TJ 31555, 13 mai 2025, RG 24/04709

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04709 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TUPM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mai 2025

[I] [C]

C/

[M] [K]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 13 Mai 2025

à Me GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 14 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [I] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [M] [K], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé les 30 et 31 mai 2024, Monsieur [I] [C] a donné en location à Madame [M] [K] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°21 situés [Adresse 1][Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer actuel de 706,83€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré, en vain, le 19 septembre 2024.

Par acte du 12 décembre 2024, dénoncé le 13 décembre 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [I] [C] a fait assigner en référé Madame [M] [K] afin d’obtenir:
‒ la constatation de la résiliation du bail,
‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 5.489,55€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 3 décembre 2024,
‒ l’expulsion des occupants,
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,
‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 14 mars 2025.

Monsieur [I] [C], valablement représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7.923,22€ au 12 mars 2025 comprenant les frais de procédure de 177,96€ et 135,22€ soit un arriéré locatif de 7.610,04€. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement car la locataire ne s’est acquitté que d’un seul loyer depuis son entrée dans les lieux et propose d’adresser une note en délibéré pour vérifier le paiement allégué au jour de l’audience.

Madame [M] [K], comparant en personne, indique avoir payé le loyer du mois de mars et sollicite des délais de paiement. Elle indique que ses ressources s’élèvent à 1.300€ par mois.

La décision était mise en délibéré au 13 mai 2025.

Par note en délibéré en date du 19 mars 2025, le conseil du bailleur a adressé un décompte actualisé laissant apparaître le paiement du loyer du mois de mars le 14 mars et présentant un solde débiteur de 7.216,39€ soit un arriéré locatif de 6.903,21€ au 18 mars 2025, une fois déduits les frais de procédure.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 13 décembre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.
La CCAPEX a été saisie le 23 septembre 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :
Monsieur [I] [C] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 30 et 31 mai 2024, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 septembre 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 1er novembre 2024.

Sur la demande de délai
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’audience dispose : “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Dans le cas présent, Madame [M] [K] ne justifie que de deux paiement depuis son entrée dans les lieux, le dernier le jour de l’audience et ne dispose pas de revenus lui permettant de faire face à la dette puisque le montant du loyer représente plus de la moitié de ses ressources, elle n’est donc pas éligible à l’octroi de délais.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, elle pourra être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 8] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.

Sur les sommes dues par la locataire :
Madame [M] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 6.903,21€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 18 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Elle a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :
Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [C] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [M] [K] à lui verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens
Madame [M] [K], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 1er novembre 2024,

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 6.903,21€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 1er novembre 2024, FIXE au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [I] [C] par Madame [M] [K] et l’y condamne jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

ORDONNE l’expulsion de Madame [M] [K] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués et de l’emplacement de stationnement n°21 situés [Adresse 1][Adresse 5] à [Localité 10], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [K] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge