TJ 83050, 14 mai 2025, RG 22/04740

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 1

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DU 14 Mai 2025
Dossier N° RG 22/04740 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JQVL
Minute n° : 2025/189

AFFAIRE :

[U] [H], [K] [C] épouse [H], [X] [C] C/ [I] [Y], [L] [R], [F] [A]

JUGEMENT DU 14 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

JUGES : M. Yoan HIBON
Mme Chantal MENNECIER

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

Débats tenus à l’audience publique du 06 mars 2025 devant Madame Alexandra MATTIOLI et Monsieur Yoan HIBON qui en ont fait rapport au Tribunal conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés. L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à : la SCP LOUSTAUNAU FORNO
Me Sandrine OTT-RAYNAUD
Me Katia VILLEVIEILLE
Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [H]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Madame [K] [C] épouse [H]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Monsieur [X] [C]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5750 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Draguignan)
domicilié : chez Madame [W] [N], [Adresse 9]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentés par Me Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Maître [I] [Y]
[Adresse 8]
[Localité 6]

représenté par Maître Jean-luc FORNO, de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [L] [R]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Me Sandrine OTT-RAYNAUD, avocat au barreau de TOULON

Madame [F] [A]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Me Sandrine OTT-RAYNAUD, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

Le 8 Janvier 2020, l’indivision succesorale [H] [C] était destinataire d’une offre d’achat relative à un bien immobilier. Ladite offre précisait : « Bon pour accord au prix de 267.000€ net vendeur et 8.000€ d’honoraires d’agence. »

L’indivision mandatait l’étude de la SCP [I] [Y] et Nicolas GUEYRAUD pour procéder à la rédaction des actes subséquents.

Le 16 juin 2020, le compromis de cession était signé. Cet acte prévoyait, en page 6 : « la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de 267.000€ ».

La clause relative à la négociation stipulait en outre :
« Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’agence immobilière [7] titulaire d’un mandat donné par les consorts [C] sous le n°180 en date du 23 novembre 2018 non encore expiré, ainsi déclaré. En conséquence, LES VENDEURS qui en ont seuls la charge aux termes du mandat, doivent à l’agence une rémunération de 8.000€, TVA incluse… »

L’acte réitératif était signé le 27 août 2020.

Après avoir perçu les fonds, les vendeurs relevaient que les frais de négociation de l'agence, soit la somme de 8.000 euros, n'avait pas été versée.

Informé de la difficulté, Maître [I] [Y] tentait de trouver une issue amiable avec les acquéreurs du bien.

Par mail du 20 mai 2021, Maître [Y] indiquait notamment :
« J’ai échangé par écrit avec le conciliateur.
Je lui ai précisé que je ne me retrancherai pas derrière les contrats comme l’a fait votre acquéreur.
Je lui ai indiqué que vos propos étaient le reflet de la réalité.
Maintenant, ce n’est pas moi qui vous réglerai directement les sommes qui vous reviennent mais ma compagnie d’assurance.
Il pourra vous confirmer mes propos. »

Par mails des 10 et 16 juin 2021, Monsieur [H] relançait Maître [Y] et réclamait en outre le paiement du solde figurant sur le relevé de compte successoral de l’étude, soit la somme de 4.148,16 €.

Faute d’obtenir une réponse positive, madame [K] [C], monsieur [X] [C] et monsieur [U] [H], arguant d'une faute du Notaire, ont saisi le tribunal judiciaire de Draguignan, par assignation du 22 septembre 2023 aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d'une somme d'argent.

Suivant assignation du 22 septembre 2023, Maître [Y] a appelé en cause les acquéreurs du bien immobilier à savoir Monsieur [R] et Madame [A] afin de les voir le relever et garantir des condamnations qui pourront être prononcées à son encontre.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction suivant ordonnance du juge de la mise en état en date du 28 novembre 2023.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2024, M. [U] [H], Mme [K] [C] et M. [X] [C] sollicitent du tribunal judiciaire de :

-CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [A], Monsieur [R] ainsi que Maître [I] [Y], en sa qualité de Notaire Membre de la « SCP [I] [Y] et Nicolas GUEYRAUD, Notaires Associés » au paiement de la somme de 1.052€ à titre de dommages et intérêts s’agissant de sa quote-part concernant les frais de négociation, au profit de Monsieur [X] [C].
Le tout avec intérêt au taux légal à compter du 27 août 2020, date de la réitération de l’acte de vente

-ORDONNER à Maître [I] [Y], en sa qualité de Notaire Membre de la « SCP [I] [Y] et Nicolas GUEYRAUD, Notaires Associés » de libérer la somme de 545,48€ au titre de la répétition de l’indu se trouvant au crédit du compte des vendeurs, au profit de Monsieur [X] [C], sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir
Le tout avec intérêt au taux légal à compter du 27 août 2020, date de la réitération de l’acte de vente

-CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [A], Monsieur [R] ainsi que Maître [I] [Y], en sa qualité de Notaire Membre de la « SCP [I] [Y] et Nicolas GUEYRAUD, Notaires Associés » au paiement de la somme de 3.052€ à titre de dommages et intérêts s’agissant de sa quote-part concernant les frais de négociation, au profit de Madame [K] [C] :
Le tout avec intérêt au taux légal à compter du 27 août 2020, date de la réitération de l’acte de vente

-ORDONNER à Maître [I] [Y], en sa qualité de Notaire Membre de la « SCP [I] [Y] et Nicolas GUEYRAUD, Notaires Associés » de libérer la somme de 1.582,52€ au titre de la répétition de l’indu se trouvant au crédit du compte des vendeurs, au profit de Madame [K] [C], sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.
Le tout avec intérêt au taux légal à compter du 27 août 2020, date de la réitération de l’acte de vente

-CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [A], Monsieur [R] ainsi que Maître [I] [Y], en sa qualité de Notaire Membre de la « SCP [I] [Y] et Nicolas GUEYRAUD, Notaires Associés » au paiement de la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts s’agissant de sa quote-part concernant les frais de négociation, au profit de Monsieur [U] [H]
Le tout avec intérêt au taux légal à compter du 27 août 2020, date de la réitération de l’acte de vente

-ORDONNER à Maître [I] [Y], en sa qualité de Notaire Membre de la « SCP [I] [Y] et Nicolas GUEYRAUD, Notaires Associés » de libérer la somme de 1.037,04€ au titre de la répétition de l’indu se trouvant au crédit du compte des vendeurs, au profit de Monsieur [U] [H], sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.
Le tout avec intérêt au taux légal à compter du 27 août 2020, date de la réitération de l’acte de vente 9

-CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [A], Monsieur [R] ainsi que Maître [I] [Y], en sa qualité de Notaire Membre de la « SCP [I] [Y] et Nicolas GUEYRAUD, Notaires Associés » au paiement de la somme de 6.000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par Monsieur [X] [C], Madame [K] [C] et Monsieur [U] [H] en raison de leur résistance abusive

-DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

-CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [A], Monsieur [R] ainsi que Maître [I] [Y], en sa qualité de Notaire Membre de la « SCP [I] [Y] et Nicolas GUEYRAUD, Notaires Associés » au paiement de la somme de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de Madame [K] [C] et Monsieur [U] [H]

-CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [A], Monsieur [R] ainsi que Maître [I] [Y], en sa qualité de Notaire Membre de la « SCP [I] [Y] et Nicolas GUEYRAUD, Notaires Associés » au paiement des entiers dépens distraits au profit de Maître Katia VILLEVIEILLE sur ses offres de droit

-ORDONNER l’exécution provisoire du Jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que Maître [Y] aurait fait preuve d’une incontestable négligence dans la rédaction des actes et aurait en outre reconnu sa faute. S’agissant des sommes se trouvant au crédit du compte des vendeurs, elles figurent clairement sur le relevé de compte édité par la SCP.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 août 2024, Maître [Y] sollicite du tribunal de :

