TJ 93008, 25 avr. 2025, RG 24/09156

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 24/09156
N° Portalis DB3S-W-B7I-2ALB

Minute : 458/25

S.A.S. FONCIERE CRONOS
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au
barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [V] [L]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me GALLON
Copie délivrée à :
MME [L]
Le 25 Avril 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, ayant son siège social [Adresse 9],
Représentée par son mandataire, la Société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, ayant son siège social [Adresse 8],

Représentée par Maître Christine GALLON, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [V] [L], demeurant [Adresse 3]
Comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 septembre 2023, la société par actions simplifiée Foncière Cronos a donné à bail à Mme [V] [L] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 7] (bâtiment C, escalier C2, étage 2, porte 22, logement 3006 et place 17, niveau -1), pour des loyers mensuels de 769 euros et 60 euros, outre une provision mensuelle sur charges et des dépôts de garantie d'un montant de 769 euros et 60 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 22 mai 2024, la société par actions simplifiée Foncière Cronos a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 021,06 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 31 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025.

A cette date, la société par actions simplifiée Foncière Cronos, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
l’expulsion de Mme [V] [L] ;
le transport et la séquestration des meubles ;
et la condamnation de Mme [V] [L] :
au paiement de la somme 8 390,14 euros,
au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,
au paiement d'une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles
et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus. Elle ajoute qu'elle a repris le paiement du loyer courant depuis novembre. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Mme [V] [L] comparaît. Elle explique attendre le paiement d’une assurance pour apurer la dette et indique gagner environ 1700 euros par mois. Elle affirme avoir effectué un virement de 1 250 euros au jour de l’audience. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 250 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée Foncière Cronos justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 6 septembre 2023 contient une clause résolutoire en son article 18 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2024, pour la somme en principal de 3 021,06 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 juillet 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [V] [L] reste lui devoir, la somme de 8 390,14 euros à la date du 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 inclus, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte.

Mme [V] [L] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 8 390,14 euros.

III – Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, la locataire a repris le paiement du loyer et verse environ 250 euros en plus du loyer depuis 3 mois. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [V] [L] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si la locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er mars 2025 jusqu’à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [V] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société par actions simplifiée Foncière Cronos les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,