TJ 93008, 13 mai 2025, RG 24/00026

COUR D’APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 24/00026 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRO3
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 25/00638

DEMANDEUR

La Société CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Christophe FOUQUIER de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R110

C/

DEFENDEUR

La Société PF GRAND [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Paul BRISSET de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0370

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Aliénor CORON, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Mars 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2010, la société AFFINE, aux droits de laquelle est venue la société PF1 (devenue PF GRAND [Localité 6] par un changement de dénomination sociale), a donné à bail commercial à la société CAISSE DE CREDIT MUTUELLE DE [Localité 6] F, aujourd’hui dénommée la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 5], des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] (93).

Le bail a pris effet le 8 juillet 2010, pour se terminer le 7 juillet 2019.

Suivant exploit d’huissier en date du 14 décembre 2021, la société PF GRAND [Localité 6] a signifié un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel de 59 715,18 euros hors taxes et hors charges.

Au terme d’un mémoire préalable signifié le 18 avril 2024, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 5] a sollicité la fixation du loyer à la somme de 52 200 euros hors taxes et hors charges en principal.

Par exploit du 8 juillet 2024, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL BAGNOLET a assigné la société PF GRAND PARIS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 52 200 euros hors taxes et hors charges.

Au terme de son mémoire signifié à la société PF GRAND [Localité 6] par lettre recommandée avec avis de réception du 25 février 2025, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 5] sollicite du juge des loyers commerciaux de :
-juger que le loyer de renouvellement à effet du 1er juillet 2022 doit être fixé à la valeur locative
-fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 52 200 euros toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014
-condamner la société PF GRAND [Localité 6] au paiement des intérêts de droit depuis le 1er juillet 2022 sur les compléments de loyers payés
-ordonner la capitalisation des intérêts
-fixer le montant du dépôt de garantie à la somme de 13 050 euros
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel à la somme de 52 200 euros hors taxes et hors charges par an
-condamner la société PF GRAND [Localité 6] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-débouter la société PF GRAND [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes
-rappeler l’exécution provisoire
-condamner la société PF GRAND [Localité 6] aux dépens.

Au terme de son mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 26 février 2025, la société PF GRAND [Localité 6] sollicite du juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
-Juger que le juge des loyers n’est pas compétent pour statuer sur la demande de la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 5] visant à la condamnation de PF GRAND [Localité 6] à verser des intérêts sur les « compléments de loyers » versés depuis le 1er juillet 2022 de sorte que cette demande est irrecevable
-Débouter la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes
-Fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter rétroactivement du 1er juillet 2022 à la somme de 59 715 euros par an, hors charges et hors taxes, outre les charges prévues au Bail, toutes les autres clauses du Bail étant maintenues en leur principe, sous réserve de l’application des nouvelles dispositions d’ordre public de la loi Pinel du 18 juin 2014
A titre subsidiaire,
-Ordonner la désignation d’un expert judiciaire afin qu’il donne son avis sur le montant de la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2022 pour déterminer le loyer du bail renouvelé conformément aux dispositions de l’article 10 des conditions générales du Bail
-Fixer, dans le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, le loyer provisionnel à la somme de 59 715 euros par an, hors charges et hors taxes pendant toute la durée de l’instance, outre l’indexation
En tout état de cause,
-Condamner la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 5] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 5] aux dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 mars 2025 et mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur l’application de la clause d’indexation

Se fondant sur les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 5] sollicite que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative. Elle s’oppose à l’application de la clause d’indexation prévue au bail, faisant valoir que :
-la clause ne résulte que d’un seul alinéa et n’est pas particulièrement apparente
-la clause n’exclut pas expressément l’application des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce
-la clause doit être réputée non écrite en ce qu’elle ne bénéficie qu’au bailleur et exclut donc toute réciprocité et qu’elle prive le preneur de sa liberté de choix lors du renouvellement.

La société PF GRAND [Localité 6] sollicite que le loyer soit fixé à la somme de 59 715 euros par application de l’article 10 des conditions générales du bail. Elle soutient que les parties ont volontairement décidé d’écarter les dispositions légales relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé, la clause étant parfaitement licite et les jurisprudences citées par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 5] étrangères à l’espèce.

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

L’article L 145-34 du code de commerce prévoit qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Il est de principe qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse.

En l’espèce, le septième paragraphe de l’article A10 des conditions générales du bail est ainsi rédigé :
« De même, lors du renouvellement, et de tous renouvellements successifs, le montant du loyer sera fixé à la plus élevée des deux valeurs, soit par application de l’indexation résultant de l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction, ou de tout indice le remplaçant, soit à la valeur locative, c’est-à-dire par référence aux loyers habituellement constatés dans l’environnement pour des locaux équivalents, et à la date du renouvellement ».

Il résulte de cette stipulation que les parties ont entendu écarter l’application des articles L. 145-33 et L. 145-44 du code de commerce précités, dont il est rappelé qu’ils ne sont pas d’ordre public, en s’accordant pour fixer le loyer de renouvellement à la valeur maximale entre le loyer indexé et la valeur locative.

Contrairement à ce que soutient la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 5], il n’y a pas lieu de réputer cette clause non écrite, la jurisprudence dont elle se prévaut étant applicable aux clauses d’indexation excluant la réciprocité de la variation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque le loyer pourrait être révisé à la baisse par application de l’indexation si la valeur locative était inférieure au montant du loyer ainsi indexé.

Enfin, la clause était suffisamment apparente, constituant un paragraphe distinct intégré à l’article du bail relatif au montant du loyer.

Il convient au regard de ces éléments d’appliquer la clause précitée.

Il n’est pas contesté que le montant du loyer indexé s’élève à la somme de 59 715 euros hors taxes et hors charges, la valeur locative étant évaluée à la somme de 52 200 euros par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 5], la bailleresse se prévalant quant à elle d’un rapport d’expertise évoquant une valeur locative de 52 000 euros.

Le montant du loyer indexé est donc supérieur à la valeur locative, et le loyer doit donc être fixé au montant du dernier loyer en vigueur calculé sur la base de la variation de l’Indice du Coût de la Construction, soit à la somme non contestée de 59 715 euros hors taxes et hors charges.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur la demande visant à voir appliquer les intérêts au taux légal sur le trop-perçu versé par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 5], avec capitalisation, dans la mesure où le loyer fixé est égal au loyer facturé.

Enfin, il n'appartient pas au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du dépôt de garantie, sa compétence étant strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales susvisées.

*

La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 5], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens et à payer à la société PF GRAND [Localité 6] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,