CA Paris, 13 mai 2025, RG 23/03362

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 13 MAI 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03362 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHEQ7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/00752

APPELANTE

S.C.I SAVOIE-AUVILLARS

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 431 736 529

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Isabelle GOMME de VAUGHAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J094

INTIMÉS

Madame [Z] [R]

née le 18 Juin 1982 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

et

Monsieur [O] [Y]

né le 23 Mars 1955 à Etats-Unis

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6] [Localité 1]

Tous deux représentés par Me Jacques-alexandre BOUBOUTOU de la SELEURL JACQUES-ALEXANDRE BOUBOUTOU, avocat au barreau de PARIS, toque : E1587

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Mme [Z] [R] et M. [O] [Y] ont quitté le 28 février 2019 un logement meublé situé au [Adresse 2] à [Localité 7] qu'ils occupaient depuis le 1er mars 2017 (le contrat ayant été signé le 27 février précédent) et loué auprès de la société civile Savoie-Auvillars, après versement d'un dépôt de garantie de 6 000 euros, pour un loyer de 4 543 euros charges comprises.

À la suite de la remise des clés le jour de l'état des lieux de sortie, le 28 février 2019, et malgré plusieurs mises en demeure courant 2019, Mme [Z] [R] et M. [O] [Y] n'ont pu récupérer qu'une partie du dépôt de garantie le 16 février 2021 auquel avait été retranché le loyer correspondant au mois de février 2019, à hauteur de la somme de 1 457 euros.

Saisi par Mme [Z] [R] et M. [O] [Y] par acte d'huissier de justice délivré le 21 février 2022 par une demande de condamnation au paiement des pénalités de retard du dépôt de garantie qui aurait été restitué tardivement, par jugement contradictoire rendu le 9 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

- condamne la société Savoie-Auvillars à verser à Mme [Z] [R] et M. [O] [Y] la somme de 8 700,51 euros au titre de la majoration de 10% du montant du loyer en principal due en l'absence de restitution du dépôt de garantie ;

- déboute la société Savoie-Auvillars de l'ensemble de ses demandes ;

- condamne la société Savoie-Auvillars aux dépens de l'instance ;

- condamne la société Savoie-Auvillars à verser 'à la société Savoie-Auvillars' la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelle que l'exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 10 février 2023, la société Savoie-Auvillars a interjeté appel de ce jugement.

Par un arrêt en rectification d'erreur matérielle rendu le 12 décembre 2023, cette cour a dit que la société Savoie-Auvillars était condamnée à verser "à Mme [Z] [R] et

M. [O] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Savoie-Auvillars demande à la cour de :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 9 janvier 2023.

- statuant à nouveau, débouter Mme [Z] [R] et M. [O] [Y] de leurs demandes,

- reconventionnellement,

- dire recevables et bien fondées ses demandes ;

- condamner Mme [Z] [R] et M. [O] [Y] solidairement à lui payer la somme de 6 065,72 euros au titre de l'indemnisation des dommages subis avec intérêts de retard à compter du 16 février 2021 ;

- condamner Mme [Z] [R] et M. [O] [Y] solidairement à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait de l'exécution fautive du contrat de bail ;

- condamner Mme [Z] [R] et M. [O] [Y] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [Z] [R] et M. [O] [Y] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 9 janvier 2023 ;

- débouter la société Savoie-Auvillars de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société Savoie-Auvillars au paiement d'une amende civile de 10 000 euros ;

- condamner la société Savoie-Auvillars à leur verser la somme de 8 800 euros en indemnisation de leur préjudice au titre de la procédure d'appel abusive ;

- condamner la société Savoie-Auvillars aux dépens de l'instance ;

- condamner la société Savoie-Auvillars à leur verser la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- maintenir l'exécution provisoire.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement attaqué a rejeté la demande d'indemnisation de la bailleresse de 4 715 euros au titre des dégradations locatives, rejetant les demandes au titre de la disparition d'objets, de l'état de saleté de l'appartement, de l'état des rideaux et des tapis et d'un forfait de 800 euros non justifiés, et considérant que la somme de 1 457 euros avait été conservée abusivement, a appliqué une majoration de 10% sur une somme équivalente au montant du loyer de 4 143,12 euros (414,31 X 21), à compter du mois de mai 2019, condamnant la société Savoie-Auvillars en principal à payer la somme de 8 700,51 euros.

La société Savoie-Auvillars entend faire valoir qu'elle était fondée à retenir le reliquat dû sur le dépôt de garantie dans la mesure où la dette des locataires en raison des dégradations locatives (6 065,72 euros) excéde ce montant. Elle réclame en outre une somme de 3 000 euros en raison de la restitution tardive de différents meubles (livres, table et chaises).

La bailleresse allègue notamment, du caratère trop sommaire de l'état des lieux de sortie qui permet cependant d'établir l'absence de livres sur les rayonnages, l'existence de brûlures sur les rideaux, de matelas empilés sans protection, de l'absence de tapis au sol, l'état de saleté du patio de l'appartement (facture de nettoyage de 420 euros) et la moisissure des tapis, étant soutenu par ailleurs que des plaids ont été remplacés à moindre coût. Elle entend justifier ainsi d'avoir conservé le reliquat dû sur le dépôt de garantie.

Elle prétend imputer à ses locataires le nettoyage des vitres des fenêtres qui nécessite l'intervention d'un prestataire extérieur, ce nettoyage étant rendu nécessaire par le projet de vente de l'appartement.

Elle soutient enfin que les locataires ont utilisé les lieux à des fins professionnelles.

Selon Mme [Z] [R] et M. [O] [Y] au contraire, la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie ne permet pas d'établir les dégradations qui leur sont reprochées. Ils admettent avoir de leur propre chef décidé que le dernier loyer serait imputé sur le dépôt de garantie. Ils contestent tout mésusage des lieux et une absence de nettoyage, indiquant que la facture de nettoyage de 420 euros a été établie 5 semaines après qu'ils avaient libéré les lieux et en prévision d'un cocktail organisé par la bailleresse. Ils évoquent le mauvais état des rideaux à l'entrée dans les lieux et le nettoyage des deux tapis qui étaient toujours enroulés dans du plastique lorsqu'ils les ont quittés, imputant à la société Savoie-Auvillars une erreur de stockage dans une cave humide.

Sur ce,

En application de l'alinéa 3 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : (le dépôt de garantie) 'est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile',

et de l'alinéa 7 du même texte : 'A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.'

En vertu de ces textes, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (...).

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (...)'.

Le dépôt de garantie est restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (Civ. 3e,10 septembre 2020, nº 19-10.033).

La cour retient pour rejeter les demandes formées au titre des dégradations locatives, que :

- le nettoyage, y compris des vitres, sans que l'état de saleté ne soit mentionné dans l'état des lieux de sortie, étant rendu nécessaire par le projet de vente de l'appartement (pièce 18 de la bailleresse et page 7 de ses conclusions § 12), ne doit pas être imputé aux locataires.

- les meubles qui avaient momentanément disparu, ont tous été restitués.

- l'origine de la moisissure des tapis n'est pas établie, puisqu'ils ont été stockés, roulés dans du plastique dans une cave (cf. pièce 12) et ont pu y subir une humidité après le départ des locataires,

- il n'est pas contesté que certains rideaux étaient tachés lors de l'entrée dans les lieux, les trois fenêtres étant équipées des mêmes rideaux, aucune dégradation ne ressortant de l'état des lieux de sortie (pièce 2 page 8), le montant de la facture (pièce 7) de leur remplacement ne peut dans ces circonstances étre imputée aux locataires,

- les désordres constatés sur les serrures du bureau et la porte palière ne sont pas chiffrés.

- dans l'état des lieux de sortie, pages 18, 22, 24, 26, 35, 42 et 47, il n'y rien sur les joints de la salle de bain, les équipements sanitaires et les plinthes, le tout étant décrit en 'bon état'ou en 'état d'usage' sans mention particulière, l'état des lieux d'entrée indiquant que les plinthes sont pour la plupart en' état d'usage' avec de nombreuses traces voire 'avec une zone enfoncée' dans le bureau.

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a jugé de ce chef.

En outre, en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la majoration du dépôt de garantie court de plein droit à l'issue du délai de deux mois suivant la remise des clés, de sorte que la somme réclamée à ce titre par les locataires leur est due.

Le sens de la décision conduit la cour à rejeter la demande indemnitaire formée par la bailleresse. Celle-ci néanmoins, n'ayant fait qu'exercer son droit d'appel, sans abus caractérisé, les locataires seront également déboutés de leur demande indemnitaire ainsi que leur demande d'amende civile.

L'équité justifie de condamner la société Savoie-Auvillars à payer à Mme [Z] [R] et M. [O] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

S'agissant d'une décision rendue en dernier ressort, la demande d'exécution provisoire qui est sans objet, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS