TJ 59350, 12 mai 2025, RG 24/06194

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06194 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YN2D

N° de Minute : L 25/00233

JUGEMENT

DU : 12 Mai 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

[S] [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Février 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mai 2025, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 6194/24 – Page - MA
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
 
Suivant acte sous seing privé du 9 mars 2023 à effet au même jour, la S.C.I. ELBEE a donné à bail à [S] [B] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 530 euros, outre une provision sur charges de 30 euros, pour une durée de trois ans.
Par acte sous seing privé du 23 février 2023, la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s'est portée caution des engagements de la locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale.
Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à [S] [B] un commandement de payer la somme en principal de 1.304 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 2 novembre 2023.
Par acte signifié par commissaire de justice le 28 mai 2024, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer [S] [B] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE à l'audience du 7 février 2025 aux fins d’obtenir :
−L’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
A titre subsidiaire,
−La résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
−L’expulsion de [S] [B] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
−La condamnation de [S] [B] au paiement de la somme de 1.544 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 25 octobre 2023 sur la somme de 1.304 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
−La condamnation de [S] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail ;
−La condamnation de [S] [B] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 30 mai 2024.
L’affaire a été appelée à l'audience du 7 février 2025.
Reprenant oralement les termes de son acte introductif d’instance, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 810 euros au 6 février 2025, à préciser que la locataire avait payé le loyer du mois de janvier 2025 et qu’elle acceptait la demande de délais de paiement.
Comparant en personne, [S] [B] n’a pas contesté le montant de la dette et a sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette en se maintenant dans le logement. Elle a indiqué qu’elle était auparavant étudiante et qu’un CDI a été signé au mois de janvier 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Sur la recevabilité de l'action de la Société Action Logement Services :
L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette".
L'article 2306 du code civil ajoute que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".
La S.A.S.U. Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative du 16 décembre 2024 dont il ressort qu'elle a payé à la S.C.I. ELBEE des loyers et provisions pour charges impayés par [S] [B].
La S.A.S.U. Action Logement Services est, par conséquent, recevable à agir à l'encontre de la locataire en constat de résiliation du bail et remboursement des échéances impayées en ses lieu et place.
Par ailleurs, la S.A.S.U. Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Elle justifie également avoir notifié au préfet du Nord plus de six semaines avant l’audience l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Son action est donc recevable.
 
Sur la résiliation du bail et l’expulsion : 
 Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable à l'espèce, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir régulièrement signifié le 25 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail pour un montant de 1.304 euros. Ce commandement précisait que la locataire disposait d'un délai de deux mois pour s'acquitter de sa dette.
 
Il ressort du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant les délais impartis par le commandement de payer.
Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2023.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [S] [B] a proposé de payer la somme de 100 euros par mois afin d’apurer sa dette locative.

Il est constant qu’elle a repris le paiement de son loyer courant ; elle justifie être en CDI depuis le mois de janvier 2025.

En outre, la dette de [S] [B] a fortement diminué. En tout état de cause, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’est pas opposée à la demande de délais de paiement.

Au regard du montant de la dette locative, de la situation de la locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l'audience, des délais de paiement lui seront accordés.

[S] [B] sera ainsi autorisée à s'acquitter de sa dette en 9 mensualités, selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En cas de défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée, sans qu’il soit nécessaire de saisir à nouveau le Juge des contentieux de la protection.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.
 
 Sur l’indemnité d’occupation :
 
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résiliation du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 530 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.
 
Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 26 décembre 2023.

 Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
En l’espèce, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats les pièces suivantes :
−le contrat de bail souscrit entre les parties le 9 mars 2023 ;
−le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 25 octobre 2023 ;
−le décompte de la créance arrêté au 6 février 2025, terme du mois de février 2025 non inclus ;
Il ressort de la dernière quittance subrogative du 16 décembre 2024 produite aux débats par la S.A.S.U. Action Logement Services qu’elle a réglé au bailleur, déduction faite des versements effectués par la locataire, la somme totale de 2.113 euros au titre des échéances locatives à la date du 16 décembre 2024.
La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de la S.C.I ELBEE à l’encontre de [S] [B] à hauteur de cette somme.
La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES produit en outre à l’audience un décompte actualisé au 6 février 2025 démontrant que la dette locative de [S] [B] s’élève désormais à la somme de 810 euros.
[S] [B] ne conteste pas le montant de sa dette locative.
Par conséquent, il convient de condamner [S] [B] à payer à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 810 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 février 2025, échéance du mois de février 2025 non incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement dès lors qu’elle est inférieure à celle qui était sollicitée aux termes du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[S] [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
 
 
PAR CES MOTIFS
 
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. ELBEE et [S] [B], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 26 décembre 2023 ;
 
Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

FIXE à 530 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 décembre 2023 ;
 
CONDAMNE [S] [B] à payer à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 810 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 février 2025, échéance du mois de février 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [S] [B] des délais de paiement, et l’AUTORISE à se libérer de sa dette locative en 9 mensualités, dont 8 mensualités de 100 euros, et une 9ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 15 de chaque mois, jusqu'à parfait règlement ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l'égard de [S] [B] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

 AUTORISE, à défaut pour [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
 
 RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
 
CONDAMNE [S] [B] aux entiers dépens ;
 
DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

 DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.
 
LA GREFFIERE,
Sylvie DEHAUDT
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Noémie LOMBARD