-DEBOUTER Monsieur [C], Monsieur et Madame [H], Monsieur [R] et Madame [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Maître [Y]
-SUBSIDAIREMENT, s’il échet, JUGER que le notaire devra verser la somme de 4.148,16 € représentant le solde de compte étude des Hoirs [C], à ces derniers, et ce en proportion de leurs droits successoraux à défaut de meilleur compte présenté par eux
-ORDONNER ce versement en tant que de besoin

Vu les articles 1217, 1231-1, 1583 du Code Civil
-CONDAMNER Monsieur [R] et Madame [A], solidairement, à régler aux Hoirs [C] / [H], la somme de 8.000 € en exécution de leurs obligations contractuelles
-CONDAMNER solidairement Monsieur [R] et Madame [A] et les Hoirs [C] / [H] au paiement, au profit du défendeur, de la somme de 3.000 € par application de
l’article 700 du Code de Procédure Civile.
-Les condamner de même manière aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, Avocats aux offres de droit et dire que ceux-ci seront passés en frais privilégiés de partage.

Au soutien de ses prétentions, concernant les 4.186,16 €, Maître [Y] indique qu’au crédit du compte de l’indivision, il n’y a que des provisions sur frais et des remboursements de cotisations de mutuelle. Il ne saurait y avoir de répétition de l’indu dès lors que cette somme n’a pas été encaissée par le notaire. Enfin, le compte ne peut être soldé qu’après retour des actes de conservation et après le compte de partage entre indivisaires. En outre tous les indivisaires ne sont pas dans la cause.

Concernant les frais de négociations, Maître [Y] reconnaît une erreur de plume mais précise que cette erreur a été entérinée par la négligence fautive des vendeurs. Les acquéreurs seraient de mauvaise foi puisque leur dossier de financement tenait compte des 8000 euros.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 mai 2024, M. [R] et Mme [A] sollicitent du tribunal de :

-DEBOUTER Maître [I] [Y], Monsieur [U] [H], Madame [K] [C] épouse [H] et Monsieur [X] [C] de leurs demandes fins et prétentions à l’égard de Monsieur [R] et Madame [A]
-CONDAMNER Maître [I] [Y] à verser 3 000€ à Monsieur [R] et Madame [A] au titre de l’article 700 du CPC, outre aux entiers dépens

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que le compromis de vente vaut vente et qu’il y a eu accord sur un prix de 267.000 euros. Le mandat de l’agence a été confié par les vendeurs et il leur appartient de régler les honoraires de négociation.

Le tribunal renvoie à la lecture de l’assignation et des conclusions pour les moyens au soutien des prétentions en application de l'article 155 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date 21 janvier 2025 l’affaire a été clôturée et renvoyée à l’audience du 6 mars 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Observation à titre liminaire

A titre liminaire, Il sera rappelé qu'il sera fait application des dispositions de l'article 768 du Code de procédure civile pour considérer demandes formulées, celui-ci prévoyant en son alinéa 2 que “Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.”.

A cet égard, il sera répondu exclusivement aux demandes formulées dans le dispositif des conclusions des parties, demandes relevant de l'office juridictionnel du Juge au sens de la loi, soit les demandes déterminées, actuelles et certaines.

Sur la responsabilité du notaire

1- Sur la faute commise par Maître [Y]

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait de l’homme qui cause un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par sa qualité d’officier public, le notaire est tenu d’assurer l’efficacité et la sécurité des actes auxquels il prête son concours ou est requis de donner la forme authentique. Dans ces circonstances, il lui appartient d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de ceux-ci.

Pour garantir l'efficacité et la validité de l'acte, il appartient au notaire de rechercher la volonté des parties, de prendre les initiatives nécessaires, et de se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s'opposer à l'efficacité de l'acte qu'il instrumente.

En l’espèce, les demandeurs font grief à Maître [Y] d’avoir rédigé un compromis de vente ainsi qu’un acte réitératif qui ne correspondait pas à ce qui avait été initialement négocié avec les acquéreurs.

Il ressort en effet des éléments versés aux débats que suivant acte en date du 9 janvier 2020, les consorts [H] ont accepté une offre émanant de Mme [F] [A] et M. [L] [R].

