TJ 93008, 14 mai 2025, RG 24/00507

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 24/00507 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWGQ

Minute :

Monsieur [X] [K]
Madame [V] [I] épouse [K]
Représentant : Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

C/

Monsieur [J] [Y]
Représentant : Me Alienor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB285

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DENOT

Copie délivrée à :
Me SAINT-PAUL

Le 14 mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 mai 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [X] [K], demeurant [Adresse 4]

Madame [V] [I] épouse [K], demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 7]

représenté par Me Alienor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 août 2021, M. [X] [K] et Mme [V] [I] épouse [K] ont donné à bail à M. [J] [Y] et Mme [H] [W] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer hors charges de 779,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 95,00 €.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 octobre 2021, reçue le 3 novembre 2021, Mme [H] [W] a donné congé aux bailleurs.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [X] [K] et Mme [V] [I] épouse [K] ont fait signifier à M. [J] [Y], par exploit de commissaire de justice du 10 août 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 743,87 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, M. [X] [K] et Mme [V] [I] épouse [K] ont fait assigner M. [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Après plusieurs renvois en raison de l'attente d'une décision d'aide juridictionnelle finalement rendue le 3 juin 2024, l'affaire a été appelée à l'audience du 17 mars 2025.

M. [X] [K] et Mme [V] [I] épouse [K], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [J] [Y] de ses demandes et de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [J] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
? supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
? condamner M. [J] [Y] à payer :
? la somme de 15 419,26 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 10 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 200,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 26 août 2021 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [J] [Y] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [J] [Y], comparant, représenté, demande au juge des contentieux de la protection de suspendre les effets de la clause résolutoire moyennant l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros par mois. Il actualise sa situation personnelle et financière. a actualisé sa situation personnelle et financière et précise avoir payé son dernier loyer.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du tribunal au jour de l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 18 mars 2025, autorisée par le juge, M. [X] [K] et Mme [V] [I] épouse [K] ont adressé un décompte locatif actualisé.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 26 août 2021 que M. [J] [Y] doit payer un loyer d'un montant de 779,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 95,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 948,30 euros.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 18 mars 2025, autorisée par le juge, M. [X] [K] et Mme [V] [I] épouse [K] ont adressé un décompte locatif actualisé duquel il ressort que la dette s'élève à la somme de 14 413,26 euros, arrêtée au 17 mars 2025, terme de mars 2025 inclus. Ce décompte prend en compte le paiement allégué par le locataire à l'audience.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [J] [Y] au paiement d'une somme de 14 413,26 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 17 mars 2025, terme de mars 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le bail conclu le 26 août 2021 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 10 août 2023 pour la somme en principal de 1 743,87 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 octobre 2023.

Toutefois, M. [J] [Y] propose de régler 50,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [J] [Y] à l'audience qu'il perçoit le revenu de solidarité active et qu'il est bénéficiaire d'une promesse d'embauche. Cette situation lui permet d'assumer ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire.

Compte tenu de ces éléments et de la reprise du paiement du loyer courant, M. [J] [Y] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [J] [Y] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [J] [Y] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, M. [X] [K] et Mme [V] [I] épouse [K] pourra faire procéder à l'expulsion de M. [J] [Y]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [J] [Y], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [X] [K] et Mme [V] [I] épouse [K] une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [J] [Y] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

o Sur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 10 août 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS