TJ 75056, 15 mai 2025, RG 21/06899

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/06899
N° Portalis 352J-W-B7F-CUOK2

N° MINUTE :

Assignation du :
20 Mai 2021

JUGEMENT
rendu le 15 Mai 2025
DEMANDERESSE

La Société immobilière de PLACEMENT LAMDA, SCI, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Rachel HARZIC de l’AARPI CHOURAQUI-HARZIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0058

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic, le CABINET MARRAST
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Patrick CHABRUN de l’AARPI RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0009

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06899 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUOK2

DÉBATS

A l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est voisin de l’immeuble situé au [Adresse 3], dont l’entrée permet l’accès au club de jazz le « [7] ».

Au sein de cet immeuble, la SCI DE PLACEMENT LAMDA est propriétaire, depuis le 11 avril 2014, du lot n° 2 constitué, selon les termes de l’état descriptif de division intégré au chapitre 4 de la première partie du règlement de copropriété établi le 24 octobre 1967 « d’un local à usage commercial composé d’une boutique sur la rue, d’une chambre, d’une cuisine sur la cour », situé « au rez-de-chaussée, à gauche de l’entrée commune ».

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 mars 2021, les copropriétaires ont refusé l’adoption de la résolution n° 21, comprenant les sous-résolutions 21.1 et 21.2, inscrite à la demande de la SCI DE PLACEMENT LAMDA, et qui visait à l’obtention d’une autorisation relative aux travaux suivants :
- « installer un conduit de ventilation dans la cour intérieure de l’immeuble selon le projet joint en pièce jointe »,
- « installer une tourelle d’extraction d’air sur le haut du conduit de ventilation dans la cour intérieure située à l’arrière du bâtiment du [Adresse 3] »,
- et ce, aux conditions suivantes : « obtention de l’autorisation administrative requise par une déclaration préalable de travaux auprès du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 8] ; justification des qualifications et assurances des intervenants ».

Le projet comportait en pièces jointes :
- un devis de la société CHIGNOLI du 9 novembre 2020 en date du 9 novembre 2020 mentionnant que, « pour desservir un ensemble de cuisson composé d’une friteuse de 10 litres et d’un petit four à pizza », il convient de retenir « un débit à extraire de l’ordre de 2.400 m3/h », qui « nécessitera la construction d’un conduit d’une section de 400 mm » et, précisément, « une gaine d’extraction intérieure d’une section de 400 x 350 mm en tôle galvanisée compris coudes et accessoires, qui partira de la cuisine pour déboucher dans la cour après avoir traversé le mur », « une gaine d’extraction extérieure d’une section de 400 x 350 mm en tôle galvanisée compris coudes et accessoires, qui s’élèvera jusqu’au faîtage du bâtiment mise en peinture au ton du ravalement », « une tourelle d’extraction type TCDV080/6 débit 2.400 m3/h, agrément 400° 2/h », « un raccordement électrique par câble CR1 sur variateur de vitesse électronique type VARM8 compris contact gaz »,
- un état projeté établi par la société CHIGNOLI,
- la notice descriptive de la tourelle TCDV/TCDH,
- une attestation d’assurance de la société CHIGNOLI auprès de la SMABTP.

Par acte d’huissier délivré le 20 mai 2021, la SCI DE PLACEMENT LAMDA a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, principalement, l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux refusés par la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 2 mars 2021 et, subsidiairement, l’annulation de ladite résolution.

Le 30 juin 2021, la mairie de [Localité 8] a émis un arrêté de non opposition à l’exécution des travaux déclarés pour la pose du conduit d’extraction, sur la base du dossier déposé comprenant notamment une étude de faisabilité établie par Mme [P] [T] le 2 mai 2021.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2024, la SCI DE PLACEMENT LAMDA demande au tribunal de :

Vu les articles 3, 9, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, le procès-verbal de l’assemblée générale du 02 mars 2021, les pièces versées aux débats et notamment le règlement de copropriété,

A titre principal,

Dire et juger que la demande formulée par la SCI LAMDA de réaliser un conduit de ventilation et une tourelle d’extraction des fumées et odeurs pour desservir son lot n°2 est conforme à la destination de l’immeuble et à la destination du lot n°2 et n’est pas contraire aux intérêts des autres copropriétaires,

Dire et juger que l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] n’a invoqué aucun motif sérieux tenant à la protection de l’intégrité de l’immeuble ou de l’intérêt collectif des copropriétaires,

Dire et juger que les copropriétaires disposaient de tous les justificatifs nécessaires pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer utilement sur le projet des travaux envisagés,

En conséquence,

Dire et juger que le refus opposé par l’assemblé générale dans la résolution n° 21 du procès-verbal du 02 mars 2021 est abusif,

Autoriser la SCI LAMDA à réaliser un conduit de ventilation et une tourelle d’extraction des fumées et odeurs conformément au projet de travaux qu’elle a présenté à l’assemblée générale,

A titre subsidiaire,

Prononcer l’annulation de la résolution n° 21 du procès-verbal de l’assemblée générale du 02 mars 2021,

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions,

Condamner le syndicat copropriétaires à lui payer la somme de 90.000 € au titre de son préjudice de jouissance et du préjudice financier subis du fait de l’impossibilité pour la SCI LAMDA de signer un bail à compter du mois de juin 2021,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

Dispenser la SCI LAMDA de toute participation à la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] dans le cadre de la présente procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l'article 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, vu le règlement de copropriété,

Rejeter la demande d'autorisation judiciaire et la demande d'annulation de la résolution n° 21 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] en date du 2 mars 2021,

En conséquence,

Débouter la SCI LAMDA de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner la SCI LAMDA à lui verser la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 avril 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 13 février 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 février 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur la demande principale d’autorisation de travaux

La S.C.I DE PLACEMENT LAMDA expose que les travaux demandés sont des travaux d’amélioration, au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’ils visent à répondre au respect des normes de sécurité et d’hygiène exigées pour l’exploitation du local aux fins de restauration. Elle soutient que le refus non motivé d’autorisation de travaux opposé par l’assemblée générale est abusif et injustifié, en premier lieu parce que les travaux envisagés sont conformes à la destination de l’immeuble, dès lors que :
- le règlement de copropriété ne prohibe l’exercice d’aucune activité dans le local à usage commercial du rez-de-chaussée équipé d’une cuisine, étant à cet égard retenu que le fait, au demeurant non démontré par le seul témoignage subjectif de M. [C], qu’une activité de bouche n’ait jamais été exercée dans le local et que la cuisine ait jusqu’à présent servi à la partie habitation du local, ne la prive pas de la liberté de jouir de son lot et d’y installer une telle activité,
- l’allégation selon laquelle l’édification du conduit retirerait à la cour de l’immeuble tout son charme est non seulement non étayée mais se heurte en outre à l’absence de toute réserve émise tant par les services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 8] que par les architectes des bâtiments de France, très attentifs au respect des règles et de la protection de ce quartier central de [Localité 8].

Elle considère en deuxième lieu que les travaux envisagés ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, étant à cet égard estimé qu’aucun trouble anormal du voisinage ni aucune potentialité avérée de troubles ne sont établis.

Elle estime en troisième lieu que les travaux envisagés ne se heurtent à aucune impossibilité technique, comme cela ressort de l’étude du cabinet d’architectes DPLG DFA, dès lors que :
- aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965, du règlement sanitaire de la ville de [Localité 8] ou du règlement de copropriété de l’immeuble ne vient restreindre la possibilité d’exploiter un commerce de bouche au regard de la taille du local,
- l’argument relatif à la largeur de la façade est totalement inopérant puisque le club de jazz voisin (n° [Adresse 3]), « [7] », avec la même façade étroite, reçoit plusieurs centaines de clients par jour,
- la pose d’une nouvelle canalisation d’évacuation dans le sol de la cour est rendue nécessaire du fait de l’obsolescence des installations existante, comme cela ressort du rapport de son architecte,
- la cour de l’immeuble n’est pas une courette étroite et ses dimensions ne constituent pas un obstacle technique, étant ici précisé que le projet a été validé par les services de l’urbanisme qui sont très vigilants s’agissant des aménagements dans les cours intérieures à [Localité 8],
- le projet respecte la distance réglementaire des huit mètres entre la ligne horizontale de la sortie du conduit et les ouvrants, ce qui a permis à la mairie de [Localité 8] d’accepter la déclaration préalable de travaux par arrêté du 30 juin 2021.

Elle expose que sa demande n’est pas devenue sans objet dès lors que l’actuel locataire de la SCI LAMDA a pris à bail le local et y a installé un commerce de vente de souvenirs dans l’attente de pouvoir l’aménager et l’exploiter en commerce de bouche.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] expose qu’il est de jurisprudence constante que la copropriété peut fournir ses motifs de refus a posteriori. Il soutient que :
- aucune activité de restauration n’a jamais été exploitée au sein du lot n° 2 en faisant valoir l’attestation de M. [M] [C], copropriétaire,
- l’exiguïté de la façade ne permet pas de comprendre comment les clients pourraient se tenir sur une largeur de 2,52 m sans encombrer la porte d'accès aux deux immeubles et la devanture du « [7] »,
- l’exigüité du lot n° 2 et l’absence totale de tout aménagement intérieur (absence de toilettes) ne permettent pas de recevoir du public en proposant une restauration sur place, précision faite qu’il existe des WC communs situés dans la cour de l'immeuble mais qu’il faut sortir du local par la rue et parcourir l'entrée de l'immeuble pour s'y rendre,
- l’installation du conduit dans la cour commune des immeubles des [Adresse 3], à la limite de la façade cour du [Adresse 3] contre le [Adresse 3], retirerait à cette cour tout son charme,
- les photographies produites aux débats démontrent, par comparaison avec les plans de l'entreprise CHIGNOLI, que si le conduit dépasse du faîtage de l'immeuble, il est par évidence situé à moins de 8 mètres de plusieurs fenêtres ou ouvertures des immeubles des [Adresse 3], en violation des dispositions de l’article 63-1 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 8] et des droits des copropriétaires,
- les autorisations d'urbanisme sont toujours délivrées sous réserve du droit des tiers et ne démontrent pas le bien-fondé de cette demande d’autorisation.

Il expose que la demande est devenue sans objet dès lors que le lot est loué depuis le mois de décembre 2022 à un magasin de souvenirs.

***
L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :
- les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,
- il doit s’agir de travaux d’amélioration,
- les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

Outre que la condition de caractère définitif ne se trouve pas dans le texte de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, le caractère définitif ne peut que signifier que le vote de refus doit avoir été adopté à titre définitif, c’est-à-dire non provisoire et non conditionné par un événement futur.

Il est par ailleurs constant qu'une demande d'autorisation judiciaire ne peut être accueillie si le copropriétaire intéressé a déjà fait réaliser lui-même les travaux, de sa propre autorité (ex. : Civ. 3ème, 25 avril 1990, n° 88-13.814 ; 19 janvier 1994, n° 92-13.431 ; 22 mai 1997, n° 95-16.438, 19 septembre 2012, n° 14-13.386, etc.).

L'amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu'au seul copropriétaire qui sollicite l'autorisation d'effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

Le tribunal ne peut refuser d’accorder l’autorisation sans rechercher si les travaux sont de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble (Civ. 3ème, 5 avril 1995, n° 93-17.714) ou « sans constater que les travaux pour lesquels l'autorisation était demandée, étaient contraires à la destination de l'immeuble ou portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires » (Civ. 3ème, 2 février 1999, n° 97-14.585).

En revanche, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés (ex. : Civ. 3ème, 19 octobre 2010, n° 09-70.515). Il en est de même de ceux qui affectent l'harmonie de l'immeuble et son esthétique, participant de la destination de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 21 mai 2008, n° 07-12.703).

Les juges du fond apprécient souverainement si le projet de travaux présente des risques pour les droits des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 3 octobre 2012, n° 11-17.705) ou si au contraire la demande a pour objet des travaux d'amélioration ne portant pas atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 7 février 2012, n° 10-27.722 ; 3 octobre 2012, n° 11-12.026 ; 23 juin 2015, n° 14-13.386).

Enfin, l'article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n'impose pas que les travaux soumis au tribunal pour autorisation soient rigoureusement identiques à ceux refusés par l'assemblée générale, le projet pouvant comporter des évolutions limitées destinées à tenir compte des critiques du syndicat des copropriétaires sans toutefois porter sur un projet différent (ex. : Civ. 3ème, 4 juin 2014, n° 13.15.400, 23 juin 2015, n° 14-13.386, premier moyen).

Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06899 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUOK2

Par ailleurs, il est de principe que l'assemblée générale est souveraine et n'a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n'est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l'abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l'assemblée générale (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

1-1 Sur la qualification de « travaux d’amélioration » :

En l’espèce, il est incontestable que les travaux pour lesquels une autorisation judiciaire est sollicitée constituent, a minima, une amélioration pour le lot n° 2 appartenant à la SCI DE PLACEMENT LAMDA en permettant son exploitation à usage de restaurant.

1-2 Sur la conformité ou non à la destination de l’immeuble des travaux projetés :

Il est constant que la clause d’un règlement de copropriété ne stipulant d’autre réserve que celle relative à l’interdiction des nuisances sonores ou olfactives n’interdit pas, en elle-même, d’exploiter un restaurant (ex. : Civ. 3ème, 3 juin 1998, n° 96-21.429 ; 11 mai 1999, n° 97-17.390 ; 21 novembre 2000, n° 96-17.101 ; 14 décembre 2010, n° 09-71.134).

En revanche, si l’activité litigieuse génère effectivement des nuisances sonores ou olfactives prohibées par le règlement, elle peut être interdite (ex. : pour un restaurant générant des nuisances olfactives ou sonores : Civ. 3ème, 18 décembre 1991, n° 90-12.737 ; 26 mai 1993, n° 91-11.656 ; 13 novembre 2013, n° 12-26.121).

Au cas d’espèce, le lot n° 2 est ainsi désigné aux termes de l’état descriptif de division intégré au chapitre 4 de la première partie du règlement de copropriété établi le 24 octobre 1967 : « au rez-de-chaussée, à gauche de l’entrée commune : un local à usage commercial composé de : boutique sur la rue, une chambre, une cuisine sur la cour. Autre accès par la porte gauche dans l’entrée commune. Droit à l’usage des water-closets communs du rez-de-chaussée » (pièce n° 5 de la SCI DE PLACEMENT LAMDA).

La destination contractuelle du lot n’est pas de nature à empêcher, à elle seule, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot, dès lors que la nouvelle affectation n'est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu'elle est conforme à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc se contenter de soutenir qu’aucune activité de restauration n’a auparavant été exercée dans ledit local pour faire valoir une atteinte à la destination de l’immeuble.

S’agissant précisément de la destination de l’immeuble, il ressort de l’article 1er du chapitre 1er de la première partie « désignation et division de l’immeuble » du règlement de copropriété précité que l’immeuble est un « bâtiment élevé sur sous-sol (sous-sol partiel intermédiaire entre le premier sous-sol et le rez-de-chaussée), d’un rez-de-chaussée, de quatre étages carrés et d’un cinquième étage lambrissé sur la rue, d’une cour et d’une courette au rez-de-chaussée ». L’état descriptif de division objet de la quatrième partie du règlement mentionne, outre le lot n° 2, un lot n° 1 comprenant un cabaret au sous-sol, un appartement et une chambre aux 1er et au 2ème étages, des chambres aux 3ème et 4ème étages et un grenier au 5ème étage. Le modificatif du 16 avril 1997 crée deux nouveaux lots au 4ème étage, respectivement constitués d’un « couloir » et de la « surface WC et couloir ».

L’article 8 « destination de l’immeuble », intégré au chapitre 1er « usage de l’immeuble » de la deuxième partie du règlement de copropriété, expose que « l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation. Toutefois, la boutique située au rez-de-chaussée et les sous-sols pourront être utilisés à l’usage commercial » (page 10 du règlement de copropriété, pièce n° 5 de la SCI DE PLACEMENT LAMDA). L’article 9 du règlement, inséré dans une section 2 « usage des parties privatives » de la deuxième partie dudit règlement, confirme une destination de l’immeuble à usage mixte, les appartements ne pouvant être occupés que « bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale », tandis que « les boutiques et les sous-sols pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées », tout en indiquant immédiatement qu’ « il est toutefois précisé que le lot n° 1 est actuellement affecté à un usage de cabaret de nuit ».

L’exercice d’une activité de restauration dans le lot n° 2 n’est donc pas proscrite expressément par le règlement de copropriété, étant ici précisé que ladite activité ne peut être a priori considérée comme provoquant par nature des nuisances sonores ou olfactives. Au contraire, l’installation d’un conduit d’extraction est de nature à prévenir de telles nuisances.

S’agissant de l’atteinte à l’esthétique de la cour, le syndicat des copropriétaires affirme que les travaux déprécieraient le charme de la cour « commune » des immeubles des [Adresse 3], alors même que le règlement de copropriété précité ne mentionne pas l’existence d’une cour commune à ces deux immeubles, mais « d’une cour et d’une courette au rez-de-chaussée » (page 1), en précisant que le propriétaire du lot n° 1 (cabaret) a la « jouissance exclusive de la partie de la cour teintée en jaune au plan annexé et aux water-closets se situant dans cette partie de la cour » (page 5). L’état projeté établi par la société CHIGNOLI (pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires) montre bien la séparation des cours des [Adresse 3] par un mur élevé jusqu’au niveau du 1er étage des deux immeubles. L’emplacement du conduit litigieux est bien situé sur la cour appartenant uniquement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]. Le syndicat des copropriétaires ne fait valoir aucune pièce technique ni aucun moyen relatif à l’architecture et aux caractères des lieux qui permettent de retenir une atteinte à l’esthétique de la cour de l’immeuble, étant ici relevé que le devis de la société CHIGNOLI en date du 9 novembre 2020 précise que « la gaine d’extraction extérieure » sera « d’une section de 400 x 350 mm en tôle galvanisée compris coudes et accessoires, qui s’élèvera jusqu’au faitage du bâtiment », « mise en peinture au ton du ravalement » (demande d’autorisation de travaux et convocation à l’assemblée générale, pièces n° 2 et 3 de la SCI DE PLACEMENT LAMDA).

S’agissant de l’atteinte aux droits des copropriétaires, la SCI DE PLACEMENT LAMDA ne précise pas si elle entend ouvrir une activité de restauration sur place ou à emporter. Sa demande de travaux vise à permettre le fonctionnement « d’une friteuse de 10 litres » et d’un « petit four à pizza », selon le devis de l’entreprise CHIGNOLI en date du 9 novembre 2020 présenté à l’assemblée générale (demande d’autorisation de travaux et convocation à l’assemblée générale, pièces n° 2 et 3 de la SCI DE PLACEMENT LAMDA).

Le moyen du syndicat des copropriétaires tendant à dire qu’une activité de restauration sur place est impossible eu égard à l’exiguïté du local et à l’absence de toilettes n’est pas développé au soutien de la caractérisation d’un risque avéré de nuisances. Dans ces conditions, le tribunal ne peut que constater que ce moyen est inopérant, pour ne renvoyer qu’à la possibilité ou à l’impossibilité d’une exploitation, qui n’intéresse que le copropriétaire et son locataire.

Le syndicat des copropriétaires ne peut se contenter d’arguer de l’étroitesse de la façade de l’immeuble, pour soutenir l’inéluctable atteinte aux droits des copropriétaires en supposant que le libre accès à l’entrée de l’immeuble sera perturbé. La gestion de la clientèle, afin de permettre le libre accès à l’entrée de l’immeuble, relève des conditions futures d’exploitation de l’activité. Aucun risque avéré et certain de troubles du voisinage n’est en l’état établi.

S’agissant de la distance de huit mètres entre les ouvrants et les débouchés de conduits de fumée ou de sortie d’air extrait prescrite par les dispositions de l’article 63-1 du règlement sanitaire du département de Paris, dont l’irrespect permet de caractériser un risque de nuisance olfactive avérée, l’assemblée générale a pu, sans abus de majorité, considérer que le projet présenté par la SCI DE PLACEMENT LAMDA ne fournissait aucune garantie à cet égard. Néanmoins, la SCI DE PLACEMENT LAMNDA produit, dans le cadre de cette instance, l’étude de faisabilité établie par Mme [P] [T], architecte, le 2 mai 2021 (pièce n° 13 de la SCI DE PLACEMENT LAMDA), qui certifie que « le conduit sera plus haut que (la couverture) de 40 cm » et « plus haut que tout ouvrant et tout prospect dans un rayon de 8 mètres, conformément au règlement sanitaire article 63.1 et sera surmonté d’un cône de rejet qui évite les retombées d’odeurs. Il sera 40 cm plus haut que les souches. Cf. le DTU 24.1 de fumisterie ». Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément technique permettant de contredire l’appréciation de Mme [T] et la SCI DE PLACEMENT LAMNDA rappelle à juste titre que la distance de huit mètres est à calculer entre, d’une part, les fenêtres et, d’autre part, la sortie d’air et non le conduit lui-même.

Le syndicat des copropriétaires ne fait valoir aucun moyen relatif à un risque de nuisances sonores.

Le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires expose, pour s’opposer à la demande distincte de dommages et intérêts formée par la SCI DE PLACEMENT LAMDA, un moyen qui doit être apprécié s’agissant de la demande d’autorisation de travaux. Il expose que l’attestation de M. [C] (pièce n° 11) démontrerait que le lot n° 2 dispose en l'état d'une évacuation de faible diamètre au fond du commerce et que, le sous-sol du lot « n° 25 » étant la piste de danse du « [7] » avec décors en staff au plafond, il serait impossible de changer ladite canalisation, de sorte que la SCI DE PLACEMENT LAMDA ne pourrait en tout état de cause pas exploiter son lot à usage de restaurant car elle devrait solliciter une autorisation de raccordement sur une autre descente de l’immeuble avec ouverture du sol.

Outre le fait que ladite attestation ne fait aucunement état du diamètre de l’évacuation au fond du local, elle ne correspond en tout état de cause pas à une pièce technique susceptible d’éclairer les faits. Le tribunal relève cependant que la pièce n° 14 de la SCI DE PLACEMENT LAMDA intitulée « projet d’aménagement DFA ARCHITECTE » mentionne, sur un plan « existant/projet » en date du 7 mars 2024, la « création d’une évacuation EU-EV vers le WC existant, la dépose et la reprise des sols extérieurs existants à l’identique ». Ce projet relatif à l’évacuation EU-EV est distinct de l’objet de la demande de travaux faisant l’objet de la présente instance. S’agissant de cette dernière, la demande d’autorisation présentée à l’assemblée générale inclut bien une demande de percement puisqu’elle vise le « projet joint », soit le devis précité de la société CHIGNOLI du 9 novembre 2020, lequel mentionne notamment, « une gaine d’extraction intérieure (…) qui partira de la cuisine pour déboucher dans la cour après avoir traversé le mur » et « un raccordement électrique par câble CR1 sur variateur de vitesse électronique type VARM8 compris contact gaz ».

Par ailleurs, le fait que le local soit actuellement loué pour une exploitation autre qu’une activité de restauration ne rend pas la demande d’autorisation de travaux sans objet, celle-ci conditionnant par définition la possibilité de louer le local à un restaurateur.

Le tribunal dispose d’éléments suffisants pour pouvoir autoriser judiciairement les travaux d’installation d’un conduit de ventilation dans la cour intérieure de l’immeuble et d’une tourelle d’extraction d’air sur le haut du conduit de ventilation dans la cour intérieure située à l’arrière du bâtiment du [Adresse 3] (résolution n° 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 mars 2021) conformément au devis n° 2020/485 de la société CHIGNOLI du 9 novembre 2020 annexé à la convocation à l’assemblée du 2 mars 2021 et à l’étude de faisabilité établie par Mme [P] [T], architecte, en date du 2 mai 2021, sous les mêmes conditions que celles contenues dans la résolution susvisée, soit l’obtention de l’autorisation administrative requise par une déclaration préalable de travaux auprès du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 8] et la justification des qualifications et assurances des intervenants.

2 - Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 90.000 € formée par la SCI LAMDA au titre du préjudice de jouissance et du préjudice financier subis du fait de l’impossibilité pour elle de signer un bail à compter du mois de juin 2021

La S.C.I DE PLACEMENT LAMDA soutient que l’opposition du syndicat des copropriétaires lui a causé un préjudice dès lors que :
- elle n’a pu signer l’offre de bail émise le 2 juin 2021 par la société KHWAM SAREC, sous réserve de la réalisation des travaux,
- elle n’a pu relouer son local que fin 2022, ce qui représente un préjudice d’un montant total de 90 000 € (18 mois x 5.000 €).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] soutient que la demande n’est pas fondée dès lors que :
- le local est actuellement exploité, comme cela ressort du mail de M. [L],
- même si elle avait obtenu l’autorisation de l’assemblée générale, la société DE PLACEMENT LAMDA n’aurait pu procéder à l’exploitation, puisque l’attestation de M. [C] démontre que le lot dispose en l'état d'une évacuation de faible diamètre au fond du commerce et que, le sous-sol du lot n° 25 étant la piste de danse du « [7] » avec décors en staff au plafond, il est impossible de changer ladite canalisation, de sorte que la SCI LAMDA devrait également demander une autorisation de raccordement sur une autre descente de l’immeuble avec ouverture du sol.
A titre subsidiaire, il demande de déduire du montant du préjudice invoqué le montant des loyers payés par M. [L] et résultant du bail conclu avec ce dernier, que la SCI LAMDA se garde bien de produire.

***
L'article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

En l'espèce, la SCI DE PLACEMENT LAMDA ne rapporte la preuve d’aucune faute, constitutive d’un abus de droit, commis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] en refusant les travaux sollicités, alors qu’il a précédemment été retenu que celle-ci n’avait justifié du respect de la distance minimale entre les ouvrants et la sortie de l’air du conduit projeté que postérieurement à l’assemblée générale, dans le cadre de la présente instance. Les documents joints à la convocation étaient insuffisants sur l’impact olfactif de la future installation. Au surplus, la SCI DE PLACEMENT LAMDA ne verse, au soutien du principe et du quantum de sa demande, qu’un courrier en date du 2 juin 2021 signé d’un « Monsieur [W] [J] » en qualité de dirigeant de la « SARL KHWAM SAREC » proposant de louer le local pour un loyer de 62.000 € HT-HC à une date de prise d’effet « à déterminer » pour y exercer une activité de « restauration avec extraction », à la condition que l’installation d’un conduit d’extraction soit autorisée par la copropriété, sans joindre à ladite pièce aucune information supplémentaire sur les identités de ce gérant et de cette société ni aucune pièce démontrant la fermeté de cette proposition.

En l’absence de justification de l’existence d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] à l’origine « du préjudice de jouissance et du préjudice financier » dont elle se plaint, la SCI DE PLACEMENT LAMDA ne pourra être qu’intégralement déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 90.000 € à titre de dommages et intérêts.
3 - Sur les demandes accessoires

La SCI DE PLACEMENT LAMDA, dont les prétentions ont été déclarées partiellement bien fondées dans le cadre de la présente instance l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à la SCI DE PLACEMENT LAMDA la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles. La SCI DE PLACEMENT LAMDA sera déboutée du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,