CA Paris, 13 mai 2025, RG 23/03003

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 13 MAI 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03003 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHDSP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 novembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/00978

APPELANTE

Madame [T] [E] [L] [P]

née le 16 Juillet 1974 à [Localité 4] (Congo)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Aude ABOUKHATER de l'AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/038418 du 13/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉES

Madame [X] [G] [H] [D] [F] agissant en son nom personnel et es qualité d'ayant droit et unique héritière de feue Madame [V] [C] [O] épouse [F] (décédée le 15 janvier 2023)

née le 04 Avril 1970 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 2] (BELGIQUE)

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant, Me Sophie BODDART de la SELARLU CABINET BODDAERT-AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0923

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [P] a pris à bail un logement situé [Adresse 1] ([Adresse 1]), propriété de [S] [F], décédé le 25 février 2018 en laissant pour lui succéder Mme [X] [F] et [V] [O] épouse [F], décédée le 15 janvier 2023.

Le 3 décembre 2019, Mme [X] [F] et [V] [O] épouse [F] ont fait délivrer à Mme [T] [P] une sommation d'avoir à justifier de son titre d'occupation des lieux.

Saisi par Mme [X] [F] et [V] [O] épouse [F] par acte d'huissier de justice délivré le 1er septembre 2021, par jugement contradictoire rendu le 7 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris :

- condamne Mme [T] [P] à payer à [V] [F] et Mme [X] [F] une somme de 19 630,10 euros au titre de des loyers, charges et d'indemnités d'occupation, arrêtée au terme du mois de septembre 2022 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021 sur la somme de 12 759,10 euros ;

- prononce la résiliation du bail portant sur les lieux situés [Adresse 1] à compter du 1er septembre 2021 ;

- ordonne l'expulsion de Mme [T] [P] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1], au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- accorde à Mme [T] [P] un délai de douze mois pour quitter les lieux ;

- condamne Mme [T] [P] à payer une indemnité d'occupation égale d'un montant de 549 euros jusqu'à la libération effective des lieux ;

- rejete le surplus des demandes ;

- condamne Mme [T] [P] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 6 février 2023, Mme [T] [P] a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 5 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- l'a condamnée à verser à [V] [F] et Mme [X] [F] la somme de 19 630,10 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au terme du mois de septembre 2022 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021 sur la somme de 12 759,10 euros ;

- prononcé la résiliation du contrat de bail à compter du 1er septembre 2021 ;

- ordonné son expulsion ;

- accordé un délai de douze mois pour quitter les lieux ;

- l'a condamnée à verser à Mme [V] [F] et Mme [X] [F] une indemnité d'occupation d'un montant de 549 euros jusqu'à la date de la libération effective des lieux ;

- rejeté ses demandes reconventionnelles tendant à voir :

- condamner [V] [F] et Mme [X] [F] à lui verser la somme de 5 817,90 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

- réduire la créance de Mme [V] [F] et Mme [X] [F] à la somme de 18 011,10 euros

- ordonner la compensation avec sa dette locative ;

- condamner [V] [F] et Mme [X] [F] à effectuer, moyennant un délai de prévenance de 15 jours à son égard par courrier recommandé avec accusé de réception mentionnant le détail des travaux à réaliser, leur durée, la date de réalisation, les travaux suivants :

- changer la fenêtre du séjour de l'appartement

- installer une ventilation efficace dans l'appartement,

- reprendre les peintures de l'appartement,

- refaire le revêtement de sol ;

- l'autoriser à suspendre partiellement le paiement des loyers à hauteur de 30% jusqu'à complète réalisation des travaux sus mentionnés dûment constatée par un huissier de justice aux frais de [V] [F] et Mme [X] [F] ;

- rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail ;

- reporter le paiement de sa dette et dire que l'exigibilité de la créance dépendra de la décision de la commission de surendettement ;

à titre subsidiaire :

- ordonner une expertise avant dire droit ;

- surseoir à statuer dans l'attente du rapport d'expertise ;

- ordonner la résiliation judiciaire du bail à compter du premier loyer courant impayé postérieurement à la signification de la décision à intervenir ;

- fixer l'indemnité d'occupation à 70% du montant du loyer actuel soit 375,20 euros jusqu'à complète réalisation des travaux susmentionnés dûment constatés par huissier de justice aux frais de [V] [F] et Mme [X] [F] puis une fois les travaux réalisés la fixer à 536 euros ;

- lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;

- l'a condamnée aux dépens ;

- statuant à nouveau :

- condamner [V] [F] et Mme [X] [F] à lui verser la somme de 6 530 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

- rejeter la demande en paiement de la somme 19 630,10 euros au titre de l'arriéré locatif compte tenu de l'effacement de sa dette par le juge du surendettement ;

- condamner [V] [F] et Mme [X] [F] à effectuer, moyennant un délai de prévenance de 15 jours à son égard par courrier recommandé avec accusé de réception mentionnant le détail des travaux à réaliser, leur durée, la date de réalisation, les travaux suivants :

- changer la fenêtre du séjour de l'appartement

- installer une ventilation efficace dans l'appartement,

- reprendre les peintures de l'appartement,

- refaire le revêtement de sol ;

- l'autoriser à suspendre partiellement le paiement des loyers à hauteur de 30% jusqu'à complète réalisation des travaux susmentionnés dûment constatée par un huissier de justice aux frais de [V] [F] et Mme [X] [F] ;

- rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail ;

- à titre subsidiaire :

- ordonner avant dire droit une mesure de constat et nomer tel commissaire de justice qu'il lui plaira avec notamment pour mission de :

- décrire l'état de son appartement ;

- constater si l'appartement est pourvu en eau chaude ;

- constater si la fenêtre est étanche à l'air ;

- surseoir à statuer dans l'attente du constat ;

- ordonner la résiliation judiciaire du bail à compter du premier loyer courant impayé

postérieurement à la signification de l'arrêt à intervenir ;

- fixer l'indemnité d'occupation à 70% du montant du loyer actuel soit 384,30 euros jusqu'à complète réalisation des travaux susmentionnés dûment constatés par huissier de justice aux frais de [V] [F] et Mme [X] [F] puis la fixer à la somme de 549 euros ;

- lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [X] [F], agissant en son nom personnel et en qualité d'ayant droit et unique héritière de feue [V] [O] épouse [F], demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son intervention volontaire, et en sa qualité d'unique héritière de feue [V] [F] décédée le 15 janvier 2023 ;

- confirmer le jugement rendu le 7 novembre 2022 par le des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions, exception faite de celle ayant condamné Mme [T] [P] à leur payer la somme de 19 630,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021 sur la somme de 12 759,10 euros, compte-tenu de l'effacement de la dette ;

- condamner Mme [T] [P] au paiement de la somme de 3 120 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à son profit ;

- condamner Mme [T] [P] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Frédérique Etevenard, avocat à la cour d'appel de Paris.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de déclarer recevable l'intervention volontaire de Mme [X] [F] en sa qualité d'unique héritière de [V] [F], décédée le 15 janvier 2023 (pièces intimée 1, 101 et 102).

Il est constant que l'appelante a quitté les lieux suivant procès-verbal de reprise du 1er octobre 2024 (pièce 118) et que par jugement exécutoire de plein droit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de surendettement du 12 mai 2022 (pièce 107), confirmé par arrêt du 5 juin 2023 (pièce 107), sa dette locative a été éteinte suite à son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

A l'issue des débats, la cour retient que le jugement entrepris la condamne à bon droit à payer une dette locative de 19 630,10 euros pour la période de septembre 2019 à septembre 2022 outre une indemnité d'occupation d'un montant de 549 euros jusqu'à libération des lieux et prononce la résiliation du bail verbal conclu entre les parties.

En effet, il retient :

- que l'absence de retour des bailleresses sur sa demande de documents pour solliciter une aide au logement et le trouble de jouissance allégué au vu de photos sans valeur probante ne la dispensent pas du paiement de son loyer, dont elle n'a pas même payé la part résiduelle excédant la contribution de la CAF, à l'exception d'une paiement de 100 euros en août 2022 - - et que ce non paiement est suffisamment grave pour justifier cette résiliation du bail, peu important ses paiements à hauteur de la somme totale de 200 euros en Western union non retirés par les bailleresses.

Il suffira d'ajouter qu'elle n'a elle-même répondu à la sommation des héritières de son bailleur daté du 3 décembre 2019 de justifier d'un titre ou d'un droit d'occupation ni à la demande de celles-ci sollicitant les informations leur permettant de répondre à sa demande précitée d'aide au logement (pièces intimée 2 41-42 et 13) et qu'elle ne justifie pas davantage en appel qu'en première instance du préjudice de jouissance allégué. Dès lors, le non paiement des loyers quasi total pendant plusieurs années suffit à justifier la résiliation du bail.

En conséquence et dès lors que l'effacement de la dette qui n'équivaut pas à un paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire et ne prive pas le juge d'apprécier si le défaut de paiement justifie la résiliation du bail (ex Civ 2, 10 janvier 2019, n° 1721774), le jugement entrepris doit être confirmé des chefs de cette résiliation et de la libération des lieux, sauf à constater que cette dernière rend ceux-ci sans objet,.

Il convient de même de confirmer les chefs du jugement entrepris rejetant les demandes principales et subsidiaires relatives aux travaux, faute pour l'appelante de rapporter la preuve des désordres allégués qui fondent ses demandes à ce titre.

En revanche, le jugement entrepris doit être infirmé du chef de la dette locative, compte tenu de son effacement précité.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code.

Mme [T] [P], partie perdante, doit supporter les dépens d'appel et l'équité ne commande pas de la condamner à payer une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS