TJ 34172, 13 mai 2025, RG 19/01723

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 19/01723 - N° Portalis DBYB-W-B7D-L7J5
Pôle Civil section 2

Date : 13 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [A] [V]
né le 09 Octobre 1962 à [Localité 24], demeurant [Adresse 11]

Madame [S] [V]
née le 14 Août 1961 à [Localité 25], demeurant [Adresse 11]

Monsieur [I] [H]
né le 30 Novembre 1964 à [Localité 17], demeurant [Adresse 8]

Madame [X] [P]
née le 17 Avril 1964 à [Localité 27], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [Z] [J]
né le 07 Mars 1970 à [Localité 28], demeurant [Adresse 5]

Madame [K] [N]
née le 19 Décembre 1954 à [Localité 29], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [W] [L]
né le 20 Avril 1950 à [Localité 15], demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [L]
née le 21 Août 1955 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [E] [M]
né le 03 Novembre 1958 à [Localité 18], demeurant [Adresse 3]

Madame [U] [M]
née le 08 Novembre 1959 à [Localité 20], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [R] [Y]
né le 17 Novembre 1967 à [Localité 26], demeurant [Adresse 12]

Monsieur [O] [F]
né le 28 Janvier 1964 à [Localité 23], demeurant [Adresse 10]

Madame [D] [G] épouse [F]
née le 14 Avril 1967 à [Localité 23], demeurant [Adresse 10]

Monsieur [T] [C]
né le 16 Décembre 1951 à [Localité 13], demeurant [Adresse 9]

Madame [T] [C]
née le 23 Juin 1953 à [Localité 19], demeurant [Adresse 9]

tous représentés par Maître Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER et Maître Sébastien SEHILI,de la SCP SEHILI-FRANCESCHINI SEGALEN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSES

S.A.S.U. GROUPE FRANCE EPARGNE, RCS de MONTPELLIER N° 401.491.477, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. IZIMMO, enseigne “LE COMPTOIR IMMOBILIER”, RCS de BREST N° 488.650.417, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 21]

représentée par Me Julie ABEN, avocat au barreau de MONTPELLIER et Me Philippe L’HOSTIS, avocat au barreau d’AVIGNON

QBE EUROPE SA/NV, Société étrangère prise en son établissement français immatriculé au RCS de NANTERRE sous le n° 842 689 556 dont le siège est sis [Adresse 16], dont le siège social est sis [Adresse 6] (BELGIQUE)

représentée par Me Virginie BERTRAN, avocat au barreau de MONTPELLIER et Me Sandrine HUGON, de GFG Avocats, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juges : Karine ESPOSITO
Cécilia FINA-ARSON

assistés de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR, greffier lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 25 Février 2025 au cours de laquelle Karine ESPOSITO a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 13 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Mai 2025

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Société FONCIÈRE [Localité 22] a mandaté la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE pour commercialiser une opération immobilière sur la commune de [Localité 22].

La Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE, filiale du groupe MENGUY INVESTISSEMENT, a pour objet la commercialisation de programmes immobiliers notamment sous le dispositif de défiscalisation DEMESSINE prévu à l’article 199 Décies E du Code général des impôts. Le groupe MENGUY INVESTISSEMENT possède également une filiale affectée à l’exploitation de la résidence de tourisme, la Société DOM’VILLE SERVICES.

Dans le cadre de ce projet immobilier, la société FONCIÈRE DE [Localité 22] a assuré la maîtrise d’ouvrage de la résidence de tourisme RÉSIDENCE [Localité 22], résidence exploitée par Société DOM’VILLE’SERVICES.

La société LE COMPTOIR IMMOBILIER, aux droits de laquelle vient la société IZIMMO, agence immobilière dans la vente de biens défiscalisants, a été saisie par les demandeurs en 2005 pour trouver un investissement à réaliser ouvrant droit au bénéfice de réductions fiscales. En parallèle elle avait conclu une convention de partenariat le 11 mai 2005 avec la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE pour rechercher en son nom et pour son compte des acquéreurs souhaitant investir. Elle a alors mis en contact les demandeurs avec cette société.

Les demandeurs ont acquis des lots au sein de cette résidence, lots qui ont été donnés à bail à la Société DOM’VILLE’SERVICES qui a exploité cette résidence pendant plusieurs années. La résidence a été livrée en 2006 et les baux commerciaux ont pris effet entre le 1er juin et le 30 septembre 2006. Ces baux ont été signés pour une durée de neuf années.

La Société DOM’VILLE SERVICES est devenue la société APPART CITY.

La société GRH, au travers de sa filiale GRH [Localité 22], s’est portée acquéreur du fonds de commerce de la résidence [Localité 22] avec effet au 1er juillet 2014. À l’occasion de cette cession par la Société APPART CITY, les termes des baux commerciaux n’ont pas été modifiés et le loyer est resté le même.

Dès le troisième trimestre 2014, les propriétaires ont été confrontés à des retards de paiements de loyers.

La Société GHR [Localité 22] a indiqué aux propriétaires ne pas souhaiter renouveler les baux arrivant à terme entre les mois de juin et septembre 2015.

Les propriétaires et la Société GHR ont conclu une rupture amiable et de nouveaux baux commerciaux ont été conclus avec un nouveau preneur à bail, la Société TERRES DE FRANCE.

Suivant exploits d'huissier en date des 21 et 25 mars 2019 M. [V] [A] et Mme [V] [S], M. [I] [H] et Mme [X] [P], M. [Z] [J], Mme [K] [N], M. [W] [L] et Mme [X] [L], M. [E] [M] et Mme [U] [M], M. [R] [Y], M. [O] [F] et Mme [D] [F] née [G], M. [T] [C] et Mme [T] [C] ont assigné la SAS GROUPE FRANCE ÉPARGNE et la SAS IZIMMO, enseigne « LE COMPTOIR IMMOBILIER » devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de :

– dire et juger leur action recevable et bien-fondée,

– condamner la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et le COMPTOIR IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 126 291,1 €, à Monsieur [H] et Madame [P] la somme de 163 465,84 €, à Monsieur [J] la somme de 113 798,01 €, à Madame [N] la somme de 131 193,29 €, à Monsieur et Madame [L] la somme de 177 428 €, à Monsieur et Madame [M] la somme de 167 990,55 euros, à Monsieur [Y] la somme de 186 474,25 €, à Monsieur et Madame [F] la somme de 152 608,11 €, à Monsieur et Madame [C] la somme de 160 866,7 1 €,

– condamner la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et le COMPTOIR IMMOBILIER à payer à chacun des demandeurs la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts,

– condamner la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et le COMPTOIR IMMOBILIER à payer à chacun des demandeurs la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 19/1723.

Ils exposent qu’ils se sont portés acquéreurs de lots d’un programme immobilier en vue de solutions de défiscalisation et que la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE a assuré la commercialisation des produits d’investissement relevant du dispositif DEMESSINE, qu’ils ont subi un préjudice résultant de l’absence de paiement de loyers et de la perte de chance d’obtenir le paiement des loyers sur la durée prévisible d’exploitation ainsi que de la perte de valeur des lots à la revente. Ils recherchent la responsabilité de la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE à laquelle ils reprochent un manquement à ses devoirs de conseil, de renseignement et de mise en garde ainsi que la responsabilité de la société IZIMMO à l’enseigne « COMPTOIR IMMOBILIER » en qualité d’intermédiaire au contact de l’acquéreur également débitrice des obligations de renseignement et de conseil.

Suivant exploit d’huissier en date du 6 août 2019 la SAS IZIMMO a assigné la SA QBE EUROPE en garantie aux fins de voir :

– Prononcer la jonction de la présente instance avec celle introduite suivant exploit du 25 mars 2019 à l’encontre de la société IZIMMO par Monsieur et Madame [V], Monsieur [H] et Madame [P], Monsieur [Z] [J], Madame [K] [N], Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [M], Monsieur [R] [Y], Monsieur et Madame [F] et Monsieur et Madame [C] devant le tribunal de Grande instance de MONTPELLIER sous le RG N°19/01723,

– Condamner la société QBE EUROPE à garantir la société IZIMMO de toutes les condamnations en principal, intérêts, frais et dépens qui seraient prononcées à son encontre,

– Condamner la société QBE EUROPE à payer à la société IZIMMO l’intégralité des frais d’assistance et de représentation qu’elle est contrainte d‘exposer devant le tribunal pour présenter sa défense et obtenir justice des demandes formées à son encontre par Monsieur et Madame [V], Monsieur [H] et Madame [P], Monsieur [Z] [J], Madame [K] [N], Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [M], Monsieur [R] [Y], Monsieur et Madame [F] et Monsieur et Madame [C],

– Condamner la société QBE EUROPE à payer à la société IZIMMO la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance dont distraction à Maître Julie ABEN, SCP ABEN &ENSENAT, avocat, par application de l’article 699 du Code de procédure civile,

- Ordonner l’exécution provisoire du jugement,

L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 19/4233.

***

Suivant avis de jonction en date du 18 octobre 2019, la procédure RG n° 19/4233 a été jointe à la procédure RG n° 19/1723.

***

Par ordonnance du 16 avril 2021, le juge de la mise en état a :

- Rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE,

- Rejeté la demande reconventionnelle de communication de pièces formée par les demandeurs à l’instance,

- Donné acte à la société QBE EUROPE SA/NV et à la SAS IZIMMO de leurs protestations et réserves,

- Ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [I] [B].

Le rapport d’expertise a été déposé le 26 janvier 2023.

***

Aux termes de leurs dernières écritures, régulièrement notifiées par RPVA le 4 mars 2024, les demandeurs sollicitent du Tribunal de :

- Dire et juger leur action recevable et bien fondée,

- Condamner la Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et la Société IZIMMO à payer les sommes suivantes à :
* Monsieur et Madame [V] la somme de 122 606,27 € au titre de leur entier préjudice,
* Monsieur [H] et Madame [P] la somme de 157 274,18 € au titre de leur entier préjudice,
* Monsieur [J] la somme de 110 164 € au titre de son entier préjudice,
* Madame [N] la somme de 133 755,37 € au titre de son entier préjudice,
* Monsieur et Madame [L] la somme de 129 217,67 € au titre de leur entier préjudice,
* Monsieur et Madame [M] la somme de 163 318,77 € au titre de leur entier préjudice,
* Monsieur [Y] la somme de 180 767,17 € au titre de son entier préjudice,
* Monsieur et Madame [F] la somme de 141 440,99 € au titre de leur entier préjudice,
* Monsieur et Madame [C] la somme de 156 327,04 € au titre de leur entier préjudice,

- Condamner la Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et la Société IZIMMO à payer à chacun des demandeurs la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- Ordonner l’exécution provisoire.

Ils exposent que la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE a eu un rôle de promoteur immobilier en étant à l’origine des projets de construction et de commercial en vendant des programmes de défiscalisation et, qu’à ce titre, elle était tenue par un devoir d’information et de conseil en investissement ou en gestion de patrimoine. Ils lui reprochent de ne pas avoir fait état de l’aléa financier aux acquéreurs en faisant état d’une promesse de valorisation. Ils estiment que cette société a manqué à son devoir de conseil en éditant des plaquettes de commercialisation sans faire état des risques pouvant découler de cette opération, présentant des loyers garantis par un contrat ferme de neuf années renouvelables et un taux de rentabilité de « 4,5 et plus » alors même qu’un défaut de paiement pouvait intervenir dès lors que l’exploitant ne dispose plus des fonds nécessaires pour honorer ses loyers, ce qui s’est réalisé.

Elle a ainsi, selon eux, maintenu les acquéreurs dans l’illusion que le paiement des loyers était garanti et que le principe du renouvellement du bail était acquis alors même que l’expert a relevé qu’un conseiller en gestion de patrimoine avait forcément connaissance de l’impossibilité d’un marché stable durant la période de détention.

Ils lui reprochent en outre des simulations de loyers flatteuses alors qu’il existait un manque, dès l’origine, de potentiel locatif de la résidence dont le taux d’occupation est proche de 40 % et situé dans une zone en situation de surcapacité, soutenant qu’aucune étude n’avait été sérieusement réalisée.

De même, le projet s’appuyait sur un autofinancement prévu dans le dispositif d’origine alors même que l’expert a indiqué que le montant des loyers ne pouvait couvrir les mensualités de remboursement.

***

Aux termes de ses dernières écritures, régulièrement notifiées par RPVA le 5 mars 2025, le GROUPE FRANCE INVESTISSEMENT demande au Tribunal de :

A titre principal

- Déclarer l’action des demandeurs prescrites,

A titre subsidiaire

- Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

En tout état de cause

- Condamner les demandeurs à payer chacun à la Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

- Condamner in solidum les demandeurs aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise avec droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même Code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

A titre liminaire, elle soutient que l’action est prescrite en application des dispositions de l’article 2224 du Code civil, la perte de chance de ne pas signer constituant un préjudice qui se manifeste dès la signature des engagements contractuels ou, au plus tard, le jour de la signature des actes authentiques, soit 2005.

Sur le fond, elle explique avoir fait réaliser une étude par la Société MKG CONSULTING qui est une société de référence en matière d’évaluation et d’appréciation du potentiel des résidences de tourisme qui a retenu un attrait certain de la résidence en litige, une réponse aux besoins d’une clientèle déterminée et à un besoin du marché.

Elle explique que la Société TERRES DE FRANCE a souhaité avoir une exploitation plus audacieuse et a imposé des loyers déconnectés de la réalité. De plus, elle expose que compte tenu de la nature même de l’acquisition, il ne saurait être comparé à un autre bien du marché sans qu’il ne soit pris en compte les avantages fiscaux qui en découlent.
Elle expose que le préjudice subi né de la distorsion entre le prix véritablement acquitté et le prix du marché n’est que de 11 %, l’expert ayant omis d’y inclure les frais liés à ce projet. Elle argue que l’expert a relevé que s’il existe une perte de loyer, ce n’est que la conséquence d’un choix volontaire des demandeurs qui ont choisi, à l’issue des neufs années, de reprendre leur bien et de consentir un bail à la Société TERRE DE FRANCE. Enfin, elle précise que les demandeurs n’ont jamais justifié à l’expert les loyers versés par cette dernière.

***

Aux termes de ses dernières écritures régulièrement notifiées par la Société IZIMMO le 26 août 2024, il est demandé au Tribunal de :

Par application de l’article 2224 du Code civil,
Par application des articles 1382 ancien et 1240 du Code civil au regard d’une prétendue obligation pré contractuelle d’information,
Par application des articles 1134 et 1147 anciens du Code civil, en leur rédaction applicable, actuels articles 1103,1104 et 1231-1 du Code civil,
Par application des dispositions de l’article 2000 du Code civil,
Par application des articles L.113-1 alinéa premier, L.124-1-1 et L.124-5 alinéa 4 du Code des assurances,
Par déboutement de toutes argumentations et prétentions contraires,

- Constater que l’intervention de la société LE COMPTOIR IMMOBILIER a été réalisée en 2005 et que les demandeurs ont reçu livraison de leurs lots en 2006,

- Constater que l’action a été entreprise par les demandeurs à l’encontre de la société IZIMMO venue aux droits de la société LE COMPTOIR IMMOBILIER par exploit du 25 mars 2019,

- Déclarer Monsieur et Madame [V], Monsieur [H] et Madame [P], Monsieur [Z] [J], Madame [K] [N], Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [M], Monsieur [R] [Y], Monsieur et Madame [F] et Monsieur et Madame [C] irrecevables comme étant prescrits en leur action dirigée contre la société IZIMMO au titre des demandes présentées :
- en paiement des loyers du dernier trimestre 2014 et du premier trimestre 2015,
- en indemnisation de la perte des loyers sur la durée prévisible d’exploitation,
- en indemnisation de la perte de valeur des lots à la revente.

À défaut,
- les déclarer mal fondés en l’intégralité des demandes formées contre la société IZIMMO.

En conséquence,

- Débouter Monsieur et Madame [V], Monsieur [H] et Madame [P], Monsieur [Z] [J], Madame [K] [N], Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [M], Monsieur [R] [Y], Monsieur et Madame [F] et Monsieur et Madame [C], ainsi que toute autre partie qui viendrait à faire des demandes, de l’intégralité des demandes dirigées contre la société IZIMMO.

Subsidiairement,

- Juger que le préjudice invoqué relève de l’appréciation d’une perte de chance de ne pas contracter, évaluer cette chance en fonction des éléments produits à 10 % et débouter les demandeurs de 90 % des chefs de préjudices qui seraient retenus,

- Condamner la société GROUPE FRANCE EPARGNE à relever et garantir la société IZIMMO de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens,

- Condamner la société QBE EUROPE SA/NV à garantir la société IZIMMO de toutes les condamnations en principal, intérêts, frais et dépens qui seraient prononcées à son encontre,

- Juger, conformément aux dispositions combinées du contrat et des articles 3, 3° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 49 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l'article 2 de l'arrêté du 1er septembre 1972 pris pour l'application du second et l'article 8 de l'annexe I dudit arrêté, que le montant de la franchise applicable ne peut excéder 10 % du dommage dans la limite maximale de 5.000€.

En tout état de cause,

- Condamner la société QBE EUROPE SA/NV à indemniser son assurée IZIMMO des frais du procès conformément aux dispositions du contrat,

- Condamner in solidum Monsieur et Madame [V], Monsieur [H] et Madame [P], Monsieur [Z] [J], Madame [K] [N], Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [M], Monsieur [R] [Y], Monsieur et Madame [F] et Monsieur et Madame [C], et à défaut la ou les parties perdantes, à payer à la société IZIMMO la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner la ou les parties perdantes aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Julie ABEN, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions,
Elle estime l’action des demandeurs prescrite sur le fondement de l’article 2224 du Code civil, ces derniers étant informés depuis la signature des contrats en 2005 mais surtout depuis leur prise à bail par la Société DOM’VILLE SERVICES le 1er juillet 2006, que les loyers n’étaient pas garantis et qu’en cas de défaillance de la société preneuse, ils se trouvaient exposés au risque de subir des loyers impayés. De même, elle indique qu'ils pouvaient, depuis la livraison de leurs appartements, comparer leurs prix avec ceux aux alentours.

Sur le fond, et venant aux droits de la Société LE COMPTOIR IMMOBILIER, elle estime n’avoir commis aucune faute, arguant qu’elle est une simple agence immobilière, soumise à une obligation de moyens, contactée par les conseillers en gestion de patrimoine des demandeurs et qu’elle n’est intervenue que comme mandataire de la Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE pour présenter le programme de vente en 2005. Elle soutient n’avoir commis aucune faute et qu’aucun préjudice ne lui est imputable.

***

Aux termes de ses dernières écritures, régulièrement notifiées par RPVA le 17 septembre 2024, la Société QBE EUROPE SA/NV demande au Tribunal de :

Vu les articles 122 et 123 du Code de procédure civile,
Vu l’article 2224 du Code civil,
Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu l’article 1315 du Code civil,
Vu les articles 514 et suivants du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal

- Déclarer prescrite l’action introduite par Monsieur [A] [V], Madame [S] [V], Monsieur [I] [H], Madame [X] [P], Monsieur [Z] [J], Madame [K] [N], Monsieur [W] [L], Madame [X] [L], Monsieur [E] [M], Madame [U] [M], Monsieur [R] [Y], Monsieur [O] [F], Madame [D] [F] née [G], Monsieur [T] [C] et Madame [T] [C] à l’encontre de la société IZIMMO ;

- Déclarer Monsieur [A] [V], Madame [S] [V], Monsieur [I] [H], Madame [X] [P], Monsieur [Z] [J], Madame [K] [N], Monsieur [W] [L], Madame [X] [L], Monsieur [E] [M], Madame [U] [M], Monsieur [R] [Y], Monsieur [O] [F], Madame [D] [F] née [G], Monsieur [T] [C] et Madame [T] [C] irrecevables en leur action et leurs demandes formées à l’encontre de la société IZIMMO ;

- Partant, déclarer que l’appel en garantie formé par la société IZIMMO à l’encontre de la Compagnie QBE n’a pas d’objet ;

- Prononcer la mise hors de cause de la Compagnie QBE et DÉBOUTER la société IZIMMO de ses demandes formées à l’encontre de la Compagnie QBE ;

A titre subsidiaire

- Déclarer que la société IZIMMO venant aux droits de la société LE COMPTOIR IMMOBILIER n’a pas engagé sa responsabilité dans le cadre du présent litige ;

En conséquence,

- Débouter Monsieur [A] [V], Madame [S] [V], Monsieur [I] [H], Madame [X] [P], Monsieur [Z] [J], Madame [K] [N], Monsieur [W] [L], Madame [X] [L], Monsieur [E] [M], Madame [U] [M], Monsieur [R] [Y], Monsieur [O] [F], Madame [D] [F] née [G], Monsieur [T] [C] et Madame [T] [C] de leurs demandes formées à l’encontre de la société IZIMMO ;

- Partant, débouter la société IZIMMO de ses demandes formées à l’encontre de la Compagnie QBE, qui n’ont pas d’objet ;

A titre plus subsidiaire

- Déclarer que le contrat souscrit par la société IZIMMO auprès de la Compagnie QBE est inapplicable dans le cadre du présent litige ;

En conséquence,

- Débouter la société IZIMMO, et toute autre partie, de leurs demandes formées à l’encontre de la Compagnie QBE ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de la société IZIMMO et retenait que le contrat de la Compagnie QBE est en l’espèce mobilisable,

- Débouter Monsieur [A] [V], Madame [S] [V], Monsieur [I] [H], Madame [X] [P], Monsieur [Z] [J], Madame [K] [N], Monsieur [W] [L], Madame [X] [L], Monsieur [E] [M], Madame [U] [M], Monsieur [R] [Y], Monsieur [O] [F], Madame [D] [F] née [G], Monsieur [T] [C] et Madame [T] [C] de leurs demandes, qui ne sont pas fondées ;

- Juger subsidiairement que les demandeurs conserveront à leur charge a minima 90% de leur préjudice qui serait retenu par le Tribunal ;

- En tout état de cause, CONDAMNER la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE à relever indemne et garantir la Compagnie QBE de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens ;

- Déclarer que toute éventuelle condamnation prononcée par le Tribunal à l’encontre de la Compagnie QBE ne pourrait l’être que déduction faite de sa franchise contractuelle de 5.000€ applicable à la responsabilité civile professionnelle et dans la limite du plafond contractuel de 1.500.000 € applicable à la responsabilité civile professionnelle ;

En tout état de cause

- Débouter Monsieur [A] [V], Madame [S] [V], Monsieur [I] [H], Madame [X] [P], Monsieur [Z] [J], Madame [K] [N], Monsieur [W] [L], Madame [X] [L], Monsieur [E] [M], Madame [U] [M], Monsieur [R] [Y], Monsieur [O] [F], Madame [D] [F] née [G], Monsieur [T] [C], Madame [T] [C], la société IZIMMO, la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE de leurs demandes formées à l’encontre de la Compagnie QBE et de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

- Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

- Condamner in solidum Monsieur [A] [V], Madame [S] [V], Monsieur [I] [H], Madame [X] [P], Monsieur [Z] [J], Madame [K] [N], Monsieur [W] [L], Madame [X] [L], Monsieur [E] [M], Madame [U] [M], Monsieur [R] [Y], Monsieur [O] [F], Madame [D] [F] née [G], Monsieur [T] [C] et Madame [T] [C], la société IZIMMO et tout succombant à payer à la Compagnie QBE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner in solidum Monsieur [A] [V], Madame [S] [V], Monsieur [I] [H], Madame [X] [P], Monsieur [Z] [J], Madame [K] [N], Monsieur [W] [L], Madame [X] [L], Monsieur [E] [M], Madame [U] [M], Monsieur [R] [Y], Monsieur [O] [F], Madame [D] [F] née [G], Monsieur [T] [C] et Madame [T] [C], la société IZIMMO et tout succombant aux entiers dépens, lesquels seront directement recouvrés par Maître Virginie BERTRAN, du Barreau de MONTPELLIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle soutient la prescription de l’action dont le point de départ est la signature des contrats par les acquéreurs.

Sur le fond, elle estime que la société IZIMMO, venant aux droits de la société LE COMPTOIR IMMOBILIER n’a commis aucun manquement à son obligation de renseignement et de conseil et qu’elle ne serait tenue pour responsable du défaut de paiement par la société GRH [Localité 22], du bail négocié avec la société TERRE DE FRANCE qui prévoyait une partie de loyer fixe et une partie variable, du prix d’acquisition des lots dont elle n’a pas fixée le prix de vente ni perçu les fonds provenant de ladite vente.

Enfin, elle estime que le seul préjudice éventuellement indemnisable est la perte d’une chance de na pas contracter, ce qui n’est pas démontré.

A titre subsidiaire, elle estime que ne pas devoir garantie, estimant que ledit contrat d’assurance ne saurait couvrir un élément intentionnel.

***

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions régulièrement adressées par voie électronique.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 février 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 25 février 2025.
À cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action

L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’ancien article 2270-1 prévoyait un délai de prescription de dix ans pour les actions en responsabilité civile extra-contractuelle. La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a réduit ce délai de prescription à cinq ans.

Selon les dispositions transitoires de l’article 26-II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

La nouvelle loi modifie la durée du délai de prescription mais ne modifie pas pour autant le point de départ de l’action, qui se trouve consolidé « au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

L’article 2232 prévoit en son 1er alinéa que « le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit ».

Lorsqu'est alléguée la violation d’une obligation pré-contractuelle d’information et de conseil ou un dol, la prescription de l’action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance et qu’elle avait pu légitimement ignorer ce dommage lors de la conclusion du contrat.

En matière de défiscalisation, le point de départ de la prescription correspond au jour où le risque s’est réalisé, c’est-à-dire le jour où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l'impossibilité d’atteindre la rentabilité annoncée et non au jour de l’acte de vente, même lorsque le préjudice allégué réside dans la surévaluation du bien au moment de son acquisition.

Ainsi, dans un arrêt du 1er février 2024 (22-13.446), la 3ème chambre de la Cour de Cassation, rejoignant les autres chambres, censure l’arrêt d’une cour d’appel qui retient que le point de départ de la prescription se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, au motif que les acquéreurs invoquent des manquements au devoir d’information et de conseil par transmission d’informations erronées sur la valeur de l’appartement vendu, que la valeur du bien immobilier que l’on envisage d’acquérir est un élément accessible et connu au jour de l’acquisition et que les acquéreurs sont mal fondés à soutenir avoir découvert plus tard cette surévaluation, alors que le point de départ de la prescription est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.

La SAS GROUPE FRANCE ÉPARGNE et la Société IZIMMO soutiennent que l’action des demandeurs est prescrite au motif, selon elles, qu’en matière de perte de chance de ne pas contracter, le point de départ du délai de prescription de cinq ans, prévu par l’article 2224 du code civil, est le jour de la signature des engagements contractuels puisque c’est à cette date que l’information dont il est reproché le défaut aurait dû être rapportée ; elles soutiennent que ce point de départ du délai de prescription se situe, en l’espèce, en 2005 ; que dès lors la prescription de l’action est acquise.

Les demandeurs ne répondent pas à ce moyen.

En l’espèce,

Les demandeurs ont indiqué, sans être contredits par les défendeurs, avoir été confrontés à un retard de loyer le troisième trimestre 2014 puis à une absence de loyer le quatrième trimestre 2014 et le premier trimestre 2015.

Dès lors, il apparaît que les demandeurs, qui ont obtenu régulièrement le versement des loyers au prix convenu dans le contrat de gestion entre 2005 et le troisième trimestre 2014, n'avaient aucune raison d’agir en responsabilité contre la Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et la Société IZIMMO avant cette date. C’est par conséquent uniquement lorsque la difficulté est intervenue dans la perception du loyer au troisième trimestre 2014, au cours de l'exécution du contrat de bail de neuf ans, que le dommage a été révélé aux demandeurs et que le délai pour agir a alors couru.

Aussi, en assignant la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et la Société IZIMMO les 21 et 25 mars 2019, les demandeurs sont recevables en leur action.

Sur le fond

Sur les fautes

Selon les dispositions de l'article 1116 ancien du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; le dol n’exclut pas l’exercice possible par la victime des manœuvres dolosives d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur des dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice correspondant à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Il convient de rappeler que le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol, qui doit émaner du cocontractant ou de son représentant, peut résulter de manœuvres, de mensonges ou de réticences, y compris d’un manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information, dès lors qu’il est établi que ces manquements ont été accomplis intentionnellement pour tromper le contractant, provoquant une erreur déterminante pour ce dernier.

En outre, il convient de rappeler que l’obligation d’information consiste à porter à la connaissance du client des informations objectives sur les caractéristiques de l’investissement qu’il se propose de réaliser de sorte qu’il ait une idée suffisamment précise du bien et qu’il s’engage en toute connaissance de cause ; L’obligation de conseil a pour objet d’informer le client sur l’opportunité de réaliser l'opération ; Enfin, l’obligation de mise en garde consiste à avertir le cocontractant du risque lié l’opération mise en place.

Cela étant exposé:

Les demandeurs reprochent au GROUPE FRANCE ÉPARGNE de ne pas les avoir mis en garde contre les risques pouvant découler de cet investissement, notamment en éditant des plaquettes de commercialisation mentionnant des loyers garantis par un contrat de bail ferme de neuf années renouvelables ; ils exposent que, malgré l’absence de faculté de résiliation triennale dans le contrat de bail, le preneur peut néanmoins faire l’objet d’une procédure collective ou que des défauts de paiements peuvent intervenir ; qu’en outre, le GROUPE FRANCE ÉPARGNE s’est également engagé sur une rentabilité dans cette même plaquette publicitaire et les a maintenus dans l’illusion d’une exploitation acquise au-delà des neufs années notamment en communiquant des simulations sur vingt ans. Ils lui reprochent également d’avoir projeté la réalisation de cette résidence en l’absence de toute étude de marché alors même que cette zone était en surcapacité touristique et alors même que les thermes ne sont ouverts qu’une partie de l’année ;
enfin, ils estiment que le projet a été présenté aux acquéreurs, à tort, comme étant en autofinancement sans tenir compte des spécificités du secteur.

Ils estiment également que GROUPE FRANCE ÉPARGNE a commis une réticence dolosive en leur promettant des montants de loyers qui ne correspondent pas à la valeur locative des biens mais à la somme nécessaire pour parvenir à un autofinancement des lots.

Ils considèrent que la société IZIMMO, venant aux droits de la Société LE COMPTOIR IMMOBILIER, agence immobilière, aurait dû également les informer sur l'ensemble des caractéristiques et risques liés à l'opération projetée.

La Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE allègue, de son côté, avoir fait réaliser une étude de marché sérieuse par la société MKG CONSULTING qui est, selon elle, une société de référence en matière d’évaluation et d’appréciation du potentiel des résidences de tourisme et que cette analyse a permis de mettre en évidence la rentabilité économique de la résidence dans l’hypothèse d’une exploitation correspondant aux canons habituels de la matière, à savoir avec un taux d’occupation de 60 %, un chiffre d’affaires prévisible de 1,2 à 1,5 millions d’euros et un taux d’effort de 22 %;
elle indique que cette étude a ainsi mis en avant que cette résidence bénéficiait d’un attrait certain, qu’elle répondait aux besoins d’une clientèle déterminée et qu’elle correspondait au besoin du marché.
Elle expose que la Société APPART CITY a certes proposé des loyers plus importants mais a tenu ses engagements pendant toute la durée du bail conclu avec les demandeurs. Elle réfute tout manquement et soutient avoir proposé un investissement de qualité puisque les demandeurs, au jour de l’expiration du premier bail, en tenant compte du prix d’acquisition, du montant de la TVA remboursée, du montant du bénéfice fiscal ainsi que du montant des loyers perçus, étaient parvenus à financer plus des 2/3 de leur bien, soit 66 % en à peine neuf années.

La société IZIMMO, agence immobilière, expose avoir été l’intermédiaire en 2005 entre les demandeurs qui l’avait saisie, directement ou par l’intermédiaire de leurs conseillers bancaires, afin de leur proposer une solution de défiscalisation et la Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE dont elle était la mandataire selon convention du 11 mai 2005 pour présenter son programme à la vente ;
Elle considère qu’elle n’était tenue, dans ce cadre qu’à une obligation de moyens et qu’elle ne pouvait prévoir les difficultés qui pourraient survenir des années plus tard.

En l’espèce,

L’investissement réalisé par les demandeurs consistait en l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement dans une résidence de tourisme située à [Localité 22] et destiné à la location au moyen d’un bail commercial consenti pendant neuf années à une société gestionnaire, permettant ainsi l'obtention des avantages fiscaux proposés par la loi Demessine à ses acquéreurs.

Pour qu’il y ait une faute dans l’obligation d’information et de conseil, il appartient aux demandeurs de démontrer que le vendeur avait connaissance d’informations qu’il ne leur a pas fournies ou que la présentation favorable du bien vendu a excédé ce qui est acceptable comme argument commercial.

Si les demandeurs invoquent une violation de l'obligation d’information, de conseil ou de mise en garde, force est de constater qu’ils ne développent que peu cette prétendue violation et que leurs arguments à l’encontre de la Société GROUPE FRANCE ÉPARGNE se fondent quasi-exclusivement sur la brochure publicitaire qui leur avait été remise lors de l’acquisition de leur lot qui, en soit, ne peut suffire ; quant à la violation qui concerne la IZIMMO, aucun argument n’est soulevé.

L’expertise judiciaire - pour laquelle il convient de relever que les demandeurs n’ont pas communiqué l’exhaustivité des documents sollicités – rappelle que la cohérence d’un projet d’investissement doit s’apprécier à la date de sa conclusion (soit 2005-2006) et au regard de ses objectifs, c’est-à-dire d’assurer un revenu, de bénéficier d’un avantage fiscal et de permettre une pérennisation de son patrimoine ; qu’il a été analysé que ces différents critères ont été respectés durant toute la période du dispositif fiscal, c’est-à-dire neuf années qui correspondent également à la durée du premier bail commercial.

Ainsi, il ressort des éléments du dossier, que lors de la signature des contrats, rien ne permettait de douter de la solidité financière du projet et que la société DOM’VILLE SERVICES a exécuté ses obligations contractuelles sans difficulté pendant presque la totalité de la durée du bail commercial signé, de telle sorte qu’il ne peut être reproché à la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE d’avoir conseillé le placement en cause aux acquéreurs.

Plus particulièrement, concernant l’obligation d’information et de mise en garde, il doit être souligné que l'investissement comporte un volet locatif qui permet de bénéficier des avantages fiscaux. Or, le risque de non perception du loyer ne constitue pas, dans ce type d’opération, une information substantielle, comme se trouvent l'être celles relatives à la résidence, aux avantages fiscaux liés à l'investissement.

Au surplus, les demandeurs ne peuvent utilement soutenir l’avoir ignoré puisqu’ils ont signé un contrat de bail commercial qui comportait des « dispositions diverses » selon lesquelles les loyers pourraient être suspendus en cas « de circonstances exceptionnelles » ou de « désordres de natures décennales etc », de telle sorte qu’ils n’ignoraient pas que le non-paiement du loyer était possible.

Plus généralement, tout investissement comporte une part d’aléa, particulièrement lorsqu’il est réalisé dans le secteur immobilier locatif et la possibilité d’une défaillance du preneur du bail commercial dans le paiement des loyers est, quelle qu’en soit la cause, connue de tout investisseur.

L’expertise rappelle que ces acquisitions s’effectuaient dans le cadre du dispositif DEMESSINE et que, compte tenu de la nature de l’investissement et de la zone concernée – zone de revitalisation rurale-, l’investisseur pouvait s’attendre à un niveau de risque plus important que pour un investissement locatif plus « classique », dans un secteur géographique dense ou porteur ou plus fortement touristique. Il relève également qu’il est d’évidence que les exercices de prévisions sont toujours basés sur le marché au moment de l’acquisition et que ces conditions de marché, sur une durée de détention aussi longue, ne peuvent pas rester stables et prévisibles, notamment concernant le marché immobilier local, ce que les acquéreurs ne pouvaient raisonnablement ignorer.

Dès lors, le consommateur français moyen, c’est-à-dire normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, considération prise des facteurs sociaux, culturels qui les déterminent, a à sa disposition les éléments d’information, connus de tous, relatifs aux risques encourus en matière de baux, notamment la perte ou la baisse du loyer ; ces éléments lui permettent de prendre une décision d’investissement locatif défiscalisé en toute connaissance de cause.

Superfétatoirement, il apparaît que la défaillance très modérée de la société preneuse n’a pas remis en cause la sécurité du placement telle qu’avancée dans la brochure publicitaire ; elle n'a pas remis en cause les avantages fiscaux attendus par les demandeurs dans la réalisation de l'opération, le non-paiement de la TVA sur l’acquisition et les réductions annuelles d’impôts et le bien immobilier est resté leur propriété.

D’ailleurs, comme le relève l’expert, le préjudice invoqué par les acquéreurs, à savoir la baisse de loyers et la décote de la valeur de leur bien, résulte des nouvelles conditions négociées par la Société RELAIS TERRES DE FRANCE lors de la signature du nouveau bail ; à l’issue de leur engagement fiscal, les acquéreurs pouvaient, comme la loi fiscale en la matière les y autorise, renouveler leur bail, récupérer leur bien pour leur usage personnel, le revendre ou le louer à nouveau ; ils ont choisis, en toute liberté, lorsque l’exploitant GHR [Localité 22] a mis fin au bail commercial en 2015, de contracter avec la société TERRES DE FRANCE qui a généré une perte de loyers qui intervient postérieurement à l’opération fiscale et ne saurait être imputable au défendeur.

Le fait que leur acquisition réalisée dans le cadre d’un projet de défiscalisation ne se soit pas révélée rentable à terme, alors que la rentabilité financière d’un placement dépend de facteurs économiques et de l’évolution du marché qui ne peuvent pas être déterminés à l’avance, ne permet pas de caractériser une faute des sociétés impliquées dans cette opération de vente.

Enfin, concernant la réticence dolosive invoquée par les demandeurs, elle n’est établie par aucun élément du dossier ni par l’expertise.

Ainsi, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la violation d’un devoir d’information, de conseil ou de mise en garde à leur égard de la part GROUPE FRANCE ÉPARGNE ou de Société IZIMMO, ni d’une réticence dolosive.
Les demandeurs seront déboutés de toutes leurs demandes.

Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de garantie, sans objet.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Les demandeurs qui succombent garderont la charge des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

L'équité commande de condamner in solidum les demandeurs au paiement de la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile à chacun des défendeurs.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile en vigueur à la date de l'assignation, au regard de l'antériorité des faits, il convient d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS