TJ 93008, 13 mai 2025, RG 25/00429

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 10]
[Localité 11]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 25/00429 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QTI

Minute : 25/

S.D.C. DU [Adresse 8], [Adresse 3], [Adresse 7] / LE CABINET LOISELET & DAIGREMONT
représenté par Me Valérie GARCON, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

C/

S.C.I. 2 [Adresse 14]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Me Valérie GARCON

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 13 mai 2025;

Par Madame Patricia ISAC, magistrat à titre temporaire statuant en qualité juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. de la RESIDENCE [13]
[Adresse 3], [Adresse 6]
représenté par son syndic la SA CABINET LOISELET père , fils & F. DAIGREMONT,
représenté par Me Valérie GARCON, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

D'UNE PART

ET DEFENDEUR :

S.C.I. 2 [Adresse 14]
[Adresse 4]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI 2 [Adresse 14] est propriétaire des lots 111 et 145 au [Adresse 7] et [Adresse 2] au [Adresse 5].

Par courrier suivi en date du 26 avril 2024, le SDC DU [Adresse 9], [Adresse 3], [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, fait signifier à la SCI 2 [Adresse 14], une mise en demeure de payer la somme de de 3.995,91 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 26 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024 , le SDC DU [Adresse 9], [Adresse 3], [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, fait signifier à la SCI 2 [Adresse 14], une sommation la somme de 4.144,61 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 19 juin 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 juillet 2024, SDC DU [Adresse 9], [Adresse 3], [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires) a mis en demeure la SCI 2 [Adresse 14], de payer la somme de 5.264,02 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 19 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI 2 [Adresse 14] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
4.629,69 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,2.533,60 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires
À l'audience du 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que la SCI 2 [Adresse 14], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

La SCI 2 [Adresse 14], régulièrement assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs notamment :
du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 avril 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022, actualisant le budget 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024,du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2023 et ajustant et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire 2.741,44 euros de frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

Au vu du compte individuel, il apparait que les sommes correspondantes strictement aux appels de fonds lors du commandement de payer correspondent à un montant de 3.171,97 (3.995.91-823,94) euros.

En conséquence, il convient de condamner la SCI 2 [Adresse 14] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.629,69 euros, au titre des charges de copropriété dues au 13 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 3.171,97 euros.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 2.533,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 6 décembre 2023 facturée 259,99 euros, d’une mise en demeure le 26 avril 2024 facturée 43,97 euros, d’une relance le 27 mai 2024 facturée 37,40 euros, d’une mise en demeure le 9 septembre 2024 facturée 114 euros, d’une mise en demeure le 15 novembre 2024 facturée 289,39 euros.

L’envoi de plusieurs mises en demeure avant d’initier la présente procédure relève d’un choix de gestion du syndic. Seul sera pris en compte le coût d’une mise en demeure soit 5,80 euros.

En revanche, l’extrait de compte arrêté au 13 décembre 2024 fait apparaître des frais de contentieux et de sommations antérieurs à la mise en demeure du 6 décembre 2023, à hauteur de 519,98 euros, qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement.

En outre, il y est également imputé des frais à hauteur de 114 euros, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il y est également imputé des frais d’assignation et de sommation à hauteur de 723,48 euros le 15 novembre 2024, Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les frais de « ouverture contentieux » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de condamner la SCI 2 [Adresse 14] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI 2 [Adresse 14] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI 2 [Adresse 14] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS