TJ 75056, 15 mai 2025, RG 21/02937

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/02937
N° Portalis 352J-W-B7F-CT3XM

N° MINUTE :

Assignation du :
19 Février 2021

JUGEMENT
rendu le 15 Mai 2025
DEMANDEUR

Monsieur [L] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Sandra BURY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1446

DÉFENDEURS

Société CABINET ISM GESTION, SASU, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0866

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ISM GESTION.
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Virginie o. DELANNOY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0292
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/02937 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT3XM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Sophie ROJAT, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Monsieur [L] [W] est propriétaire de quatre appartements situés au rez-de-chaussée et au 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], composé de deux bâtiments, l’un sur rue et l’autre sur cour, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont le syndic en exercice est la S.A.S. ISM GESTION.

Le règlement de copropriété de l’immeuble, en date du 19 mai 1950, mentionne par ailleurs l’existence de deux groupes d’immeubles au sein de la copropriété :
- le groupe 1 comprenant les deux bâtiments sur rue et sur cour,
- et le groupe 2 constitué d’un pavillon et de garages.

Un modificatif au règlement de copropriété du 23 mars 1994 a exclu les lots n° 24 à 30 composant le groupe 2 du règlement de copropriété de la copropriété, à la suite d’une acquisition par la ville de [Localité 9] dudit groupe.

Lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2020, les copropriétaires ont voté, en exécution d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 21 juillet 2020, des travaux de réparation dans le bâtiment B, à la suite d’une infiltration survenue dans les parties privatives d’un lot situé dans le bâtiment B, appartenant à Madame [X]-[K], en se prononçant sur la répartition des charges afférentes auxdits travaux, selon résolutions n° 23 à 32, auxquelles Monsieur [L] [W] s’est opposé.

C’est dans ces conditions que, sollicitant une répartition des charges “par bâtiment” et contestant la répartition des charges au titre des travaux afférents à la conduite d’eau du bâtiment B votés lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2020, Monsieur [L] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et la S.A.S. ISM GESTION devant le tribunal judiciaire de Paris, par actes d’huissier du 19 février 2021, afin de solliciter à titre principal :

- l’annulation des résolutions n° 23 à 32 de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 9 décembre 2020,
- la condamnation du cabinet ISM GESTION à lui payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, Monsieur [L] [W] demande au tribunal de :

Vu les articles 21, 25, 42 et 43 de la loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu l’article 14 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 1240 nouveau du code civil (1382 ancien),
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Vu l’ensemble des pièces du dossier ;

DECLARER Monsieur [L] [W] recevable en son action ;

DEBOUTER le cabinet ISM GESTION et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 10] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

PRONONCER l’annulation des résolutions n° 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 et 31 de l'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 2] qui s'est tenue le 9 décembre 2020, pour la répartition des travaux de la conduite d’eau du bâtiment B.

DECLARER le cabinet ISM GESTION, à titre personnel et en qualité de syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] à [Localité 10], entièrement responsable des préjudices soufferts par Monsieur [L] [W] ;

Et, par conséquent,

CONDAMNER le cabinet ISM GESTION à verser à Monsieur [L] [W] la somme de 5.000,00 euros au titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER les défendeurs, solidairement, au paiement de la somme de 5000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER les défendeurs, solidairement, aux entiers dépens ;

JUGER que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965 ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] demande au tribunal de :

Vu les articles 13 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1240 du code civil,

DEBOUTER Monsieur [L] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 8 - 9 DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;

CONDAMNER Monsieur [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNER Monsieur [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [L] [W] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2021, la S.A.S. CABINET ISM GESTION demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 7 et 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 1103, 1231-6, 1240 et 1583 du Code civil,
Vu les pièces versées au débat,

Déclarer recevable et bien fondée le Cabinet ISM GESTION en toutes ses demandes ;

Débouter Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Y faisant droit,

Prendre acte que les résolutions n° 23 à 32 de l’assemblée générale ordinaire du 9 décembre 2020 sont valides ;

Dire et juger que le coût des travaux de réfection des parties communes doit être réparti entre tous les copropriétaires.

En conséquence,

Ecarter des débats la pièce adverse n° 4 ;

Condamner Monsieur [W] à régler à la société ISM GESTION la somme de 5 000 euros pour procédure abusive ;

Condamner Monsieur [W] à régler à la société ISM GESTION la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [W] au paiement des entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.

L'affaire, plaidée à l'audience du 6 mars 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application du deuxième alinéa l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les actions ayant « pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndicat dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit (article 42), le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

Il en est de même, a fortiori, du contrôle du caractère décisionnel d’une résolution au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 6 mars 2002, n° 00-10.406, deuxième moyen).

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2020 produit en pièce n° 2 par Monsieur [L] [W] que celui-ci n’a pas voté contre les résolutions n° 26, 28 et 31, qui ont été adoptées, de sorte qu’il ne dispose pas de la qualité de copropriétaire « opposant ou défaillant » pour lesdites résolutions.

Au surplus, le tribunal relève qu’une décision d'assemblée générale existe dès lors qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 2013, n° 12-12.084) et qu'une résolution non sanctionnée par un vote, ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que les copropriétaires ne sont pas recevables à la contester (ex. Cour d’appel d’[Localité 6], 4ème chambre A, 12 juin 2014, n° RG 13/14003).

Or, au cas d’espèce, les résolutions n° 29 et 30 (mission à confier à M. [Y], architecte, et honoraires du syndic pour les travaux) n’ont fait l’objet d’aucun vote, compte tenu de l’adoption de la résolution n° 28 décidant de ne pas exécuter les travaux préconisés par Monsieur [N] (en faveur de laquelle Monsieur [L] [W] avait voté), qui a rendu « sans objet » les résolutions n° 29 et 30.

Il en est de même de la résolution n° 32 (fixation des honoraires du syndic pour les travaux votés en résolution précédente), devenue « sans objet » en raison de l’adoption de la résolution n° 31 décidant d’attendre « un autre devis avant de prendre une décision » (en faveur de laquelle Monsieur [L] [W] avait voté).

Au regard de ces éléments, Monsieur [L] [W] devra être déclaré d’office irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions n° 26, 28, 29, 30, 31 et 32 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] en date du 9 décembre 2020.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’écarter des débats la pièce n° 4 produite en demande (procès-verbal d’une assemblée du 24 juin 1958), nonobstant l’absence de publication de ce document au service de la publicité foncière et son caractère incomplet, le tribunal étant en mesure d’apprécier la force probante de cette pièce sans qu’il soit besoin de l’écarter.

I - Sur la demande d'annulation des résolutions n° 23, 24, 25 et 27 de l'assemblée générale ordinaire du 9 décembre 2020 formée par Monsieur [L] [W] :

Monsieur [L] [W] soutient qu’il résulte des dispositions du règlement de copropriété (page 15, Eau) que « l’entretien du compteur, canalisations, frais de relevé, remise en état du sol et des murs dans le cas où ceux-ci seraient détériorés par les travaux de réparation à la conduite d’eau, le tout est à la charge des copropriétaires du 2ème groupe », cette exclusion signifiant que les travaux votés sont à la charge des seuls copropriétaires concernés, de sorte que les résolutions querellées, qui répartissent les travaux suivant la clé de répartition des charges communes générales, sont illégales, alors que ces travaux relèvent exclusivement des charges imputables au bâtiment.

Il se prévaut des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 sur les parties communes spéciales et les charges communes spéciales dans un ensemble immobilier comprenant plusieurs bâtiments et estime disposer d’un « droit fondamental » à ne pas se voir imputer la charge des travaux du bâtiment B.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et le cabinet ISM GESTION répondent en substance que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division reçu par Maître [F], notaire à [Localité 11], le 19 mai 1950, expose qu’il existe deux groupes d’immeuble, le groupe 2 étant expressément extérieur à la copropriété du groupe 1, regroupant les bâtiments A et B, à la suite du modificatif reçu par Maître [O], le 23 mars 1994, portant scission de copropriété par le retrait des lots du groupe 2.

Ils précisent que ces deux actes ont fait l’objet d’une publication régulière au fichier immobilier, de même que les modificatifs postérieurs des 3 juin 1996, 25 octobre 1999 et 26 décembre 2002, outre un acte rectificatif du 11 mars 2003.

Ils considèrent que ces actes constituent, avec le règlement de copropriété initial du 19 mai 1950 et le modificatif du 23 mars 1994, la loi des parties et s’appliquent sans réserve aux copropriétaires, à l’exclusion de tout autre, et notamment de l’acte du 24 juin 1958 dont Monsieur [W] revendique l’application, qui est inopposable, inapplicable et censé n’avoir jamais existé faute d’avoir été publié, en application de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils relèvent que Monsieur [W] fait totalement abstraction du règlement de copropriété du 19 mai 1950 et de son modificatif du 23 mars 1994, affirmant de manière totalement erronée que l’immeuble serait régi par un règlement de copropriété du 24 juin 1958 (pièce adverse n° 2), dont il produit uniquement des extraits, cette « manipulation de la situation » ne pouvant « tromper la présente juridiction ».

