TJ 31555, 13 mai 2025, RG 25/00281

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 3]

NAC: 5AZ

N° RG 25/00281 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TXY7

JUGEMENT

N° B

DU : 13 Mai 2025

[C] [U]

C/

[M] [S]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 13 Mai 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 13 Mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [C] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [M] [S], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [U] a donné à bail à Madame [M] [S] un appartement à usage d’habitation situé en rez de chaussée, [Adresse 5], par contrat en date du 4 mars 2010 moyennant un loyer mensuel initial de 480 euros et 40 euros à titre de provision pour charges.

Compte tenu de troubles du voisinage et de l’absence de jouissance paisible des locaux loués, malgré plusieurs mises en demeure demeurées vaines et une sommation de cesser les troubles délivrée le 4 juillet 2024 par exploit de commissaire de justice, par acte en date du 2 janvier 2025, Monsieur [C] [U] a donc fait assigner Madame [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond aux fins de :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [M] [S] à compter de la date de l’assignation ;
- ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Madame [M] [S] à compter de la date de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été fixé si le bail n’avait pas été résilié (560 euros) et ce jusqu’au départ effectif des lieux par l’occupante ;
- dire que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative telle que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;
A titre subsidiaire, si par impossible le tribunal ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire au jour de l’acte introductif d’instance :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs de Madame [S] ;
- ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Madame [S] au paiement des loyers et des charges jusqu’au jour de la décision prononçant l’expulsion et ce jusqu’à son départ effectif des lieux sur la base d’un quittancement de 560 euros par mois, condamnation en deniers ou quittance et prenant en compte les règlements effectués par l’occupante, selon décompte qui sera actualisé au jour de l’audience;
- condamner Madame [M] [S] à compter de la date de la décision ordonnant son expulsion au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;
- dire que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative telle que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;
Dans tous les cas :
- la voir condamner au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont la sommation de faire cesser les troubles du 9 juillet 2024;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire compte tenu de la gravité des faits .

A l’audience du 13 février 2025, Monsieur [C] [U] a comparu représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a indiqué que Madame [M] [S] était à jour du paiement de ses loyers.

Madame [M] [S] a comparu en personne, a contesté les faits et a uniquement reconnu avoir mis la radio trop fort en novembre 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 et le conseil du demandeur invité à faire parvenir une note en délibéré à la présente juridiction en cas de nuisances sonores de Madame [S] dans l’intervalle.

Aucun note en délibéré n’est parvenue à la présente juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que “le locataire est obligé : a) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”.

La jouissance paisible des locaux loués est donc une obligation essentielle du contrat de location et l’absence de jouissance paisible constitue un manquement contractuel grave du locataire.

En l’espèce, Monsieur [U] justifie avoir reçu d’autres locataires de l’immeuble soit des courriers de préavis indiquant que la résiliation du bail était devenue nécessaire compte tenu du comportement de Madame [S] qui hurle et sonne à tout heure du jour et de la nuit réveillant les enfants par ses cris et la radio qu’elle allume à tue-tête (pièce 3- courrier du 3 février 2023), propos confirmés par d’autres courriers de locataires (pièce 6 courrier du 22 mars 2024 et pièce 7 courrier du 29 mars 2024) et qui profère en outre des mensonges au sujet d’émanations d’odeurs provenant d’un garage (pièce 4 - courrier du 13 février 2023).

Ces courriers s’accordent par ailleurs sur l’attitude étrange de Madame [S] évoquant pour certains des propos délirants avec un fort sentiment de persécution.

Monsieur [U] justifie par ailleurs avoir adressé des mises en demeure de cesser les nuisances au plus vite et définitivement à Madame [S] les 5 mai 2023, 20 novembre 2023 et 15 mars 2024.

Il a par ailleurs également alerté sa soeur, Madame [E] [S], par courrier du 16 mars 2024 en l’invitant à la faire suivre médicalement.

Par courrier du 18 avril 2024, le conseil de Monsieur [U] a adressé à son tour une mise en demeure à Madame [M] [S] de cesser les nuisances et d’importuner les voisins concernant des odeurs inexistantes de jour comme de nuit.

Le 4 juillet 2024, une sommation de cesser les troubles a été délivrée par voie d’huissier à Madame [S].

Il est par ailleurs justifié par la production d’un courriel du 11 octobre 2024 de Madame [A] et de son attestation en date du 13 novembre 2024 (pièce 17) que Madame [S] a continué ses agissements accusant son époux de “sentir le joint” et en les invectivant en leur disant “ putain, j’en ai marre de cette vermine “, attitude confirmée par Monsieur [T] [K], compagnon de Madame [A] (pièce 16).

Madame [L] vient par ailleurs attester (pièce N°19) que Madame [S] reproche à ses voisins de l’étage du dessus (Madame [A] et Monsieur [K]) de l’empoisonner avec des produits toxiques, de vapotage et qu’elle a décidé de ne plus donner prise aux propos insensés de Madame [S], devenus harcelants et préciser “Nous sommes surtout atterrés de voir ce qu’elle fait vivre à ses voisins du dessus qui se succèdent les uns après les autres”.

Madame [M] [S] a contesté ces faits à l’audience et a produit l’attestation en date du 18 juillet 2024 de Madame [W] [V], infirmière de profession, résidant dans l’immeuble, indiquant que les nuisances sonores dont Madame [S] est accusée sont exagérées et précisant n’avoir été occasionnellement dérangée à l’interphone en 2022 mais qu’elle ne le faisait plus depuis longtemps.

Madame [M] [S] a également produit aux débats sa réponse en date du 10 juillet 2024 suite à la lettre recommandée adressée le 5 mai 2023 par son bailleur faisant état des nuisances olfactives qu’elle avait subi lors de l’arrivée de Monsieur et Madame [J] dans les locaux, en 2010, ces derniers faisant de nombreux travaux de bricolage et de peinture lui occasionnant des nuisances mais que ces locataires avaient quitté les lieux.

Elle a par ailleurs évoqué les problèmes de voisinage, des voisins selon elle faisant la “fiesta” suite au déconfinement et faisant en sorte d’empester son appartement avec des joints par l’aération trafiquée de sa cuisine par le faux plafond de sa chambre et par son cellier qui jouxte leur garage, et se plaignant de devoir respirer toute la nuit l’odeur des joints.

Elle a enfin indiqué avoir obtempéré à la mise en demeure adressée par son bailleur et indiqué ne plus avoir fait de bruit depuis le 22 novembre 2023.

Madame [M] [S] a également produit aux débats sa réponse en date du 18 juillet 2024 suite à la sommation de cesser les troubles délivrée par commissaire de justice à la demande du bailleur, contestant de nouveau avoir sonné nuit et jour à l’interphone de l’ensemble des résidents de l’immeuble en étant vindicative à leur égard, en hurlant à toute heure de la nuit et du jour et rappelant que depuis le 22 novembre 2023 elle avait “stoppé net les nuisances.”

Il ressort de tout ce qui précède que Madame [M] [S] qui ne conteste pas avoir eu un comportement ne respectant pas la jouissance paisible des locaux loués semble avoir cessé depuis le 22 novembre 2023 notamment les nuisances sonores à l’égard de ses voisins et qu’une voisine indique que les accusations dont elle fait l’objet sont exagérées.

Le tribunal relève par ailleurs que depuis l’audience du 13 mars 2025, aucun fait susceptible de nuire à la tranquillité des occupants de l’immeuble n’a été signalé par le conseil du bailleur.

Ces éléments sont en conséquence susceptibles d’atténuer la gravité des fautes de Madame [S] concernant la jouissance paisible des locaux loués

Monsieur [U] sera en conséquence débouté de sa demande de résiliation de bail.

La demande de paiement d’une indemnité d’occupation est donc devenue sans objet de même que la demande de condamnation au paiement de loyers, aucune dette locative n’existant en l’état.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [S] ayant en partie reconnu les faits à l’origine de la présente procédure supportera la charge des dépens en ce compris le coût de la sommation de cesser les troubles.

Compte tenu des frais qu'a dû exposer Monsieur [C] [U] pour assurer sa défense, Madame [M] [S] sera par ailleurs condamnée à lui verser la somme de 300€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS