TJ 59350, 5 mai 2025, RG 25/00686

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 10]
[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00686 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFAI

N° de Minute : L 25/00258

JUGEMENT

DU : 05 Mai 2025

S.C.I. PREMIERE

C/

[S] [K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. PREMIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [N] [X], gérant

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Mai 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 686/25 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 31 janvier 2022, la S.C.I Première, représenté par son gérant M. [N] [X], a donné à bail à M. [S] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 700 euros, outre une provision sur charges de 10 euros

Par actes séparés de commissaire de justice du 30 avril 2024, la S.C.I Première a fait signifier à M. [K] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme de 10 610 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Le 5 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à son locataire un congé pour motifs sérieux et légitimes pour le 30 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, la S.C.I Première a fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
constater et prononcer la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,ordonner, en conséquence, l'expulsion de M. [K] et de tout autre occupant de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,condamner M. [K] au paiement des sommes suivantes :10 610 euros représentant les loyers et charges impayées à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte remis lors des débats,les loyers et charges impayés depuis le commandement jusqu'au jugement à intervenir,les indemnités d'occupation avec indexation depuis le jugement à intervenir jusqu'au départ effectif des lieux, avec intérêts de droit,1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, du commandement aux fins de résiliation de bail, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat,ordonner l'exécution provisoire.
Elle expose et fait valoir que le locataire n'a pas fourni de justificatif d'assurance contre les risques locatifs, que le commandement de payer est demeuré infructueux à ce jour, la dette de loyers ne cessant d'augmenter, que par ailleurs il a également manqué à ses obligations en installant lui-même sans autorisation un conduit de cheminée au niveau du mur de façade de la maison.

A l'audience du 24 février 2025, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, la S.C.I Première maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 17 150 euros. Elle précise que le loyer n'est plus payé depuis mai 2023.

M. [K], cité par exploit délivré à domicile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

La S.C.I Premère justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 6 mai 2024. Les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont été respectées.

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par la voie électronique le 16 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 31 janvier 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l'article 12 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2024, pour la somme en principal de 10 610 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d'apurement de la dette à six semaines en application de l'article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l'article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à M. [K] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n'a pu produire ses effets malgré l'absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

- sur le constat de la résiliation du bail pour défaut d'assurance :

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs. Une telle clause ne produit effet qu’un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement d'avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours dans le délai d’un mois a été signifié le 30 avril 2024 à M. [K].

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Aucune attestation d’un assureur ou de son représentant n’a été remise au bailleur dans le délai imparti d'un mois ni même à l'audience.

M. [K] n'établissant pas avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs, il convient, en conséquence, de constater que le contrat de bail est résolu par les effets de la clause résolutoire intervenus le 31 mai 2024.

L’expulsion de M. [K], devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date, sera en conséquence ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

La SCI Première produit un historique de compte démontrant que M. [K] reste lui devoir la somme de 16 290 euros à la date du 10 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date, somme au paiement de laquelle M. [K] sera condamné, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, soit la somme de 710 euros, pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.C.I Première de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la S.C.I Première ne démontre ni la mauvaise foi de M. [K], ni l'existence d'un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement aux fins de résiliation de bail de payer du 30 avril 2024, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS