TJ 93008, 13 mai 2025, RG 25/02097

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/02097 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2XMS

Minute : 25/

S.D.C. DU [Adresse 3]. / LE CABINET MABILLE (MAVILLE IMMOBILIER)
Représentant : Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U0008

C/

Madame [U] [Y]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Jean FOIRIEN

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

Jugement (qualification) rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 13 Mai 2025;

Par Madame Patricia ISAC, magistrat à titre temporaire statuant en qualité juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assisté(e) de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assisté(e) de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DU [Adresse 3]
représenté par son syndic la SAS CABINET MABILLE (MAVILLE IMMOBILIER)
[Adresse 4]
représentée par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DEFENDEUR :

Madame [U] [Y]
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [U] [Y] est propriétaire des lots 19 et 93 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 novembre 2024, restitué pour destinataire inconnu à l’adresse, le SDC DU [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, le CABINET MABILLE (MAVILLE IMMOBILIER), adressé à Madame [U] [Y] une mise en demeure la somme de 2.879,50 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 1er octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [U] [Y] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
3.205,47 euros au titre des charges de copropriété impayées et de frais nécessaires arrêtés au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 27 novembre 2024,2.000 euros sur le fondement de l’article 1231 et suivants du Code civil,1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessairesordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
À l'audience du 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il indique qu’il n’y a pas eu de paiement depuis le mois de juillet 2022.

Il expose que Madame [U] [Y], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code civil.

Madame [U] [Y], régulièrement assignée, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment :
- du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juillet 2022 approuvant le budget du 6 juillet 2022 au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour le budget 2023,
- du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024
- du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 octobre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025
- les attestations du syndic de l’immeuble en date du 29 janvier 2025 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025 qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.205,47 euros, au titre des charges de copropriété dues au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024, sur la somme de 2.879,50 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [Y] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [U] [Y] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS