TJ 34172, 14 mai 2025, RG 25/00054

N°Minute:25/00054
DOSSIER : N° RG 25/00054 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PMWA

Copie exécutoire à
SCP TISSEYRE AVOCATS
expédition à
Me Anne sophie DEHANT

le 14 Mai 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 14 Mai 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, SA H.L.M., dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en son - Établissement de [Localité 4], [Adresse 3]

représentée par Maître Michèle TISSEYRE de la SCP TISSEYRE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Anne sophie DEHANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [M] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Anne sophie DEHANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 08 Avril 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 14 Mai 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 24 novembre 2017 ayant pris effet le 4 décembre 2017, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 549,45 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 169,79 euros.

Par bail séparé en date du 14 novembre 2017, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E] un emplacement de stationnement situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 30 euros et une provision mensuelle sur charges de 2,26 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E], par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 1 974,95 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 31 août 2024, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 17 septembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E] pour l'audience du 8 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- de dire que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E] au paiement de celle-ci,
- la condamnation solidaire de Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E] à payer la somme de 1 496,87 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- de dire et juger que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la présente décision, l'exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d'un huissier, ces sommes retenues par cet huissier, par application de l'article 10 du Décret du 12 décembre 1990 devront être supportées par le débiteur,
- la condamnation solidaire de Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E], daté du 24 mars 2025. La conclusion est que Madame est à la recherche d'emploi et Monsieur a signé un CDD. Un FSL maintien a été déposé et transmis le 3 février 2025.

À l'audience du 8 avril 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL était représentée par son conseil. Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E] étaient représentés par leur conseil.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 2 883,58 euros s’agissant du logement et de l'emplacement de stationnement. Elle ne s'est par ailleurs pas opposée à l'octroi de délais de paiement à condition qu'ils soient courts.

Par conclusions, Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E] sollicitent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER :
- le rejet de la demande en résiliation judiciaire du bail présentée par la S.A. CDC HABITAT SOCIAL,
- de dire et juger que la dette locative des époux [E] s'élève à la somme de 2 543,69 euros,
- d'accorder aux époux [E] les plus larges délais de paiement afin de s'acquitter du principal de la dette,
- de rejeter les autres demandes de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL,
- de condamner la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à verser aux époux [E] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle dont distraction au profit de Maître Anne-Sophie DEHANT,
- de condamner la S.A. CDC HABITAT SOCIAL aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS
Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail relatif à l'emplacement de stationnement a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire.

Le commandement de payer du 11 septembre 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 12 novembre 2024, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E] se trouvent redevables de la somme totale de 2 543,69 euros s’agissant du logement et de l'emplacement de stationnement, en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 25 mars 2025, mensualités du mois de février comprises, selon décomptes établis par la bailleresse et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E] seront donc condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle totale de 2 543,69 euros à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les parties s’accordent pour la suspension des effets de la clause résolutoire par la mise en place d'un plan d'apurement. Il convient donc d’octroyer des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

À compter de la résiliation des baux, Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E], devenus occupants sans droit ni titre, seront alors également tenus de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résiliés, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [L] [E] et Madame [M] [E] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée donc de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS