CA Poitiers, 13 mai 2025, RG 24/02702

ARRET N°177

N° RG 24/02702 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HFLK

C.L /V.D

[P]

C/

Etablissement Public EKIDOM, OFFICE DE L'HABITAT DE [Localité 5]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 13 MAI 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02702 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HFLK

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 06 septembre 2024 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de Poitiers.

APPELANTE :

Madame [I] [P]

née le 24 Octobre 1963 à [Localité 4] (11)

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant pour avocat plaidant Me Céline BONNEAU, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005899 du 28/10/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMEE :

Etablissement Public EKIDOM, OFFICE DE L'HABITAT DE [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

ayant pour avocat plaidant Me Philippe BROTTIER de la SCP BROTTIER avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 12 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

---

Le 5 décembre 2017, l'établissement public Office public de l'habitat de Grand [Localité 5] Ekidom (Ekidom) a donné à bail d'habitation à Madame [I] [P] (la locataire) un immeuble sis [Adresse 1]. Le loyer a été stipulé pour un montant de 340,07 euros en principal, 45,77 euros en annexe et une provision mensuelle de charges de 29,44 euros, payable le 5 de chaque mois et révisable par année.

Le 7 décembre 2021, Ekidom a saisi la caisse d'allocations familiales pour le non-paiement des loyers par Madame [P].

Le 30 mai 2023, Ekidom a fait délivrer à Madame [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 2.651 euros.

Le 16 janvier 2024, Ekidom a attrait Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers, statuant en référé.

Madame [P] ne s'est pas présentée ni personne pour elle à l'audience du 5 avril 2024.

Par mention au dossier, en date du 5 juillet 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats, suite à la production par la défenderesse, en cours de délibéré, d'un certificat médical faisant état de son impossibilité de se déplacer.

Dans le dernier état de ses demandes, Ekidom a demandé de :

- rejeter la demande de renvoi de la locataire ;

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ;

- prononcer l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique ;

- condamner la locataire au paiement d'une provision d'un montant de 5.127,77 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d'une provision au titre de l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

- condamner la locataire à verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans le dernier état de ses demandes, Madame [P] a demandé de :

- renvoyer l'affaire à une audience ultérieure.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 6 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers, statuant en référé, a :

renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseraient, mais dès à présent :

débouté Madame [P] de sa demande de renvoi de l'examen de l'affaire,

déclaré recevable l'action d'Ekidom,

constaté à la date du 31 juillet 2023 la résiliation du bail conclu entre Ekidom, d'une part, bailleur et Madame [P] d'autre part, portant sur le logement n°275 situé [Adresse 1] à [Localité 5],

constaté que depuis cette date, Madame [P] était occupante sans droit ni titre du dit logement,

dit qu'à défaut pour Madame [P] d'avoir spontanément libéré les lieux, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin était, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux,

dit qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il serait procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

dit qu'une copie de la présente décision serait transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Madame [P] en application des dispositions de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes d'HLM, outre les charges récupérables,

condamné Madame [P] à payer à Ekidom, une provision de 5127,77 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d'occupation et charges échus non réglés à la date du 4 juillet 2024, incluant l'indemnité de juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

condamné à compter de l'échéance du mois de juillet 2024 et jusqu'à libération des lieux par remise des clés, Madame [P] à payer à Ekidom, une provision sur l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (424,77 euros) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (29,16 euros),

débouté Ekidom de sa demande au titre des frais irrépétibles,

condamné Madame [P] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer.

Le 8 novembre 2024, Madame [P] a relevé appel de cette ordonnance en intimant Ekidom.

Le 6 février 2025, Madame [P] a demandé :

- de déclarer son appel recevable ;

Y faisant droit, et rejetant toutes demandes contraires,

- d'infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

- de dire et juger recevable les présentes conclusions ;

Et statuant à nouveau en conséquence :

- de débouter Ekidom de ses demandes de résiliation du bail, règlement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation,

- de débouter encore Ekidom de sa demande d'expulsion et de toutes conséquences y étant attachées,

A titre très subsidiaire,

- de renvoyer le dossier pour être jugé sur le fond en vertu des dispositions de l'article 837 du code de procédure civile ;

A titre infiniment subsidiaire,

- de lui accorder un report de dette à deux ans ;

- de rejeter toute demande fondée au titre des frais irrépétibles ;

- de dire que chacune des parties conserverait à sa charge ses dépens d'instance et d'appel.

Le 26 février 2025, Ekidom a demandé de :

- juger irrecevable l'appel en l'état ;

- débouter Madame [P] de l'ensemble de ses demandes ;

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance dont appel ;

- condamner Madame [P] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Le 5 mars 2024, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire.

Par message sur le réseau privé virtuel avocat en date du 14 mars 2025, la cour a invité les parties à présenter pour le 26 mars 2025 au plus tard leurs observations sur le moyen relevé d'office, tenant à la recevabilité de la demande de l'intimé tendant à déclarer irrecevable l'appel formé par l'appelant, présentée dans des conclusions adressées à la cour, et non pas dans des conclusions spécialement adressées au conseiller de la mise en état, au regard de l'article 913-5 du code de procédure civile en vigueur à compter du 1er septembre 2024.

Le 17 mars 2025, Ekidom a déposé une note en délibéré.

MOTIVATION

Sur la demande de l'intimée tendant à déclarer irrecevable l'appel formé par l'appelante

Selon l'article 913-5 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur à compter du 1er septembre 2024, applicable au litige né d'un appel formé le 8 novembre 2024,

Le conseiller de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour :

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2° Déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel. Les moyens tendant à l'irrecevabilité de l'appel doivent être invoqués simultanément à peine d'irrecevabilité de ceux qui ne l'auraient pas été ;

3° Déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910;

4° Déclarer les actes de procédure irrecevables en application de l'article 930-1 ;

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Dans les cas prévus au présent article et au quatrième alinéa de l'article 911, le conseiller de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, distinctes des conclusions adressées à la cour.

Dans la procédure d'appel à bref délai, le président de chambre doit être saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, et il n'est pas saisi par des conclusions indistinctement adressées à la cour (Cass. 2e civ., 18 janvier 2024, n°21-25.236, publié).

Le conseiller de la mise en état est ainsi seul compétent pour statuer sur la recevabilité de l'appel.

Si les parties ne sont plus recevables à invoquer une fin de non-recevoir après le dessaisissement de ce magistrat, à moins que sa cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement, cette restriction ne fait pas obstacle à la faculté pour la cour d'appel de relever d'office cette fin de non-recevoir (Cass. 2e civ., 21 décembre 2023, n°21-25.887, publié).

Le 19 novembre 2024, le greffe a avisé les parties de la désignation d'un conseiller de la mise en état.

Dans ses dernières écritures du 3 mars 2025, Ekidom a demandé de déclarer irrecevable l'appel formé par Madame [P], faute d'avoir communiqué la décision lui allouant le bénéfice de l'aide juridictionnelle, mentionnant la date de dépôt de sa demande dans les 15 jours de la signification du jugement déféré.

Mais cette demande figure dans des conclusions qui ne sont pas spécialement adressées au conseiller de la mise en état.

Au contraire, il ressort des motifs de ses écritures que c'est à la cour que l'intimé demande de juger de l'irrecevabilité y afférente (page 3).

Il y aura donc lieu de déclarer irrecevable la demande d'Ekidom tendant à déclarer irrecevable l'appel formé par Madame [P] à l'encontre de l'ordonnance déférée.

Surabondamment, alors que l'intimé rappelle avoir signifié l'ordonnance dont appel le 23 septembre 2024, il ressort de la décision en date du 28 octobre 2024, produite aux débats, allouant à Madame [P] le bénéfice de l'aide juridictionnelle totale, que la demande y afférente a été présentée le 7 octobre 2024, soit dans le délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance ultérieurement frappée d'appel.

Sur le fond

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 alinéa 2 du même code ajoute que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 6 de la même loi,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant des infiltrations d'air parasites, en présentant des réseaux et branchements d'électricité, et des équipements de chauffage conformes aux normes de sécurité en vigueur.

Selon l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteint à la validité du contrat en cours. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission et la remise de son avis ne constituent pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Selon l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l'obligation de délivrer un logement décent s'il s'agit de l'habitation principale du preneur, ainsi que d'assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail.

Sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur, n'exécutant pas correctement ses obligations, une exception d'inexécution.

Et cette impossibilité de jouissance s'analyse en une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

Le bailleur sollicite le constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, le prononcé de l'expulsion de la preneuse, et sa condamnation provisionnelle au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation.

Pour s'opposer à l'ensemble des demandes présentées par le bailleur, la locataire excipe de l'indécence du logement.

Si elle a fait valoir des doléances à compter du 7 janvier 2018, faisant suite au constat d'état des lieux d'entrée du 5 janvier 2018, en sollicitant la réalisation de travaux y afférents, celles-ci se bornent pour l'essentiel à relever des désordres affectant des finitions, des joints, de trous sur une plaque servant de cache électrique, de prise présentant un petit décalage, de traces au sol dans les wc.

Madame [P] a aussi produit un auto-diagnostic faisant notamment état de l'absence de jointure entre les montants d'une porte, à des traces et des salissures du papier peint, à une fissure au plafond avec décollement de peinture et d'enduit, outre allégation de non-conformité de l'installation électrique, au demeurant non justifiée et non circonstanciée.

Ces éléments, à les supposer établis, alors qu'ils ne résultent en l'état que des seules déclarations de la locataire, seraient impropres à constituer toute contestation sérieuse sur une impossibilité totale de jouissance.

En revanche, il ressort du rapport en date du 6 octobre 2023 faisant suite à la visite à domicile du 15 septembre 2023 de la conseillère médicale en environnement intérieur du centre hospitalier universitaire de [Localité 5] :

- l'énonciation que la température habituelle dans les chambres avec chauffage était de 17 degrés, et de 19 degrés dans le reste de l'appartement ;

- la mention que la locataire a pour habitude d'aérer chaque jour pendant 30 minutes toutes les pièces du logement ;

- le rapport des doléances de la locataire, faisant état d'une rhinite chronique depuis 4 ans, subie par ses enfants, asthmatiques, qui se déclenche à leur venue dans l'appartement ;

- le relèvement des températures allant de 23,9 à 25 °C et d'un taux d'humidité de 55 à 60,4 % lors de sa visite dans les différentes pièces, alors que la température idéale à l'intérieur et de 19 à 21 °C et 18 °C dans les chambres la nuit, et que l'humidité est normalement entre 45 et 65 %;

- le constat que la ventilation du logement fonctionne correctement, seule une bouche d'extraction dans la salle bains est obturée par le capot de la grille ;

- la conclusion que les paramètres de conforts sont corrects, sauf dans la salle de bains où le niveau de dioxyde de carbone dépasse les 1000 parties par million ;

- le constat d'une présence importante d'aspergillus dans la chambre après prélèvements au niveau du plafond et au niveau du plafond de la chambre 2 ;

- le constat d'une présence importante de cladosporium sur le plafond de la cuisine et de la salle de bains ;

- la conclusion de que les résultats de ces prélèvements montrent une contamination fongique de l'appartement, probablement due à des infiltrations d'eau ;

- la précision que ces moisissures émettent des composées organiques volatiles et des spores qui peuvent être responsables d'irritations de l'appareil bronchique et d'allergies respiratoires, ces moisissures étant pathogènes et pouvant sensibiliser et entraîner une allergie respiratoire ;

- la préconisation d'une intervention par un professionnel au vu de l'étendue de la contamination fongique.

Le bailleur soutient que c'est sa locataire elle-même, qui, en ne mettant pas la bouche d'aération de la salle d'eau sur position ouverte, alors qu'il règne dans cette pièce un taux de dioxyde de carbone supérieur à la normale, et en chauffant le logement à 25 °C, a créé des conditions propices au développement de moisissures et d'acariens, sans parler de la présence d'un chien.

Il relève que la locataire n'a produit aucune photographie des intérieurs du logement, en observant qu'elle n'a émis aucune doléance à son encontre avant la fin de l'année 2023.

Mais le rapport susdit impute la présence des moisissures à de probables infiltrations d'eau, et non pas à l'obturation de la ventilation mécanique contrôlée dans une seule pièce, et n'expose aucun lien entre le développement de ces spores et la température de 25 °C régnant dans l'appartement lors de ses constatations, sans qu'il soit d'ailleurs démontré que cette température procède du chauffage réalisé par la locataire, alors que les constatations ont été réalisées à la fin de l'été.

Il n'expose pas plus de lien entre le développement de ces moisissures et la présence d'un chien dans l'appartement.

Ainsi, la présence de moisissures provoquant des irritations respiratoires est de nature à emporter une impossibilité totale de jouissance du bien donné à bail, tandis que leur cause, tenant à de probables infiltrations d'eau, touchant au clos et au couvert, est de nature à imputer cette cause probable au bailleur, plutôt qu'au preneur.

Du tout, il sera retenu que la locataire a réussi à opposer au bailleur une contestation sérieuse.

Il y aura donc lieu de débouter Ekidom de l'ensemble de ses prétentions, et l'ordonnance sera infirmée de ce chef.

* * * * *

Il sera rappelé que le présent arrêt vaut titre de restitution des sommes allouées en exécution de l'ordonnance déférée.

L'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a condamné la preneuse aux dépens de première instance ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera confirmée pour avoir débouté le bailleur de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance.

Aucune considération d'équité ne conduire à allouer de frais irrépétibles d'appel, et les parties en seront toutes deux déboutées.

Eu égard à la prétention y afférente de la locataire, triomphante, il y aura lieu de dire que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens des deux instances.

PAR CES MOTIFS