TJ 75056, 15 mai 2025, RG 24/04806

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [V] [F] [I] épouse [G]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04806 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZN6

N° MINUTE : 9 JTJ

JUGEMENT
rendu le jeudi 15 mai 2025

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], Représenté par son syndic Cabinet JEAN CHARPENTIER-SOPAGI SA - [Adresse 1]
représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE
Madame [V] [F] [I] épouse [G], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne assistée de Mme [U] [I] munie d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 15 mai 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04806 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZN6

EXPOSE DU LITIGE :
Mme [I] [V] épouse [G] est copropriétaire d’un local situé dans l’immeuble du [Adresse 2], constituant le lot 206 de la Copropriété et cadastré BM [Cadastre 4].
Par acte de commissaire de justice en date du 19/08/2024, le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SOPAGI Cabinet Jean CHARPENTIER, a assigné Mme [I] [V] épouse [G], aux fins de :
- voir condamner Mme [I] [V] épouse [G] au paiement de:
- la somme de 2461,48 euros pour les charges dues au 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 0/ 01/ 1900,
- avec application de l’article 1343-2 du Code Civil
- la somme de 3000 euros de dommages et intérêts
- la somme de 1680 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
- voir rappeler l’exécution provisoire de droit
L’affaire a été retenue le 17/ 03/ 2025.

Par décision du 16/09/2024, une conciliation a été ordonnée, prorogée le 07/11/2024 jusqu’au 07/02/2025.
En l’absence de conciliation, l’affaire a été renvoyée au 17/03/2025, avec fixation des échanges entre les parties .
A cette audience, le syndicat des copropriétaires expose que l’assignation n’encourt pas nullité pour défaut d’ouverture de compte par le syndic dans le délai de 3 mois , du fait que le syndic n’est pas dans la cause, qu’au cas présent en tout état de cause, le compte a bien été ouvert.
Sur le fond , il élève sa demande à la somme de 3205.17 euros au titre des charges , selon décompte au 17/02/2025 . Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien - fondé de sa demande de frais de 66.05 euros à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.
Il expose que des frais avaient été recrédités, du fait d’une erreur d’imputation. Il ajoute que tous les paiements réalisés ont été imputés sur la dette la plus ancienne , si bien que le décompte débute en janvier 2023 par le solde de 9.51 euros.
Décision du 15 mai 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04806 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZN6

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.
Le syndicat des copropriétaires s’oppose à toutes les demandes reconventionnelles de Mme [I] [V] épouse [G], mal fondées .
Mme [I] [V] épouse [G] a comparu. Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
In limine litis :Voir déclarer nulle l’assignation du 19/08/2024Voir déclarer nul le mandat du syndic Subsidiairement :Voir déclarer Mme [I] [V] épouse [G] bien fondée en ses moyens de défense, demandes reconventionnelles, fins et conclusionsVoir débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes Reconventionnellement :Voir juger que le compte de Mme [I] [V] épouse [G] présentait un solde créditeur de 201.72 euros au 17/02/2025Voir ordonner au syndicat des copropriétaires de rectifier le compte de Mme [I] [V] épouse [G] en y inscrivant au crédit la somme de 201.72 euros au 17/02/2025 , sous astreinte de 50 euros par jour de retard , passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir Voir condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [I] [V] épouse [G] la somme de 1500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive Voir condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [I] [V] épouse [G] la somme de 1800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens Voir dire que l’ensemble de la procédure seront à la charge exclusive des autres copropriétaires de l’immeuble

MOTIFS
Sur l’assignation:
Mme [I] [V] épouse [G] fait valoir que le syndic n’a pas ouvert de compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, si bien que la méconnaissance de ces obligations emporte nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de 3 mois suivant sa désignation, que le compte mentionne dans le RIB produit le nom du syndic, alors qu’il doit être ouvert un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, en application de l’article 18 de la loi du 10/07/1965 modifiée par la loi du 24/03/2014.
En raison de l’absence de cette ouverture tant pour le mandat donné le 21/06/2022 à compter du 22/06/2022, que celui donné le 19/06/2023, à compter du 01/01/2024 , elle fait valoir la nullité de ce mandat, si bien que le syndic ne pouvait diligenter la présente procédure.
Le syndicat des copropriétaires soutient que le syndic n’étant pas dans la cause, il ne peut être soulevé la nullité de son mandat.
La nullité du mandat du syndic suppose de mettre en cause celui-ci , en application de l’article 14 du code de procédure civile, afin qu’il puisse présenter des moyens de défense. En l’absence de mise en cause de celui-ci, Mme [I] [V] épouse [G] ne peut invoquer la nullité de son mandat pour en déduire qu’il ne pouvait agir comme représentant du syndicat des copropriétaires pour la présente action en justice.
Sur la demande en paiement de l’arriéré :
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l'appui de sa demande:
-un extrait de matrice cadastral à jour en 2024
-les procès-verbaux d'assemblée générale en date du 21/06/2022, 19/06/2023, approuvant les comptes et le budget prévisionnel
- le contrat de syndic signé le 19/ 06/ 2023
- des appels de charges pour les périodes des 3ème et 4ème appel 2023, 1er , quatre appels 2024, 1er appel 2025, outre appels travaux ou d’autre nature
- la répartition annuelle des charges de l’exercice 2022,2023
- une lettre de mise en demeure du 20/ 03/ 2024
-un décompte des sommes dues entre le01/01/2023 et le 17/ 02/ 2025 et des frais
En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir l’imputation des paiements de Mme [I] [V] épouse [G] sur la dette la plus ancienne pour faire débuter au 01/01/2023 le solde à 9.51 euros créditeur. Il indique ne pas avoir connaissance d’un jugement de 2018 qui aurait eu pour effet de constater un solde nul à sa date.
Mme [I] [V] épouse [G] fait valoir que les documents comptables de 2021, 2022, 2023 et 2024 ne sont pas produits, que la seule attestation de non-recours produite pour les assemblées générales ne permet pas de savoir si tous les copropriétaires ont bien reçu la notification de l’AG par LRAR et ont pu la contester. Elle demande de voir écarter les pièces 4 et 5 du syndicat des copropriétaires demandeur.
Elle conteste la somme réclamée qui ne tient pas compte de tous ses paiements du 18/09/2023 de 231.76 euros, de 374.27 euros , du 12/10/2023 de 231.76 euros, du 11/12/2023 de 231.76 euros, du 08/01/2024 de 231.76 euros et 11.58 euros , du 17/01/2024 de 231.76 euros , soit un total de 1544.65 euros. Elle soutient que la comptabilité est fausse, et que la copropriété ne dispose pas de compte séparé, le RIB produit étant seulement un sous-compte du syndic.
Mme [I] [V] épouse [G] fait observer que les soldes au décompte des 17/02/2024 et 01/07/2024 sont différents, que le solde de 9.51 euros au 01/01/2023 créditeur ne tient pas compte du solde de 1937.80 euros en sa faveur , que les frais mentionnés au décompte sont générés du fait d’une comptabilité inexacte, si bien que le solde mentionné est inexact.
Tenant compte des sommes dues de 5601.54 euros et des paiements faits de 3865.46 euros sur la période du 01/01/2023 au 17/02/2025 , outre le crédit de 1937.80 euros , elle soutient être créditrice de 201.72 euros.
Elle ajoute qu’un jugement en 2018 a constaté son solde à 0 , que les sommes à recréditer ne l’ont pas été sur son compte de copropriété.
Les attestations de non-recours pour les deux assemblées générales sont produites par le syndicat des copropriétaires ; si Mme [I] [V] épouse [G] est en droit de contester la régularité de la notification des procès-verbaux pour son propre compte, elle ne peut soutenir pour d’autres copropriétaires que ceux-ci ne se seraient pas vu notifier ces procès-verbaux et n’auraient ainsi pas pu contester lesdites assemblées générales. Elle-même ne conteste pas avoir reçu cette notification. Il n’ y a donc pas lieu d’écarter des débats les pièces 4 et 5.Par ailleurs les pièces produites sont les pièces d’appels de charges ou travaux , régularisations annuelles avec le décompte détaillé. En l’absence de changement de syndic invoqué, il n’est pas nécessaire de présenter le grand livre journal, sauf contestation de la créance.
En application de l’article 1353 du code civil, le syndicat des copropriétaires doit apporter la preuve de sa créance et Mme [I] [V] épouse [G] doit démontrer les paiements qui ont été réalisés pour justifier avoir un solde créditeur.
La règle d’imputation des paiements sur la dette la plus ancienne est applicable sous réserve de la vérification des sommes dues selon les appels trimestriels de charges courantes, ou appels pour des charges d’autre nature.
Dans le cas présent, le solde mentionné dans le relevé de compte du 15/06/2023 est de 2747.20 débiteur avant l’appel du 3ème trimestre 2023 .
Les appels de charges et le relevé correspondant ne sont pas versés pour l’appel du 1er trimestre 2023 , l’appel travaux Alur n°1, l’appel du 2ème trimestre 2023 , l’appel travaux Alur n°2 . Le solde mentionné, dans le décompte , débiteur au 01/04/2023 de 1202.55 euros ou celui de 1434.31 euros débiteur au 01/07/2023 n’est pas déterminé de manière certaine.
En effet la déduction des sommes invoquées payées par Mme [I] [V] épouse [G] de 1544.65 euros , aboutit effectivement au solde de 1202.55 euros à partir du débit de 2747.20 euros. Mais faute de détermination de la ventilation des sommes composant ce solde de 2747.20 euros, ce solde de 1202.55 euros s’avère indéterminé dans son quantum.
Par ailleurs , il est invoqué une précédente décision de justice par Mme [I] [V] épouse [G], qui n’est cependant pas produite par celle-ci ; elle n’a pas joint non plus la preuve de paiement qui soient antérieurs au 18/09/2023 ou postérieurs au 17/01/2024.
Pour le RIB du syndicat des copropriétaires, il est produit la convention d’ouverture de compte au nom du syndicat des copropriétaires avec son numéro propre d’identification , et non du syndic , le nom du représentant légal, le nom de la personne ayant ouvert le compte le 23/06/2022.
Il n’apparait pas d’irrégularité sur ce compte , ouvert dans le délai imposé par l’article 18 de la loi du 10/07/65, après l’assemblée générale du 21/06/2022.
Le syndicat des copropriétaires devant déterminer sa créance, il sera retenu les charges justifiées à compter du 01/01/2023, le montant des appels non produits n’étant cependant pas contestés en soi-même par Mme [I] [V] épouse [G], dans son propre décompte , et tenu compte des paiements réalisés depuis lors, ou sommes créditées, qui seront dès lors imputés sur ces charges justifiées .
Ainsi il était dû pour les charges de toute nature la somme de 5523.91 euros ( et non 5535.49 euros) entre le 01/01/2023 et le 17/02/2025 selon le décompte ( p.8)  ; il a été payé la somme de 1544.65 euros, outre régularisation des charges 2022 et 2023 de 927.04 euros et 927.04 euros, l’annulation de travaux de 114.48 euros du 11/07/2023, et 352.25 euros de remboursement de fond roulement du 11/02/2025 , soit au crédit un total de 3750.98 euros.
Il reste donc dû la somme de 1772.93 euros sur la période considérée entre le 01/01/2023 et le 17/ 02/ 2025.
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.
Le règlement de copropriété opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.
Les frais de mise en demeure du 20/ 03/ 2024 ne sont pas justifiés, alors qu’ à cette date le compte n’était pas débiteur.
Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être rejetée.
Mme [I] [V] épouse [G] sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS SOPAGI Cabinet Jean CHARPENTIER la somme de 1772.93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19/08/2024, pour les charges dues entre le 01/01/2023 et le 17/ 02/ 2025, appel 1er trimestre 2025 et remboursement avance fond roulement du 11/02/2025 inclus.
Sur la demande de capitalisation des intérêts :
Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 19/08/2024.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.
La carence du débiteur dans le paiement de la dette n’est pas caractérisée, compte-tenu des imprécisions sur la nature des sommes réclamées .
Le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS SOPAGI Cabinet Jean CHARPENTIER sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [I] [V] épouse [G] :
Mme [I] [V] épouse [G] sera déboutée de sa demande tendant à la rectification sous astreinte de son compte de copropriété.
Mme [I] [V] épouse [G] sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive ; elle en sera déboutée , un solde restant dû de charges impayées selon les éléments aux débats.
Sur l’exécution provisoire :
L’exécution provisoire est de droit, la décision étant en premier ressort, en vertu de l’article 39 du code de procédure civile , compte -tenu de la demande reconventionnelle de Mme [I] [V] épouse [G].
Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile
Le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SOPAGI Cabinet Jean CHARPENTIER sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, alors qu’il n’a d’une part pas tenté de conciliation préalable bien que le principal initialement réclamé soit de moins de 5000 euros, et en équité d’autre part.
Les dépens seront partagés par moitié entre les parties.
En application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 , Mme [I] [V] épouse [G] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS : Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : REJETTE la demande en nullité de l’assignation, pour défaut de mandat valide du syndic DEBOUTE Mme [I] [V] épouse [G] de sa demande tendant à écarter des débats les pièces 4 et 5 CONSTATE que la copropriété dispose d’un compte bancaire distinct ouvert le 23/06/2022 CONDAMNE Mme [I] [V] épouse [G] à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS SOPAGI Cabinet Jean CHARPENTIER la somme de : - 1772.93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19/08/2024, pour les charges dues entre le 01/01/2023 et le 17/ 02/ 2025, appel 1er trimestre 2025 et remboursement avance fond roulement du 11/02/2025 inclus DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS SOPAGI Cabinet Jean CHARPENTIER de sa demande de frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 19/08/2024 DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS SOPAGI Cabinet Jean CHARPENTIER de sa demande de dommages et intérêts DEBOUTE Mme [I] [V] épouse [G] de sa demande de rectification de son compte copropriétaire sous astreinte DEBOUTE Mme [I] [V] épouse [G] de sa demande de dommages et intérêts RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS SOPAGI Cabinet Jean CHARPENTIER de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. PARTAGE les dépens par moitié entre le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SOPAGI Cabinet Jean CHARPENTIER et Mme [I] [V] épouse [G] DIT que Mme [I] [V] épouse [G] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires