TJ 31555, 13 mai 2025, RG 24/01841

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/01841 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S4W7

JUGEMENT

N° B

DU : 13 Mai 2025

S.A. PROMOLOGIS,agissant poursuites et diligences de son directeur général en exercice et domicilié à cet audit siège social

C/

[H] [E] [R]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 13 Mai 2025

à S.A. PROMOLOGIS

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 13 Mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son directeur général en exercice et domicilié à cet audit siège social

représentée par Mme [F] [T] munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE

Mme [H] [E] [R], demeurant [Adresse 7]

représentée par Me WEIL Mylène de L’AARPI BWA avocats, avocats au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle partielle numéro N-31555-2024-019233 rendue le 05 mars 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE, substituée par Me Anna PIGEON, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE
La SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [H] [E] [R] un appartement à usage (n°18) situé [Adresse 4] à [Localité 5], par contrat en date du 31 août 2017, moyennant un loyer de 497,58€ outre 87,78€ de provision pour charges ainsi qu’un garage n°11 situé [Adresse 2] à [Localité 5] par contrat en date du 5 mars 2021 moyennant un loyer de 58,84€ outre 3,35€ de provision pour charges.
Un état des lieux contradictoire d’entrée a été réalisé le 31 août 2017.
Par courrier du 19 septembre 2022 reçu le 21 octobre 2022, Madame [H] [E] [R] a adressé son préavis de départ à la SA PROMOLOGIS qui a en accusé réception et fixé la date de fin du contrat de bail au 21 novembre 2022.
L’état des lieux de sortie a été établi par constat d’huissier en présence des parties le 2 décembre 2022.
Faisant valoir des loyers et charges impayés, ainsi que des dégradations locatives et après une mise en demeure infructueuse, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Madame [H] [E] [R], par acte du 19 avril 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, statuant au fond.
Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :
- condamner Madame [H] [E] [R] au paiement de la somme au principal de 532,07€ au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure en date du 30 octobre 2023,
- la condamner au paiement de la somme au principal de 593,66€ au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 30 octobre 2023,
- la condamner au paiement de la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu’à la date de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Après renvois, à l’audience du 13 mars 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [F] [T] régulièrement munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes et sollicité de rejeter les demandes de Madame [H] [E] [R] y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir l’existence de loyers et charges impayés ainsi que de dégradations locatives.
Elle fait également valoir que le dépôt de garantie n’a pas été restitué à Madame [H] [E] [R] en raison des arriérés de loyers et charges impayés ainsi que des dégradations locatives qui lui sont imputables.
Madame [H] [E] [R] a comparu représentée par son conseil et a sollicité de :
- débouter la Société PROMOLOGIS de sa demande au titre des réparations locatives comme injustifiées et mal fondées,
- condamner la Société PROMOLOGIS au versement de 1 776,00€ au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré des intérêts,
- prendre acte qu’elle est débitrice du loyer du mois de novembre 2022,
- prononcer la confusion à hauteur des sommes dues par chacune des parties,
- débouter la Société PROMOLOGIS du surplus de ses demandes,
- condamner la Société PROMOLOGIS à la somme de 600,00€ sur le fondement de l'article
700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Madame [H] [E] [R] a contesté les imputations de dégradations locatives indiquant qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée que de nombreuses pièces faisaient d’ores et déjà l’objet de traces d’usures et de reprises.
Elle a soutenu avoir vécu pendant une période de 5 ans et 2 mois au sein de l’appartement ce qui induit nécessairement une usure normale de la chose.
Elle a reconnu la somme due au titre du loyer de novembre 2022 indiquant que le décompte produit par la SA PROMOLOGIS lui était incompréhensible.
L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
I- Sur la recevabilité de la procédure
Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, « En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.”

.En l’espèce, la SA PROMOLOGIS justifie avoir vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution (pièce 3 SA PROMOLOGIS), l’action est par conséquent recevable.
II- Sur les loyers et charges impayés
La SA PROMOLOGIS sollicite la condamnation de Madame [H] [E] [R] au paiement de la somme de 532,07€ au titre de la dette locative qu’elle répartit comme suit :
- 457,52 € correspondant au prorata de loyer du 1er au 21 novembre 2022 (653,50 x 21/30)
- 11,85€ de régularisation des charges locatives de 2022,
- 62,70€ de remplacement télécommande.
Il ressort cependant du décompte en date du 5 mars 2025 que la somme de 62,07€ est présentée comme un complément de quittancement pour le mois de décembre sans autre précision.
Il est constant que le locataire est redevable du paiement du loyer jusqu’à la date de fin de préavis ce qui correspond en l’espèce à la somme de 457,52€, le quittancement supplémentaire pour la somme de 62,70€ n’apparaît pas justifié, aucun élément ne venant par ailleurs étayer la nécessité du remplacement d’une télécommande.
Il y a lieu en conséquence de déduire au titre des loyers et charges impayés dus, la somme de 62,70€.
Il reste donc dû au titre des loyers et charges par Madame [H] [E] [R] la somme de 469,37€ (457,52 € +11,85€).
Madame [H] [E] [R] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 469,37€ à ce titre.
III- Sur les réparations locatives
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »
L’article 1755 du code civil précise par ailleurs qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
En l’espèce, l’état des lieux de sortie du logement a été réalisé par constat de commissaire de justice en présence de Madame [H] [E] [R] dûment convoquée.
La bailleresse fait état de dégradations au sujet desquelles elle verse aux débats un devis comptabilisant les sommes retenues à la charge de la défenderesse pour un montant de 1148,66€ ainsi que différentes factures de réparations.
Cette somme est contestée par Madame [H] [E] [R].
- Concernant la reprises de peinture de l’entrée
L’état des lieux de sortie indique que les murs du séjour sont en état d’usage. S’il est relevé quelques dégradations, notamment du côté droit avec un trou chevillé en partie haute, plusieurs rayures et du coté gauche, trois traces noirâtres à mi-hauteur en face du placard et en face de la porte de la cuisine, un éclat de 2x2cm et quelques salissures, celles-ci ne justifient aucunement d’une reprise de peinture sur une surface de 28 m2 quand bien même un coefficient de vétusté est appliqué notamment après une occupation du logement pour une durée supérieure à 5 années.
Ladite reprise sera en conséquence laissée à la charge de la société bailleresse qui sollicite par ailleurs une somme complémentaire pour le nettoyage de l’appartement.
- Concernant la reprises de peinture du séjour
Si les murs étaient indiqués initialement en bon état, le constat de commissaire de justice fait état d’un petit éclat en partie haute, 4 trous de pointe et deux trous grossièrement rebouchés, une légère trace de cadre coté gauche balcon et quelques traces de salissures en partie basse qui ne justifient pas non plus une reprise de peinture notamment après une occupation supérieure à 5 années, d’autant plus qu’il n’est pas justifié qu’un nettoyage des murs n’aurait pas résolu le problème des traces relevées.
Les frais de reprise à ce titre seront laissés à la charge de la société bailleresse.
- Concernant la reprise de peinture du dégagement (couloir)
L’état des lieux d’entrée indique que la peinture des murs est en bon état avec la mention retouches peintures et traces sur arrête.
Le constat d’état des lieux de sortie indique que les murs sont en état d’usage comportant de nombreuses petites traces noirâtres éparses et quelques poussières, un enfoncement à une quinzaine de centimètres à mi-hauteur correspondant à un contact poignée, l’angle du mur éclaté en moitié basse.
La multiplicité des traces justifie un lessivage des murs, et non une reprise de peinture à la charge de l’ancienne locataire d'autant plus qu’une somme est retenue par le bailleur à ce titre concernant le nettoyage du logement (pièce 11, facture DERICHEBOURG, bailleur)
La SA PROMOLOGIS sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.
- Concernant les reprises de peinture de la chambre 2
Si le constat de commissaire de justice indique que le mur beige clair est légèrement terni, relevant coté gauche en entrant quelques légères traces en moitié basse, un petit accroc, trois impacts et une trace rouge coté fenêtre, une large trace marron horizontale de 110 cm et quelques petites traces en moitié basse, ainsi que deux légères traces noirâtres coté tête de lit, les photographies annexées audit constat permettent de constater leur impact minime pouvant justifier un nettoyage mais pas une reprise de peinture peu important qu’un coefficient de vétusté y soit appliqué.
