TJ 93008, 14 mai 2025, RG 24/11887

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/11887 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2M3Y

Minute :

S.A. EMMAUS HABITAT
Représentant : Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [R] [Y]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHAUMANET

Copie délivrée à :
M.[Y]

Le 14 mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 mai 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Y], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 octobre 2020, la société anonyme Emmaüs Habitat a donné à bail à M. [R] [Y] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 242,17 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 100,72 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme Emmaüs Habitat a fait signifier à M. [R] [Y], par exploit de commissaire de justice du 3 octobre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 464,77 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, la société anonyme Emmaüs Habitat a fait assigner M. [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 mars 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

La société anonyme Emmaüs Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, ne s'oppose pas aux délais de paiement et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [R] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
? condamner M. [R] [Y] à payer :
? la somme de 4 992,32 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 13 mars 2025, échéance de février 2025 incluse ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 2 octobre 2020 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [R] [Y] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [R] [Y], comparant, reconnaît le principe de la dette et demande l'octroi de délais de paiement d'un montant mensuel de 200,00 €. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du tribunal au jour de l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 2 octobre 2020 que M. [R] [Y] doit payer un loyer d'un montant de 242,17 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 100,72 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 359,97 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [R] [Y] restait devoir la somme de 4 992,32 € euros à la date du 13 mars 2025.

Toutefois, le décompte produit à la cause débute au 17 février 2020. Au 1er octobre 2020, soit la veille de l'entrée en vigueur du contrat de bail, le décompte fait apparaître une dette d'un montant de 2 300,79 euros. Le bailleur ne justifie d'aucun titre pour cette dette. Il convient de la déduire du montant total réclamé.

Par ailleurs, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 441,35 € (frais de non-réponse à l'enquête du bailleur, 11× 7,62 €+15,24 € et frais de contentieux, 2,36 € +120,61 €+219,32 €).

Aussi, la dette doit être ramenée à la somme de 2 250,18 €, arrêtée au 13 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [Y] au paiement d'une somme de 2 250,18 €.

o Sur l'absence d'acquisition des effets de clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 2 octobre 2020 contient telle une clause résolutoire en son article 7.5 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 3 octobre 2023 pour la somme en principal de 1 464,77 €.

Cependant, sur cette somme, il convient de déduire, ainsi qu'il a été démontré ci-dessus, un arriéré non justifié pour un montant de 2 300,79 euros. Au jour de la signification du commandement de payer, le défendeur n'était débiteur d'aucune dette.

En conséquence, la clause résolutoire n'a produit aucun effet.

o Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L'article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, l'existence d'un contrat de bail entre les parties est démontrée.

M. [R] [Y] présente un arriéré locatif pour une somme totale de 2 250,18 euros, ce qui représente un arriéré supérieur à six termes de loyer, charges comprises.

Ces faits constituent un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Toutefois, M. [R] [Y] propose de régler 200,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [R] [Y] à l'audience qu'il perçoit des allocations chômage de d'un montant journalier de 40,93 euros. Cette situation lui permet d'assumer ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire.

Compte tenu de ces éléments et de l'absence d'opposition du bailleur, M. [R] [Y] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés au locataire, il n'y a pas lieu en l'état de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Si ce plan de remboursement est respecté dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, le contrat de bail poursuivra son plein effet.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention du défendeur sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la résiliation judiciaire du contrat interviendra et dès lors que le bail sera résilié, le bailleur pourra faire procéder à l'expulsion du locataire.

L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs au locataire, du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer au bailleur une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 3 octobre 2023.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS