TJ 34172, 14 mai 2025, RG 24/01137

N°Minute:25/00620
DOSSIER : N° RG 24/01137 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PLEJ et 25/00460

Copie exécutoire à
la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL
expédition à
Mme [K] [C]

le 14 Mai 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 8]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 14 Mai 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSES

Société AESIO SANTE MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A. IN'LI SUD OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Intervenant volontaire

représentée par la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [K] [C], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 08 Avril 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 14 Mai 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

Expose du litige

Par acte en date du 30 avril 2015, la société mutualiste AESIO SANTE MEDITERRANEE, anciennement dénommée LANGUEDOC MUTUALITE HOSPITALISATION ET HEBERGEMENT, a donné à bail à Madame [K] [C] un immeuble à usage d'habitation (4ème étage - Appartement n°9), ainsi qu’un parking accessoire audit logement (Emplacement n°13 - lot n°1013) sis [Adresse 3] à [Localité 6] (HERAULT), moyennant un loyer mensuel initial de 328 euros et une provision sur charges de 80 euros s’agissant du logement, ainsi qu’un loyer initial de 60 euros par mois sans charges concernant la place de stationnement, soit une échéance mensuelle d’un montant total de 468 euros payable à terme échu chaque mois.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la société AESIO SANTE MEDITERRANEE a fait signifier à Madame [K] [C], par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 3 285,02 euros au titre des loyers et provisions sur charges échus et impayés suivant décompte arrêté au 17 juillet 2024, ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 28 novembre 2024, ayant fait l'objet d'un à-venir d'audience le 16 décembre 2024, et notifié au représentant de l’État dans le département, la société AESIO SANTE MEDITERRANEE a fait assigner Madame [K] [C] pour l'audience du 8 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER statuant en référé, aux fins de voir notamment sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

Déclarer les demandes de la société AESIO SANTE MEDITERRANEE recevables et bien fondées,
A titre principal, constater la résiliation de plein-droit du bail d’habitation du 30 avril 2015 liant les parties par le jeu de la clause résolutoire y stipulée à compter du 18 septembre 2024,
En conséquence,
Ordonner l'expulsion de Madame [K] [C], occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, des locaux objets dudit bail, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d'un serrurier,
Faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet, assisté le cas échéant d’un technicien,
Séquestrer les meubles et objets présents sur place pour sûreté des loyers et charges locatives échus et impayés,
Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par la défenderesse au montant des derniers loyers et charges, indexation comprise, majorée de 10%, à compter du 18 septembre 2024 et jusqu'à son départ effectif et définitif des lieux, ainsi que celui de tous occupants de son chef,
Condamner Madame [K] [C] au paiement de cette indemnité majorée à titre provisionnel,
Condamner la défenderesse à lui verser les provisions suivantes :

4 754,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 octobre 2024 concernant le logement 4ème étage Appartement n°9 sis [Adresse 3] à [Localité 6] (HERAULT), ainsi que les pénalités de retard contractuelles s’élevant à 81,46 euros,
671,26 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation afférents au garage n°13 (lot n°1013) loué accessoirement au logement susvisé, outre les pénalités de retard contractuelles d’un montant de 13,42 euros,

Condamner la défenderesse à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par la défenderesse au titre du parking, égale au montant du dernier loyer et des charges, indexations comprises, majorée de 10%, à compter du 18 septembre 2024 et jusqu'à son départ effectif et définitif des lieux, ainsi que celui de tous occupants de son chef,
- Condamner Madame [K] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi qu’à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a fait parvenir au tribunal aucun diagnostic social et financier concernant Madame [K] [C].

À l'audience du 8 avril 2025, la SA IN’LI SUD OUEST, venant aux droits de la société AESIO SANTE MEDITERRANEE, est intervenue volontairement à la procédure. Elle était représentée par son conseil. Madame [K] [C] a comparu sans l’assistance d’un conseil.

La SA IN’LI SUD OUEST, par le biais de son conseil, demande:

VU l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
VU le contrat de bail d'habitation du 30 AVRIL 2015,
VU le commandement de payer visant la clause résolutoire, et de fournir les justificatifs d'assurance, signifié le 18 JUILLET 2024,
VU la signification du commandement de payer à la CCAPEX,
VU les loyers et charges échus impayés,
VU le défaut de justificatif d'une assurance contre les risques locatifs,

DECLARER la demande de AESIO SANTE MEDITERRANEE, anciennement dénommée LANGUEDOC MUTUALITE HOSPITALISATION ET HEBERGEMENT aux droits de laquelle vient la société lN'LI SUD OUEST, recevable et bien fondée.

EN CONSEQUENCE,
A TITRE PRINCIPAL :
CONSTATER que, par le jeu de la clause résolutoire qui y est stipulée, le bail d'habitation en date du 30 AVRIL 2015, consenti par la Société LANGUEDOC MUTUALITE HOSPITALISATION ET HEBERGEMENT ultérieurement dénommée AESIO SANTE MEDITERRANEE aux droits de laquelle vient la société IN'LI SUD OUEST, est résilié de plein droit à compter du 18 SEPTEMBRE 2024 et que Madame [K] [C] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 3] à [Localité 6], depuis cette date, ainsi que la place de parking située à la même adresse.

EN CONSEQUENCE,
ORDONNER l'expulsion de Madame [K] [C] et de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens.
- AUTORISER la Société IN'LI SUD OUEST venant aux droits d'AESlO SANTE MEDITERRANEE à l'expulser des lieux en faisant procéder, si nécessaire, à l'ouverture des portes avec 'assistance d'un serrurier et de la force publique.
- FAIRE CONSTATER et estimer les réparations locatives par un Commissaire de Justice, qui sera commis à cet effet, assisté, le cas échéant, d'un technicien.
- SEQUESTRER les effets mobiliers qui en sont susceptibles, pour sûreté des loyers échus et charges locatives.
- FIXER l'indemnité d'occupation due par Madame [K] [C] pour l'appartement et le parking à compter du 18 SEPTEMBRE 2024, au montant des derniers loyers et charges, indexation comprise, majorée de 10 %, jusqu'à son départ effectif et définitif des lieux dont s'agit, ainsi que tous occupants de son chef
- CONDAMNER, par provision, Madame [K] [C] à payer à la Société IN'LI SUD OUEST venant aux droits d'AESlO SANTE MEDITERRANEE ladite indemnité d'occupation majorée jusqu'à son départ effectif et définitif des lieux dont s'agit, ainsi que tous occupants de son chef.
- CONDAMNER Madame [K] [C] à payer à la Société AESIO SANTE MEDITERRANEE, par provision, la somme de 4.073,33 € au titre des loyers et charges échus impayés au titre de l’appartement à la date du 18 SEPTEMBRE 2024, date de résiliation du bail.
- CONDAMNER Madame [K] [C] à payer à la Société IN'Ll SUD OUEST venant aux droits d'AESlO SANTE MEDITERRANEE, par provision, la somme de 81,46 € à titre de pénalité contractuelle sur les loyers dus au titre de l'appartement.
- CONDAMNER Madame [K] [C] à payer à la Société lN'Ll SUD OUEST venant aux droits d'AESIO SANTE MEDITERRANEE, par provision, la somme de 671,26 € au titre des loyers du parking outre 13,42 € à titre de pénalité contractuelle.
- CONDAMNER Madame [K] [C] à payer à la Société lN'Ll SUD OUEST venant aux droits d'AESlO SANTE MEDITERRANEE la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Elle s’est par ailleurs opposée à tous délais.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse.

Madame [K] [C], à l’issue d’une tentative de conciliation tenue lors de l’audience du 8 avril 2025 n’ayant pas abouti, a indiqué souhaiter rester dans les lieux loués et, en conséquence, a sollicité de voir suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail d’habitation la liant à la SA IN’LI SUD OUEST.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

Sur la jonction des procédures

En l’espèce, l’assignation du 28 novembre 2024 a été enregistrée sous le numéro RG 24/1137, tandis que l’à-venir d’audience en date du 16 décembre 2024 a été enregistré sous le numéro RG 25/460.

Il s’agit des mêmes parties et du même litige.

En conséquence, dans un souci de bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction entre ces deux procédures.

Sur l’intervention volontaire

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane d’un tiers, l’intervention est volontaire. Elle est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Aux termes de l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Il ressort de la combinaison des articles 328 et 329 dudit code que l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est alors recevable que si son auteur a le droit d’agir pour cette prétention.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que suivant acte notarié du 16 décembre 2024, la société AESIO SANTE MEDITERRANEE a vendu à la SA IN’LI SUD OUEST l’ensemble immobilier complexe dénommé « EHPAD [5] - [Adresse 7] » sis [Adresse 4] - Parcelle cadastrée [Adresse 9] à [Localité 6], comprenant l’EHPAD [5] et la [Adresse 7] composée notamment de 15 logements sociaux et 15 parkings, en ce compris l’appartement et le parking objets du bail d’habitation du 30 avril 2015.

Cet acte notarié stipule, page 10, que le vendeur et l’acquéreur ont géré les comptes relatifs aux loyers, charges, dépôt de garantie et impayés directement entre eux suivant convention de transfert de gestion versée aux débats. Aux termes de celle-ci, l’acquéreur fait son affaire personnelle, à compter de son entrée en jouissance le 1er janvier 2025, de la continuation ou de la résiliation à ses risques et périls des baux et conventions dont l’immeuble est l’objet, sans recours contre le vendeur aux droits et obligations duquel il sera purement et simplement subrogé.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer recevable la demande en intervention volontaire formée par la SA IN’LI SUD OUEST, en sa qualité de nouveau propriétaire-bailleur venant aux droits de la société AESIO SANTE MEDITERRANNEE au titre du bail d’habitation du 30 avril 2015 la liant à Madame [K] [C].

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs

En tant que bailleur personne morale autre qu’une société civile familiale, la SA IN’LI SUD OUEST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

La SA IN’LI SUD OUEST justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la Préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail d’habitation du 30 avril 2015 liant les parties stipule expressément qu'à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la convention sera résiliée de plein droit.

En l’occurrence, le commandement de payer du 18 juillet 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [K] [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [K] [C] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [K] [C] se trouve redevable de la somme de 4073,33 euros pour l’appartement outre 671,26 pour le garage soit la somme de 4744,59 euros en arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés, mensualité du mois de août 2024 comprise, suivant cumul de deux décomptes arrêtés par la bailleresse et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [K] [C] sera donc condamnée à verser à la SA IN’LI SUD OUEST la somme provisionnelle de 4744,59 euros en arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés, mensualité du mois de août 2024 comprise.

Sur les délais de paiement
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, au regard de la situation financière et économique de Madame [C] qui ne perçoit qu’une pension d’invalidité de 890 euros par mois et qui n'a pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard.

En conséquence, l’expulsion de Madame [C] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.
Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la clause pénale

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’occurrence, le contrat de bail d’habitation liant les parties ayant été conclu le 30 avril 2015, les dispositions précitées lui sont applicables.

Dès lors, la clause stipulée dans ce bail à l’article 5, aux termes de laquelle « Le retard dans le paiement d’une partie ou de la totalité du loyer et des dépenses récupérables donne lieu au versement par le locataire d’une somme égale à 2% du montant impayé », doit être réputée non écrite de sorte que la demande tendant à son application sera rejetée.

Sur la demande de fixation du montant de l’indemnité d’occupation à un montant plus élevé que le loyer

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1152 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, la SA IN’LI SUD OUEST sollicite de voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par la défenderesse au montant des derniers loyers et charges, indexation comprise, majorée de 10%.

Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée, non au montant ainsi réclamé par la société bailleresse en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré, augmenté des accessoires, en ce comprise la provision sur les charges, et ce, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à l'entière et définitive libération des lieux par la restitution des clés à la bailleresse ou à toute personne mandatée par celle-ci.

En conséquence, à compter de l’échéance du bail le 19 septembre 2024, Madame [K] [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière et définitive libération des lieux par la restitution des clés à la bailleresse ou à toute personne mandatée par celle-ci.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de constat et d'estimation des réparations locatives par un commissaire de justice

En l'espèce, la SA IN’LI SUD OUEST formule une demande au titre de réparations locatives, mais n'apporte aucun élément pour la fonder.

En conséquence, elle sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [K] [C], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens, en ce compris ceux afférents aux instances, actes et procédures d'exécution prévus à l’article 695 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [K] [C] à payer à la SA IN’LI SUD OUEST la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS