TJ 93008, 14 mai 2025, RG 25/01212

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
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[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 25/01212 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UAA

Minute :

Société CDC HABITAT
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [P] [O] [J]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LE DEUN

Copie délivrée à :
M.[O] [J]

Le 14 mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 mai 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [O] [J], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 avril 2023, la société CDC Habitat a donné à bail à M. [P] [O] [J] et Mme [L] [R] un logement situé [Adresse 5] et emplacement de stationnement n°1056 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 960,38 € pour le logement et 60,00 € pour l'emplacement de stationnement. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 242,29 €.

Par courrier daté du 9 novembre 2023, reçu le 16 novembre 2023, Mme [L] [R] a donné congé au bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC Habitat a fait signifier à M. [P] [O] [J] et Mme [L] [R], par exploit de commissaire de justice du 12 septembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 895,14 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la société CDC Habitat a fait assigner M. [P] [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 mars 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

La société CDC Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [P] [O] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
? dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
? condamner M. [P] [O] [J] à payer :
? la somme de 11 947,20 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 14 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 4 avril 2023 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [P] [O] [J] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [P] [O] [J], comparant, sollicite des délais de paiement et actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du tribunal au jour de l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 4 avril 2023 que M. [P] [O] [J] doit payer des loyers d'un montant de 960,38 € et 60,00 € hors charges, augmentés de charges récupérables d'un montant de 242,29 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [P] [O] [J] restait devoir la somme de 12 129,17 € euros à la date du 14 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 181,97 € (frais de contentieux) et 158,52 euros (logement sans plus de précision), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 11 788,68 €, arrêtée au 14 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [O] [J] au paiement d'une somme de 11 788,68 €.

o Sur le rejet de la demande de délais de paiements

L'article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le locataire ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative dans la mesure où il ne justifie d'aucun paiement depuis le mois de juin 2024 et que ses déclarations à l'audience ne sont corroborées par aucun élément.

En conséquence, il convient de rejeter sa demande.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa rédaction applicable à la cause, que Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 4 avril 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 7 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 12 septembre 2024 pour la somme en principal de 3 895,14 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2024.

L'expulsion de M. [P] [O] [J] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [P] [O] [J] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 13 novembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 4 avril 2023.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [O] [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter de l'échéance du mois d'avril 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 13 novembre 2024 au 31 mars 2025, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur le rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la société CDC Habitat n'établit pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS