TJ 75056, 15 mai 2025, RG 17/10956

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 17/10956
N° Portalis 352J-W-B7B-CLB2F

N° MINUTE :

Assignation du :
31 Juillet 2017

JUGEMENT
rendu le 15 Mai 2025
DEMANDEUR

Monsieur [E] [G]
[Adresse 10]
[Localité 8]

représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0282

DÉFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet Jean [G], SA
[Adresse 1]
[Localité 8]

représenté par Maître Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0727

Monsieur [D] [P]
[Adresse 5]
[Localité 8]

défaillant

La SCI GENERATIO, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 9]

défaillante
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 17/10956 - N° Portalis 352J-W-B7B-CLB2F

Madame [B] [T]
[Adresse 4]
[Localité 3]

défaillante

Madame [X] [W]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 8]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assisté de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 11 Février 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

Exposé du litige :

Monsieur [E] [G] est propriétaire des lots n° 138, 140, 148, 149, 150, 151, 152 et 153 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Aux termes de l’assemblée générale du 30 mai 2017, ont été votées les résolutions suivantes :

« 27ème question :
Cession d’une partie commune à la demande de Monsieur [P]:
Création d’un lot nouveau affecté de 1 tantième de charges et de propriété du sol correspondant à l’ancien local vide-ordures situé au 1er étage suivant demande jointe à la convocation.
Cession dudit lot à Monsieur [P] au prix d’un euro symbolique

Cette décision est adoptée à l’unanimité sauf le vote contre de Monsieur [G] (98)
Répartition au prorata des millièmes généraux, de la recette correspondante à répartir entre tous les copropriétaires en déduction des charges du trimestre suivant.

Cette décision est adoptée à l’unanimité sauf le vote contre de Monsieur [G] (98)
Pouvoir à confier au syndic pour représenter la copropriété aux actes de régularisation correspondants qui devront intervenir à l’initiative de l’acquéreur qui s’oblige à prendre à sa charge exclusive tous les frais résultants des présentes décisions, honoraires notaires, géomètre et syndic inclus, notamment.

Cette décision est adoptée à l’unanimité sauf le vote contre de Monsieur [G] (98) »

« 28ème question :
Cession d’une partie commune à la demande de Madame [T] :

* Création d’un lot nouveau affecté de 1 tantième de charges et de propriété du sol correspondant à l’ancien local vide-ordures situé au 3ème étage suivant demande joint à la convocation.
Cette décision est adoptée à l’unanimité sauf le vote contre de Monsieur [G] (98)

* Cession dudit lot nouveau à Madame [T] au prix de un euro symbolique.
Cette décision est adoptée à l’unanimité sauf le vote contre de Monsieur [G] (98)

* Répartition au prorata des millièmes généraux, de la recette correspondante à répartir entre tous les copropriétaires en déduction des charges du trimestre suivant sa réception.
Cette décision est adoptée à l’unanimité sauf le vote contre de Monsieur [G] (98)

* Pouvoir à confier au syndic pour représenter la copropriété aux actes de régularisation correspondants qui devront intervenir à l’initiative de l’acquéreur qui s’oblige à prendre à sa charge exclusive tous les frais résultants des présentes décisions, honoraires notaires, géomètre et syndic inclus, notamment.
Cette décision est adoptée à l’unanimité sauf le vote contre de Monsieur [G] (98) »

« 29ème question :
Cession d’une partie commune à la demande de la SCI GENERATIO:
* Création d’un lot nouveau affecté de 1 tantième de charges et de propriété du sol correspondant à l’ancien local vide-ordures situé au 4ème étage suivant demande joint à la convocation.
Cette décision est adoptée à l’unanimité sauf le vote contre de Monsieur [G] (98)

* Cession dudit lot nouveau à la SCI GENERATIO au prix de un euro symbolique.
Cette décision est adoptée à l’unanimité sauf le vote contre de Monsieur [G] (98)

* Répartition au prorata des millièmes généraux, de la recette correspondante à répartir entre tous les copropriétaires en déduction des charges du trimestre suivant sa réception.
Cette décision est adoptée à l’unanimité sauf le vote contre de Monsieur [G] (98)

* Pouvoir à confier au syndic pour représenter la copropriété aux actes de régularisation correspondants qui devront intervenir à l’initiative de l’acquéreur qui s’oblige à prendre à sa charge exclusive tous les frais résultants des présentes décisions, honoraires notaires, géomètre et syndic inclus, notamment.
Cette décision est adoptée à l’unanimité sauf le vote contre de Monsieur [G] (98) »

« 30ème question :
Examen et suites à donner à la demande jointe à l’ordre du jour de Monsieur [G] copropriétaire, à savoir :
Dénomination des lots 140 et 138 appartenant à Monsieur [G] :
Il est rappelé que le lot n°140 a été dénommé « réserve » dans le règlement de copropriété parce qu’il était la réserve de la boutique du rez-de-chaussée et que le lot 138 est dénommé « WC » et est au même niveau que le lot 140 (2ème sous-sol).
Or, ces deux lots sont historiquement des lots à caractère commercial ; caractère confirmé lors de l’assemblée générale spéciale du 8 novembre 2011.
L’assemblée approuve la nouvelle dénomination des lots 140 et 138 ainsi :
Lot 140 : local commercial au sous-sol,
Lot 138 : WC du local commercial au sous-sol.
Cette décision est rejetée à l’unanimité sauf le vote favorable de la SCI IMMO AVENIR (88) et l’abstention de Monsieur [P] (17)

Monsieur [G] précise qu’il vote contre, non pas concernant sa demande mais pour conserver des droits ultérieurs.
NOTA :
Le conseil syndical tient à préciser qu’il s’agit du changement de dénomination des lots 140 (réserve à local commercial au 3ème sous-sol) et 138 (de lavabo WC à WC du local commercial au 2ème sous-sol).
Il précise en outre que le lot 140 se trouvant au 3ème sous-sol est dénommé à ce jour dans le règlement de copropriété RESERVE et le lot 138 se trouvant au 2ème sous-sol est dénommé au règlement de copropriété LAVABO WC. »

C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier du 31 juillet 2017, Monsieur [E] [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] devant le tribunal de grande instance de Paris afin de solliciter, à titre principal, l'annulation des résolutions n° 27, 28, 29 et 30 de l'assemblée générale du 30 mai 2017 (affaire enregistrée sous le numéro de RG 17/10956).

Une assemblée générale s’est ensuite tenue le 29 mai 2018, au cours de laquelle a été rejetée en ces termes la résolution n° 21 : « examen et suite à donner à la demande jointe à l’ordre du jour de Monsieur [G] copropriétaire ».

Par actes d’huissier des 26 et 28 novembre 2018 et 3 décembre 2018, Monsieur [E] [G] a attrait à l'instance la S.C.I. GENERATIO, Monsieur [D] [P], Madame [B] [T] et Madame [X] [W] (affaire enregistrée sous le numéro de RG 19/00133), lesquels n'ont pas constitué avocat.

Les affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 8 mars 2019.

Par acte d’huissier en date du 10 juillet 2018, Monsieur [E] [G] a saisi le tribunal de Grande Instance de Paris afin de solliciter l’annulation de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 29 mai 2018, l’affaire ayant été enregistrée sous le numéro de RG 18/08432.

Les deux dossiers ont été joints par ordonnance du juge de la mise en état rendu le 19 novembre 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, Monsieur [E] [G] demande au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 11 du décret du 17 mars 1967,

Recevoir Monsieur [E] [G] en ses demandes et l’y déclarer bien fondé,

Annuler les résolutions n° 27, 28 et 29 de l’assemblée générale du 30 mai 2017,

Donner acte à Monsieur [E] [G] de ce qu’il se désiste de ses demandes relatives à l’annulation des décision n° 30 de l’assemblée générale du 30 mai 2017 et n° 21 de l’assemblée générale du 29 mai 2018,

Condamner le syndicat à restituer la libre disposition des locaux vide-ordures de chaque étage et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard pour chacun des vide-ordures, à compter du jugement à intervenir,

Condamner le syndicat des copropriétaires à :
- restituer la libre disposition des locaux vide-ordures qu’ils ont annexés et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
- recenser les propriétaires de tous les vélos dans un délai de 8 jours suivant le jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- passé le délai de 8 jours, mettre en demeure les propriétaires concernés de débarrasser leurs vélos dans un délai de 8 jours et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- passé le second délai de 8 jours, supprimer tous les supports métalliques destinés au stationnement des vélos situés au 2ème sous-sol et ce, pour permettre à Monsieur [G] de recouvrer la libre disposition des lots n° 138 et 140 et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] à rembourser à Monsieur [E] [G] la somme de 944,83 €, représentant six tantièmes de charges et travaux et un tantième de charges et travaux parkings,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 8] à rendre leur caractère de parties communes et donc leur libre disposition, des locaux vide-ordures des 2ème et 5ème étage dont il a permis l’annexion à Monsieur [L] et à Madame [J] et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 8] à rendre le caractère de parties communes et donc la libre disposition du local au 1er sous-sol situé devant le parking n° 10 dont il a permis l’annexion à Madame et Monsieur [L] et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] à verser à Monsieur [E] [G] la somme de 4.391,96 € au titre du surcoût de charges parkings réglées entre 2020 et 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à verser à Monsieur [E] [G] la somme de 105.238 € au titre du préjudice subi en raison de la baisse du prix de vente des lots n° 138 et 140, du fait de l’inaccessibilité des lots en raison de la présence de racks à vélos irrégulièrement installés dans les parties communes,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] à verser à Monsieur [E] [G] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispenser Monsieur [E] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] aux entiers dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maitre Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de Paris,
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] demande au tribunal de :

Vu l’assemblée générale du 30 mai 2017, vu l'article 11-6 du décret du 17 mars 1967,

Donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet JEAN [G], de ce qu’il accepte le désistement de Monsieur [E] [G] de sa demande visant à l’annulation de la décision n° 30 de l’assemblée générale du 30 mai 2017, ainsi que de sa demande visant à l’annulation de la décision n° 21 de l’assemblée générale du 28 mai 2018,

Juger que les conditions générales de vente et les éléments relatifs au projet de modification de l'état descriptif de division ont été notifiés avec la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires,

Juger que Monsieur [G] ne démontre pas que le prix de vente d'un euro d'une partie commune isolée et condamnée est contraire à l'intérêt collectif,

Juger que la répartition du prix est conforme aux exigences légales,

Dans ces conditions,

Débouter Monsieur [G] de sa demande d'annulation des résolutions 27 à 29 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2017,

Débouter Monsieur [E] [G] de l’ensemble de ses demandes de condamnations sous astreinte au titre du prétendu encombrement des vides ordures et du 2ème sous-sol,

Débouter Monsieur [G] de sa demande d’indemnisation de la somme de 105.238 euros au titre de la vente qu’il a consentie de son propre chef,

Débouter Monsieur [G] de ses demandes de remboursement de ses charges afférentes aux emplacements de parking,
Condamner Monsieur [E] [G] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 8] représenté par son syndic le cabinet JEAN CHARENTIER, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie ROSANO, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 11 février 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il n'y a pas lieu, en l’espèce, de statuer sur les demandes de « donner acte » et « juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d'aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I - Sur la demande d’annulation des résolutions n° 27 à 29 de l’assemblée générale du 30 juin 2017 formée par Monsieur [E] [G] et sur ses demandes de restitution sous astreinte de divers locaux, relatives aux vélos et racks de vélos et en paiement :

Monsieur [E] [G] soutient que l’adoption des résolutions n° 27 et 29 est irrégulière, faute de notification d’un projet de modification du règlement de copropriété (tantièmes et répartitions des charges) et qu’elle est constitutive d’un abus de majorité.

Sur le non-respect des règles de formalités substantielles, il fait valoir que :
- l’article 11 6° du décret du 17 mars 1967 n’a pas été respecté puisqu’aucun projet modificatif du règlement de copropriété n’était joint à la convocation de l’assemblée générale,
- les copropriétaires à l’origine de ces demandes se sont contentés d’adresser une demande d’inscription à l’ordre du jour en fixant eux-mêmes les conditions de rachat desdites parties communes,
- ils négligent que ces espaces situés dans les étages devaient également supporter des charges particulières d’ascenseur,
- le syndic a donc pris la responsabilité pour le syndicat de rédiger ces projets de résolutions en omettant d’informer l’assemblée générale de son incapacité à mettre en œuvre ce qu’il faisait voter,
- les résolutions se contentent d’indiquer l’affectation d’un tantième de charges de copropriété à la création d’un nouveau lot, sans que cela n’ait été établi par un géomètre expert, intervenant à la charge exclusive de l’acquéreur du nouveau lot.

Sur la sous-évaluation du bien, il souligne que :
- aucun document concernant la superficie exacte de la partie à céder ou encore une estimation n’avait été joint à la convocation à l’assemblée générale,
- l’espace vendu augmente la surface palière des appartements des demandeurs,
- il est incontestable que le prix de vente d’un euro symbolique est un vil prix, les résolutions querellées s’apparentant à un acte de disposition à titre gratuit sur des parties communes, en prévoyant la vente d’un lot à des conditions financières dérisoires manifestement contraires à l’intérêt commun.

Sur la restitution des parties communes annexées, il précise que :
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 17/10956 - N° Portalis 352J-W-B7B-CLB2F

- les occupations irrégulières et gratuites au bénéfice des consorts [L] et de Madame [J] ont été établies selon procès-verbal de constat du 8 février 2021, ces annexions résultant également d’arrangements pris lors d’une assemblée générale du 22 mars 2016,
- il n’a jamais demandé à ce que les locaux lui soient restitués personnellement, puisqu’il s’agit de parties communes,
- le syndicat des copropriétaires refuse d’intervenir dans la gestion des parties communes dont il a la responsabilité.

Sur la participation aux charges et travaux, il soutient que :
- après l’assemblée générale du 17 juin 2017, il serait inéquitable qu’il ne bénéficie pas de la diminution de ses charges dans la proportion des trois tantièmes validés par le syndicat, de sorte que ce dernier devra lui rembourser trois tantièmes de charges et travaux et en tenant compte de la prescription de cinq ans de 2019 à 2023, soit au total 446,29 euros,
- après l’assemblée générale du 22 mars 2016, il sollicite la même diminution de charges, dans la limite de deux tantièmes de charges et travaux, soit au total 297,53 euros,
- après l’assemblée générale du 26 mars 2015, il sollicite la même diminution de charges pour trois tantièmes de charges et travaux, soit au total 201,01 euros.

Sur la répartition du prix, Monsieur [E] [G] soutient que les résolutions créent nécessairement une diminution du prix au bénéfice de l’acquéreur alors que la répartition aurait dû indiquer que le copropriétaire acquéreur ne serait pas retenu pour ses tantièmes dans la répartition du prix.

Sur l’encombrement du 2ème sous-sol et l’atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, il avance que :
- le syndicat a scellé au sol trois supports métalliques sur lesquels sont fixés des vélos sur la partie gauche de cette zone de circulation, au niveau de la rampe d’accès située au 2ème sous-sol,
- bien que ces installations aient été réalisées sans autorisation, le syndicat s’est refusé de faire libérer cette partie commune,
- le 15 septembre 2020, il a donné à la société S.I.A un mandat exclusif de location de ses lots,
- le 30 octobre 2020, cette même société l’a informé que l’accès aux locaux situés au 2ème sous-sol n’était plus accessible en véhicule par la rampe d’accès au sous-sol car cette dernière était encombrée par des vélos,
- en laissant la situation perdurer, le syndicat des copropriétaires a donc rendu ses locaux inlouables,
- les lots n° 138 et 140 ne sont plus accessibles pour un véhicule du fait de l’installation des racks de vélo au sol,
- il a donc subi un préjudice financier, le syndicat ayant permis à 21 utilisateurs supplémentaires de bénéficier de stationnements financés en grande partie par Monsieur [G], qui supporte 80 % des charges de parking, de sorte qu’il doit être remboursé par le syndicat à hauteur de 50 % des charges réglées entre 2020 et 2023, soit 4.391,96 euros,
- il a également reçu une offre d’achat de 290.000 euros, bien en dessous du prix du mandat de vente des lots n° 138 et 140 qui était de 395.238 euros, l’acquéreur motivant son prix en raison de l’inaccessibilité des lots, de sorte qu’il est fondé à demander une indemnisation à hauteur de 105.238 euros.
En réponse au syndicat des copropriétaires, il relève que :
- contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la convocation à l’assemblée ne comportait aucunement l’ensemble des éléments nécessaires à la validité des résolutions votées dès lors que les conditions essentielles de la vente étaient détaillées,
- l’absence de respect d’un certain formalisme lors de la création d’un nouveau lot entraîne l’annulation de la résolution,
- aucun notaire ne peut, au regard des décisions approuvées par l’assemblée générale, régulariser la vente d’un lot qui n’est ni créé ni identifié,
- la cession d’un espace pour un euro symbolique doit être analysée comme une libéralité du syndicat des copropriétaires, qui n’a pas cette vocation, et l’adoption des résolutions n° 27 à 29 constitue un abus de majorité,
- la procédure de référé portait sur l’obligation faite à Monsieur [G] de laisser accès à ses emplacements de parking n° 148 à 153, situés dans la cour intérieure pour un ravalement de façade,
- le juge des référés a considéré qu’il n’avait aucun droit d’occuper exclusivement les parties communes du 2ème sous-sol,
- la demande reconventionnelle ne consistait pas à pouvoir occuper seul les parties communes du 2ème sous-sol mais à voir retirer les vélos et racks irrégulièrement installés pour y stationner momentanément les véhicules garés sur les lots 148 à 153,
- en tout état de cause, une ordonnance de référé n’est que provisoire et peut donc tout à fait être remise en cause par le juge du fond appelé à se prononcer sur les mêmes demandes,
- les travaux réalisés par Monsieur [G] sont sans aucun rapport avec l’annexion ayant rendu son lot inaccessible et ne sauraient le priver d’un moyen d’accéder en véhicule au 2ème sous-sol,
- le local EDF est fermé au deuxième sous-sol, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre que ce dernier n’est pas accessible aux véhicules dès lors qu’il contient les locaux électriques de la copropriété et deux caves,
- le syndicat des copropriétaires reconnaît indirectement, contrairement à ses allégations, qu’il n’existe non pas un accès piéton mais plusieurs accès aux lots n°138 et 140 : un pour les piétons par un escalier donnant sur la cour extérieure et l’autre par la rampe d’accès pour les véhicules,
- l’augmentation de la consommation d’électricité est apparue dès l’installation des vélos au 2ème sous-sol, de sorte que cette augmentation est nécessairement liée à l’installation irrégulière des vélos,
- quant aux six emplacements de parkings qu’il possède, ces derniers sont situés au rez-de-chaussée, dans la cour, et leur accès ne nécessite pas d’éclairage des sous-sols.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] rétorque que :

- Sur les formalités : étaient jointes à la convocation à l’assemblée générale les demandes d’inscription à l’ordre du jour des résolutions querellées, adressées au syndic par les copropriétaires [P], [T] et la S.C.I GENERATIO et qui comportaient toutes : le projet de rachat au syndicat des copropriétaires du local poubelles suite à la condamnation du vide ordure (1 m²), le prix d’achat d’un euro, la création d’un lot pour 1 tantième supplémentaire en charges communes générales, l’engagement de prise en charge des frais afférents à cette aliénation par le copropriétaire acquéreur,
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 17/10956 - N° Portalis 352J-W-B7B-CLB2F

- or, les dispositions légales n’exigent pas une présentation formelle de modificatif du règlement de copropriété.

- le prix de vente n’est en rien sous-évalué : il s’agit de la vente d’une partie commune d’1 m² constituant l’ancien espace occupé par le vide-ordure condamné en 2015,
- une vente, aussi symbolique soit-elle, ne peut pas être qualifiée de libéralité, la comparaison avec le prix au m² dans le 11ème arrondissement étant sans objet, s’agissant de la vente d’une surface isolée et non d’une pièce,
- Monsieur [G] ne démontre pas en quoi le prix de vente est contraire à l’intérêt de la copropriété.

- concernant la répartition du prix : Monsieur [G] ne justifie d’aucune cause de nullité, les résolutions prévoyant une répartition au prorata des millième généraux de la recette correspondante à répartir entre tous les copropriétaires en déduction des charges du trimestre suivant sa réception, ce qui est conforme à l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.

- sur l’encombrement prétendu des parties communes, la demande de Monsieur [G] est irrecevable dès lors qu’à supposer que les locaux de vide-ordures soient encombrés, il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de restituer ceux-ci au demandeur qui n’a aucun droit sur ces locaux,
- les locaux ont fait l’objet de ventes lesquelles n’ont pas été annulées rendant la demande irrecevable.

- sur l’inaccessibilité et l’atteinte à la jouissance des lots de Monsieur [G] : il convient de rappeler que les lots de Monsieur [G] consistent en un lavabo WC (lot 138 au deuxième sous-sol), une réserve (lot 140 au troisième sous-sol), des places de parking (lot 148 à 153, en extérieur),
-contrairement au descriptif mentionné dans le mandat de recherche d’un locataire, il ne s’agit donc pas de bureaux,
- le demandeur avait déjà fait valoir cette demande d’impossibilité d’accéder à ses locaux lors d’une procédure devant le juge des référés, qui l’a débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à libérer les parties communes du 2ème sous-sol encombrés de vélos,
- Monsieur [G] ne saurait revendiquer avoir plus de droits que les autres copropriétaires en exigeant une libération du deuxième sous-sol pour entreposer les véhicules de ses potentiels locataires,
- il n’est pas établi que le 2ème sous-sol soit accessible aux véhicules dès lors qu’il contient les locaux électriques de la copropriété et les caves dont l’accès serait empêché par la circulation d’un véhicule,
- l’absence de location n’est pas démontrée,
- l’accès au 2ème sous-sol est possible, et permet aux propriétaires des lots n°138 et 140 d’y accéder librement, comme il résulte du constat dressé à la demande du syndicat des copropriétaires : l’affirmation concernant le mandat de vente apparait mensongère,
- Monsieur [G] supporte les charges du fait qu’il possède six emplacements de parking, donc du fait de ses tantièmes, de sorte qu’il ne sera pas remboursé,
- aucun recensement des propriétaires de vélos pour la répartition des charges n’est possible, le syndicat des copropriétaires ne disposant pas d’un pouvoir de police.

***

1-1 Sur la demande d’annulation des résolutions n° 27 à 29 de l’assemblée générale du 30 mai 2017 (insuffisance de la documentation notifiée en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale et abus de majorité) :

En droit,

Sur l’absence de projet joint à la convocation :

En application de l’article 11 I du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard, en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision :
[…]

3°) Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver un contrat […]

6°) le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.

Ces dispositions s’appliquent notamment lorsque l’assemblée générale décide d’actes de disposition (acquisition, cession) rendant nécessaire la modification du règlement de copropriété et la répartition des charges. Dans ce cas, il faut présenter à l’assemblée un projet : soit de règlement de copropriété, soit d’état descriptif de division, soit de l’état de répartition des charges à instituer ou à modifier. A défaut, la sanction est la nullité de la décision prise.

La prévision de la création du lot afférent rendue nécessaire, la détermination de ses tantièmes, la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division y afférent, sont alors des conditions essentielles de la cession de parties communes (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 22 février 2023, n° RG 19/11492).
Les décisions adoptées en violation des dispositions susvisées doivent être annulées (ex. : Civ. 3ème, 6 mai 1996, n° 94-11.026 ; 24 avril 2013, n° 12-17.506), dès lors que l’information donnée aux copropriétaires n’a pas été suffisante (ex. : Civ. 3ème, 8 octobre 2015, n° 14-20.056, premier moyen).

Sur l’abus de majorité :

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ou a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).

Il est constant que les juridictions peuvent ainsi annuler pour abus de majorité les résolutions décidant la cession d'une partie commune sans aucune contrepartie financière pour les copropriétaires lésés, rompant ainsi l’égalité entre les copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924) ou moyennant un prix dérisoire versé au syndicat (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 13 juin 2012, n° RG 10/08400).

Aux termes de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toute cession de parties communes doit avoir une contrepartie financière, et il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de consentir des actes de disposition sur des parties communes à titre gratuit au bénéfice de certains copropriétaires seulement.

Seule une résolution votée à l’unanimité des copropriétaires pourrait l’autoriser à procéder à une telle alinéation sans contrepartie financier (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 17 avril 2019, n° RG 16/10485).

En l’espèce, les résolutions querellées n° 27 à 29 portent sur la cession de parties communes, correspondant à d’anciens vide-ordures situés aux 1er, 3ème et 4ème étages, à la demande de trois copropriétaires, avec création de nouveaux lots affectés de tantièmes de charges et de propriété du sol, chacun de ces lots étant vendu au prix de « un euro symbolique ».

Or, l’examen des éléments de procédure et des pièces produites permet d’établir que les documents exigés par les dispositions impératives susvisées n’ont pas été notifiés aux copropriétaires dans le cadre de la convocation qui leur a été adressée, alors même qu’il était prévu la création de nouveaux lots affectés de tantièmes de charges et de parties communes, de sorte qu’il était impossible pour les copropriétaires de se prononcer de manière éclairée, en pleine connaissance de cause, sur les projets de résolutions inscrits à l’ordre du jour, notamment en appréciant précisément la consistance des lots créés, ainsi que sur les quotes-parts de charges et de parties communes générales afférentes aux lots créés, nécessitant la transmission préalable de projets de modificatifs du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de l’état de répartition des charges.

Il convient donc de considérer que n’ont pas été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, au sens de l’article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967, les conditions essentielles de la cession de parties communes de l’immeuble, alors que les seuls documents annexés à l’ordre du jour de l’assemblée générale ont consisté en trois demandes écrites sibyllines de copropriétaires d’inscription à l’ordre du jour de « points » relatifs à la vente de locaux poubelles « condamnés » d’une dimension de 1 m² pour « un euro symbolique » (pièce n° 2 produite en demande, convocation à l’assemblée générale du 30 mai 2017).

L’absence de notification de projets complets concernant la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division devant résulter de la création de nouveaux lots à céder, dont il résulte une information insuffisante des copropriétaires quant aux conditions essentielles des cessions de parties communes projetées, porte atteinte à la validité des décisions n° 27 à 29, selon l’article 11 précité.

Par ailleurs, sur l’abus de majorité invoqué en demande, il apparaît que les résolutions querellées, auxquelles Monsieur [E] [G] s’est opposé, sont assimilables à des aliénations à titre gratuit de parties communes, sans aucune contrepartie financière ou autre véritable (hors prise en charge des frais d’acquisition et attribution d’un tantième de charges et de propriété du sol par lot créé).

Ces ventes de parties communes à un prix symbolique s’apparentent en effet à une inexistence du prix et ne peuvent être justifiées que par des circonstances particulières ou exceptionnelles, qui ne sont pas caractérisées en l’espèce (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 27 juin 2018, n° RG 16/13376).

En l’absence de contrepartie, la vente des locaux litigieux à un euro s’analyse en une alinéation à titre gratuit contraire à l’objet du syndicat et partant constitutive d’un abus de majorité (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 7 avril 2021, n° RG 15/17359).

Au regard de l’ensemble des éléments susvisés, les résolutions n° 27 à 29 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] seront annulées.

1-2 Sur les demandes de restitution sous astreinte des locaux vide-ordures et de cave au 1er sous-sol « annexés » :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic »

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention… »

Chaque copropriétaire a le droit d’exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et direct distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2019, n° 18-11.922 ; 26 novembre 2003, n° 02-14.184, 17 novembre 2004, n° 03-11.42, 03-10.728, 03-10.039, etc.)

L'intérêt à agir existe indépendamment de l'existence du droit litigieux ou de la réalité du préjudice invoqué dont l'appréciation relève du fond du droit. Ainsi, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et de l'existence du droit invoqué par le demandeur (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 2008, n° 07-14.852 ; 14 janvier 2016, n° 14-25.538).

L’action en cessation d’une atteinte aux parties communes engagée par Monsieur [E] [G], qui a attrait en la cause le syndicat des copropriétaires, est donc recevable en la forme, celui-ci disposant bien d’un droit de propriété indivis avec les autres copropriétaires sur les parties communes litigieuses.

Sur le fond, pour justifier de l’encombrement des locaux vide-ordures dont il fait état, Monsieur [E] [G] produit un procès-verbal de constat d’huissier, en date du 8 février 2021 (pièce n° 17), qui établit notamment (page 3 sur 4) que certains locaux vide-ordures (premier étage, deuxième étage, quatrième étage, cinquième étage) ont été équipés de serrures tandis que d’autres (troisième étage, sixième étage) sont encombrés d’objets.

Le « nouveau procès-verbal de constat » allégué par Monsieur [E] [G] à la date du 19 mars 2024 aux termes de ses dernières écritures (page 15) ne figure pas dans la liste des pièces annexée à ses conclusions.

De surcroît, les demandes formées par Monsieur [E] [G] apparaissent en l’espèce mal dirigées en ce qu’elles sont formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], personne morale composée de la collectivité des copropriétaires qui n’est pas en elle-même à l’origine des annexions alléguées, et non directement à l’encontre des copropriétaires ayant prétendument annexés lesdites parties communes, alors même que certaines d’entre eux ont été attraits à la présente procédure à la requête de Monsieur [E] [G] (S.C.I. GENERATIO, Monsieur [D] [P], Madame [B] [T] et Madame [X] [W], locaux vide-ordures des 1er, 3ème et 4ème étages).

S’agissant des époux [L] et de Madame [J] (locaux vide-ordures des 2ème et 5ème étages), outre que ces copropriétaires n’ont pas été attraits dans la cause, Monsieur [E] [G] lui-même précise dans ses dernières écritures que l’assemblée générale du 22 mars 2016 ayant procédé aux cessions à leur profit des locaux litigieux (aux 2ème et 5ème étages), selon résolutions n° 27 et 28, n’a pas été contestée judiciairement, de sorte que lesdites résolutions sont devenues définitives et qu’il ne peut être fait état les concernant d’une annexion irrégulière de parties communes (pièce n° 33 produite en demande).

Il en est de même des lots à usage de cave issus de parties communes cédées aux époux [L], selon résolution définitive n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2015 (pièce n° 31 produite en demande), qui n’a pas été contestée judiciairement, de sorte qu’il ne peut davantage être fait état les concernant d’une annexion irrégulière de parties communes.

Au surplus, les résolutions d’une assemblée générale sont exécutoires de plein droit dès leur adoption, tant qu’elles n’ont pas été annulées, lorsqu’elles ne portent pas sur des travaux, en application des dispositions de l’article 42 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, et il ne peut être présumé à l’avance que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] 11ème n’agira pas à l’avenir pour reprendre la libre disposition des locaux de vide-ordures à l’encontre des copropriétaires ayant bénéficié de la cession de ces locaux, selon résolutions précitées n° 27 à 29 de l’assemblée générale du 30 mai 2017, annulées dans le cadre du présent jugement.

Dès lors, Monsieur [E] [G] devra être débouté de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] tendant à voir condamner sous astreinte ce dernier à restituer la libre disposition des locaux vide-ordures de chaque étage, à restituer la libre disposition des locaux vide-ordures « qu’ils ont annexés », à « rendre leur caractère de parties communes et donc leur libre disposition, des locaux vide-ordures des 2ème et 5ème étage dont il a permis l’annexion à Monsieur [L] et à Madame [J] », et à « rendre le caractère de parties communes et donc la libre disposition du local du 1er sous-sol situé devant le parking dont il a permis l’annexion à Madame et Monsieur [L] ».

1-3 Sur la demande formée par Monsieur [E] [G] tendant à bénéficier de « diminutions de charges » dans la proportion des tantièmes « validés par le syndicat » :

En l’espèce, les résolutions querellées n° 29 à 31 étant annulées dans le cadre de la présente instance, Monsieur [E] [G] ne peut utilement se prévaloir de cessions dont il a lui-même contesté à bon droit la validité pour prétendre bénéficier d’une diminution de charges corrélative aux tantièmes de charges à affecter aux nouveaux lots créés aux termes desdites résolutions (locaux vide-ordures des 1er, 3ème et 4ème étages).

S’agissant des autres propriétaires de locaux vide-ordures et de lots de cave ayant bénéficié de cessions de parties communes, lors des assemblées générales des 26 mars 2015 et 22 mars 2016, outre que ces derniers n’ont pas été appelés en la cause, le tribunal relève que :
- la preuve des annexions alléguées justifiant prétendument les « diminutions de charges » réclamées par Monsieur [E] [G] en raison d’une « gratuité d’occupation » n’est pas rapportée, - le demandeur à la présente instance lui-même indique dans ses dernières écritures (page 12) avoir interrogé le syndic, le 8 mars 2024, quant à la mise en œuvre des résolutions n° 27 et 28 de l’assemblée générale du 22 mars 2016, celui-ci lui ayant répondu par la négative le même jour (pièce n° 34 produite en demande),
- aucune occupation des locaux litigieux à titre gratuit n’est donc démontré au cas d’espèce, étant relevé que l’unique procès-verbal de constat d’huissier, en date du 8 février 2021, produit en demande ne concerne nullement le lot à usage de cave correspondant au local situé au 1er sous-sol à droite de la chaufferie face au parking n° 10, cédé aux époux [L] selon résolution n° 17 de l’assemblée générale du 26 mars 2015,
- il n’est pas davantage démontré que des tantièmes « convenus avec le syndicat » sans modification de l’état de répartition des charges auraient dû s’appliquer.

Au regard de ces éléments, Monsieur [E] [G] devra être intégralement débouté de sa demande en paiement de la somme de 944,83 € « représentant six tantièmes de charges et travaux et un tantième de charges et travaux parkings ».

1-4 Sur les demandes formées par Monsieur [E] [G] relatives aux vélos (recensement et enlèvement) ainsi qu’aux supports métalliques destinés au stationnement des vélos situés au 2ème sous-sol, et sur ses demandes indemnitaires corrélatives au titre du « surcoût de charges parkings réglées entre 2020 et 2023 » (4.391,96 €) et au titre du « préjudice subi en raison de la baisse du prix de vente des lots n° 138 et 140, du fait de l’inaccessibilité des lots en raison de la présence de racks à vélos irrégulièrement installés dans les parties communes » :

Monsieur [E] [G] ne verse aux débats aucun élément permettant d’établir l’occupation illicite par d’autres copropriétaires entreposant des vélos d’espaces communs du 2ème sous-sol, faisant l’objet d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires, se contentant à ce titre de produire un procès-verbal de constat d’huissier en date du 8 février 2021, qui fait état de la présence de quatre supports métalliques sur lesquels sont fixés 18 vélos au moyen d’antivols sur une longueur de 15,63 mètres (pièce n° 17 produite en demande, outre des photographies de quelques vélos « garés » [sic] au deuxième sous-sol produites en pièce n° 18), sans toutefois démontrer :
- que le syndicat aurait pris l’initiative de « sceller au sol » lesdits supports, aucun élément technique ne démontrant au surplus un tel scellement,
- une appropriation irrégulière (ou une « privatisation » sans autorisation) de cet espace ouvert par les seuls copropriétaires ayant entreposé des vélos (sans qu’il ait été interdit aux autres copropriétaires, dont Monsieur [G], d’utiliser eux-mêmes cet espace commun…),
- un encombrement résultant de l’entreposage de ces vélos, empêchant l’accès à certains lots situés au deuxième sous-sol, dont le lot n° 138 situé au deuxième sous-sol appartenant à Monsieur [E] [G].

La seule production d’un courriel d’un candidat à l’achat d’un local « Servan », prétendument proposé au prix de 415.000 € et indiquant avoir formulé une offre de 302.000 € « motivé par l’inaccessibilité par le temps d’accès en ce sens ou celui-ci se trouve bloqué par des racks à vélos stationnés à cet endroit » (pièce n° 23 produite en demande), apparait largement insuffisante pour établir :
- l’encombrement et l’impossibilité d’accès à certains lots se trouvant au deuxième sous-sol, allégués en demande,
- ni a fortiori le caractère « inlouable », en l’état, des locaux de Monsieur [G] (lot n° 138, « lavabo-WC » au deuxième sous-sol), dont aucun élément ne vient établir qu’ils seraient d’une quelconque manière « enclavés » ou inaccessibles.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires défendeur verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 17 octobre 2023, permettant d’établir clairement la configuration des lieux, les conditions techniques d’accès au premier ou au deuxième sous-sol, l’absence d’encombrement des lieux par la présence de quelques vélos ne rendant nullement inaccessibles les locaux situés au deuxième sous-sol, ainsi que la présence :
* d’une porte fermant la rampe menant vers le troisième sous-sol,
* et d’une porte menant à un escalier permettent de descendre vers les sous-sols (pièce n° 3 produite en défense par le syndicat des copropriétaires).

Monsieur [E] [G] est d’ailleurs parfaitement conscient de cette configuration puisque dans le mandat exclusif de location qu’il a confié le 15 septembre 2020 à la société SIA Immobilier, faisant référence à un local (lots 138 et 140) au 2ème sous-sol (outre six parkings extérieurs, lots n° 148 à 153), il désigne son local comme suit :
« Un local de bureau en sous-sol avec accès indépendant par la cour de l’immeuble composé de trois pièces en OPEN SPACE, 1 coin cuisine, 1 salle d’eau, 2 WC et 6 places de stationnements » (pièce n° 19 produite en demande).

L’impossibilité pour les véhicules d’accéder au deuxième sous-sol, à la supposer caractérisée, ne résulte en tout état de cause nullement de la présence de racks de vélos ou d’un encombrement de parties communes par certains copropriétaires, mais de la configuration même des lieux.

Aucune atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de Monsieur [E] [G] n’est caractérisée en l’espèce.

Monsieur [E] [G] ne peut donc se plaindre d’aucun préjudice consécutif :
* à l’occupation d’un espace commun au deuxième sous-sol (charges parkings réglées par Monsieur [G], en sa qualité de copropriétaire d’emplacements de stationnement, entre 2020 et 2023, conformément à ses tantièmes de charges de copropriété),
* et à la prétendue « inaccessibilité » de ses lots n° 138 et 140 qui l’aurait contraint à baisser le prix de vente de ses lots, étant au surplus relevé que le lien de causalité, entre cette prétendue « inaccessibilité » et la baisse de prix alléguée, n’est justifié par aucun élément probant.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [E] [G] devra être intégralement débouté :
- de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] à recenser les propriétaires de tous les vélos dans un délai de huit jours suivant le présent jugement et, passé ce délai, à mettre en demeure les propriétaires concernés de débarrasser leurs vélos dans un délai de huit jours,
- de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] 11ème à supprimer, passé ce second délai de huit jours, tous les supports métalliques destinés au stationnement des vélos situés au 2ème sous-sol, et ce, pour lui permettre de recouvrer la libre disposition des lots n° 138 et 140,
- de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] 11ème à lui payer la somme de 4.391,96 € au titre du surcoût de charges parkings réglées entre 2020 et 2023,
- et de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] à lui payer la somme de 105.238,00 € au titre du préjudice subi en raison de la baisse du prix de vente des lots n° 138 à 140, du fait de l’inaccessibilité des lots en raison de la présence de racks à vélos irrégulièrement installés dans les parties communes.

II - Sur les autres demandes :

Eu égard à l’ancienneté de l’instance, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] 11ème, qui succombe pour partie à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000,00 € à Monsieur [E] [G] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de Paris.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] sera intégralement débouté de ses propres demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [G], dont les prétentions sont déclarées pour partie bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus ou contraires.

PAR CES MOTIFS