TJ 93008, 25 avr. 2025, RG 24/10698

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 10]
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[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 24/10698
N° Portalis DB3S-W-B7I-2HOC

Minute : 463/25

SCI FONCIERE RU 01/2010
Représentant : Me Gilles GODIGNON SANTONI,
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

Monsieur [H] [Z]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME GODIGNON SANTONI
Copie délivrée à :
M. [Z]
Le 25 Avril 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société civile immobilière SCI FONCIERE RU 01/2010 dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 7],
Représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI, Avocat au Barreau de Paris
D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [Z], demeurant [Adresse 4]
Non comparant
D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 22 juillet 2022, la société civile immobilière Foncière RU 01/2010 a donné à bail à M. [H] [Z] et Mme [J] [Z] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 981,49 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 981,49 euros.

Par courrier en date du 5 mai 2023, Mme [J] [Z], a donné congé.

Des loyers étant demeurés impayés, le 23 juillet 2024, la société civile immobilière Foncière RU 01/2010 a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 6 890,52 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 11 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025.

A cette date, la société civile immobilière Foncière RU 01/2010, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;
l’expulsion de M. [H] [Z], sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
le transport et la séquestration des meubles ;
la capitalisation des intérêts ;
l'autorisation de conserver le dépôt de garantie ;
et la condamnation de M. [H] [Z] :
au paiement de la somme actualisée de 4 498,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 290,56 euros,
au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles
et aux dépens, comprenant le coût du commandement.
l'autorisation de conserver le dépôt de garantie.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et 1103 du code civil, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Elle ajoute qu'il n'a pas repris le paiement du loyer courant à l'audience. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Cité par remise à un tiers, M. [H] [Z] ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société civile immobilière Foncière RU 01/2010 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 22 juillet 2022 contient une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 6 890,52 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 septembre 2024.

L’expulsion de M. [H] [Z] sera en conséquence ordonnée.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [H] [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [H] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (183,14 € + 37,91€), la somme de 4 277,94 euros à la date du 3 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

M. [H] [Z], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

M. [H] [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme de 4 277,94 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.

Il n'y a pas lieu d'autoriser par avance le bailleur à conserver le montant du dépôt de garantie. L'article 22 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en effet que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

III – Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière sera donc ordonnée.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière Foncière RU 01/2010 les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,