Sur la répartition des charges du gros œuvre entre tous les copropriétaires, ils se prévalent des dispositions du règlement de copropriété du 19 mai 1950, qui stipulent que les parties communes générales comprennent notamment « la totalité du sous-sol, les fondations, les gros murs, les murs mitoyens, l’ossature, tous les planchers, la toiture, soit la totalité du gros œuvre » (etc.) ainsi que, plus spécifiquement, du chapitre “Réparations-Travaux-Entretien incombant au Premier groupe”, dudit règlement stipulant que :

« Les réparations, travaux et entretien concernant l’immeuble de cinq étages en façade et d’immeuble de deux étages sur la cour formant le premier groupe, seront payés exclusivement par les locataires du premier groupe » (page 13, pièce ISM n° 1).

Ils estiment qu’il en résulte que le coût des réparations concernant le gros œuvre, que celles-ci concernent le bâtiment A ou le bâtiment B, est supporté par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, la position contraire de Monsieur [W] n’étant pas conforme au règlement de copropriété du 19 mai 1950 et à son modificatif du 23 mars 1994 et l’acte du 24 juin 1958 dont se prévaut le demandeur ne prévoyant pas davantage que le coût des réparations ne devrait être supporté que par le bâtiment A ou par le bâtiment B puisqu’il prévoit que les réparations, travaux et entretien courant sont supportés par les copropriétaires des deux bâtiments.

Ils précisent également que les actes publiés au fichier immobilier, à savoir le règlement de copropriété du 19 mai 1950 et les actes modificatifs postérieurs publiés au fichier immobilier ne prévoient pas de charges spéciales mais uniquement des charges générales réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, une résolution n° 24 de l’assemblée générale du 29 juin 2018 rappelant qu’il « n’existe qu’une répartition de charges générales dans l’immeuble » (pièce ISM n° 2), entérinant selon résolution n° 56 une mise à jour de la répartition des charges générales, calculées par le cabinet GEOCITE dans son rapport du 3 août 2017.

Ils relèvent que la proposition de création de parties communes spéciales et de charges communes spéciales pour chacun des bâtiments a été rejetée selon résolutions n° 58 à 61 de l’assemblée générale du 28 juin 2018, puis selon résolutions n° 21 à 24 de l’assemblée générale du 23 juin 2021 et selon résolutions n° 22 à 26 de l’assemblée générale du 27 juin 2022, Monsieur [W] ayant voté contre ces résolutions tout en sollicitant désormais, dans le cadre de la présente instance, l’application de charges communes spéciales.

***
En droit, aux termes de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l'assemblée querellée issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (article 209), dite loi [Localité 7], en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er juin 2020, les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

L'article 6-4 de ladite loi prévoit par ailleurs que l'existence des parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

La création de charges spéciales pour une « partie de l'immeuble » suppose la création préalable de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété (articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965), de sorte qu'en l'absence de parties communes spéciales, tous les lots doivent participer aux charges afférentes à chaque « bâtiment » ou « partie » de l'immeuble (ex. : Civ. 3ème, 7 décembre 2017, n° 16-23.562, premier moyen, 4 juillet 2006, n° 05-11.058, premier moyen).

L’institution de parties communes spéciales ne découle pas de leur utilité pour les lots concernés mais des stipulations du règlement de copropriété qui la prévoient (Civ. 3ème, 4 juillet 2006, n° 05-11.058 ; 13 novembre 2013, n° 12-20.733, premier moyen ; 7 décembre 2017, n° 16-23.562).

Aux termes de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites aux débats que le règlement de copropriété de l’immeuble en date du 19 mai 1950 (pièce n° 1 produite par le cabinet ISM GESTION et pièce n° 3 produite par Monsieur [W]) distingue deux groupes d’immeubles, à savoir :

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* un groupe d’immeubles appelé groupe n° 1 (lots n° 1 à 23) constitué de deux bâtiments (A et B) :
a - un immeuble sur rue de cinq étages,
b - et un immeuble sur cour « à la suite » de deux étages.
* et un groupe d’immeubles appelé groupe n° 2 (lots n° 24 à 30, page 7), constitué de pavillons et garages.

Aux termes d’un modificatif au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], établi à la suite de l’acquisition par la ville de [Localité 9] de la totalité des biens immobiliers formant le groupe n° 2, selon acte notarié du 23 mars 1994 publié au fichier immobilier (pièce n° 5 produite par le cabinet ISM GESTION, page 4 en particulier), il a été décidé en conséquence que « les lots 24 à 30 qui composaient le Groupe II du Règlement de copropriété, et formant la parcelle [Cadastre 5] sont exclus de la copropriété et supprimée purement et simplement. Cette suppression entraîne une diminution de la copropriété et une nouvelle répartition des tantièmes exprimés en 546èmes ».

Or, le règlement de copropriété de l’immeuble indique clairement :
- en page 10, que les parties communes générales comprennent « la totalité du sous-sol, les fondations, les gros-murs, les murs mitoyens, l’ossatures, tous les planchers, la toiture, soit la totalité du gros œuvre, les escaliers, paliers, vestibules d’entrées, les façades et motifs de décoration des façades, les balcons » (sans ériger chaque bâtiment en partie commune spéciale),
- et en page 13, dans un paragraphe relatif aux « réparations - travaux - incombant au premier groupe » que : « Les réparations, travaux et entretien concernant l’immeuble de cinq étages en façade et d’immeuble de deux étages sur la cour formant le premier groupe, serait payés exclusivement par les locataires [sic] du premier groupe » (autrement dit par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, soit ceux des deux bâtiments (A et B) composant le premier groupe, depuis la disparition de l’intégralité des lots composant le groupe II selon modificatif précité du 23 mars 1994).

S’agissant des stipulations du règlement de copropriété mentionnées par Monsieur [L] [W] concernant « l’entretien du compteur, canalisations, frais de relevé, remise en état du sol et des murs » (pièce n° 3 produite par M. [W], page 15) :
- il n’est pas rapporté la preuve qu’elles concerneraient effectivement, par leur nature, les travaux faisant l’objet des résolutions querellées de l’assemblée générale du 9 décembre 2020,
- ces stipulations n’ont en tout état de cause nullement vocation à s’appliquer au cas d’espèce, dès lors qu’elles portent sur des détériorations consécutives à des travaux de réparation de la conduite d’eau qui incombait aux copropriétaires du « 2ème groupe », ne faisant plus partie de la copropriété, et non à ceux des bâtiments A et/ou B précités, faisant partie du premier groupe.

Par ailleurs, il n’est pas rapporté la preuve en demande que l’extrait de décision du 24 juin 1958 relatif aux « travaux et réparations » de toute nature concernant le premier groupe, produit en pièce n° 4 par Monsieur [L] [W] :
- serait une décision définitive qui aurait été votée lors d’une assemblée générale extraordinaire :
* faute - notamment - de production - du résultat du vote permettant d’établir que la résolution aurait été adoptée ou, au contraire, rejetée,
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* et faute d’élément permettant d’établir qu’une résolution précise relative à une nouvelle répartition des charges de copropriété aurait été soumise à une assemblée extraordinaire du 24 juin 1958 (ex. : Civ. 3ème, 5 mai 2009, n° 08-13.629 et 08-13.379),
- aurait fait l’objet, à un quelconque moment, d’une publication au fichier immobilier dans les conditions de l’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui aurait été de nature à la rendre opposable aux acquéreurs successifs de lots au sein de l’immeuble, qui en aurait eu préalablement connaissance et auraient adhéré aux obligations en résultant, conformément au dernier alinéa de l’article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (ex. : Civ. 3ème, 8 septembre 2009, n° 08-15.146).

Sur ce dernier point, le tribunal relève d’ailleurs que l’acte notarié de propriété du 3 juillet 1996 produit en pièce n° 1 par Monsieur [L] [W], aux termes duquel celui-ci a acquis les lots n° 31 à 33 au sein du « bâtiment sur rue » (groupe 1) de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] :
- fait expressément état : i) du règlement de copropriété et état descriptif de division de l’immeuble établi selon acte reçu de Me [P], Notaire à [Localité 8], le 19 mai 1950, dont une expédition a été transcrite au 8ème bureau des hypothèques de la Seine le 14 juin 1950 ainsi que ii) de l’acte modificatif audit règlement reçu par Me [O], Notaire Associé à [Localité 9] le 23 mars 1994 dont une expédition a été publiée au 7ème bureau des hypothèques de [Localité 9] le 6 avril 1994,
- ne comporte en revanche aucune référence à une quelconque décision d’une assemblée générale extraordinaire du 24 juin 1958 qui aurait été publiée au bureau des hypothèques et qui aurait modifié la répartition pour travaux et réparations au sein du groupe 1, en prévoyant que les travaux et réparations à effectuer pour chacun des immeubles composant ce groupe (sur rue et sur cour) seront prises en charge exclusivement par les copropriétaire de chaque immobilier « au prorata de leurs parts respectives dans le dit immeuble ».

Au contraire, le cabinet ISM GESTION verse aux débats le procès-verbal d’une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] en date du 29 juin 2018 (pièce n° 2), assemblée antérieure de plus deux ans à l’assemblée générale querellée dans le cadre de la présente instance, aux termes de laquelle il est précisé que les résolutions n° 58 à 61, prévoyant la création de « nouvelles parties communes spéciales et charges spéciales pour chacun des trois bâtiments composant l’immeuble », selon projet de modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division joint à la convocation, n’ont pas été adoptées, la « majorité requise de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, unanimité, n’étant pas acquise » (pages 24 et 25).

Il s’en déduit qu’aucune modification de la répartition des charges entre les copropriétaires des immeubles du premier groupe, figurant en page 13 du règlement de copropriété initial de l’immeuble, n’était intervenue à la date où les résolutions querellées n° 23, 24, 25 et 27 de l'assemblée générale ordinaire du 9 décembre 2020 portant sur des travaux appelés suivant la clé de répartition « charges communes générales » ont été adoptées (ex. : Civ. 3ème, 7 janvier 1976, n° 74-12.541, publié au bulletin).

Aucune violation des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ou du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ni du règlement de copropriété de l’immeuble, relatives à la répartition des charges, n’est donc caractérisée en l’espèce.

Au regard de ces éléments, Monsieur [L] [W] devra être débouté de sa demande d’annulation des résolutions n° 23, 24, 25 et 27 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] en date du 9 décembre 2020.

II - Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [L] [W] à l’encontre de la S.A. CABINET ISM GESTION :

Monsieur [L] [W] soutient que les questions n° 23 à 32 inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 décembre 2020 et les décisions prises sur les travaux à entreprendre sur le bâtiment B étaient « manifestement contraires aux dispositions du règlement de copropriété et aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 », le syndic devant être vigilant concernant les termes des règlements de copropriété, puisque l’impact financier des charges sera différent selon qu’elles seront réparties par bâtiment ou sur un ensemble immobilier.

Il fait valoir au visa de l’article 1240 du code civil que la responsabilité peut être engagée vis-à-vis des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le syndic étant responsable des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission et engageant sa responsabilité en cas de préjudice subi par un copropriétaire.

Il précise qu’en outrepassant ses droits et en abusant de sa qualité de professionnel averti, le cabinet ISM GESTION a commis une faute et doit réparer les préjudices « soufferts » par Monsieur [L] [W], ce qui justifie sa condamnation au versement de la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

La S.A.S. CABINET ISM GESTION répond que Monsieur [W] peine à démontrer une quelconque faute de sa part, alors qu’elle a au contraire parfaitement respecté les obligations légales et les termes du règlement de copropriété, les faits reprochés par Monsieur [W] étant au demeurant parfaitement injustifiés et en tout état de cause insuffisants pour mettre en jeu la responsabilité personnelle du syndic et solliciter sa condamnation au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

Elle ajoute que le syndic ne peut être tenu personnellement responsable en raison du vote d’une résolution parfaitement valide, Monsieur [W] étant incapable de démontrer une quelconque faute de négligence, manque de diligence ou erreur dans l’exercice de ses fonctions.

***
Le syndic de l’immeuble, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/02937 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT3XM

N'ayant aucun lien de droit avec chaque copropriétaire pris individuellement, sa responsabilité délictuelle peut être engagée à l'égard d'un copropriétaire sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, à condition que ce dernier établisse l'existence de fautes commises par le syndic dans l'accomplissement de sa mission. Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l'exercice de sa mission (Civ. 3ème, 6 mars 1991, no 89-18.758)

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l'immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s'il rapporte la preuve d'un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu'il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

En application des dispositions du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

La négligence du syndic de s'assurer, comme il y est légalement tenu, de l'exécution d'une décision d'assemblée générale est constitutive d'une faute personnelle (ex. : Civ. 3ème, 4 octobre 1995, n° 94-12.048).

Par ailleurs, le syndic doit faire respecter le règlement de copropriété par les moyens dont il dispose et il engage sa responsabilité en cas de carence à ce titre (ex. : Civ. 3ème, 3 juillet 1996, n° 94-17.001).

En l’espèce, Monsieur [L] [W] ne rapporte la preuve :
- ni de l’existence d’un quelconque manquement fautif imputable à la S.A.S. CABINET ISM GESTION, qui a parfaitement respecté les stipulations du règlement de copropriété et les délibérations de l’assemblée générale concernant la répartition des charges prévues aux résolutions querellées de l’assemblée générale du 9 décembre 2020,
- ni de la matérialité du préjudice consécutif allégué, dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum (5.000,00 €).

Faute d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, Monsieur [L] [W] devra être intégralement débouté de sa demande de condamnation de la S.A.S. CABINET ISM GESTION à lui verser la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

III - Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et par la S.A.S. CABINET ISM GESTION :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] soutient que Monsieur [W] multiplie les procédures depuis de nombreuses années, contestant de manière quasi systématique les assemblées générales depuis quatre ans, outre qu’il ne jouit pas paisiblement des lots dont il est propriétaire, créant des nuisances diverses de manière récurrente au sein de la copropriété, ayant donné lieu à une condamnation pour troubles anormaux du voisinage par jugement du 23 mai 2023 (nuisances sonores, dégradations, locations de courte durée…).

Il ajoute que, par son obstruction, Monsieur [W] bloque tout vote au sein de la copropriété, dans le seul but de paralyser le fonctionnement de celle-ci, aucuns travaux ne pouvant être mis en œuvre et Monsieur [W] cherchant systématiquement à nuire au syndicat des copropriétaires.

La S.A.S. CABINET ISM GESTION souligne que l’exercice d’une action en justice dégénérant en abus peut donner naissance à une dette de dommages et intérêts, la jurisprudence sanctionnant les « actions téméraires et répétées d’un copropriétaire à l’égard du syndic » (Civ. 3ème, 7 juin 2006, n° 05-10.512).

Elle ajoute qu’il ne s’agit pas de la première procédure initiée par Monsieur [W] pour obtenir l’annulation des décisions de l’assemblée générale dans le but de paralyser la bonne administration de l’immeuble.

Elle estime que, dans le cadre de la présente procédure, Monsieur [W] a fait preuve d’une particulière mauvaise foi dans la mesure où il produit des documents volontairement parcellaires et sans valeur juridique et elle ajoute qu’en multipliant ainsi les actions judiciaires sans démontrer le bien-fondé de sa résistance, il porte incontestablement préjudice au cabinet ISM GESTION et à la copropriété d’une manière générale, ce qui justifier sa condamnation au règlement de la somme de 5.000 € pour procédure abusive.

Monsieur [L] [W] répond que le principe est le libre exercice du droit d’agir en justice pour faire valoir ses droits ou former un recours à l’encontre d’une décision de justice et que ce n’est que par exception que le droit d’agir en justice peut dégénérer en abus et être sanctionné. Il ajoute qu’il est constant que ni un retard de paiement ni la multiplicité des procédures engagées ne peuvent caractériser un abus de droit.

***
L'article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

L'absence de moyen sérieux (ex. : Civ. 2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.770) de même que la multiplication d'instances judiciaires (ex. : Civ. 2ème, 5 septembre 2019, n° 17-28.722) ne suffisent pas à caractériser un abus de droit.

En l'espèce, la S.A.S. CABINET ISM GESTION ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une faute commise par Monsieur [L] [W] en introduisant la présente instance en annulation de décisions de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 9 décembre 2020, qui aurait été de nature à faire dégénérer son action en abus de droit.

Par ailleurs, la S.A.S. CABINET ISM GESTION ne précise pas la nature du préjudice dont elle se plaint à titre personnel, qui n'est justifié par aucun élément de preuve dans son principe comme dans son quantum.

Dès lors, la S.A.S. CABINET ISM GESTION ne pourra qu'être déboutée de l'intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [L] [W] à lui payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

IV - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile auquel renvoie l'article 481-1 6° du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [W], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et de la somme de 2.500,00 € à la S.A.S. CABINET ISM GESTION sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, il sera intégralement débouté de ses propres demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, Monsieur [L] [W], dont les prétentions sont déclarées mal fondées dans le cadre de la présente instance au fond l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], sera déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS