CA Amiens, 13 mai 2025, RG 23/03972

ARRET

N°

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[W] [T] épouse [C]

AF/VB/DPC

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TREIZE MAI

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03972 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I363

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.D.C. [Adresse 2] représenté par son Syndic, la SAS PIERRET IMMOBILIER - LA GESTION FAMILIALE, immatriculée au RCS de Compiègne sous le n° 512.525.338, ayant siège [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Julien AMOYAL, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

ET

Madame [Z] [W] [T] épouse [C]

née le 03 Juillet 1949 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Olympe TURPIN substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS

Plaidant par Me Corine MONAGHEDDU substituant Me Laurence GUEGAN-GELINET de la SELARL BERGER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

INTIMEE

DEBATS :

A l'audience publique du 18 mars 2025, l'affaire est venue devant Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et Mme Anne BEAUVAIS, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 mai 2025.

La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, présidente, Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Anne BEAUVAIS, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L'ARRET :

Le 13 mai 2025, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Mme [Z] [W] épouse [C] est propriétaire non occupante, dans un immeuble en copropriété situé à [Adresse 2], des lots n°14 et 17, constitués respectivement par un appartement situé au 2e étage et une cave en sous-sol.

M. [E] [K] et Mme [N] [I] étaient propriétaires du lot n°2, constitué par un local situé au rez-de-chaussée, dans lequel M. [K] exploite une école de musique, et du lot n°9, constitué par un appartement au 1er étage. Courant 2005-2006, ils ont fait réaliser des travaux, en divisant en deux dans sa hauteur le couloir commun, déjà fermé depuis 1999 par un rideau métallique installé par leurs prédécesseurs dans l'entrée de l'immeuble. Dans la partie basse, au rez-de-chaussée, ils ont installé un plafond insonorisé. Dans la partie haute, sous la verrière cathédrale couvrant le couloir, ils ont aménagé un patio et ont fait percer des portes-fenêtres pour le faire communiquer avec leur appartement.

M. [K] et Mme [I] ont divorcé, et dans le cadre de la liquidation de leur communauté, M. [K] s'est vu attribuer le local du rez-de-chaussée, et Mme [I] l'appartement du 1er étage, qu'elle a ensuite vendu à M. [A] [J].

Ce dernier a également acquis au rez-de-chaussée de l'immeuble des lots constitués par un ensemble de débarras, anciens WC et remises, situés autour de la cour commune, dans le but de transformer l'ensemble en un logement.

M. [K] et M. [J] ont ensuite cédé des lots à la SCI Gaston, détenue par M. [B] et Mme [F].

Affirmant avoir constaté l'apparition de fissures aux encadrements des fenêtres de sa propriété, ainsi qu'un affaissement du plancher du séjour devant la baie vitrée, à la suite des travaux engagés par M. [K] et Mme [I], Mme [W] a initié une procédure de référé expertise en juillet 2015 dont elle a été déboutée.

Par lettre du 29 septembre 2014, elle a sollicité du cabinet Fauchille, syndic de l'immeuble, qu'il intervienne pour régler la question des travaux irréguliers et des empiètements sur les parties communes.

Après plusieurs relances, ce dernier a finalement convoqué une assemblée générale le 13 avril 2015, en prévision de laquelle il a notamment fait inscrire les résolutions suivantes à l'ordre du jour :

-résolution n°12 : ratification a posteriori des travaux de M. [J], modifiant l'aspect extérieur de son lot ;

-résolution n°13 : ratification a posteriori de la pose d'un rideau métallique à l'entrée du couloir du rez-de-chaussée installé entre 1989 et 1999 par les prédécesseurs de M. [K] ;

-résolution n°14 : ratification a posteriori des travaux effectués en son temps par Mme [I] en qualité d'ancienne copropriétaire et ancienne syndic portant sur les lots 9 et 11 vendus en son temps à M. [J].

Ces résolutions ont été adoptées.

Saisi par Mme [W], le tribunal de grande instance de Senlis a, par jugement rendu le 25 avril 2017 :

-annulé les résolutions n°13 et 14 votées par l'assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2015 ;

-condamné MM. [K] et [J] à démolir les éléments irrégulièrement construits depuis leurs lots de copropriété sur les parties communes, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, cette astreinte devant courir trois mois après la signification pendant une période de dix mois ;

-condamné le syndicat des copropriétaires, MM. [K] et [J] et Mme [I] in solidum à régler à Mme [W] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens ;

-ordonné l'exécution provisoire.

Le tribunal a retenu que les travaux objets des résolutions litigieuses portaient sur des parties communes de l'immeuble, qu'ils avaient emporté appropriation de celles-ci par un copropriétaire, et qu'ils auraient donc dû faire l'objet d'un vote à l'unanimité des copropriétaires, conformément aux articles 25, 30 et 35 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de sorte qu'en l'absence d'une telle unanimité, ces résolutions devaient être annulées.

Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Amiens du 2 juillet 2019.

Le syndicat des copropriétaires a alors mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale convoquée pour le 26 août 2019 les résolutions suivantes, qui ont effectivement été adoptées :

-résolution n°4 : autorisation de créer le lot dit "patio" référencé lot n°19 rattaché au lot n°9 conformément à l'état détaillé établi par le cabinet d'expert géomètre André pour ratifier a posteriori la création de ce patio créé par Mme [I] en 2006 ;

-résolution n°5 : autorisation de missionner M. [R], notaire, pour effectuer la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ;

-résolution n°6 : autorisation d'effectuer le changement de désignation des lots n°3, 4, 5, 6 et 7 en lots d'habitations ;

-résolution n°7 : autorisation à donner aux propriétaires des lots nº3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12 et 15 pour une jouissance exclusive de la cour située à l'arrière de la copropriété.

Par acte du 25 octobre 2019, Mme [W] a en conséquence assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic devant le tribunal de grande instance de Senlis, afin de solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 26 août 2019 pour défaut de convocation dans le délai de 21 jours, et subsidiairement l'annulation des résolutions n°4, 5, 6 et 7 pour abus de droit.

Pendant la durée de la procédure, le syndicat des copropriétaires a remis à l'ordre du jour de l'assemblée générale convoquée pour le 27 janvier 2020 les mêmes résolutions. Les résolutions n°4, 5 et 6 ont été approuvées, mais pas la résolution n°7, qui a été rejetée faute de majorité. Cette résolution a néanmoins de nouveau été portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale convoquée pour le 2 mars 2020, sous le numéro 16, et elle a ainsi finalement été adoptée.

Mme [W] a donc contesté, par acte du 27 mars 2020, les résolutions n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 27 janvier 2020 et n°16 de l'assemblée générale du 2 mars 2020, pour abus de droit.

Une assemblée générale a encore été convoquée le 9 novembre 2020, et Mme [W] a sollicité, par acte du 25 janvier 2021, la nullité de la résolution n°4 adoptée à cette occasion.

Une assemblée générale a enfin été convoquée le 25 juin 2021, par vote uniquement par correspondance, comportant différentes résolutions aux fins de changement d'affectation de lots et aliénation de parties communes, dont Mme [W] a sollicité l'annulation par acte du 5 août 2021.

Ces différentes instances ont fait l'objet d'une jonction.

Par jugement rendu le 20 juin 2023, le tribunal judiciaire de Senlis a :

-annulé les résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 26 août 2019 et déclaré irrecevable le surplus de la demande de Mme [W] concernant cette assemblée générale ;

-annulé les résolutions n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 27 janvier 2020 et n°16 de l'assemblée générale du 2 mars 2020 ;

-annulé la résolution n°4 de l'assemblée générale du 9 novembre 2020 ;

-annulé les résolution n°19, 20, 21, 22, 23 et 24 de l'assemblée générale du 25 juin 2021 ;

-débouté Mme [W] du surplus de ses demandes d'annulation de résolutions s'agissant de l'assemblée générale du 25 juin 2021 ;

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à indemniser Mme [W] à hauteur de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

-débouté Mme [W] de sa demande d'indemnisation formée à l'encontre de la société Nexity Lamy, venue aux droits du cabinet Fauchille ;

-débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens, dont distraction au profit de Me Isabelle Blanc-Boileau, membre de la SELARL Dejans, avocat au barreau de Senlis ;

-ordonné au profit de Mme [W] la dispense commune des frais relatifs à la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer à Mme [W] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-débouté Mme [W] du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

-condamné Mme [W] à verser à la société Nexity Lamy une indemnité de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

-rejeté le surplus de la demande ;

-ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration du 8 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu'elle :

-a annulé les résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 26 août 2019 et déclaré irrecevable le surplus de la demande de Mme [W] concernant cette assemblée générale ;

-a annulé les résolutions n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 27 janvier 2020 et n°16 de l'assemblée générale du 2 mars 2020 ;

-a annulé la résolution n°4 de l'assemblée générale du 9 novembre 2020 ;

-a annulé les résolution n°19, 20, 21, 22, 23 et 24 de l'assemblée générale du 25 juin 2021 ;

-l'a condamné à indemniser Mme [W] à hauteur de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

-l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts :

-l'a condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Isabelle Blanc-Boileau, membre de la SELARL Dejans, avocat au barreau de Senlis ;

-a ordonné au profit de Mme [W] la dispense commune des frais relatifs à la procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-l'a condamné à payer à Mme [W] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-a ordonné l'exécution provisoire.

Mme [W] a quant à elle interjeté appel incident de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes d'annulation des résolutions n°16, 17 et 18 de l'assemblée générale du 25 juin 2021.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle :

-a annulé les résolutions n'4, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 26 août 2019 et déclaré irrecevable le surplus de la demande de Mme [W] concernant cette assemblée générale ;

-a annulé les résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 27 janvier 2020 et n°16 de l'assemblée générale du 2 mars 2020 ;

-a annulé la résolution n°4 de l'assemblée générale du 9 novembre 2020 ;

-a annulé les résolution n°19, 20, 21, 22, 23 et 24 de l'assemblée générale du 25 juin 2021 ;

-l'a condamné à indemniser Mme [W] à hauteur de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

-l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

-l'a condamné aux dépens ;

-a ordonné au profit de Mme [W] la dispense commune des frais relatifs à la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-l'a condamné à payer à Mme [W] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence, valider les résolutions suivantes :

- résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 26 août 2019 ;

- résolutions n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 27 janvier 2020 et résolution n°16 de l'assemblée générale du 2 mars 2020 ;

- résolution n°4 de l'assemblée générale du 9 novembre 2020 ;

- résolutions n°19, 20, 21, 22, 23, et 24 de l'assemblée générale du 25 juin 2021 ;

Débouter Mme [W] de toutes ses demandes ;

Condamner Mme [W] en tous les dépens de première instance et d'appel, outre une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 1er octobre 2024, Mme [W] demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 20 juin 2023 du tribunal judiciaire de Senlis en ce qu'il a :

- annulé les résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 26 août 2019 ;

- annulé les résolutions n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 27 janvier 2020 et n°16 de l'assemblée générale du 2 mars 2020 ;

- annulé la résolution n°4 de l'assemblée générale du 9 novembre 2020 ;

- annulé les résolutions n°19, 20, 21, 22, 23 et 24 de l'assemblée générale du 25 juin 2021 ;

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à l'indemniser à hauteur de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens ;

- ordonné à son profit la dispense commune des frais relatifs à la présente procédure ;

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Infirmer le jugement du 20 juin 2023 du tribunal judiciaire de Senlis en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes d'annulation des résolutions n°16, 17 et 18 de l'assemblée générale du 25 juin 2021 ;

Statuant à nouveau :

Annuler les résolutions n°16, 17 et 18 de l'assemblée générale du 25 juin 2021 ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de toutes ses demandes ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés par la SELARL LX Amiens Douai, prise en la personne de Me [L] [O], conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

Ordonner à son profit la dispense commune des frais relatifs à la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024.

MOTIFS

1. Sur les demandes d'annulation de résolutions

1.1. Sur les résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 26 août 2019

Le syndicat des copropriétaires admet l'irrespect du délai de convocation. Il indique qu'il « se désiste de son appel concernant l'annulation des résolutions 4, 5, 6 et 7 de l'Assemblée générale du 26 août 2019. »

Mme [W] demande la confirmation du jugement qui a annulé les résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 26 août 2019, compte tenu de l'irrespect du délai de 21 jours entre la convocation et l'assemblée générale.

Sur ce,

En application de l'article 9, alinéa 2, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la convocation des copropriétaires aux assemblées générales est notifiée au moins vingt-et-un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a annulé les résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 26 août 2019 et, en conséquence, la validation des résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 26 août 2019.

Les résolutions litigieuses étaient les suivantes :

- résolution n°4 : autorisation de créer le lot dit « patio », référencé lot n°19, rattaché au lot n°9, conformément à l'état détaillé établi par le cabinet d'expert géomètre André, pour ratifier a posteriori la création de ce patio par Mme [I] en 2006 ;

- résolution n°5 : autorisation de missionner M. [R], notaire, pour effectuer la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ;

- résolution n°6 : autorisation à donner pour effectuer le changement de désignation des lots n°3, 4, 5, 6 et 7 en lots d'habitation ;

- résolution n°7 : autorisation à donner aux copropriétaires des lotsn° 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12 et 15 pour une jouissance exclusive de la cour située à l'arrière de la copropriété.

En l'espèce, ainsi que l'ont caractérisé les premiers juges, le délai légal de convocation des copropriétaires à cette assemblée générale n'a pas été respecté, ce qu'admet d'ailleurs le syndicat des copropriétaires, et Mme [W] a voté contre les résolutions litigieuses.

La décision entreprise ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle les a annulées.

1.2. Sur les résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 27 janvier 2020

Le syndicat des copropriétaires expose qu'en raison de l'irrespect du délai de convocation pour l'assemblée générale du 26 août 2019, une nouvelle assemblée a été convoquée le 27 janvier 2020, au cours de laquelle les résolutions n°4, 5, 6 et 7 ont de nouveau été proposées au vote. Les résolutions 4, 5, 6 ont été adoptées, à la différence de la résolution n°7, faute d'avoir atteint la majorité requise, un copropriétaire s'étant absenté.

Le syndicat soutient que le vote de ces résolutions à la majorité de l'article 25 ne saurait être critiqué.

Concernant la résolution n°4, il plaide qu'elle n'avait pour objet que d'autoriser M. [R], notaire, à effectuer les formalités de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. Le vote n'avait donc pas à intervenir à la majorité de l'article 26 et le jugement sera infirmé de ce chef.

Concernant la résolution n°5, il indique qu'elle avait pour objet de concéder aux copropriétaires des lots n°3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12 et 15, la jouissance exclusive de la partie commune que constitue la cour située à l'extrémité du couloir, laquelle n'a plus l'usage de bûcher depuis des décennies. Elle ne constitue pas un acte d'acquisition ou de disposition puisque la cour, affectée à l'usage exclusif d'un copropriétaire, reste une partie commune. L'intérêt collectif est de voir harmoniser le règlement avec l'usage que les copropriétaires ont des lieux depuis des décennies. En outre, Mme [W] n'a pas contesté, en 2015, la résolution ayant validé les travaux sur les lots du rez-de-chaussée entrepris par M. [J] pour transformer les débarras en logements, et il est préférable, pour la tranquillité des habitant de ces lots, de ne pas être gênés par les allées et venues d'autres locataires n'ayant aucun intérêt à déambuler dans cette partie de l'ensemble immobilier. Il n'existe donc pas d'abus de majorité.

Concernant la résolution n°6, le syndicat des copropriétaires argue qu'elle vise uniquement à mettre à jour l'état descriptif de division, en procédant au changement de désignation des lots n°3, 4, 5, 6 et 7, initialement en cave, débarras et WC, en lots d'habitation. Le changement de dénomination des lots ne porte pas atteinte au règlement de copropriété. L'usage est en conformité avec la destination de l'immeuble et la modification ne change pas le total des quotes-parts des parties communes. De plus, à la différence du règlement de copropriété, l'état descriptif de division n'a pas de valeur contractuelle.

Mme [W] demande en réponse la confirmation du jugement qui a annulé les résolutions n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 27 janvier 2020. Elle soutient que ces résolutions auraient dû être votées à l'unanimité, et non pas à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Elle argue que les résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée générale du 27 janvier 2020 portent sur un changement de destination de lots constitués de remises ou débarras en lots d'habitation, dans une tentative de régularisation des constructions effectuées sans autorisation, afin d'autoriser les copropriétaires des lots considérés, ainsi que des lots n°10, 11, 12 et 15, à s'approprier par une jouissance exclusive la cour située à l'arrière de la copropriété.

Elle souligne que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété sont inclus dans un seul et même acte. Les indications qui y figurent ne se retrouvent nulle part ailleurs et les titres d'acquisition des copropriétaires s'y réfèrent. Elle démontre que la description de ses lots correspond à celle de l'état descriptif de division faisant corps avec le règlement de copropriété. Or dans un arrêt rendu le 12 janvier 2011, la Cour de cassation a jugé que l'insertion dans l'acte de vente des mentions de l'état descriptif de division concernant la description de ces lots confèrent à ces indications un caractère contractuel (Civ. 3è, 12 janvier 2011, n°09-13.822).

Mme [W] ajoute qu'on ne peut consentir un droit de jouissance privatif sur les parties communes sans contrepartie qu'à l'unanimité, compte tenu de l'aliénation des parties communes que cela constitue, et qu'une aliénation sans contrepartie est nécessairement contraire à la destination de l'immeuble.

Elle observe que le syndicat des copropriétaires, qui soutient dans ses conclusions d'appelant, s'agissant des résolutions n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 27 janvier 2020, que la majorité applicable est celle visée à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, a convoqué une assemblée générale postérieurement au jugement du 20 juin 2023 pour faire voter les résolutions annulées à la majorité prévue à l'article 26 de ladite loi.

Sur ce,

Aux termes de l'article 6-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Aux termes des articles 8 I et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Aux termes de l'article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

b) la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

L'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

En l'espèce, le règlement de copropriété du 22 mars 1971 stipule :

-en son article 3, que l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation, à l'exception du magasin situé au rez-de-chaussée formant le lot n°1 qui peut être utilisé à usage commercial ;

-en son article 4, que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminée, considérées comme partie accessoire et intégrante de la partie divise de chacun des propriétaires, comprenant notamment : toutes les parties de l'immeubles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un appartement et de ses dépendances, d'un magasin, d'un local, et notamment le gros-'uvre en général, les murs porteurs, les planchers, la couverture et les souches de cheminée, la charpente, les greniers accessibles ou non, les conduits de fumée, les descentes d'eaux usées de WC et d'eau pluviale, le réseau de canalisation et de tout à l'égout, les menuiseries extérieures et intérieures servant à l'accès, l'éclairage, la ventilation des parties communes, les passages, cours, couloirs donnant accès au rez-de-chaussée, aux différents escaliers ainsi que la verrière, l'escalier, émarchement, paliers, passages, couloirs desservant les différents lots dans les étages, la cour, les couloirs de cave et escalier de cave' cette énumération étant purement énonciative et non limitative ;

-en son article 5, que les locaux composant l'immeuble pourront être utilisés indifféremment soit pour l'habitation, soit pour l'exercice des professions libérales, soit à usage de bureau ;

-en son article 6, que chaque copropriétaire dispose des parts privatives comprises dans son lot.

Ce règlement de copropriété, tel que modifié le 30 décembre 1989, comprend l'état descriptif de division de l'immeuble, et indique que :

-le lot n°3 est constitué par une remise située au rez-de-chaussée dans la partie gauche de la cour, comprenant débarras et WC, d'une surface de 31,15 m2, et les 36/1000è des parties communes ;

-le lot n°4 est constitué par un débarras situé au rez-de-chaussée à proximité du lot n°3, ayant une surface de 3,30 m2, et les 3/1000è des parties communes ;

-le lot n°5 est constitué par un débarras situé au rez-de-chaussée dans la cour, ayant une surface de 3,59 m2, et les 3/1000è des parties communes ;

-le lot n°6 est constitué par une remise située au rez-de-chaussée dans la cour d'une surface de 23,15 m2, et les 27/1000è des parties communes ;

-le lot n°7 est constitué par une remise située au rez-de-chaussée dans la cour d'une surface de 11,25 m2, et les 13/1000è des parties communes ;

-le lot n°10 est constitué par un grenier situé au premier étage dans la cour, ayant une surface de 3,25 m2, et les 2/1000è des parties communes ;

-le lot n°11 est constitué d'un appartement situé au 1er étage constitué d'une entrée et d'une chambre d'une surface de 9,70 m2, et les 21/1000è des parties communes ;

- le lot n°12 est constitué d'une chambre située au 1er étage dans la cour, d'une surface de 7,10 m2, et les 15/1000è des parties communes ;

-le lot n°15 est constitué d'un escalier de descente de cave au sous-sol sur cour et cave n°1 d'une surface de 23,48 m2, et les 13/1000è des parties communes.

Lors de l'assemblée générale du 27 janvier 2020, ont été adoptées les résolutions suivantes :

-résolution n°4 : autorisation de missionner M. [R], notaire, pour effectuer la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ;

-résolution n°5 : autorisation à donner aux copropriétaires des lots n°3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12 et 15 pour une jouissance exclusive de la cour située à l'arrière de la copropriété ;

-résolution n°6 : autorisation à donner pour effectuer le changement de désignation des lots n°3, 4, 5, 6 et 7 en lots d'habitation.

Ces votes ont été acquis par 589 voix sur 1000, « représentant la majorité absolue de 501 voix » de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, 200 voix ayant voté contre (Mme [W]), les 211 dernières voix étant celle des copropriétaires absents (les consorts [U] [X] ; M. [U]).

Concernant la résolution n°4 :

La résolution n°4 porte sur la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division à faire réaliser par M. [R], notaire, « suite à la procédure en cours », sans autre précision sur la nature des modifications à apporter, que ce soit dans la convocation ou dans le procès-verbal de l'assemblée générale, ce qui ne permet pas de déterminer la majorité applicable.

Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu'il a annulé cette résolution.

Concernant la résolution n°5 :

La résolution n°5, en ce qu'elle porte sur la décision d'accorder à certains copropriétaires la jouissance exclusive de la cour, partie commune, et emporte donc modification du règlement de copropriété quant à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, devait être prise à la majorité des deux tiers des copropriétaires, laquelle n'a pas été atteinte.

Le jugement est confirmé en ce qu'il l'a annulée.

Concernant la résolution n°6 :

La résolution n°6 porte sur le changement de destination de lots privatifs à usage initial de débarras et remises, transformés en lots d'habitation, et il n'est pas démontré que ce changement serait contraire au règlement de copropriété ou au respect de la destination de l'immeuble et porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires, étant observé qu'il n'est ni allégué ni démontré qu'il modifierait la répartition des charges.

Mme [W] n'explique pas en quoi ce changement de destination constituerait une tentative de régularisation de constructions effectuées sans autorisation, puisque la ratification a posteriori des travaux de M. [J] modifiant l'aspect extérieur de son lot, à savoir 12 m2 d'extension réalisée sur un lot privatif partiellement détruit, sans empiétement sur les parties communes, est déjà intervenue lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2015 par l'adoption d'une résolution n°12, que l'intimée n'a pas contestée judiciairement. Enfin, il n'est nullement démontré que cette modification emporte une « appropriation » de la cour commune.

Dès lors, le rôle de l'assemblée générale se limitait à constater que le changement d'affectation de ces lots privatifs ne se heurtait à aucun obstacle, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qui a été atteinte, l'argument de Mme [W] sur la valeur contractuelle de l'état de division étant inopérant à cet égard. Conséquemment, le jugement querellé est infirmé en ce qu'il a annulé la résolution n°6.

1.3. Sur la résolution 16 de l'assemblée générale du 2 mars 2020

Le syndicat des copropriétaires explique avoir convoqué cette troisième assemblée le 2 mars 2020 pour faire voter la résolution n°16, reprise de la résolution n°7 des 26 août 2019 et 27 janvier 2020, qui autorisait la création du lot « patio », référencé lot n°19, rattaché au lot n°9, conformément à l'état établi par un cabinet de géomètre expert.

Il estime que l'espace situé au-dessus du sol du couloir lui appartient, si bien qu'il peut l'aliéner par la création d'un volume, en créant un lot rattaché à un autre lot dont il est l'appendice obligatoire et indivisible. Les copropriétaires peuvent continuer d'user librement du passage commun que constitue le couloir, qui subsiste après création du volume occupé par le patio. Il n'est caractérisé aucun abus de majorité, ni aucun abus de droit, puisque la création du lot « patio » n'affecte en rien l'utilisation du couloir situé en-dessous et améliore d'ailleurs son isolation phonique et thermique. Il résulte de ce qui précède qu'il n'est porté atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni à l'intérêt des copropriétaires. La création du lot patio relève bien de la double majorité. Le vote a été acquis à 709/1000è. La décision du tribunal et de la cour n'a pas interdit au syndicat de régulariser les constructions illégales suite à la méprise de ceux qui les ont fait réaliser. Les faits de la présente espèce caractérisent la création d'un local privatif et ils sont très proches du cadre régi par l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [W] demande la confirmation du jugement qui a annulé la résolution n°16 de l'assemblée générale du 2 mars 2020 et reprend les mêmes arguments que précédemment sur la privatisation des parties communes et la règle de l'unanimité. Elle plaide que le patio issu des parties communes et créé de façon irrégulière ne peut être cédé par la copropriété sans contrepartie réelle. Les travaux litigieux sont toujours les mêmes, sans que le syndicat des copropriétaires ne puisse chercher à le dissimuler en changeant la rédaction des résolutions. Il ne s'agit en aucun cas de la création d'un « lot de volume », impossible en droit de la copropriété.

Sur ce,

Aux termes des articles 2 et 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

(')

Ces dispositions ne sont pas d'ordre public et laissent aux intéressés le soin d'identifier, dans leurs actes, les installations devant constituer des parties communes ou des parties privatives.

Aux termes de l'article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

Aux termes de l'article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

L'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

Ces dispositions sont d'ordre public.

Il résulte de ces textes que l'assemblée générale peut, à la majorité des deux tiers des voix au moins, aliéner les parties communes, sauf si cette aliénation altère la destination de l'immeuble et porte atteinte aux modalités de jouissance des autres lots, auquel cas l'unanimité des voix est nécessaire. L'intérêt collectif doit être respecté. Par ailleurs, il n'entre pas dans l'objet du syndicat des copropriétaires de consentir des actes de disposition à titre gratuit.

En l'espèce, l'assemblée générale du 2 mars 2020 a voté la résolution suivante :

-résolution n°16 : autorisation de créer le lot dit « patio » référencé lot n°19 rattaché au lot n°9 conformément à l'état détaillé établi par le cabinet d'expert géomètre André pour ratifier a posteriori la création de ce patio par Mme [I] en 2006.

Ce vote a été acquis par 709 voix sur 1000, « représentant la majorité qualifiée de 4 copropriétaires sur 7 représentant 667 voix sur 1000 » de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, 200 voix ayant voté contre (Mme [W]), les 91 dernières voix étant celle des copropriétaires absents (SCI la Boutik).

Il ressort sans ambiguïté des stipulations du règlement de copropriété précédemment rappelées que le couloir dans la hauteur duquel a été construit ce patio privatif constitue une partie commune.

Il sera rappelé que la création d'un lot de volume n'est pas possible en droit de la copropriété au sens des articles 2, 3 et 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précités. En effet, le régime de la copropriété implique que chaque lot comprend non seulement une partie privative, mais également une quote-part de parties communes. La division en volumes est un régime distinct, dans lequel il n'existe pas de parties communes entre les lots. Chaque propriétaire détient la pleine propriété d'un volume spatial déterminé, toute division volumétrique impliquant d'ailleurs l'établissement d'un état descriptif de division en volume. L'argumentaire du syndicat des copropriétaires de ce chef est donc inopérant.

Le couloir en cause permet l'accès au local du rez-de-chaussée exploité par M. [K], ainsi qu'aux lots d'habitation construits par M. [J], ensuite cédés à la SCI Gaston, et à la cour commune. Si la circulation de ces copropriétaires n'est pas affectée par la construction du patio litigieux, il reste que la couverture du couloir a nécessairement occasionné la perte de la luminosité due à la verrière, affectant les modalités de jouissance des lots privatifs desservis. En outre, la création dudit patio ne répond qu'à l'intérêt du propriétaire du lot 9, et non à celui de la collectivité des copropriétaires, qui n'en a tiré aucun avantage, notamment financier.

Cette résolution exigeait donc un vote l'unanimité. La décision querellée est confirmée en ce qu'elle l'a annulée.

1.4. Sur la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 9 novembre 2020

Le syndicat des copropriétaires expose que cette assemblée avait pour but de modifier le règlement de copropriété et la répartition des charges, consécutivement à la suppression du lot n°2 et à la création des lots n°19, 20 et 21. Il admet que le géomètre a proposé de rajouter un tantième, afin d'obtenir une répartition équitable entre les différents lots. Cette circonstance ne justifiait pas pour autant que la résolution soit votée à l'unanimité.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que dans un souci d'apaisement, il a, lors de l'assemblée générale suivante convoquée le 25 juin 2021, rectifié cette répartition de tantièmes proposée, en supprimant le tantième supplémentaire affecté à ce lot.

Mme [W] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a annulé la résolution n°4 de l'assemblée générale du 9 novembre 2020. Elle fait valoir que cette résolution aurait dû être adoptée à l'unanimité. En effet, il résulte de ce modificatif non pas seulement la division du lot n°2 en trois lots n°19, 20 et 21 nouveaux avec répartition des charges initiales entre les différents lots, mais également un changement de consistance du lot n° 20 issu de la division du lot n°2 ancien et ajout d'un tantième supplémentaire, ce qui implique nécessairement une appropriation privative de parties communes.

Elle ajoute que cette résolution est également nulle parce qu'une seule décision, portant sur plusieurs objets distincts, devant être soumis à des majorités différentes, a été adoptée.

Sur ce,

Aux termes de l'article 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Aux termes de l'article 10, alinéas 1 à 3, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l'article 11, alinéa 1, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

L'assemblée générale du 9 novembre 2020 a adopté la résolution suivante :

-résolution n°4 : décision à prendre pour la modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges,

par laquelle elle a principalement pris acte de la suppression du lot n°2 et de la création des lots n°19, 20 et 21, changé la répartition des charges en adoptant la nouvelle répartition définie au tableau joint à la convocation, et donné mandat au syndic pour déposer un extrait du procès-verbal au rang des minutes de « M°', Notaire », pour être publié au bureau des hypothèques.

Cette résolution a été adoptée par 709 voix sur 1000, « représentant la majorité absolue de 501 voix » de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les 291 dernières voix étant celle des copropriétaires absents (SCI la Boutik ; Mme [W]).

Le lot n°2, dans lequel M. [K] exploite une école de musique, est constitué d'un local situé au rez-de-chaussée ayant une entrée sur rue par un couloir commun et un passage vitré comprenant : un ensemble de trois pièces et WC desservis par un couloir latéral sous véranda, d'une surface de cinq mètres carrés trente-cinq décimètres carrés environ, et les 166/1000è des parties communes, selon les termes du règlement de copropriété modifié le 30 décembre 1989.

L'assemblée générale a approuvé la suppression de ce lot, et sa division en :

-un lot n°19, représentant 95/1001è des tantièmes de copropriété ;

-un lot n°20, représentant 35/1001è des tantièmes de copropriété ;

-un lot n°21, représentant 37/1001è des tantièmes de copropriété.

Cette résolution a été adoptée à « la majorité absolue de 501 voix sur 1000 » de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, par 709 voix pour, les 291 dernières voix étant celle des copropriétaires absents (SCI la Boutik et Mme [W]).

Or l'augmentation du nombre des tantièmes de copropriété, passés de 1000 à 1001, implique une appropriation d'un tantième des parties communes, en l'occurrence par le lot n°20, et une modification consécutive de la répartition des charges.

Il en résulte que cette résolution aurait dû être adoptée à l'unanimité prévue par l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement querellé est confirmé en ce qu'il l'a annulée.

1.5. Sur les résolutions n°16 à 24 de l'assemblée générale du 25 juin 2021

1.5.1. Sur les résolutions n°16, 17 et 18

Le syndicat des copropriétaires explique que la résolution n°16 concerne la reprise de la résolution n°4 de la précédente assemblée, en retranchant le changement de consistance du lot n°20 et l'ajout contesté d'un tantième de charges. Fort logiquement, le tribunal a rejeté la demande d'annulation de cette résolution, en constatant que suite à la suppression du rajout, le vote était intervenu à la majorité de l'article 25. Le syndicat des copropriétaires ajoute que Mme [W] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un abus de majorité, puisque cette décision n'est pas contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires, ni à celui du syndicat des copropriétaires.

La résolution n°17, quant à elle, porte sur la création d'un lot de copropriété n°22 issu de la réunion des lots n°3, 4, 5, 6, 7, 10, 11 et 12, et de ses tantièmes corrélatifs. Les lots supprimés correspondent à des remises et des débarras, tandis que le lot de copropriété créé correspond à un appartement avec entrée et deux chambres. A la suite de cette modification, les tantièmes généraux restent inchangés. Mme [W] soutient que toute modification de l'affectation et de la destination des lots nécessite un vote à l'unanimité. Cependant, elle n'invoque aucune disposition en ce sens. L'unanimité ne peut être exigée qu'à la condition que la transformation porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des copropriétaires. De plus, un copropriétaire peut modifier sans autorisation de l'assemblée générale l'usage des parties privatives de son lot.

En ce qui concerne la répartition des tantièmes, les méthodes de calcul qui consistent à prendre les surfaces et à les pondérer en fonction d'un coefficient ne sont qu'indicatives. Le règlement de copropriété n'indique pas, dans le cas d'espèce, quelle méthode de calcul appliquer pour le calcul des tantièmes. En conséquence, dans la mesure où l'usage d'un lot privatif n'a pas d'incidence sur la répartition des charges, sauf dispositions contraires prévues au règlement de copropriété, ou décision de l'assemblée générale, il ne reste qu'à appliquer le principe de l'intangibilité des tantièmes. En réalité, si à l'occasion de la création de ces lots, il avait été décidé d'une nouvelle répartition des tantièmes, alors effectivement, la règle de l'unanimité se serait imposée, mais tel n'a pas été le cas.

Le syndicat des copropriétaires reprend les mêmes arguments concernant la résolution n°18, en relevant que l'atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des copropriétaires n'est pas démontrée, étant rappelé qu'il résulte des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire peut librement modifier l'affectation de son lot à condition que ce changement ne soit pas contraire à la destination générale de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Mme [W] demande l'infirmation du jugement querellé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes d'annulation des résolutions n°16, 17 et 18 de l'assemblée générale du 25 juin 2021.

Elle plaide que la résolution n°16 reprend les termes de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 9 novembre 2020, en retranchant le changement de consistance du lot n°20 et l'ajout d'un tantième de charges. Elle tend à valider l'existence d'un lot qui est une appropriation d'une partie commune, le lot n°19 correspondant au lot « patio ».

Mme [W] soutient encore que les résolutions n°17 et 18 transforment les lots de copropriété n°3 à 7 et 10 à 12, qui constituaient des remises et débarras dans l'état descriptif de division, en un lot n°22 décrit comme un appartement avec entrée et deux chambres. En réalité, ce lot n°22 devient un appartement en duplex de six pièces à vivre, avec trois salles de bains. Or la résolution n°18 donne au nouveau lot 281 tantièmes des parties communes générales. Par comparaison, Mme [W] observe qu'elle est propriétaire d'un appartement de trois pièces, affecté de 199 tantièmes de parties communes générales. Les tantièmes de parties communes générales du lot 22 sont donc anormalement basses en comparaison. Par ailleurs, toute modification de l'affectation et de la destination des lots en copropriété nécessite un vote à l'unanimité. L'abus de majorité et la rupture d'égalité entre les copropriétaires devront donc être sanctionnés par l'annulation des litigieuses.

Sur ce,

Lors de l'assemblée du 25 juin 2021, ont notamment été votées les résolutions suivantes :

-résolution n°16 : division du lot n°2, création de trois nouveaux lots de copropriété ;

-résolution n°17 : création d'un nouveau lot de copropriété et de ses tantièmes corrélatifs ;

-résolution n°18 : changement d'affectation avec changement de consistance du lot de copropriété n°22.

Ces résolutions ont été adoptées par 709 voix sur 1000, « représentant la majorité qualifiée de 4 copropriétaires sur 7 représentant 667 voix sur 1000 » de l'article 26 de la loi du