L’offre précisait : « Notre offre est de deux cent soixante-quinze mille euros 275000 € frais d’agence inclus ».

L’acceptation stipulait : « Bon pour accord au prix de Deux cent soixante-sept mille euros (267000,00 €) net vendeur et 8000 € (huit mille euros) d’honoraires d’agence ».

Il ressort très clairement de cet acte que les parties étaient convenues de ce que les honoraires d’agence (8.000 €) seraient payés par les vendeurs en sus du prix de vente de l’immeuble (267.000 €).

Or, le compromis de cession en date du 5 février 2020 et l’acte réitératif en date du 27 août 2020, rédigés par Maître [Y], stipulaient un prix de vente de 267.000 € et des honoraires d’agence à la charge des vendeurs :
« Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’agence immobilière [7] titulaire d’un mandat donné par les consorts [C] sous le n°180 en date du 23 novembre 2018 non encore expiré, ainsi déclaré. En conséquence, LES VENDEURS qui en ont seuls la charge aux termes du mandat, doivent à l’agence une rémunération de 8.000€, TVA incluse… »

Les actes rédigés par le notaire ne correspondent par conséquent pas à ce qui avait été convenu entre les parties.

Maître [Y] a d’ailleurs reconnu l’erreur entachant les actes, notamment dans un mail en date du mail du 20 mai 2021 :
« J’ai échangé par écrit avec le conciliateur.
Je lui ai précisé que je ne me retrancherai pas derrière les contrats comme l’a fait votre acquéreur.
Je lui ai indiqué que vos propos étaient le reflet de la réalité.
Maintenant, ce n’est pas moi qui vous réglerai directement les sommes qui vous reviennent mais ma compagnie d’assurance.
Il pourra vous confirmer mes propos ».

En rédigeant des actes qui ne correspondent pas à ce qui avait été convenu entre les parties, Maître [Y] n’a pas satisfait à l’obligation, qui lui incombe, d’assurer la sécurité des actes qu’il établit.

Il a par conséquent commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

2- Sur la faute commise par les vendeurs

Pour justifier du rejet des demandes, Maître [Y] précise que lecture a été donnée aux vendeurs des actes.

Or, ceux-ci n’ont manifesté aucun désaccord sur le prix exprimé.

Les vendeurs auraient dès lors commis une faute ayant contribué à leur propre préjudice.

Il ne saurait cependant être reproché aux demandeurs, profanes, de ne pas s’être rendus compte de l’erreur figurant sur les actes rédigés par Maître [Y].

Maître [Y], en tant que professionnel du droit, s’est en effet vu confier un mandat consistant à rédiger des actes conformes à la volonté des parties.

Cette volonté avait été clairement exprimé dans le cadre de l’offre d’acquisition et de son acceptation.

Les consorts [C] [H] ont donc légitimement pensé que les actes rédigés par Maître [Y] étaient conformes à ce qui avait été convenu avec les acquéreurs.

Il ne saurait dès lors leur être reproché de ne pas avoir porté une attention particulière à la rédaction des stipulations contractuelles.

Aucune faute ne saurait dès lors leur être reprochée.

3- Sur la faute commise par les acquéreurs

Maître [Y] soutient que les acquéreurs auraient agi avec mauvaise foi.

Il précise que c’est sur la base d’un prix de 275.000 € que les acquéreurs avaient monté leur dossier de financement.

Ils auraient ainsi de manière volontaire et dolosive manqué à leurs obligations contractuelles résultant de l’offre du 19 janvier 2020.

Il n’appartenait cependant pas aux acquéreurs, également profanes, d’alerter Maître [Y] sur l’existence d’une erreur pouvant entacher les actes qu’il avait rédigés.

Les acquéreurs ont transmis toutes les informations au notaire, y compris le dossier de financement. Il appartenait dès lors à Maître [Y], qui était en outre informé de la signature de l’offre d’achat, de vérifier la conformité de ses actes avec cette offre et le dossier de financement remis par les acquéreurs.

Compte tenu de la qualité de professionnel de Maître [Y] et de l’absence de contestation des vendeurs, M. [R] et Mme [A] ont pu légitimement penser que les actes conclus étaient conformes à la volonté des parties.

Aucune faute ne saurait leur être reprochée.

4- Sur le préjudice.

Le préjudice des vendeurs est constitué par l’absence de perception par l’indivision des 8000 euros prévus dans l’offre d’achat.

Chacun des demandeurs est par conséquent bien-fondé à se prévaloir d’un préjudice équivalent à sa quote-part dans l’indivision.

La quote-part indiquée dans les écritures des demandeurs n’est pas contestée par Maître [Y].

Il sera dès lors alloué à titre de dommages et intérêts :

- La somme de 1.052 € à M. [X] [C] (8000/2 X 26,30 %)
- La somme de 1.052 € à Mme [K] [C] et non pas la somme de 3052 € comme demandé dans le dispositif des conclusions (8.000/2 X 26,30 %)
- La somme de 2.000 € à M. [U] [H] (8.000/2 X 50%)

Il sera fait application du taux d’intérêt légal à compter du 27 janvier 2021, date de la première mise en demeure adressée à Maître [Y].

Sur les sommes se trouvant au crédit du compte de l’indivision

Les demandeurs sollicitent la libération des fonds détenus par Maître [Y] en répétition de l’indu à hauteur de la quote-part de chacun des héritiers sur la somme de 4.148,16 € figurant au crédit de du compte de la succession.

En vertu de l’article 1302 du code civil :
« Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu ».

Or, les sommes figurant sur le compte de la succession ne correspondent pas à des fonds qui auraient été indûment perçus par Maître [Y].

Ce dernier a en effet été régulièrement mandaté pour régler les opérations de succession et il n’a en outre jamais directement perçu ses fonds.

La demande de versement des fonds figurant au crédit du compte successoral correspond en réalité en une demande de partage d’une partie de l’actif successoral.

Or, une telle demande ne saurait prospérer en l’absence de demande préalable d’ouverture des opérations de liquidation partage et alors que certains membres de l’indivision successorale ne sont pas parties à la procédure.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur la résistance abusive

Les demandeurs sollicitent la condamnation de Maître [Y], Mme [A] et M. [R] à leur verser la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, “Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’article 9 du Code civil prévoit qu’ “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions”.

En l’espèce, il a été retenu qu’aucune faute ne saurait être reprochée à Mme [A] et M. [R].

S’agissant de Maître [Y], les demandeurs lui reprochent de ne pas avoir spontanément reversé les sommes dues au titre des honoraires d’agence et ce alors qu’il avait reconnu sa faute.

Il convient cependant de rappeler que Maître [Y] a tenté de trouver une issue amiable au litige, estimant par ailleurs que la r esponsabilité des acquéreurs pouvait être engagée. Rien ne permet d'assurer que Maître [Y] ait agi de la sorte de manière dilatoire.

Les demandeurs ne justifient par ailleurs d'aucun préjudice particulier en lien avec l'absence de perception des fonds lors de la vente, tel que rendu nécessaire par les dispositions de l'article 1240 du code civil précité.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Maître [I] [Y], qui succombe, prendra en charge les dépens de la présente procédure. Il est accordé le bénéfice du recouvrement direct à Maître Katia VILLEVIEILLE qui en fait la demande.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [L] [R] et Mme [F] [A] le montant des frais engagés pour assurer leur défense. Il sera fait droit à leur demande au titre des frais irrépétibles de la présente procédure et Maître [I] [Y] sera condamné à leur verser une somme globale de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de M. [X] [C], M. [U] [H] et Mme [K] [C] le montant des frais engagés pour assurer leur défense. Il sera fait droit à leur demande au titre des frais irrépétibles de la présente procédure et Maître [I] [Y] sera condamnée à leur verser une somme globale de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L'exécution provisoire de la décision est de droit sans qu'il soit besoin d'en rappeler le principe au dispositif.

PAR CES MOTIFS