TJ 75056, 5 mai 2025, RG 25/00841

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [O] [G]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me François-luc SIMON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00841 - N° Portalis 352J-W-B7J-C64JD

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 05 mai 2025

DEMANDERESSE
Association COALLIA (ANCIENNEMENT DENOMMEE AFTAM), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me François-luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0411

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 05 mai 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00841 - N° Portalis 352J-W-B7J-C64JD

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 janvier 2019, l'association COALLIA a donné à bail à Monsieur [O] [G] une chambre n°A-21510 (21ème étage) située au [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 411,56 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l'association COALLIA a mis en demeure le preneur de payer l'arriéré locatif de 1374,09 euros le 28 septembre 2022.

Par acte d'huissier en date du 20 janvier 2025, l'association COALLIA a fait assigner Monsieur [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Monsieur [O] [G] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 3001,13 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s'était poursuivi,rejeter toute demande de délai,condamner le défendeur à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les frais de notification par lettre recommandée avec avis de réception et d'assignation.
Au soutien de ses prétentions, l'association COALIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées en dépit d’une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

A l'audience du 07 février 2025, l'association COALLIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a indiqué que la dette s'élève désormais à la somme de 2966,97 euros au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il
l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [O] [G] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, le bail conclu le 15 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article 11).

L'association COALLIA a adressé à M. [O] [G] le 28 septembre 2022 une mise en demeure non réceptionnée par l'intéressé et portant la mention « pli avisé, non réclamé », par lettre recommandée avec avis de réception, de payer la somme de 1374,09 euros dans le délai d'un mois.

Par la suite, l'association COALLIA a adressé, à nouveau par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 novembre 2022, réceptionnée par l'intéressé le 09 novembre 2022, la notification de la résiliation du contrat de résidence à l'expiration d'un délai d'un mois.

Compte tenu de cette circonstance, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire le 28 octobre 2022.

Il pourra être procédé à l'expulsion de M. [O] [G] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé,

M. [O] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des redevances qui auraient été dues, si le contrat s’était poursuivi.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement des redevances :

Le paiement des redevances aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du résident résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats et des décomptes précités, que M. [O] [G] n'a pas réglé avec régularité le montant des redevances, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 31 janvier 2025, la somme de 2966,97 €, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Ce montant étant inférieur à celui visé dans l’assignation, et par suite plus favorable au locataire, il sera retenu en dépit de l’absence de comparution de M. [O] [G] à l’audience du 7 février 2025.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner M. [O] [G] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur la somme de 1374,09 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la solution du litige, le défendeur sera tenu aux dépens.

Pour des considérations tenant à la situation économique du défendeur, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :