TJ 59350, 12 mai 2025, RG 24/03398

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03398 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YF3S

N° de Minute : L 25/00199

JUGEMENT

DU : 12 Mai 2025

[F] [X] épouse [K]

C/

[C] [H] épouse [L]
[V] [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [F] [X] épouse [K], demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [H] épouse [L], demeurant [Adresse 3]

M. [V] [L], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Mars 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mai 2025, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 3398/24 – Page - MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique dressé par Maître [O] [W], notaire à [Localité 4], le 7 août 2006, Mme [F] [X] épouse [K] a donné à bail, à compter du 10 août 2006 et pour une durée initiale de trois ans, à M. [V] [L] et Mme [C] [H] épouse [L] une maison à usage d’habitation (lot n°42) située [Adresse 3] ainsi qu’un garage situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 720 euros, hors charges exigibles sur justificatifs.

Par acte d’huissier du 10 octobre 2023, Mme [K] a fait délivrer à M. et Mme [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 3 779,47 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) le 11 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, Mme [K] a fait assigner M. et Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 1725 et suivants du code civil, constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les voir solidairement condamner à lui payer l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux.

L’assignation a été dénoncée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 11 mars 2024.

Par courrier du 21 mai 2024, la Selarl Micquel Aras et Associés a informé Mme [K] que, par jugement du 13 mai 2024, le tribunal de commerce de Lille a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de l’entreprise individuelle de M. [L] et qu’elle a été désignée en qualité de mandataire. Elle l’a invité à déclarer le montant de sa créance dans le délai légal requis.

Par courrier du 2 juillet 2024, le conseil de Mme [K] a déclaré sa créance à la Selarl Miquel Aras et Associés en sa qualité de mandataire liquidateur pour un montant de 11 684,19 euros arrêtée au 13 mai 2024, date de l’ouverture de la liquidation judiciaire, en précisant qu’elle était de nature chirographaire.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 décembre 2024.

Mme [K], représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle a sollicité de voir, toujours au visa des articles 1725 et suivants du code civil, constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 novembre 2023 pour défaut de paiement des loyers, ordonner l’expulsion de M. et Mme [L] et condamner Mme [L] au paiement de l’essentiel des sommes au motif de l’ouverture d’une liquidation judiciaire à l’encontre de M. [L] en qualité d’entrepreneur individuel.

M. et Mme [L] ont comparu. Ils ont indiqué qu’ils ne contestaient pas le montant de l’arriéré mais qu’ils sollicitaient des délais de paiement. Ils ont précisé que M. [L] ne travaille plus et qu’il attend la décision du tribunal de commerce d’Arras sur le sort de la liquidation judiciaire, qu’il a peut-être une opportunité de devenir professeur de technologie à l’AFPA, que Mme [L] est aidante pour ses parents sans percevoir de rémunération. Ils ont précisé que leur fils vit également dans les lieux, travaille mais est actuellement en arrêt de travail et qu’ils n’ont pas de crédit en cours.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

Par décision du 6 janvier 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 10 mars 2025 afin de permettre à la demanderesse de :
s’expliquer sur l’incidence de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de l’entreprise individuelle de M. [L] par jugement du tribunal de commerce d’Arras du 13 mai 2024 sur la présente instance alors que :aux termes de l’article L 526-22 du code de commerce : le patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel est constitué des biens, droits, obligations et sûretés dont il est titulaire et qui sont utiles à son activité ou à ses activités professionnelles indépendantes ;aux termes de l’article R 526-26 3°du même code, sont notamment concernés les biens immeubles servant à l'activité, y compris la partie de la résidence principale de l'entrepreneur individuel utilisée pour un usage professionnel ;le bail signé entre les parties mentionne que la chose louée est destinée exclusivement à l’habitation principale du locataire et que « celui-ci ne pourra y exercer aucune activité professionnelle, même libérale »la seule domiciliation de l’entreprise individuelle de M. [L] à l’adresse de l’immeuble pris à bail est insuffisante à permettre de considérer qu’il s’agit d’un local affecté à son activité professionnelle,prendre toutes nouvelles écritures que Mme [K] estimerait utiles en considération de ces différents éléments.si la créance devait être considérée comme utile à l’activité professionnelle de M. [L],mettre en cause le liquidateur judiciaire de l’entreprise individuelle de M. [L] en application des article 369 et 373 du code de procédure civile, L 622-23 du code de commerce rendu applicable à la liquidation judiciaire en application de l’article L 641-1 du code de commerce ;bien vouloir préciser s’il y a une ventilation à opérer dans le montant du loyer entre la partie des locaux utiles à l’activité professionnelle de M. [L] et celle qui ne l’est pas.
A l’audience du 10 mars 2025, Mme [K], représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, toujours au visa des articles 1725 et suivants du code civil :

A titre principal,
constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à compter du 22 novembre 2023 pour défaut de paiement des loyers,ordonner l’expulsion des lieux loués de M. et Mme [L] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’aide d’un huissier, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 novembre 2023, jusqu’à leur départ effectif des lieux à une somme équivalente au montant du dernier loyer charges comprises, soit 963,59 euros,en conséquence, condamner solidairement M. et Mme [L] à lui payer cette indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux donnés à bail,condamner solidairement M. Et Mme [L] à lui payer la somme de 21 561,79 euros correspondant aux loyers, et indemnité d’occupation dus et arrêtés au 10 mars 2023 (somme à parfaire au jour des plaidoiries), majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance du commandement de payer,dire et juger supprimé le délai prévu par l’article 62 de la loi du 8 juillet 1991,condamner solidairement M. et Mme [L] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,
A titre subsidiaire,
constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à compter du 22 novembre 2023 pour défaut de paiement des loyers,ordonner l’expulsion des lieux loués de M. et Mme [L] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’aide d’un huissier, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 novembre 2023, jusqu’à leur départ effectif des lieux à une somme équivalente au montant du dernier loyer charges comprises, soit 963,59 euros,en conséquence, condamner Mme [L] à lui payer cette indemnité d’occupation à compter du 23 novembre 2023 jusqu’à leur départ effectif des lieux donnés à bail,condamner solidairement M. [L] à lui payer cette indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2024 jusqu’à leur départ effectif des lieux donnés à bail,condamner Mme [L] à lui payer la somme de 21 561,79 euros correspondant aux loyers, et indemnité d’occupation dus et arrêtés au 10 mars 2023 (somme à parfaire au jour des plaidoiries), majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance du commandement de payer,dire et juger supprimé le délai prévu par l’article 62 de la loi du 8 juillet 1991,condamner solidairement Mme [L] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien, elle fait valoir, à titre principal, que la chose louée est destinée exclusivement à l’habitation principale des locataires qui ont interdiction d’y exercer une quelconque activité professionnelle même libérale ; que l’entreprise d’électricité de M. [L] est seulement domiciliée à l’adresse des locaux donnés à bail ; que les dettes de loyers et d’indemnités d’occupation échappent à la procédure collective dont M. [L] fait actuellement l’objet.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que même si l’article L 622-21 du code de commerce interrompt ou interdit toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, ces dispositions ne font pas obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution d’un contrat de bail d’habitation par application d’une clause résolutoire qui a produit ses effets avant le jugement de liquidation judiciaire ; que tel est le cas en l’espèce puisque la clause résolutoire a produit ses effets le 22 novembre 2023 alors que le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de l’entreprise individuelle de M. [L] date du 13 mai 2024.

Elle ajoute que M. et Mme [L] ne sont absolument pas en mesure de régler leur dette au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte qu’il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement.

Elle précise que si la clause résolutoire contenue au bail doit produire effet en dépit de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire de l’entreprise individuelle de M. [L], la créance antérieure au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire a été déclarée au liquidateur judiciaire ; qu’il n’y a pas lieu de mettre en cause le liquidateur dès lors qu’aucune demande de condamnation au règlement de cette somme n’est formulée à l’égard de M. [L] à titre subsidiaire ; que les indemnités mensuelles d’occupation dues par M. [L] à compter du mois de juin 2024 sont nées postérieurement au jugement d’ouverture pour les besoins de la vie courante du débiteur et sont payables à échéance en application des dispositions de l’article L 641-13 du code de commerce ; qu’au surplus, M. [L] n’exerce pas son activité professionnelle dans le logement de sorte que ces indemnités d’occupation ne sont que la contrepartie de son occupation.

Elle précise enfin que Mme [L] est extérieure à la procédure collective de son époux.

M. et Mme [L] ont comparu. Ils ont précisé que leur fils qui occupe également le logement donné à bail a été licencié ; que le dossier déposé par Mme [L] pour devenir aidant de ses parents et percevoir une allocation à ce titre est toujours en cours d’examen ; qu’elle a également déposé une candidature pour travailler à l’hôpital de [Localité 7].

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».
Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Toutefois, l'article 24 V de cette même loi dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l'espèce, le bail du 7 août 2009 précise qu’il est soumis au titre Ier (c’est-à-dire les articles 1 à 25-2) de la loi du 6 juillet 1989 et aux dispositions non contraires des articles 1714 et à 1762 du code civil.
Le bail contient une clause résolutoire intitulée « Résiliation de plein droit » aux termes de laquelle en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la location sera résiliée de plein droit.
Il convient donc d’appliquer ce délai de deux mois.
La bailleresse justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, fait délivrer à M. et Mme [L] un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 3 779,47 euros.
Le décompte actualisé produit par la demanderesse et arrêté au 10 mars 2025 met en évidence que M. et Mme [L] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 11 décembre 2023.
Par ailleurs, il ressort de ce même décompte actualisé produit par la bailleresse que M. et Mme [L] n’ont pas davantage réglé le loyer courant avant la date de l’audience et que leur dernier règlement remonte à mai 2023.
M. et Mme [L] ne satisfont donc pas les conditions permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Leur expulsion sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l'espèce, il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme équivalente au loyer, provision sur charges comprises, soit la somme actuelle de 994,98 euros.

Il ressort du décompte arrêté au 10 mars 2025 produit par la bailleresse que M. et Mme [L] sont redevables d’une somme de 21 561,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de mars 2025 incluse.

Il y a toutefois lieu d’arrêter la créance à l’échéance du mois de février 2025 dans la mesure où à la date de l’audience qui s’est tenue le 10 mars 2025, il n’existe aucune certitude sur le maintien dans les lieux des défendeurs jusqu’à la fin du mois de mars 2025.

M. et Mme [L] seront donc solidairement condamnés à payer à Mme [K] la somme de 20 566,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de février 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 779,47 euros à compter du 10 octobre 2023 et du présent jugement pour le surplus.

M. et Mme [L] seront également solidairement condamnés, compte tenu du caractère ménager de la dette qu’ils ne contestent pas, à payer à Mme [K] la somme de 994,98 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, aucun des éléments exposés par M. et Mme [L] à l’audience ne permet de considérer qu’ils seraient en mesure de régler leur dette d’un montant très significatif dans un délai de 36 mois.

Au surplus, ils n’ont procédé à aucun règlement, même partiel, du loyer depuis mai 2023, soit il y a près de deux ans.

Leur demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [L] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 10 octobre 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. et Mme [L] seront solidairement condamnés à payer à Mme [K] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS