TJ 38185, 7 mai 2025, RG 24/03600

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/03600 - N° Portalis DBYH-W-B7I-L5ZX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 07 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [G]
né le 11 Avril 1943 à GRENOBLE (38), demeurant 45 Chemin des Jeannots - 38770 MONTEYNARD

représenté par Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART ET :

DEFENDERESSE

Madame [T] [E], demeurant 37 rue Général Mangin - 38100 GRENOBLE

AJ totale n°381852024005049 du 27/08/2024

représentée par Maître Marine FARDEAU, avocat au barreau de GRENOBLE

INTERVENANT VOLONTAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE LE PARC EUROPE III, sis 33,35 et 37 Général Mangin - 38000 GRENOBLE, représenté par son syndic en exercice la société [U] GIGNOUX LEMAIRE

représenté par Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 20 Mars 2025 tenue par Mme Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Mme Louise BOISSON, Auditrice de justice, assistée de Mme Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 07 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail du 7 décembre 2023 consenti par Monsieur [S] [G], Madame [T] [E] a pris en location un appartement situé dans la copropriété Le Parc Europe III, 37 rue Général Mangin à Grenoble.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, Monsieur [S] [G] a fait assigner Madame [T] [E] le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion de la locataire.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC EUROPE III est intervenu volontairement à la procédure par comparution à l’audience du 12 décembre 2024 aux fins de faire cesser les infractions au règlement de copropriété et d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

À l’audience, Monsieur [G] reprend les demandes figurant dans ses conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :
Prononcer la résiliation du bail le liant à Madame [E] Ordonner à défaut de départ volontaire l’expulsion de Madame [E] et de tous les occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier en tant que besoin ;Condamner Madame [E] à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux loués, égale au montant du loyer, charges et accessoires compris, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et avec faculté d’indexation selon les modalités du bail résilié ;Enjoindre à Madame [E] de justifier auprès de son bailleur du nettoyage de la terrasse pendant toute la durée de l’occupation c’est-à-dire jusqu’à son départ effectif et nonobstant la résiliation du bail tous les 15 jours à compter de la décision à intervenir et à défaut sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;Débouter Madame [E] de ses demandes ;Déclarer l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC EUROPE III irrecevableA titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC EUROPE III de ses demandes ;A titre plus subsidiaire, condamner Madame [E] à le garantir de toutes condamnations financières prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC EUROPE III, y compris au titre d’éventuelle liquidation d’astreinte ;Dire qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner Madame [E] aux dépens ;Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC EUROPE III à payer à Monsieur [G] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [E] à payer à Monsieur [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande d’irrecevabilité de l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC EUROPE III, Monsieur [G] oppose d’une part, au visa de l’article 329 du code de procédure civile, l’absence de justification de l’habilitation claire et précise du syndicat pour agir en justice ; d’autre part, sur le fondement de l’article 325 du code de procédure civile, l’absence de lien suffisant entre l’intervention du syndicat des copropriétaires et les prétentions des parties. Il expose également que le contentieux ne relève pas de la compétence du juge des contentieux de la protection.

A l’appui de sa demande de prononcé de la résiliation du bail, Monsieur [G] fait valoir, sur le fondement des articles 1227, 1229, 1728 et 1729 du code civil, ainsi que l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [E] n’a pas respecté l’obligation de jouissance paisible des lieux loués en ce que Madame [E] a plusieurs chiens qui aboient, défèquent et urinent sur la terrasse, où ils restent en permanence, ce qui cause des nuisances sonores et olfactives graves et persistantes pour le voisinage.

Il s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux de Madame [E], au visa des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, au motif que la locataire ne démontre pas avoir entrepris des démarches infructueuses pour trouver un autre logement et qu’elle ne réunit pas les conditions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Au soutien de sa demande en garantie, il expose que le copropriétaire défendeur à une action peut exercer une action en garantie contre l’auteur véritable du préjudice.
En réponse à la demande du syndicat des copropriétaires de cessation des infractions sous astreinte, Monsieur [G] soutient que celui-ci ne peut agir que pour faire respecter le règlement de copropriété ; que les demandes du syndicat des copropriétaires ne reposent pas sur une infraction aux clauses du règlement intérieur lequel ne prévoit pas de limitation concernant la présence d’animaux et que la présence de chiens sur le balcon ne suffit pas à faire le lien avec les nuisances.

En réponse à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires, Monsieur [G] indique que celui-ci ne prouve pas la faute, le préjudice collectif et le lien de causalité ; que les frais de nettoyage réclamés concernent la terrasse de la voisine de sa locataire, Madame [B], et qu’il ne peut être condamné à payer les factures de nettoyage concernant une partie à usage exclusif et privatif à laquelle il ne peut accéder ; que le syndicat des copropriétaires n’est pas habilité à agir pour cela, et qu’il ne peut agir en réparation du préjudice individuel de Madame [B].

S’agissant de la demande en paiement des frais de syndic, M. [G] soutient que la représentation du syndicat des copropriétaires en justice entre dans la mission du syndic, que les frais des procédures judiciaires sont des charges communes générales supportées par la collectivité des copropriétaires, et que l’action en intervention volontaire n’entre pas dans les frais nécessaires définis par l’article 10-1 de la loi de 1965. Enfin, il invoque l’absence de chiffrage de la demande.

A l’audience, Madame [E] reprend les demandes figurant dans ses conclusions et sollicite du tribunal de voir :

In limine litis,
Déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétairesA titre principal,
Ordonner à Monsieur [G] de remettre sous astreinte de 100 euros par jour de retard les quittances de loyer depuis le mois de décembre 2022 ;Débouter Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire,
Accorder à Madame [E] des délais pour quitter le logement en prorogeant le délai à trois mois pour quitter les lieux, en accordant des plus larges délais pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, transmettre la décision à intervenir au représentant de l’Etat dans le département ;Réduire les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires ;En tout état de cause,
Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenirCondamner Monsieur [G] et le syndicat des copropriétaires aux dépens ;Condamner Monsieur [G] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de la loi du 10 juillet 1991.
Au soutien de sa demande d’irrecevabilité de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires, Madame [E] fait valoir, sur le fondement des articles 31 et 122 du code de procédure civile que le syndicat des copropriétaires n’a pas d’intérêt à agir puisqu’il ne justifie pas d’un préjudice collectif. Elle précise que l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ne s’est pas plaint des nuisances.
En réponse aux demandes du syndicat des copropriétaires, Madame [E] considère qu’elle n’a pas à être condamnée au paiement des frais de remise en état de la terrasse puisqu’il s’agit de parties à usage privatif, et qu’il revient au copropriétaire ayant subi d’éventuelles nuisances d’exercer une action individuelle. Elle ajoute que les frais ne sont pas chiffrés. Concernant la demande de dommages et intérêts, elle indique que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice collectif. Elle ajoute qu’il ne rapporte pas la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Concernant la cessation sous astreinte de l’infraction, Madame [E] soutient que le syndicat des copropriétaires n’agit pas pour faire respecter le règlement de copropriété lequel n’interdit pas la présence de chiens, et qu’aucun fondement de nature à empêcher ses chiens d’être sur la terrasse n’est invoqué. Enfin, sur les frais de vacation du syndic, elle considère qu’ils ne sont pas justifiés, qu’aucune facture n’a été produite et que la représentation du syndicat des copropriétaires en justice entre dans la mission du syndic.

En réponse à la demande de Monsieur [G] de prononcé de la résiliation du bail, Madame [E] invoque, sur le fondement des articles 1224, 1253, 1315 et 1728 du code civil, ainsi que de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 9 du code de procédure civile qu’elle n’est responsable que d’un trouble ponctuel du voisinage, qui n’est plus actuel puisque si des excréments de chiens étaient présents sur sa terrasse au moment de son emménagement, elle les a nettoyés. Elle indique également que les autres déchets ne lui sont pas imputables et qu’il n’est pas établi que les aboiements proviennent de ses chiens.

Au soutien de sa demande d’octroi de délais pour quitter les lieux, Madame [E] se fondant sur les articles L. 412-1, L. 412-2, L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, expose avoir justifié de démarches engagées en vue de son relogement et des refus auxquels elle a fait face. Elle mentionne notamment avoir fait une demande de logement social dès mars 2024. Elle indique également être une mère isolée et avoir un enfant d’un an.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC EUROPE III reprend les demandes figurant dans ses conclusions et sollicite du tribunal de voir :
Déclarer recevable l’intervention du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC EUROPE III ;Condamner in solidum Monsieur [G] et Madame [E] : A cesser les infractions au règlement de copropriété par Madame [E] sous astreinte de 500 euros par jour et par manquements constatés, à compter de la signification de la décision à venir ;A lui payer la somme de 10 000 euros pour le préjudice subi, outre les frais de nettoyage et les frais de vacation du syndicA lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.Au soutien de la recevabilité de son intervention volontaire, le syndicat des copropriétaires fait valoir que son intervention est recevable car l’assemblée des copropriétaires a donné mandat au syndic pour saisir Maître [A] pour qu’il agisse en justice au nom du syndicat des copropriétaires concernant ce litige.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose qu’il peut agir directement contre le locataire qui ne respecte pas le règlement de copropriété et que le copropriétaire engage sa responsabilité pour les troubles de jouissance causés par le preneur aux autres copropriétaires ou occupants. Il fait valoir que les conditions d’occupation du logement par Madame [E] et Monsieur [G] sont contraires au règlement de copropriété et génèrent des nuisances qui excédent les inconvénients normaux du voisinage. Il indique que ces nuisances sont caractérisées par des aboiements de chiens, l’absence d’évacuation régulière des déjections canines et par des nuisances olfactives, qui perdurent et affectent les autres occupants.

MOTIVATION

I Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 31 du code de procédure civile l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. ».

Il ressort de ces textes que certaines conditions sont nécessaires pour que l’action du syndicat des copropriétaires soit recevable :
Il ne peut agir qu’en vertu d’une action collective concernant les conflits mettant en cause les intérêts de la communauté, et notamment en cas de différent portant sur les conditions de jouissance par les copropriétaires des parties communes et privatives de leurs lots au regard des stipulations du règlement de copropriété. Ainsi, le syndicat des copropriétaires peut agir en cas d’infraction aux clauses du règlement de copropriété contre le copropriétaire responsable et contre le locataire à l’origine des nuisances pour les contraindre au respect des obligations dont l’inobservation génère un préjudice collectif. Il ne peut agir qu’en vertu d’une décision formelle de l’assemblée générale des copropriétaires l’habilitant à cet effet. Cette décision doit préciser l’objet de la demande du syndicat et l’étendue des pouvoirs conférés au syndic.

Tout d’abord, le syndicat des copropriétaires établit que le syndic était bien habilité pour le représenter en justice dans le cadre de ce litige. En effet, le procès-verbal d’assemblée générale du 2 juillet 2024 en son point 17 expose la situation et les désordres liés aux conditions de jouissance des lots concernés par Madame [E].
De plus, l’assemblée générale habilite le syndic à représenter le syndicat des copropriétaires pour cette action en justice « aux fins de faire cesser les troubles du voisinage et faire respecter le règlement de copropriété par tous moyens ».
Le procès-verbal précise également que cette action en justice concerne notamment Madame [E] et son propriétaire Monsieur [G]. Les pouvoirs conférés au syndic dans ce cadre sont également détaillés au point 17. Ainsi, l’assemblée générale expose les désordres rendant nécessaire une action en justice, les personnes à mettre en cause ainsi que l’objet de l’action en justice du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, le syndic est pleinement habilité pour représenter le syndicat des copropriétaires en justice dans le cadre de l’intervention volontaire.

Par ailleurs, concernant la défense par le syndicat des copropriétaires d’un intérêt collectif, il ressort de ses prétentions que celui-ci agit en considérant qu’il existe des infractions au règlement de copropriété de la part de Madame [E], qui génèrent une atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires. Cet intérêt collectif ne nécessite pas que l’ensemble des copropriétaires se soit plaint des nuisances, dès lors qu’il est dans l’intérêt de l’ensemble d’entre eux qu’elles s’arrêtent. Dès lors, il justifie bien d’agir pour la préservation de l’intérêt général des copropriétaires. Ainsi, le syndicat des copropriétaires dispose bien de la qualité pour agir en intervention dans le cadre de cette instance.
En conséquence, l’intervention volontaire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC EUROPE III sera déclarée recevable.

II Sur la recevabilité de l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires et la compétence du juge des contentieux de la protection

Aux termes de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »
Cette compétence est exclusive.

L’article 325 du code de procédure civile prévoit que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Monsieur [G] soutient que la demande du syndicat des copropriétaires ne relèverait pas de la compétence du juge des contentieux de la protection.

L’action principale introduite par Monsieur [G] porte sur le prononcé de la résiliation du bail en raison de troubles de jouissance paisible des lieux loués par la locataire et relève de la compétence d’attribution du juge des contentieux de la protection.
Or, le syndicat des copropriétaires se fonde sur les mêmes pour solliciter une indemnisation en recherchant la responsabilité de la locataire et du propriétaire. Ainsi, les prétentions initiales et l’intervention volontaire portent sur les mêmes faits générant des conséquences juridiques diverses. Il y a dès lors un lien suffisant entre elles et le juge des contentieux de la protection est compétent pour en connaître.

III Sur la demande de résiliation du bail

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire a pour obligation « d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Aux termes de l’article 1228 du code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Selon l’article 1229, la résolution prend effet notamment soit à la date fixée par le juge, soit à la date de l’assignation.

Ainsi, la résiliation du bail d’habitation peut être prononcée en cas de manquement fautif du locataire à ses obligations.

En l’espèce, les photographies de la terrasse produites par Monsieur [G] et par le syndicat des copropriétaires ne peuvent être prises en compte car il n’est pas certain qu’il s’agit du balcon de Madame [E] et elles n’ont pas date certaine.

En revanche, les différents courriers, mains courantes ainsi que la pétition signée par 23 occupants de l’immeuble le 24 mai 2024 se corroborent et démontrent l’existence d’un trouble majeur affectant une grande partie de la copropriété, engendré par les conditions d’occupation de l’appartement loué par Madame [E].
Il ressort en effet de ces pièces qu’entre décembre 2023 et octobre 2024, la présence de trois chiens sur le balcon du 6ème étage de Madame [E], a généré des nuisances sonores en raison de l’aboiement de ces chiens jours et nuits et des nuisances olfactives liées à l’accumulation d’excréments et d’urine sur son balcon puis au déversement de ces substances lors du nettoyage de la terrasse par la locataire (courrier du syndic à Madame [E] du 18 janvier 2024, courrier d’[U] à Madame [E] le 27 janvier 2024, courrier du conseil de Monsieur [G] à Madame [E] le 1er mars 2024, courrier de Madame [X] [Z] au syndic le 8 mars 2024, trois mains courantes déposées par Monsieur [C] [V] le 8 février et les 25 et 27 mars 2024, courrier de Monsieur [R] [B] au syndic du 24 mars 2024, pétition des habitants de la copropriété du 24 mai 2024, courriel de Madame [Y] au syndic le 17 octobre 2024, courriel du 14 octobre 2024 de Madame [W] au syndic).

Les occupants expliquent dans ces courriers et réclamations subir des nuisances importantes, certains indiquent notamment ne plus pouvoir ouvrir leurs fenêtres ou profiter de leurs balcons en raison de l’odeur pestilentielle présente. Ils disent également subir des troubles du sommeil en raison des aboiements.

Les éléments produits par Madame [E] ne permettent pas de contester l’existence de ces nuisances continues sur onze mois. En effet, les photographies produites de sa terrasse à différentes dates ne permettent pas d’exclure la présence d’excréments sur le balcon pour l’ensemble de la période concernée par les plaintes du voisinage. Par ailleurs, les échanges de messages avec la SPA ne sont ni précis, ni circonstanciés et ne remettent pas en cause l’existence des troubles, l’association n’étant chargée que de s’assurer que les animaux ne sont pas maltraités. Enfin, le passage de la police municipale au domicile de Madame [E] n’est pas prouvé et n’apporte pas d’élément d’appréciation concernant les nuisances.

En conséquence, l’absence de jouissance paisible par Madame [E] de l’appartement loué causant des nuisances graves pour un grand nombre d’occupants de la copropriété est établie et elle a perduré durant près de 10 mois, y compris postérieurement à la saisine du juge qui est intervenue en juillet 2024.

Ces manquements sont suffisamment graves et justifient de prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 décembre 2023 entre Monsieur [S] [G] et Madame [T] [E] à compter de la date de la présente décision.

IV Sur la demande de délais pour quitter les lieux et la demande de justifier du nettoyage de la terrasse

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
[…]
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution complète les dispositions précédentes et prévoit :
« La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, Madame [E] justifie être mère d’une enfant née le 7 octobre 2023. La présence d’une enfant en bas âge dans l’appartement constitue une situation de vulnérabilité.

De plus, Madame [E] démontre avoir entrepris des démarches continues en faveur de son relogement. Elle a déposé une demande de logement social le 17 mars 2024 et elle produit des échanges de messages avec plusieurs bailleurs le 6 août, 10 septembre, 1er octobre, et le 10 décembre 2024, qui indiquent leurs refus de conclure un bail avec Madame [E], notamment au vu de la faiblesse de ses ressources. Dès lors, le relogement de Madame [E] ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales.

En conséquence, il y a lieu d’accorder à Madame [E] un délai de 4 mois pour quitter les lieux, pour lui permettre de poursuivre ses recherches de logement, délai à l’issu duquel elle pourra être expulsée.
Ce délai sera subordonné au paiement régulier d’une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux loués, égale au montant du loyer, charges et accessoires compris, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié.

Enfin, en l’absence de preuve de l’état du balcon au jour où le juge statue, il n’y a pas lieu de lui enjoindre à justifier auprès de son bailleur du nettoyage de la terrasse.

V Sur la demande de Madame [E] de remise des quittances de loyers

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges.

En l’espèce, Monsieur [G] produit dans le cadre de l’instance une quittance de loyer en date du 24 janvier 2025 concernant les loyers de janvier 2024 à janvier 2025.
Madame [E] ne prouve pas avoir réalisé une demande de remise de quittance auprès de son bailleur.
En conséquence, Madame [E] sera déboutée de sa demande de remise des quittances de loyers.

VI Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Sur la demande de cessation de l’infraction au règlement de copropriété
Il est constant que le règlement de copropriété et ses éventuelles modifications adoptées par l'assemblée générale en vertu de décisions non contestées dans les conditions définies à l'article 42, alinéa 2 de la loi s'imposent à tous les copropriétaires et que les locataires doivent également se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété.

S’il est admis que des nuisances graves ont été causées par Madame [E] dans le cadre de son occupation de l’appartement, la persistance actuelle de ces nuisances n’est pas établie. En effet, le dernier élément de preuve produit concernant ces nuisances date du 17 octobre 2024. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC EUROPE III sera débouté de sa demande de cessation de l’infraction au règlement de copropriété.

Sur la demande de dommages et intérêts dirigées contre M. [G] et Mme [E] et la demande de nettoyage d’une terrasse
L’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».
En outre, il est établi que les locataires doivent se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété de la Résidence Parc Europe III du 9 janvier 1991 prévoit dans son article 9 :
« Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves qui vont être ci-après formulées ».

L’article 9 b) (Troisième partie, Titre I) prévoit également :
« Les copropriétaires pourront louer leur appartement comme bon leur semblera, à la condition que les locataires respectent les prescriptions du présent règlement. Les baux ou engagements de location devront imposer aux locataires l’obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement. Les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation ».

L’article 9 c) (Troisième partie, Titre I) prévoit concernant les bruits :
« Tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des appartements ».

L’article 9 d) mentionne par ailleurs :
« Les animaux, même domestiques, de nature bruyante, désagréable ou nuisible sont interdits. Les chiens et les chats sont tolérés, étant entendu que toutes dégradations causées par eux resteront à la charge du propriétaire. En aucun cas les animaux ne doivent errer dans les parties communes. »

Les nuisances causées par Madame [E] constituent une violation du règlement de copropriété de l’immeuble puisqu’elles ont nui à la jouissance par les autres copropriétaires de leurs parties privatives, les empêchant d’accéder à leur balcon et d’ouvrir les fenêtres, voire en venant gêner l’occupation de leur appartement par l’infiltration d’odeurs. De plus, les aboiements constants de chiens, se poursuivant la nuit constituent une violation de l’interdiction des tapages par le règlement. Enfin, la présence de chiens sur le balcon de Madame [E] a été désagréable et nuisible aux autres occupants, ce qui est interdit par le règlement de copropriété.

Madame [E] en tant que locataire de l’immeuble était tenue de respecter le règlement de copropriété. Elle est donc responsable du préjudice résultant de sa violation.

Par ailleurs, Monsieur [G] en tant que copropriétaire et bailleur devait s’assurer du respect du règlement de copropriété par sa locataire, tel que défini à l’article 9 b) précité. En cas manquement au règlement, il était également tenu d’agir pour le faire respecter.

Monsieur [G] justifie d’avoir adressé plusieurs rappels à sa locataire :
Un courrier le 26 janvier 2024 dans lequel il mentionne les troubles subis par les occupants de l’immeuble du fait de ses chiens et il indique qu’à défaut de changement il entamera une procédure d’expulsion ;Un courrier adressé par son conseil le 1er mars 2024 de mise en demeure de cesser les manquements à l’obligation de jouissance paisible et indiquant à défaut la poursuite de la résiliation du bail ;Un courrier adressé par lui-même le 26 avril 2024 indiquant que faute de délivrer congé, la locataire sera assignée en justice.
Par ailleurs, Monsieur [G] a fait assigner Madame [E] en résiliation du bail le 5 juillet 2024.

Toutefois, il a été alerté du comportement de sa locataire dès la fin décembre 2023 et il a tardé à agir en justice, laissant les nuisances se poursuivre pendant plusieurs mois. En effet, malgré une mise en demeure de Madame [E] en janvier 2024, l’introduction de son action en justice est intervenue en juillet 2024, après une troisième mise en demeure.
Dès lors, il est établi que Monsieur [G] a manqué à son obligation d’assurer le respect du règlement de copropriété par sa locataire.

Monsieur [G] et Madame [E] ayant concouru à un préjudice unique, ils seront condamnés in solidum.
En conséquence, Monsieur [S] [G] et Madame [T] [E] seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC EUROPE III la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Concernant la demande de prise en charge par Monsieur [G] et Madame [E] des frais de nettoyage de la terrasse de Madame [B], il n’est démontré le lien de causalité entre les tâches indélébiles évoquées par le devis du 14 octobre 2024 et les nuisances dont Madame [E] est à l’origine. En effet, il n’est pas spécifié l’étage auquel vit Madame [B] pour permettre de faire le lien avec de possibles déversements. Il n’est pas non plus spécifié la nature et l’origine éventuelle des tâches. Ce poste de préjudice ne sera donc pas indemnisé.

Sur la demande en paiement des frais de vacation du syndic
Les deux premiers alinéas de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoient :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. »

Une exception à la prise en charge des charges communes générales par les copropriétaires figure à l’article 10-1 a) de cette même loi :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; »

Il ressort de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais relatifs à l’entretien et à l’administration des parties communes de la copropriété sont à la charge des copropriétaires, s’agissant de charges communes générales.
La présente procédure judiciaire ne correspond pas à l’exception de cette prise en charge prévue par l’article 10-1 de cette même loi. En effet, elle ne vise pas à obtenir le recouvrement d’une créance, mais la cessation d’une infraction au règlement de la copropriété ainsi que l’indemnisation du préjudice généré. Ainsi il n’est pas justifié que les frais de la procédure judiciaire supportés par le syndicat des copropriétaires soient pris en charge par Madame [E] et Monsieur [G] au-delà des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile. En tout état de cause, la demande n’étant pas chiffrée elle doit être rejetée.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC EUROPE III sera débouté de sa demande.

VI Sur la demande en garantie de Monsieur [G]

Il est acquis que le bailleur condamné du fait des agissements de son locataire peut agir en garantie contre celui-ci.

Monsieur [G] et Madame [E] sont condamnés à payer in solidum la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts. Monsieur [G] sollicite à être garanti de toute condamnation par Madame [E].

Or, il ressort des éléments de la procédure que Madame [E] a généré les nuisances et elle est donc très majoritairement responsable du préjudice causé. Toutefois, Monsieur [G] en tardant à engager une action en justice aux fins de résiliation du bail a favorisé la persistance des nuisances causées.
En conséquence, Madame [E] devra garantir Monsieur [G] de sa condamnation à 2 000 euros de dommages et intérêts à hauteur de 80% de cette somme, soit 1 600 euros.

VII Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [S] [G] et Madame [T] [E], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils devront en outre verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC EUROPE III une somme globale de 500 euros.
De plus, Madame [E] devra verser à Monsieur [S] [G] une somme de 500 euros.
Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,