Il en va de même de la reprise de peinture des plinthes de ladite chambre pour laquelle s’il est évoqué une trace noire, son étendue n’est pas précisée et aucune photographie du procès-verbal ne l’illustre.
Lesdites reprises seront en conséquence laissées à la charge de la société bailleresse.
- Concernant la reprise de peinture de la chambre 3
Ladite reprise apparaît justifiée dès lors que contrairement aux autres chambres pour lesquelles il peut être relevé une usure normale, le constat de commissaire de justice fait état d’un jaunissement contrairement aux angles plus clairs ce qui témoigne d’une usure anormale.
La somme de 81€ sollicitée par le bailleur après application d’un coefficient de vétusté est en conséquence justifiée et sera mise à la charge de Madame [E] [R].
- Concernant le remplacement du mitigeur de la baignoire
Son remplacement n’apparaît pas justifié dès lors qu’il est constant que seul le bouchon dudit mitigeur est dévissé et posé dans la baignoire tel que relevé tant pas le commissaire de justice et illustré par la photographie n°53 du procès-verbal.
La SA PROMOLOGIS sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.
- Concernant la fourniture et pose prise à GRIFFES TYPE dans la cuisine
Elle apparaît justifiée eu égard aux photographies fournies (photo 32, pièce 9 bailleur) et à la comparaison des états des lieux.
La somme de 20,89€ sera en conséquence mise à la charge de la défenderesse.
- Concernant la fourniture et la pose d’une ampoule 250 WE/27-B/60W (couloir)
Elle apparaît justifiée et la somme de 17,68€ retenue dans le devis du bailleur qui n’apparaît pas excessive sera mise en à la charge de Madame [E] [R] ;
- Concernant le nettoyage du logement
Si la SA PROMOLOGIS verse aux débats une facture de la société DERICHEBOURG (pièce 11 bailleur) pour un montant total de 594,80€ elle n’a sollicité à ce titre que la somme de 400,08€..
Cette somme de 400,08€ qui n’apparaît pas disproportionnée au regard des éléments retenus (lessivage portes, placards, pan de murs, VMC…) sera mise à la charge de la défenderesse.
Le montant des réparations locatives s’élève donc à la somme de 519,65€ (81€ +20,89€ +17,68€ +400,08€) dont il convient de déduire le dépôt de garantie non restitué soit la somme de 555€.
Il en résulte un solde créditeur de 35,35€ en faveur de Madame [H] [E] [R].
IV- Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie
Madame [H] [E] [R] a fait valoir la non restitution du dépôt de garantie dont elle sollicite sa restitution avec majoration.
En application de l'article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En l’espèce, il est relevé la SA PROMOLOGIS est redevable de la somme de 35,35€ après déduction du dépôt de garantie au titre des reprises des dégradations locatives, mais également que Madame [H] [E] [R] est redevable de la somme de 469,37€ au titre du loyer non acquitté du mois de novembre 2022 de sorte que sa demande de restitution du dépôt de garantie majoré dans les conditions de l’article 22 de la loi précité sera rejetée.
Madame [H] [E] [R] sollicitant par ailleurs la compensation des sommes dues par chacune des parties, elle sera en définitive condamnée au paiement de la somme de 434,02€ (469,37€ -35,35€).
V - Sur les demandes accessoires
Madame [H] [E] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers
dépens.
Compte tenu des frais que la SA PROMOLOGIS a dû exposer pour assurer sa défense qu’il
serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge, Madame [H] [E]
[R] sera condamnée à lui payer la somme de 150 euros au titre des dispositions de
l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de
l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au
greffe, contradictoire et en dernier ressort :
DIT recevable la procédure de la SA PROMOLOGIS ;
CONSTATE que Madame [H] [E] [R] est redevable de la somme de
469,37€ à l’égard de la SA PROMOLOGIS au titre des loyers et charges impayés ;
CONSTATE que la SA PROMOLOGIS est redevable de la somme de 35,35€ à l’égard de
Madame [H] [E] [R] au titre du dépôt de garantie après déduction des
frais de réparations locatives ;
ORDONNE la compensation entre la somme due par Madame [H] [E] [R] au titre des loyers et charges impayés (469,37€) et celle due par la SA PROMOLOGIS au titre du dépôt de garantie (35,35€) ;
CONDAMNE en conséquence Madame [H] [E] [R] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 434,02€ au titre de la dette locative ;
DEBOUTE Madame [H] [E] [R] de sa demande de restitution du dépôt de garantie majoré des intérêts ;
CONDAMNE Madame [H] [E] [R] à verser à La SA PROMOLOGIS la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [H] [E] [R] au paiement des entiers dépens ;
DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La Première Vice-Présidente