TJ 93008, 14 mai 2025, RG 25/01216

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/01216 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UAI

Minute :

Madame [E] [H]
S.A. SEYNA
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0922

C/

Monsieur [V] [X] [T]
Madame [J] [C]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :
M.[T] et Mme [C]

Le 14 mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 mai 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [E] [H], demeurant [Adresse 5]

Société SEYNA, SA, ayant son siège social [Adresse 4]

représentées par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [X] [T], demeurant [Adresse 3]

Madame [J] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparants

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 12 juin 2023, Mme [E] [H] a donné à bail à M. [V] [T] et Mme [J] [C] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 1 150,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 200,00 €.

Par acte sous signature électronique en date du 21 décembre 2021 le mandataire de Mme [E] [H] a souscrit une assurance en garantie des loyers impayés sur les lots dont il a la gestion auprès de la société Seyna.

Des difficultés de paiement étant survenues, Mme [E] [H] a sollicité des paiements de la part de la société Seyna.

Par exploit de commissaire de justice en date 02 juillet 2024 Mme [E] [H] a fait signifier à M. [V] [T] et Mme [J] [C] un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 700,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, Mme [E] [H] et la société Seyna ont fait assigner M. [V] [T] et Mme [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 27 mars 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Mme [E] [H] et la société Seyna, comparants, représentés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o à défaut de départ volontaire, ordonner l'expulsion de M. [V] [T] et Mme [J] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o dire que le sort des meubles sera régi par les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
o condamner solidairement M. [V] [T] et Mme [J] [C] à payer :
? la somme de 3 950,00 € à valoir sur l'arriéré des loyers, échéance de septembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et selon la répartition suivante :
o la somme de 1 700,00 € à Mme [E] [H] :
o la somme de 2 250,00 € à la société Seyna subrogée dans les droits de Mme [E] [H] à hauteur de ce montant ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

M. [V] [T] et Mme [J] [C], assignés à étude, n'ont pas comparu.

Par courriel reçu au greffe le 11 mars 2025, un diagnostic social et financier de carence a été adressé.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [V] [T] et Mme [J] [C] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Sur le montant de la dette

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 12 juin 2023 que M. [V] [T] et Mme [J] [C] doivent payer un loyer d'un montant de 1 150,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 200,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [V] [T] et Mme [J] [C] restaient devoir la somme de 3 950,00 € euros à la date du 01 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

En conséquence, y a lieu de condamner M. [V] [T] et Mme [J] [C] au paiement d'une somme de 3 950,00 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, date de l'assignation.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

Sur la répartition du montant entre les créanciers

L'article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

En l'espèce, Mme [E] [H], en qualité de bailleur est par nature la créancière principale de cette somme.

Toutefois, par quittances subrogatives du 23 août 2024 et du 12 septembre 2024, Mme [E] [H] reconnaît avoir reçu de la part de la société Seyna la somme globale de 2 250,00 €.

Il est stipulé que ces sommes sont représentatives des sommes dues par les locataires au titre d'un contrat de bail ayant pour objet le logement susmentionné. En contrepartie de ces sommes, Mme [E] [H] subrogent la société Seyna dans l'ensemble de ses droits, actions et sûretés contre M. [V] [T] et Mme [J] [C]

En conséquence, il y a lieu de dire que le débiteur doit la somme de 2 250,00 euros à la société Seyna, en qualité de créancier subrogé, et une somme de 1 700,00 euros à Mme [E] [H].

o Sur la résiliation judiciaire du contrat

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort des pièces fournies à la cause que les locataires se sont engagés à assurer le paiement d'une somme mensuelle de 1 350,00 euros au titre du paiement du loyer et des charges relatifs à l'appartement situés [Adresse 3].

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif d'un montant de 3 950 euros, au 1er septembre 2024, terme de septembre 2024. Certains loyers n'ont donc pas été payés. Il ne ressort d'aucune des pièces du dossier que le paiement du loyer a été repris depuis la délivrance de l'assignation.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur, au 30 septembre 2024.

L'expulsion de M. [V] [T] et Mme [J] [C] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [V] [T] et Mme [J] [C] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 30 septembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 12 juin 2023.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des chargesqui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [V] [T] et Mme [J] [C] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 1er octobre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 02 juillet 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS