TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 25/01349

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
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@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/01349 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2USP

Minute : 25/500

Madame [B], [J] [K] [M]
Représentant : Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K 103

C/

Société LA VILLA SUDROT

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Avril 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l'audience publique du 03 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, en présence de Madame Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [B], [J] [K] [M], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Société LA VILLA SUDROT, demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2023, Madame [B] [J] [K] [M] a donné à bail à la SCI VILLA SUDROT un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1250 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 40 euros, soit un total mensuel de 1290 euros.

La locataire a versé un dépôt de garantie d’un montant de 1250 euros.

Par lettre recommandée du 29 mars 2024, reçue le 2 avril 2024, Madame [B] [J] [K] [M] a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à la SCI VILLA SUDROT une mise en demeure de faire procéder aux travaux de réparation nécessaires à l’habitabilité du logement, de communiquer le diagnostic de performance énergétiques et de lui payer la somme de 2237,90 pour le préjudice de jouissance et 5076,97 euros pour les préjudice matériel.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, Madame [B] [J] [K] [M] a fait assigner la SCI VILLA SUDROT aux fins de :
condamner la SCI VILLA SUDROT à lui payer la somme de 14755,97 euros au titre de l’indemnisation des préjudices subis décomposés de la façon suivante :5076,97 euros au titre du préjudice matériel,6679 euros au titre du préjudice de jouissance,3000 euros au titre du préjudice moral,condamner la SCI VILLA SUDROT à restituer le dépôt de garantie de 1548 euros avec intérêts au taux légal, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,la condamner au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
À l'audience du 3 mars 2025, Madame [B] [J] [K] [M], représentée, maintient ses demandes.

Elle soutient, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2022 et des articles 1719, 1720 et 1217, 1231 et 1231-1 du code civil que la SCI VILLA SUDROT a manqué à ses obligations contractuelles en ne délivrant pas un logement décent. Elle estime que le taux important d’humidité dans le logement, constaté par l’agence immobilière le 8 février 2024, caractérise un manquement à l’obligation du bailleur et ajoute que malgré plusieurs demandes, le diagnostic de performance énergétique n’a pas été communiqué, ce qui constitue également un manquement contractuel. Elle explique qu’elle a, dès le 9 janvier 2024, signalé l’absence d’eau chaude dans le logement et le fort taux d’humidité, puis a effectué un signalement à la mairie de [Localité 7], et qu’une visite a été faite sur place le 8 février 2024 avec l’agence immobilière, mais qu’aucune solution n’a été mise en œuvre pour remédier aux désordres. Elle indique avoir dû se débarrasser de ses meubles devenus moisis, dont le coût s’élève à 5076,97 euros, ce qui justifie l’indemnisation de son préjudice matériel. Elle ajoute qu’elle a été contrainte de vivre dans un logement indécent ce qui justifie l’octroi de la somme de 6679 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, correspondant à 50% du montant du loyer. Enfin, elle relève que la situation a été source d’anxiété d’autant que sa situation personnelle est chaotique et l’absence de réaction du bailleur et du gestionnaire lui ont causé un préjudice moral dont elle demande réparation à hauteur de 3000 euros.
Elle soutient en outre que le dépôt de garantie n’a pas été restitué après don départ des lieux le 7 septembre 2024, si bien qu’il y a lieu de condamner la SCI VILLA SUDROT à lui payer la somme de 1548 euros au titre du dépôt de garantie, majoré de 10% par mois de retard conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI VILLA SUDROT, régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande d’indemnisation des préjudices :

Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, dont l’article 2 prévoit que logement doit satisfaire à diverses conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires et notamment, assurer le clos et le couvert. Il est prévu que le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

Selon l'article 6a) de la même loi, le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En application de l’article 6b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s'ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, en premier lieu, si Madame [B] [J] [K] [M] fait état de désordres affectant le logement depuis le 9 janvier 2024, elle ne communique à ce titre que deux courriers électroniques rédigés par elle, et une mise en demeure adressée à la SCI VILLA SUDROIT par son avocat le 29 mars 2024.

Par un courrier électronique du 9 janvier 2024, dont le destinataire n’est pas connu, ni la réception confirmée, elle évoque des sollicitations « qui n’ont pas trouvé de solution », indique avoir passé plusieurs jours dans le logement sans eau chaude et « des petites anomalies ».

Par un courrier électronique du 8 février 2024, adressé à « AZ immobilier » elle évoque le taux d’humidité dans le logement, et indique « Monsieur [N] en a fait le constat ce jour ».

Enfin, la lettre de mise en demeure du 29 mars 2024 reprend les mêmes éléments, y ajoutant la dégradation du mobilier.

Ces lettres, émanant de Madame [B] [J] [K] [M] ne permettent pas de démontrer l’existence de désordres dans le logement ni encore le caractère indécent de celui-ci.

Aucun constat du taux d’humidité n’a été fait dans le logement, la seule affirmation, de Madame [M], qu’un tiers au contrat, dont la qualification pour constater des désordres n’est pas démontrée, l’aurait constaté est insuffisante à établir l’existence d’humidité et la présence de moisissures.

Ensuite, le renseignement d’une fiche de signalement à destination du service d’hygiène de la mairie, datée du 31 mai 2024, ne permet pas non plus de justifier de l’existence des désordres. De plus, il n’est pas établi que le signalement a été remis au service concerné, et les suites données au signalement ne sont pas précisées.

Enfin des captures d’écran de téléphone non datées ni certifiées, ne permettent pas de caractériser l’existence d’un trouble de jouissance lié à la présence d’humidité et de moisissure.

Le constat d’état des lieux d’entrée et de sortie du logement n’est pas versé aux débats, ni aucun constat des désordres. Aucun document technique ou diagnostic qui permettrait d’établir l’existence de désordres n’est communiqué.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indécence du logement n’est pas caractérisée.

Il n’est pas démontré non plus de risque pour la sécurité de la locataire.

Aucun trouble de jouissance n’est donc établi.

Par ailleurs, il n’est pas démontré l’absence de communication du diagnostic de performance énergétique alors que le contrat de location signé comporte mention de la remise dudit document.

En second lieu, Madame [B] [J] [K] [M] ne démontre pas la dégradation de meubles liée à l’état du logement, la seule production des factures d’achat des meubles étant insuffisante pour établir la dégradation, et le lien de causalité avec un manquement du bailleur.

Enfin, le préjudice moral allégué n’est justifié par aucune pièce.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun désordre qui serait la conséquence d’un manquement du bailleur à son obligation n’est donc démontré.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, du préjudice matériel et du préjudice moral.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Enfin, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, cette majoration n’étant pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, d’une part, si le contrat de location prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 1250 euros, Madame [B] [J] [K] [M], qui ne communique aucune pièce comptable, ne justifie pas du paiement du dépôt de garantie.

D’autre part, aucun état des lieux de sortie n’est communiqué, si bien que la date de départ du logement et de restitution des lieux n’est pas déterminée, et que l’état du logement au départ de la locataire n’est pas établi. Ces éléments sont indispensables pour établie le principe de l’obligation de restitution du dépôt de garantie.

Il n’est donc pas démontré l’existence de l’obligation de restitution du dépôt de garantie.

Il n’est pas non plus établi la réunion des conditions d’application de la majoration de retard, en l’absence de précision des conditions de départ du logement et de mention de la nouvelle

Il convient de rejeter la demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [J] [K] [M] aux dépens de l'instance.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] [J] [K] [M] les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS