TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 25/00701

Page

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/00701 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RNH

Minute : 25/498

Monsieur [P] [L]
Représentant : Me Patricia ROY-THERMES MARTINHITA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

C/

Monsieur [T] [Y] [N] [G]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Avril 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l'audience publique du 03 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, en présence de Madame Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [L], demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Patricia ROY-THERMES MARTINHITA, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [Y] [N] [G], demeurant [Adresse 3]
Comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2019, à effet au 11 octobre 2019, Monsieur [P] [L] a donné à bail à Monsieur [T] [Y] [N] [G] un appartement avec cave situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 640 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, Monsieur [P] [L] a fait signifier à Monsieur [T] [Y] [N] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2344,49 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 3 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, Monsieur [P] [L] a fait assigner Monsieur [T] [Y] [N] [G] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Y] [N] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin ,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il désignera ou autre lieu au choix du bailleur aux frais des défendeurs en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner Monsieur [T] [Y] [N] [G] au paiement de la somme de 4118,51 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 octobre 2024,le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale à 810,22 euros, indexée, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, en deniers et quittance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,le condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 15 janvier 2025.

À l'audience du 3 mars 2025, Monsieur [P] [L], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1538,48 euros arrêtée au 28 février 2025, loyer du mois de février inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [P] [L] soutient que Monsieur [T] [Y] [N] [G] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 3 octobre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l'audience, Monsieur [T] [Y] [N] [G], reconnait être redevable des loyers et charges. Il indique que la dette va être soldée courant mars 2025 et demande la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il explique une perte de revenus après avoir quitté son emploi courant 2024, sans percevoir d’indemnités, à la suite duquel il a engagé une procédure judiciaire. Il explique avoir effectué des démarches pour son activité sous la forme d’auto entrepreneur. Il indique qu’il doit percevoir une commission dans le cadre d’une vente immobilière pour laquelle un rendez-vous de signature est prévu le 18 mars 2025. Il précise qu’il vit seul avec son fils âgé de deux ans depuis le décès de son ancienne compagne, mère de l’enfant. Il évoque également des crédits en cours.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 27 mars 2025, Monsieur [P] [L] communique un décompte actualisé au 1 mars 2025 avec un solde créditeur de 450,83 euros.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 janvier 2025 en vue d'une audience prévue le 3 mars 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, les demandes de Monsieur [P] [L] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

En outre, Monsieur [P] [L] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 septembre 2019, du commandement de payer délivré le 3 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 février 2025 et au 27 mars 2025 présentant un solde créditeur de 450,83 euros en faveur du locataire, qu’aucune somme ne reste due à cette date.

Il convient de rejeter la demande au titre des loyers et charges.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 3 octobre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Cependant, si les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été payées intégralement dans les deux mois si bien que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, les locataires ont toutefois repris des paiements réguliers qui ont permis de stabiliser la dette.

Il ressort des éléments communiqués que le locataire a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Par ailleurs, il justifie de sa situation personnelle et de ses démarches.

Le règlement annoncé a été effectué le 13 mars 2025, permettant de solder la dette.

Le paiement intégral avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire par ailleurs formée par le locataire à l’audience.

Cette situation ne saurait toutefois priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

De fait, les sommes ont été remboursées dans un délai de moins de trente-six mois, qui aurait pu leur être accordé par le juge des contentieux de la protection, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail et d'expulsion et la demande au titre de l’indemnité d’occupation, sans objet.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, en l’absence de dette au titre des loyers et charges, le manquement du locataire consistant dans le retard sur les mois d’aout 2024 à janvier 2025 ayant donné lieu à la procédure n’apparait pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat. Il n’est pas mis en évidence la persistance du manquement à l’obligation de payer les loyers et charges.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion. Il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [Y] [N] [G] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [L] les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [T] [Y] [N] [G] à payer à Monsieur [P] [L] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,