TJ 93008, 6 mai 2025, RG 25/00429
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Texte de la décision
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
N° RG 25/00429 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UGK
Minute : 25/
S.A. 1001 VIES HABITAT ANCIENNEMENT LOGEMENT FRANÇAIS V. AUX DRTS DE LA STE COOPERATION ET FAMILLE
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397
C/
Madame [G] [N]
Monsieur [Y] [D]
Copie exécutoire délivrée à :
Maître Jeanine HALIMI
Copies certifiées conformes délivrées à :
Madame [G] [N]
Monsieur [Y] [D]
Le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 06 Mai 2025
Ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal de Montreuil-sous-Bois le 06 mai 2025 ;
Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Monsieur Pascal NEEL, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 01 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT,vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
S.A. d’H.L.M. 1001 VIES HABITAT anciennement dénommée “Logement Français” venant aux droits de la S.A. d’H.L.M. COOPERATION ET FAMILLE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE
DÉFENDEURS :
Madame [G] [N]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparante en personne
Monsieur [Y] [D]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparant en personne
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 13 décembre 2012, la société COOPERATION FAMILLE a donné à bail à Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N], un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) n°5377050019 situé au [Adresse 2].
Des loyers étant demeurés impayés, la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société COOPERATION FAMILLE a fait signifier à Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N], par acte d'huissier en date du 18 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 2.421,53 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 7 novembre 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte d'huissier en date du 5 février 2025, la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société COOPERATION FAMILLE a fait assigner Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relatives au paiement des loyers et charges et à la souscription d'une assurance locative, et en conséquence, résilier le bail,
ordonner la libération des lieux, et celle de tous les occupants de leur chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique si besoin,
condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] solidairement à lui payer les sommes suivantes :
2.962,13 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025,
les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience,
une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
360 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 1er avril 2025.
La SA 1001 VIES HABITAT, régulièrement représentée actualise sa créance à la somme de 2.661,26 euros, échéance du février 2025 comprise, selon décompte en date du 24 mars 2025. Elle n'est pas opposée aux délais de paiement proposés.
Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] comparaissent, exposent leur situation financière et sollicitent des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT, justifie avoir saisi la CCAPEX le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.
En l'espèce, le bail conclu le 13 décembre 2012 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.421,53 euros. Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d'un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 18 janvier 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2012 à compter du 19 janvier 2025.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La SA 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] lui doivent la somme de 2.661,26 euros, à la date du 24 mars 2025 février 2025 inclus.
Il convient de déduire 281,19 euros de frais.
Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.380,07 euros.
Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement
Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer. Ils ont 6 enfants à charges. Madame [G] [N] travaille depuis le mois d'octobre 2024. Monsieur [Y] [D] travaille en intérim. Selon le diagnostique social et financier, la famille dispose de 2.988,20 euros de ressources par mois. De plus, la SA 1001 VIES HABITAT ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiements.
Compte tenu de ces éléments et du montant de la dette, Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Laurence HAIAT, vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort contradictoire,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail conclu le 13 décembre 2012, entre la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société COOPERATION FAMILLE et Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société COOPERATION FAMILLE la somme de 2.380,07 euros (décompte arrêté au 24 mars 2025 incluant la mensualité de février 2025);
AUTORISONS Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELONS qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 1001 VIES HABITAT, puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] soient condamnés à verser à la SA 1001 VIES HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA 1001 VIES HABITAT, ou à son mandataire ;
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,
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