TJ 33063, 15 mai 2025, RG 24/00003

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00003 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YU7V
NUMERO MIN: 25/00030

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 27 Mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT BORDEAUX EURATLANTIQUE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Mélissa RIVIERE de l’AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Les héritiers non connus de M. [Z]-[L]

Monsieur le DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA RÉGION NOUVELLE AQUITAINE ET DU DÉPARTEMENT DE LA GIRONDE, en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [C] [L]veuve [M]
[Adresse 4]
[Localité 5]

En présence de Madame Amélie DINET-GARBAY, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 15/05/2025
à : Avocats
Expédition le : 15/05/2025
à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE
Par arrêté du 17 juillet 2017, le préfet de la Giroinde a déclaré d’utilité publique au profit de l’Etablissement public d’aménagement Bordeaux Euratlantique (EPABE) les travaux de réalisation de la Zone d’aménagement concerté « Garonne-Eiffel » sur les communes de [Localité 5] et [Localité 7]. Les expropriations nécessaires à la réalisation de cette opération doivent être réalisées dans les 10 ans à compter de la publication de cet arrêté.
Les derniers propriétaires connus des parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], d’une contenance totale de 303 m², situées [Adresse 8] à [Localité 7], dans le périmètre de cette déclaration d’utilité publique, seraient monsieur [Z]-[L] et madame [C] [L], veuve [T]-[M].
Par arrêté du 25 septembre 2023, ces parcelles ont été déclarées cessibles au profit de l’EPABE.
L’EPABE a sans succès et à plusieurs reprises tenté d’identifier les ayants droits de monsieur [Z]-[L] et de madame [L].
Au vu de l’absence d’identification des propriétaires, l’EPABE a saisi le juge de l’expropriation par mémoire du 10 janvier 2024 pour fixer l’indemnité de dépossession pour le compte de qui il appartiendra.
Par jugement du 14 novembre 2024, sur requête de l’EPABE, le tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré vacante la succession de madame [L] et désigné le service des domaines comme curateur à cette succession vacante.
Par ordonnance du 9 janvier 2025, le juge de l’expropriation a ordonné le transport sur les lieux, lequel s’est tenu le 17 février 2025.
Le curateur à la succession informé de la procédure, n’a pas constitué avocat.
L’affaire a été fixée à l’audience du 27 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses uniques conclusions du 10 janvier 2024, signifiées par commissaire de justice selon la procédure prévue par l’article 659 du code de procédure civile, l’EPABE demande au juge de l’expropriation de fixer pour le compte de qui il appartiendra l’indemnité principale de dépossession à la somme de 41 000 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 5100 euros.
Aux termes de ses dernières conclusions du 11 février 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer à la somme de 41 000 euros le montant de l’indemnité principale due à l’indivision et à la somme de 5100 euros le montant de l’indemnité de remploi.

MOTIVATION

Aux termes de l’article R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : “A défaut d'accord dans le délai d'un mois à compter soit de la notification des offres de l'expropriant effectuée conformément aux articles R. 311-4 et R. 311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l'article R. 311-6, soit de la mise en demeure prévue à l'article R. 311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente./ Les parties sont tenues de constituer avocat. L'Etat, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics peuvent se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration. (...)”

Selon l’article R. 311-22 du même code: “Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. / Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié./Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.”

Selon l’article 4 du code de procédure civile: “ L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties./ Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. (...)”

Selon l’article L. 321-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents./(…) Si le propriétaire d'un bien exproprié n'a pu être identifié, le juge fixe l'indemnité pour le compte de qui il appartiendra. »

Sur la date de référence

Par application des dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle à laquelle la dernière modification du PLU a été rendue opposable aux tiers. Toutefois, en vertu de l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est situé dans une zone d’aménagement différée, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
« i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
« ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ; (…) ».
En l’espèce, la [Adresse 9] à l’intérieure de laquelle se situent les parcelles considérées sont dans le périmètre de la ZAD délimité sur les parties du territoire des communes de [Localité 5], [Localité 6] et [Localité 7], renouvelée par arrêté du 3 mai 2022 pour une durée de 6 ans.
La date de référence est donc celle du 3 mai 2022, ainsi que le retiennent l’EPABE et le commissaire du gouvernement.
A cette date, les emprises étaient classées en zone UM-12 du PLU de Bordeaux Métropole soit en zone de tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes.

Sur la description du bien

Le transport sur les lieux a montré que les deux terrains sont nus. La parcelle AB [Cadastre 2] supporte des détritus. La parcelle AB [Cadastre 1] est en terre légèrement enherbée.

Il n’est pas contesté que le terrain revêt la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de son usage effectif à la date de référence.

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été rendue. La consistance est donc celle du jour du jugement.

Au soutien de sa proposition de fixation de l’indemnité principale à hauteur de 41000 euros le mètre carré, l’expropriant se fonde sur 6 termes de comparaison relatifs à des cessions intervenues entre le 7 juillet 2020 et le 16 décembre 2022, en zone UM12 et UP19. Toutes les ventes ont été faites au profit de l’EPABE. Elles portent sur des terrains sis à [Localité 5] et à [Localité 7], et portent sur des superficies allant de 18 m² à 8774 m².

Le commissaire du gouvernement a retenu les mêmes termes de comparaison, soulignant qu’ils sont tous situés dans la [Adresse 9] et qu’ils concernent tous des terrains nus non bâtis ou supportant des bâtis à démolir acquis par l’EPABE.

La procédure devant le juge de l’expropriation est écrite et la représentation par avocat est obligatoire pour l’exproprié qui entend faire valoir des demandes. En l’espèce, le curateur à la succession de madame [L] n’a pas formulé de demande par l’intermédiaire d’un avocat dans le cadre de cette procédure. Aucun héritier ne s’est manifesté dans l’intérêt des expropriés.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de l’article 4 du code de procédure civile, il y a lieu de retenir la proposition d’indemnisation faite par l’EPABE, fondée sur une évaluation de 135 euros par mètre carré, étant souligné qu’il n’y a plus de cabanons à démolir sur la parcelle.

Ainsi, pour deux parcelles de 303 mètres carrés, l’indemnité principale sera fixée à 303x135= 40 905 euros arrondie à 41 000euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 5100 euros (5000 x 20% + 10 000 x 15% + 26000 x 10%).

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPABE supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS