
- et une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile - et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CCAPEX, les frais d’execution restant à leur charge exclusive conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

A l’audience du 13 février 2025, M. [N] [Z] et Mme [V] [Z], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leurs assignations, et actualisé leur demande en paiement à la somme de 4.994,41 euros, échéance du mois de février 2025 inclus.

Bien que régulièrement convoquées par acte de commissaire de justice déposés à étude, ni Mme [B] [C], ni Mme [T] [C] n'ont pas comparues et ne se sont pas fait représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.

Le diagnostic social et financier n'a pu être dressé faute pour Mme [B] [C] d'avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe, delibéré prorogé au 05 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [N] [Z] et Mme [V] [Z] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 7-g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lelocatiare à l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;
Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [N] [Z] et Mme [V] [Z] produisent :
- le bail conclu le 11 décembre 2023, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers et de défaut d’assurance ,
- le commandement de payer visant ces clauses, signifié le 29 avril 2024 à Mme [B] [C] et dénoncé le 13 mai 2024 à Mme [T] [C], pour la somme en principal de 1.581,41 euros et mettant la locataire en demeure de justifier d’une assurance,
- un décompte de créance.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois en ce qui concerne le défaut de justification d'une assurance locative de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du chef du défaut d’assurance étaient réunies à la date du 30 mai 2024 .

Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de Mme [P] [C] devenue occupante sans droit ni titre du logement situé à [Localité 14] [Adresse 1] [Adresse 6] - sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

- Sur la demande en paiment de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

La mention de l’obligation de payer le loyer d’avance ayant été barré sur le bail, il doit donc être considéré que le loyer est payable à terme échu.

Mme [B] [C] est donc redevable au titre des loyers impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire de la somme de 1.815,41 euros.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [P] [C] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [N] [Z] et Mme [V] [Z], est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à 380 euros en tenant compte toutefois du fait que la CAF a continué à verser l’APL jusqu’au mois de décembre 2024.

M. [N] [Z] et Mme [V] [Z] produisent à l’audience du 13 février 2025, un décompte faisant apparaître une créance de 4.994,41 euros comprenant l’échéance de février 2025 au titre des arriérés de loyer et d’indemnité d’occupation, tenant compte des versements de la CAF.

Mme [P] [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. La créance qui n'appelle pas d'observation sera retenue.

- Sur l’obligation au paiement de Mme [T] [C] es qualité de caution

L’article 2288 du code civil définit le cautionnement comme le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Les articles 2292 et 2294 du même code précisent que le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables, qu’il doit être exprès et qu’il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, M. [N] [Z] et Mme [V] [Z] produisent un document présenté comme l'acte de caution solidaire de Mme [T] [C] des obligations de Mme [B] [C].

Si les informations portées sur le document envisagent la garantie du paiment des loyers, dépot de garantie, indemnités d'occupation, charges et réparations slocatives, les informations portées par les mentions manuscrites de Mme [T] [C] limitent toutefois l’engagement de celle-ci "au paiement du loyer s'élevant à 380 euros eventuellement révisé dans les conditions du contrat signé le 11 décembre 2023 selon la variation de la moyenne sur quatre semestres de l'indice de l'INSEE"

Il convient dès lors de considérer que l’engagement de Madame [T] [C], en sa qualité de caution solidaire de Mme [B] [C], se limite aux seuls loyers impayés.

Elle sera par conséquent condamnée in solidum à hauteur de son engagement retenu soit à hauteur de 1.815,41 euros correspondant aux loyers dus au jour de l'acquisition de la clause résolutoire.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mmes [P] [C] et [T] [C], parties perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

La charge des frais d'exécution forcée étant régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, Mmes [P] [C] et [T] [C] seront condamnées in solidum à leur verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,