CA Toulouse, 14 mai 2025, RG 24/02625

14/05/2025

ARRÊT N°260/2025

N° RG 24/02625 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QMRG

E.V / I.A

Décision déférée du 03 Juin 2024

Juge des contentieux de la protection d'ALBI

(24/00101)

Mme CABANES

[Z] [U]

C/

[J] [T]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [Z] [U]

Demeurant chez M. [K] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Benjamin MEKHFI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [J] [T]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Me Alain COMBAREL de la SCP R.F. RASTOUL-S. FONTANIER-A. COMBAREL, avocat au barreau d'ALBI

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 28 mai 2019, M. [J] [T] a donné à bail à M. [Z] [U] un appartement situé rez-de-chaussée, [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 357 ', outre 10 ' à titre de provision sur charges.

Par courriers des 13 janvier, 31 janvier, 15 février et 1er mars 2023, l'agence en charge de la gestion du bien a adressé au locataire quatre mises en demeure de payer.

Par acte du 8 mars 2023, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [U].

Par acte du 6 novembre 2023, le bailleur a fait signifier à M. [U] un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 1er mars 2024, M. [T] a fait assigner en référé M. [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi statuant en référé, aux fin d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement des sommes dues.

Par ordonnance réputée contradictoire du 3 juin 2024, le juge a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2019, entre d'une part M. [J] [T], et d'autre part M. [Z] [U], portant sur un appartement rez-de-chaussée, [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 décembre 2023,

- ordonné en conséquence à M. [Z] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance,

- dit, qu'à défaut pour M. [Z] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [J] [T], pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

- condamné M. [Z] [U] à payer à M. [J] [T], à titre provisionnel, la somme de 2 361,06 ', selon le décompte arrêté au 12 avril 2024, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés,

- dit que la somme de 2 108,31 ' est assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024, que le surplus est assorti des intérêts aux taux légal à partir de la présente ordonnance,

- condamné M. [Z] [U] à payer à M. [J] [T], une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 19 décembre 2023, et jusqu'à la date de la libération complète et définitive des lieux,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

- condamné M. [Z] [U] à payer à M. [J] [T] la somme de 800 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [Z] [U] aux dépens de l'instance,

- rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 29 juillet 2024, M. [Z] [U] a relevé appel de la décision en critiquant l'ensemble des dispositions.

M. [Z] [U] dans ses dernières conclusions du 28 février 2025, demande à la cour au visa de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462, de :

- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,

- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse, en date du 3 juin 2024, en ce qu'il a prononcé les dispositions suivantes :

* constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2019, entre M. [J] [T] et M. [Z] [U] portant sur un appartement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 décembre 2023,

* ordonné en conséquence à M. [Z] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

* dit qu'à défaut pour M. [Z] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [J] [T] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion,

* condamné M. [Z] [U] à payer à M. [J] [T], à titre provisionnel, la somme de 2.361,06 ', selon décompte arrêté au 12 avril 2024,

* condamné M. [Z] [U] à payer à M. [J] [T] la somme de 800 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [Z] [U] aux dépens de l'instance,

- statuer à nouveau concernant les dispositions litigieuses ;

- constater la bonne foi de M. [Z] [U],

- accorder à M. [Z] [U] des délais de paiements les plus larges, à l'idéal dans la limite de 30 mensualités, selon les modalités suivantes, 29 mensualités de 111 ' et une mensualité de 106,94 ',

- rejeter toutes autres demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de M. [Z] [U],

- juger ne pas avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuer ce que de droit sur les dépens.

M. [J] [T] dans ses dernières conclusions du 14 janvier 2025, demande à la cour de :

- débouter M. [U] de sa demande de délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative en ce qu'il ne respecte pas les conditions légales de l'article 24 V, de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,

- confirmer en conséquence l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection d'Albi du 3 juin 2024 en ce qu'elle a :

* constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2019, entre M. [J] [T] et M. [Z] [U] portant sur un appartement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 décembre 2023,

* ordonné en conséquence à M. [Z] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

* dit qu'à défaut pour M. [Z] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [J] [T] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, , ainsi qu'à celle tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

* condamné M. [U] à payer à M. [T], à titre provisionnel, la somme de 4 333,80 ' selon décompte arrêté au 12 décembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés, au jour de son départ du logement,

* dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024, que le surplus est assorti des intérêts au taux légal à partir de l'ordonnance,

* condamné M. [U] à payer à M. [T] la somme de 800 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance,

- y ajoutant, condamné M. [U] à payer à M. [T], la somme de 1 200 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

M. [U] fait valoir que :

' il est débiteur de bonne foi et a quitté les lieux en décembre 2024,

' au cours des mois précédant l'audience et la décision déférée il avait repris le paiement des loyers et effectué des versements supérieurs afin d'apurer l'arriéré,

' il a été confronté à des difficultés financières, ayant été contraint de cesser toute activité professionnelle en raison d'une intervention chirurgicale de l'aorte en août 2024 et perçoit toujours l'aide au retour à l'emploi pour un montant de 850 ' alors que par ailleurs il doit régler un dépassement d'honoraires de 2985 ',

' il a effectué une formation en création et gestion de site Internet et créé une société de e-commerce à fin d'entamer une nouvelle activité.

M. [T] oppose que :

' le locataire ne remet pas en cause la constatation de l'application de la clause résolutoire ni son obligation de libérer l'appartement,

' les conditions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies le locataire n'ayant pas repris le paiement du loyer,

' le locataire ne démontre pas des capacités de remboursement lui permettant de respecter les délais qu'il réclame alors que sa dette n'a cessé de progresser.

Sur ce

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 28 mai 2019 comprend une clause résolutoire en son article 2.11 conformément aux articles sus-visés.

L'OPH 31a fait délivrer au locataire le 6 novembre 2023 un commandement de payer la somme principale de 1900,81 ' visant la clause résolutoire.

A défaut pour le locatairede rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 6 janvier 2024, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.

Le juge des référés juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 6 janvier 2024, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés.

Par ailleurs, il est constant que le locataire a quitté les lieux, en conséquence, les demandes visant son départ volontaire et à défaut son expulsion seront déclarées sans objet.

Surtout, la demande de délai de paiement ne peut plus être formée sur le fondement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, en ce que ce texte n'envisage les délais de paiement que dans le cadre de la suspension de la clause résolutoire, ce qui n'aurait pas de sens en l'espèce compte tenu du départ du locataire.

Cependant, aux termes de l'article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.».

Il résulte de l'historique de compte produit par le bailleur, qui ne porte pas mention des montants octroyés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ni des dépens que le solde dû par le locataire au jour de son départ est de 4333,80 ' hors frais de procédure. Il doit en conséquence être fait droit à la demande à ce titre outre intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur 2108,31 ', du 14 janvier 2025 pour le surplus.

À l'appui de sa demande en délai de paiement, le locataire justifie:

' avoir subi, dans le cadre d'une cardiopathie, une opération justifiant une hospitalisation du 16 août au 11 septembre 2024,

' être hébergé à titre gratuit par M. [K] [E],

' percevoir l'aide au retour à l'emploi pour un montant de 856,84 ' en février 2025,

' avoir effectué d'octobre 2024 à janvier 2025 une formation Wordpress et être inscrit au RCS depuis le 1er août 2024 comme exploitant à titre personnel une activité de commerce de vente de vêtements.

Il résulte des pièces versées que M. [U] n'a effectué aucun versement au bénéfice de son d'ailleurs depuis août 2024. Il n'a donc pas manifesté sa volonté d'apurer le solde dû alors qu'il est hébergé depuis plusieurs mois et perçoit environ 850 ' par mois.

En conséquence, il convient de rejeter sa demande de délai de paiement.

M. [U] qu'il succombe gardera la charge des dépens d'appel, ceux de première instance étant confirmés.

L'équité commande de rejeter la demande présentée en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la décision de première instance étant confirmée de ce chef.

PAR CES MOTIFS: