TJ 93008, 13 mai 2025, RG 24/00040
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Texte de la décision
COUR D’APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JUGEMENT DU 13 MAI 2025
Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 24/00040 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4Q3
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 25/00639
DEMANDEUR
S.C.I. LES BUIS
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Me Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0119
C/
DEFENDEUR
S.A.R.L. R A H DISTRIBUTION
[Adresse 7]
[Localité 10]
non représentée
S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE
[Adresse 12]
[Localité 5]
représentée par Maître Jean-philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0182
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Madame Aliénor CORON, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 4 mars 2025
JUGEMENT
Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2010, la SCI LES BUIS a donné à bail commercial à la société R A H DISTRIBUTION des locaux situés [Adresse 7] au [Localité 10].
Le bail a pris effet le 1er décembre 2010, selon acte sous seing privé constatant la réalisation des conditions suspensives.
Suivant exploit d’huissier en date du 25 août 2020, la société RAH DISTRIBUTION a signifié une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2020.
Au terme d’un mémoire en fixation des loyers signifié le 30 septembre 2022, la SCI LES BUIS a sollicité la fixation du loyer à la somme de 106 000 euros hors taxes et hors charges en principal.
Suivant acte authentique du 10 novembre 2023, la société R A H a cédé son fonds de commerce à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE.
Par exploit du 25 septembre 2024, la SCI LES BUIS a assigné la société R A H DISTRIBUTION et la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 106 000 euros hors taxes et hors charges.
Au terme de son mémoire signifié à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE par lettre recommandée avec avis de réception du 3 mars 2025, la SCI LES BUIS sollicite du juge des loyers commerciaux de :
-Juger que le loyer de renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2020 doit être fixé à la valeur locative
-Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 106 000 euros toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, à l’exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer
A titre subsidiaire :
-Désigner tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative.
-Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 106 000 euros HT et HC.
-Voir en telle hypothèse réserver les dépens
En toute hypothèse :
-Juger recevable la procédure
-Condamner le preneur au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Ordonner en chaque hypothèse l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au terme de son mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 20 janvier 2025, la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE sollicite du juge des loyers commerciaux de :
A titre principal :
-Juger que la règle du plafonnement de l’article L.145-34 du code de commerce est applicable au loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 à la somme annuelle en principal hors taxes de 40 000 euros
-Juger que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d'un an
-Juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés
-Condamner la SCI LES BUIS à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
A titre subsidiaire, pour le cas où le présent Juge estimerait que la valeur locative est supérieure au plafond indiciaire :
-Juger que la règle du plafonnement de l’article L.145-34 du Code de commerce est applicable au loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020
-Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 à la somme annuelle en principal hors taxes de 45 103,56 euros
-Juger que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d'un an
-Juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés
-Condamner la SCI LES BUIS à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
A titre très subsidiaire, et pour le cas où une expertise serait ordonnée avant dire droit :
-Fixer un loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en vigueur
-Juger que la consignation à valoir sur les frais d’expertise sera à la charge de la SCI LES BUIS, demanderesse à l’instance
-en ce cas réserver les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile
A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait jugé que la valeur locative est supérieure au montant du plafond indiciaire de renouvellement et qu’une cause de déplafonnement est caractérisée :
- Juger qu’en application de l’article L.145-34, dernier alinéa, du code de commerce, la variation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente
En toute hypothèse :
-Rejeter toutes fins, demandes ou conclusions contraires de la SCI LES BUIS, comme étant irrecevables et/ou mal fondées.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 mars 2025 et mise en délibéré au 13 mai 2025.
La société R A H DISTRIBUTION, régulièrement assignée à personne, n'a pas constitué avocat.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la procédure
L’article R. 145-26 du code de commerce dispose que les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l'original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l'immeuble.
En application de l’article R. 145-27, le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.
La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l'audience. Elle y annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l'autre partie.
En l’espèce, le mémoire préalable a été notifié par la bailleresse à la société R A H DISTRIBUTION, qui avait la qualité de locataire à cette date.
L’assignation a été signifiée à la société R A H DISTRIBUTION ainsi qu’à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, qui avait acquis le fonds de commerce entre-temps.
La procédure est donc recevable.
Sur le renouvellement du bail commercial du 12 juillet 2010
L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail commercial du 12 juillet 2010 a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er octobre 2020, les parties restant en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.
Sur le montant du loyer du bail renouvelé
L’article L. 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
En l’espèce, la SCI LES BUIS sollicite la fixation du loyer à la valeur locative, qu’elle évalue à la somme de 106 000 euros hors taxes et hors charges par an, se prévalant de l’existence d’un motif de déplafonnement, consistant en la modification des facteurs locaux de commercialité.
La société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE sollicite la fixation du loyer à la somme de 40 000 euros, et subsidiairement au loyer plafonné, soit 45 103,56 euros hors taxes et hors charges par an.
Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’article R. 145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Il est acquis qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d’un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.
En l’espèce, le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, celle-ci étant l’objet de divergences entre les parties, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er octobre 2020, et ce aux frais avancés de la SCI LES BUIS qui a pris l’initiative de solliciter une augmentation significative du montant du loyer à l’occasion du renouvellement.
Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien.
En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.
Sur les autres demandes
Les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens seront réservées.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux,
-Juge recevable la procédure initiée par la SCI LES BUIS en fixation du loyer,
-Constate que le bail commercial du 12 juillet 2010 à effet au 1er décembre 2010 s’est renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er octobre 2020,
AVANT DIRE DROIT, sur le prix du loyer du bail de renouvellement:
Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce,
-Ordonne une expertise et commet pour y procéder :
[P] [U]
[Adresse 6]
[XXXXXXXX02]
[Courriel 11]
Avec pour mission de :
- visiter les lieux loués sis [Adresse 7] au [Localité 10],
- décrire les locaux et l’activité qui y est exercée,
- se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires,
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
- donner son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité mentionnés au 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce et définis par l’article R.145-6 du code de commerce,
- fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au 1er octobre 2020, suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents :
i) les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé;
ii) l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire;
iii) la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail;
iv) les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés;
v) les facteurs locaux de commercialité et notamment : l’importance de la ville, du quartier, de la rue ; l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ; l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ; l’évolution du secteur;
- Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
- Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er octobre 2020 selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce;
- Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige,
- Donner la valeur du loyer plafonné,
- Du tout dresser rapport,
-Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,
-Fixe à 3 000 € (trois mille euros) le montant de la provision que la SCI LES BUIS doit consigner à la régie d'avances et de recettes de ce tribunal avant le 31 juillet 2025 et dit qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque,
-Dit que l'expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de six semaines à partir de sa saisine, constituée par l'avis donné à l'expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,
-Invite l'expert, lors de la première réunion d'expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif,
-Invite l'expert à faire connaître, dès cette première réunion d'expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l'expert commis de solliciter un complément de consignation,
-Dit que l'expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard le 30 juin 2026, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie,
-Dit que l'expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d'un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,
-Dit que faute pour une partie d'avoir communiqué à l'expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l'expiration du délai d'un motif résultant d'une cause extérieure,
-Dit qu'en application de l'article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d'expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés,
-Ordonne le renvoi de cette affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du 30 septembre 2025 à 14 heures, sans nouvelle convocation des parties, pour s'assurer que la consignation a été versée,
-Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l'expert sera caduque,
-Dit que le juge de la 5ème chambre, 4ème section de ce tribunal, sera chargé d'assurer le contrôle de l'expertise,
Et dans l'attente de l'audience qui suivra le dépôt du rapport :
-Dit que pendant le cours de l'instance, la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien,
-Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne du :
Centre de Médiation des Notaires de Paris
[Adresse 3],
[Localité 8] Tél : [XXXXXXXX01]
-Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;
-Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;
-Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
-d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
-de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
-Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;
-Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
-le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
-le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;
-la somme de 2 000 euros TTC devra être versée entre les mains du médiateur à titre de provision sur sa rémunération par la SCI LES BUIS et la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à parts égales, et ce, sauf meilleur accord des parties, avant la date fixée pour la première réunion, à peine de caducité de la désignation du médiateur,
-sauf accord des parties, si cette provision était insuffisante pour couvrir les frais de la médiation, le montant du reliquat sera fixé en accord avec les parties et selon les modalités convenues entre elles et, en cas de difficulté, il en sera référé au juge,
-Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,
-Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,
-Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,
-Réserve les autres demandes, les dépens et les frais irrépétibles,
-Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 13 mai 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Madame AIT Madame CORON
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