CA Paris, 13 mai 2025, RG 22/06780

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 13 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06780 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSUD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Décembre 2021-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau- RG n° 11-19-000439

APPELANT

Monsieur [B] [R]

né en 1950 à [Localité 3] (Maroc)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008918 du 30/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.C.I. BSX IMMO

immatriculée au RCS sous le numéro 481 080 687

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Tina TEELOKEE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1168

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé et à effet du 1er février 2002, M. [R] est devenu locataire d'un appartement situé [Adresse 1], propriété de M. [K] qui l'a vendu à la SCI BSX IMMO le 4 avril 2005.

Par jugement rendu entre les parties le 31 décembre 2021 le Juge des contentieux de la protection de Longjumeau :

- DECLARE recevable la SCI BSX IMMO en sa demande tendant à la résiliation du contrat de bail

- CONSTATE la résiliation, à compter du 07 janvier 2019, du bail convenu le 1er février 2002 entre Monsieur [B] [K], aux droits duquel vient la société civile immobilière BSX IMMO d'une part, et Monsieur [B] [R] d'autre part, par acquisition de la clause résolutoire insérée audit bail,

- CONDAMNE Monsieur [B] [R] à verser à la société civile immobilière BSX IMMO, à compter de la résiliation du bail et du premier mois suivant le dernier paiement inclus dans la dette locative fixée ci-avant et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale à la moitié du montant du loyer et des charges et taxes qui auraient été facturés si le bail s'était poursuivi,

- RAPPELLE qu'à défaut de production des justificatifs relatifs aux charges et aux taxes, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à la somme de deux cent soixante-douze euros et trente-trois centimes (272,33 euros), cette somme correspondant [à la moitié du] montant du loyer et des charges au jour de l'audience, hors aide personnalisée au logement demeurant éventuellement applicable,

- RAPPELLE que la libération effective des lieux est matérialisée par la remise des clefs du logement à la bailleresse ou a un mandataire par elle désigné, ou à défaut par la reprise ou l'expulsion des lieux par voie d'huissier de justice ;

- RAPPELLE que le loyer pourra être indexé selon les stipulations contractuelles ;

- RAPPELLE qu'a défaut de production des justificatifs relatifs aux charges et aux taxes, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à la somme de deux cent soixante douze euros et trente trois centirnes (272,33 euros), cette somme correspondent au montant du Ioyer et des charges au jour de l'audience, hors aide personnalisée au logement demeurant éventuellement applicable ;

- AUTORISE l'expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, de Monsieur [B] [R] du local d'habitation (premier étage, lot n°4) situé au [Adresse 1], faute pour lui d'avoir volontairement libéré les lieux de sa personne, de tous occupants de son chef et de ses biens dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'hors période de trêve hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux ;

- RAPPELLE que le recours a un serrurier relève de la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ;

- RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant sur les lieux est réglé par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- FIXE le montant de la dette au titre des loyers et charges impayés par Monsieur [B] [R] à la société civile immobilière BSX IMMO à la somme de dix-neuf mille trois cent soixante-deux euros et quarante-neuf centimes (19.362,49 euros), somme arrêtée au 7 janvier 2019, terme de janvier 2019 inclus,

- FIXE le montant de la dette au titre des indemnités d'occupation impayées par Monsieur  [R] à la société civile immobilière BSX IMMO à la somme de huit mille neuf cent neuf euros et quarante-trois centimes (8.909,43 euros), pour la période allant du 07 janvier 2019 au 1er septembre 2021 inclus, terme de septembre 2021 inclus,

- FIXE le montant que la société civile immobilière BSX IMMO devra payer à Monsieur [B] [R] au titre du préjudice de jouissance subi à la somme de neuf mille sept cents euros (9.700 euros),

- FIXE le montant que la société civile immobilière BSX IMMO devra payer à Monsieur [B] [R] au titre du préjudice moral subi à la somme de huit cents euros (800 euros),

- ORDONNE la compensation entre les créances précédemment fixées,

En conséquence,

- CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer à la société civile immobilière BSX IMMO la somme de seize mille sept cent soixante-et-onze euros et quatre-vingt-douze centimes (16.771,92 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés du 07 janvier 2016 au 1er septembre 2021, terme de septembre 2021 inclus,

- DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- DIT que les sommes versées au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés par Monsieur [B] [R] antérieurement au présent jugement et non incluses dans la condamnation susmentionnée viendront en déduction des sommes dues,

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

En tout état de cause :

- DIT n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure

civile,

- CONDAMNE la société civile immobilière BSX IMMO à la moitié des dépens, qui seront recouvrés par l'État conformément aux dispositions des articles 124 et suivant du décret du 19 décembre 1991 sur l'aide juridictionnelle,

- CONDAMNE Monsieur [B] [R] à rembourser à l'État la moitié des dépens qui lui incombe, à l'exception de la moitié des frais d'expertise, le recouvrement étant effectué contre l'intéressé par les soins du greffe comme en matière d'aide juridictionnelle,

- ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement,

- RAPPELLE que Pacte de signification du présent jugement prononçant l'expulsion doit indiquer les modalités de saisine et l'adresse de Ia Commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de habitation en application de l'article 24'VI de la loi n°89-462 du 6 juillet l989 ;

- DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet de l'Essonne en application des dispositions de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

M. [R] a formé appel de ce jugement par déclaration du 1er avril 2022 et par ses dernières conclusions réçues par RPVA le 1er juillet 2022, il demande à la cour de l'infirmer et, statuant à nouveau , de :

' Condamner la SCI BSX IMMO à faire réaliser les travaux préconisés par l'Expert et le Service Insalubrité ' Traitement de l'Habitat Indigne de la Communauté d'Agglomération des Portes de l'Essonne, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois après signification de l'arrêt à intervenir,

' Condamner la SCI BSX IMMO à payer à Monsieur [B] [R] la somme de 36.504 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, arrêtée au 30.06.2022, sauf à parfaire,

' Condamner la SCI BSX IMMO à payer à Monsieur [B] [R] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

' Si ' après compensation ' la Cour devait retenir à l'encontre de Monsieur [R] l'existence d'une dette locative résiduelle, accorder à celui-ci des délais de paiement sur 24 mois,

' En application des articles 700-2° du Code de Procédure Civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamner la SCI BSX IMMO au paiement de la somme de 1.500 euros au profit de Maître Emmanuel LANCELOT, avocat désigné de Monsieur [R], sous réserve qu'il renonce effectivement à percevoir la contribution de l'État, étant rappelé qu'en application des dispositions des articles 700 al. 6 du Code de Procédure civile et 37 al. 2 de la loi du 10 juillet 1991, cette condamnation ne peut en tout état de cause être inférieure à 1.404 euros.

' Condamner enfin la SCI BSX IMMO aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être directement assuré par Maître Emmanuel LANCELOT, en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.

La SCI BSX IMMO, par ses dernières conclusions reçues par RPVA le 23 mai 2024, demande à la cour de :

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :

Constaté la résiliation à compter du 7 janvier 2019 du bail convenu le 1er février 2002 entre Monsieur [K], aux droits duquel vient la société BSX IMMO, et Monsieur [R] par acquisition de la clause résolutoire ;

Rappelé que la libération effective des lieux est matérialisée par la remise des clés du logement à la bailleresse - Rappelé que le loyer pourra être indexé selon les stipulations contractuelles ;

Autorisé l'expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique de Monsieur [R] du local d'habitation qu'il occupe faute pour lui d'avoir volontairement libéré les lieux et de tout occupant de son chef et de ses biens dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Fixé le montant de la dette au titre des loyers et des charges impayés par Monsieur [R] à l'égard de la SCI BSX IMMO à la somme de 19.362,49 ' somme arrêtée au 7 janvier 2019 inclus terme de janvier inclus ;

Ordonné la compensation entre les créances ;

Ordonné l'exécution provisoire ;

- L'INFIRMER pour le surplus en ce qu'il a limité l'indemnité d'occupation à la moitié du loyer et des charges, condamné la SCI BSX IMMO à réparer un préjudice de jouissance et moral de Monsieur [R] ;

- DEBOUTER Monsieur [R] de ses demandes, fins et conclusions ;

- CONDAMMER Monsieur [R] à payer à la SCI BSX une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé et des charges prévus dans le le bail à compter de la résiliation de ce dernier ;

- CONDAMNER Monsieur [R] à payer à la SCI BSX IMMO la somme de 23.836,42 ' à titre de rappel des indemnités d'occupation du 7 février 2019 au 7 septembre 2022, terme de septembre inclus sauf à parfaire au jour où la cour d'appel statuera ;

- CONDAMNER M. [R] à payer à la SCI BSX IMMO la somme de 3.000 ' au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- CONDAMNER M. [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

L'ordonnance de clôture est datée du 17 septembre 2024.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail et la décence du bien loué

L'appelant soutient pour s'y opposer que l'intimée ne pouvait délivrer sans mauvaise foi le commandement de payer du 6 novembre 2018 dès lors qu'elle était avisée de l'indécence du logement loué par le rapport daté du 21 avril 2015 du service Insalubrité ' Traitement de l'Habitat Indigne de la Communauté d'Agglomération des Portes de l'Essonne, lui faisant injonction de remédier à la situation.

L'intimée soutient que la clause résolutoire est régulièrement acquise, faute d'indécence du bien loué que ne retient pas le rapport du 21 avril 2015 qui se borne à des préconisations et dont les conclusions sont contredites par celles de l'expertise judiciaire contradictoire du 2 novembre 2020, que les désordres en cause sont la conséquence directe du manque d'entretien du bien par le locataire et qu'en tout état de cause, il subsiste une dette locative, les loyers n'étant plus payés depuis janvier 2009. Il en déduit que l'appelant, occupant sans droit ni titre, ne peut prétendre à la réalisation de travaux.

La cour retient ce qui suit.

L'intimée, bien qu'informée des désordres relevés par le rapport d'enquête daté du 21 avril 2015 du service Insalubrité ' Traitement de l'Habitat Indigne de la Communauté d'Agglomération des Portes de l'Essonne, a délivré à bon droit un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à l'appelant par acte d'huissier du 6 novembre 2018 pour la somme principale de 18 841,39 euros.

En effet, ce rapport d'enquête daté du 21 avril 2015 ne conclut pas à l'insalubrité du logement au sens de l'article 1719 du code civil mais se borne à retenir diverses infractions au règlement sanitaire départemental (fissures et moisissures, absence d'amenée et d'extraction d'air, tableau électrique non conforme) et à enjoindre au propriétaire du bien litigieux de procéder aux travaux qu'il décrit pour y remédier.

Par suite et sans préjudice des préjudices résultant de ces éléments d'indécence examinés ci-dessous, l'appelant prétend vainement pouvoir ne pas payer la dette locative dès lors qu'il ne justifie pas que les désordres litigieux rendent les lieux loués inhabitables et privent donc l'intimée de la possibilité de se prévaloir de la résiliation du bail. En outre, en l'état d'impayés constants et revendiqués de l'appelant, la mauvaise foi de l'intimée dans la délivrance du commandement de payer n'est pas établie.

Ainsi, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 7 janvier 2019, peu important l'arrêté d'injonction quant à ces travaux daté du 8 octobre 2019, en ce qu'il est postérieur à cette acquisition. L'appelant doit donc être débouté de sa demande de travaux.

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral

L'appelant sollicite à ces titres les sommes de 36 504 euros, correspondant à une réduction de loyers de 90% du 1er janvier 2016 au 30 juin 2022 et de 10 000 euros, invoquant l'atteinte à sa santé et sa sécurité telle que retenue par le jugement entrepris ainsi que la négligence totale de l'intimée.

L'intimée soutient que l'appelant est seul à l'origine des préjudices allégués faute de tout entretien du bien loué.

La cour retient ce qui suit.

L'article 2 du décret du 31 janvier 2002 se lit ainsi :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».

Le rapport d'expertise judiciaire contradictoire du 2 novembre 2020 dont le jugement entrepris détaille les constats conclut expressément à l'absence d'insalubrité du logement loué, relevant qu'il 'n'a fait l'objet d'aucun travaux en présence du locataire ni d'aucun entretien de la part du locataire, ce qui explique les fuites dans le salon de coiffure du rez-de -chaussée' et ajoutant que 'les infractions aux règlements sanitaire de l'Essonne sont nombreuses en plus des non conformités aux règles professionnelles' (p. 29), après avoir relevé notamment, une fuite dans la salle de bain au niveau du joint de la baignoire (p. 23) et la nécessité de rénover entièrement l'appartement (p. 25).

Par suite, c'est à bon droit par motifs adoptés que le jugement entrepris fixe à 9700 euros le préjudice de jouissance de l'appelant.

L'intimée ne remet pas utilement en cause ces motifs dès lors qu'elle ne justifie d'aucune diligence pour remédier aux désordres, dont certains sont avérés depuis le rapport précité de 2015 , que l'absence d'entretien du bien loué par l'appelant et l'absence de paiement des loyers depuis au moins 2012 ne suffisent pas à justifier. Au surplus, elle procède par affirmation quant à l'imputabilité à l'appelant de la présence des fils électriques apparents ou de l'absence du domino litigieux.

L'appelant ne peut quant à lui prétendre à aucun préjudice postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire du bail et il n'explique pas en quoi les atteintes à sa sécurité ou à sa santé, tels qu'invoqués par renvoi aux motifs du jugement entrepris, justifient une indemnisation supérieure à celle de 9 700 euros accordée pour le préjudice de jouissance et de 800 euros pour le préjudice moral, pour la période de 14 mois correspondant à la durée du bail non couverte par la prescription.

Sur la dette locative

La nature mixte indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation, conduit, à l'instar du jugement entrepris, à la fixer à la moitié montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, outre les provisions pour charges, à compter du 7 janvier 2019 jusqu'au 30 septembre 2021, compte tenu des motifs qui précèdent quant aux éléments d'indécence du logement loué.

Ainsi et au vu des décomptes produits, la dette locative, sur laquelle l'appelant ne s'explique pas, est justement fixée par le jugement entrepris jusqu'au 30 septembre 2021.

En revanche, à compter du 1er octobre 2021 jusqu'à la libération des lieux, l'appelant, occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux sans s'acquitter d'aucun loyer, doit être condamné à payer à l'intimée une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, outre les provisions pour charges.

Sur la demande de délais de paiement

Vu l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, l'absence de bonne foi de l'appelant qui ne paie plus aucun loyer depuis de très nombreuses années conduit au rejet de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code.

L'appelant, dont le recours échoue, doit supporter les dépens et l'équité commande de le condamner à l'indemnité de procédure qui suit.

Enfin, l'appelant ne soutenant pas sa demande d'infirmation du surplus des chefs du jugement entrepris, la cour ne peut que les confirmer.

Le jugement entrepris sera donc confirmer en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS