TJ 75056, 15 mai 2025, RG 20/05929

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 20/05929
N° Portalis 352J-W-B7E-CSKEC

N° MINUTE :

Assignation du :
29 Juin 2020

JUGEMENT
rendu le 15 Mai 2025
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, Monsieur [R] [K]
Chez Monsieur [R] [K]
[Adresse 2]
[Localité 12]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDEURS

Madame [G] [H] épouse [Z]
[Adresse 3]
[Localité 15]

représentée par Maître Clément HURSTEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0555

La société AXA FRANCE IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal, en qualité d’assureur du SDC [Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 20]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0390

Monsieur [CZ] [UR]
[Adresse 6]
[Localité 11]

La Société PACIFICA, prise en la personne de son représentant légal et en qualité d’assureur de Monsieur [UR]
[Adresse 16]
[Localité 13]

Tous deux représentés par Maître Stéphane BRIZON de l’AARPI AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D2066

La MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES (MFA), prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 10]
[Localité 17]

représentée par Maître Mariam PAPAZIAN de la SCP HOURBLIN - PAPAZIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #J0017

Monsieur [C] [D]
[Adresse 1]
[Localité 21]

représenté par Maître Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0050

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [O] [HY]
[Adresse 9]
[Localité 14]

représenté par Maître Simon CLEMENCEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A431

Monsieur [J] [OZ]
[Adresse 2]
[Localité 12]

représenté par Maître Séverine CARDONEL de la SELEURL SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1172

Monsieur [U], [HE], [X] [A]
Madame [B] [M] [BU] épouse [A]
[Adresse 4]
[Localité 19]

représentés par Maître Frédéric SANTINI de la SCP CRTD & Associés, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #713

La GMF, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 18]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0074
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/05929 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSKEC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 11 Février 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Exposé du litige :

Madame [G] [Z] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 28 situé au 3ème étage gauche de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle est assurée par la GMF.

Madame [B] [BU] épouse [A] et Monsieur [U] [A] (ci-après : les époux [A]) sont propriétaires d’un appartement situé au 3ème étage droite au sein du même immeuble.

Monsieur [C] [D] est propriétaire non occupant de l’appartement situé au 2ème étage face (lot n°24) du même immeuble. Il est assuré par la société MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE.

Monsieur [CZ] [UR] est copropriétaire non occupant de l’appartement situé au 2ème étage gauche de l’immeuble. Il est assuré par la société PACIFICA.

Monsieur [J] [OZ] est copropriétaire non occupant de l’appartement situé au 1er étage porte face de l’immeuble (lot n° 21).

Monsieur [O] [HY] est propriétaire non occupant du lot n° 29 au 1er étage droite.

Madame [EE] [RP] est propriétaire non occupante de l’appartement situé au premier étage gauche de l’immeuble (lot n°22).

La copropriété a eu pour syndic le Cabinet CGLV, la société G.M.F. puis, en dernier lieu, un syndic bénévole pris en la personne de Monsieur [R] [K].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est assuré auprès de la compagnie AXA France IARD.

A partir de novembre 2010, des dégâts des eaux ont été signalés semblant provenir majoritairement du lot de Monsieur [C] [D], propriétaire bailleur du lot n° 24.

Par la suite, six inondations ou fuites ont été signalées, dont trois en parties privatives, et trois en parties communes.

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris d’une demande d’expertise judiciaire au contradictoire de Monsieur [C] [D], Monsieur [CZ] [UR], Monsieur [J] [OZ] et Madame [EE] [RP].

Par ordonnance de référé du 20 février 2015, Monsieur [JO] [EY] a été désigné en qualité d’expert. 

Par ordonnances de référé des 29 octobre 2015, 15 avril 2016, 4 mai 2016, 4 mai 2017, 9 novembre 2017, 14 novembre 2017, les opérations d’expertises ont ensuite été rendues communes et opposables, notamment, à :
- la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires,
- la S.A. PACIFICA, en qualité d’assureur de Monsieur [CZ] [UR],
- la M.F.A, en qualité d’assureur de Monsieur [C] [D],
- la compagnie AREAS ASSURANCES, en qualité d’assureur de Monsieur [J] [OZ],
- Monsieur [O] [HY], propriétaire bailleur,
- Madame [Z], propriétaire bailleur,
- Messieurs [P] et [A],
- d’autres copropriétaires et assureurs, n’étant pas parties à la présente procédure au fond.

Monsieur [JO] [EY] a déposé son rapport le 19 décembre 2018.

C'est dans ces conditions que, par actes d'huissier des 29 juin, 30 juin, 1er juillet et 2 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], a fait assigner Monsieur [C] [D], Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la compagnie PACIFICA, la société AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE (MFA), en qualité d’assureur de Monsieur [D], et Madame [G] [Z] née [H], devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’indemnisation de ses préjudices consécutifs aux dégâts des eaux subis (travaux d’éradication du mérule, travaux de restauration des parties communes, travaux d’investigation exposés lors des opérations d’expertise, frais et honoraires des intervenants aux opérations d’expertise).

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] 18ème demande au tribunal de :

Vu les articles 544 et suivants, 1101 et suivants, 1231 et suivants du code civil, 113-1 du code des assurances, 695 et 700 du code de procédure civile,
Vu l’ensemble des pièces versées au débat,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] recevable et bien fondé en ses demandes, et y faisant droit,

Débouter Madame [G] [Z] née [H] de ses demandes reconventionnelles formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2],

Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2],

Constater la nullité de la clause d’exclusion de garantie relative au défaut d’entretien et de réparation incombant à l’assuré figurant à l’article 63 du contrat multirisque immeuble AXA France IARD,

Par conséquent,

Condamner solidairement, à défaut in solidum :
* Monsieur [C] [D] et, dans les limites et conditions de ses garanties la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE,
* Monsieur [CZ] [UR] et, dans les limites et conditions de ses garanties la COMPAGNIE PACIFICA,
* Madame [Z] et, dans les limites et conditions de ses garanties la société GMF,
* Et dans les limites de ses garanties, AXA FRANCE IARD, assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2],

A payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 12] les sommes de :
- 13.391,40 € TTC au titre des travaux d’éradication du mérule,
- 117.805,42 € TTC au titre des travaux de restauration des parties communes,
- 61.826,92 € au titre des travaux d’investigation exposés à l’occasion des opérations d’expertise,
- 25.771,21 € TTC au titre de frais et honoraires des intervenants aux opérations d’expertise,
- 47.522,96 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et en tous les dépens qui comprendront les honoraires taxés des experts MM. [EY] et [N].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] 18ème, demande au tribunal de :

SUR LA RESPONSABILITE DE MONSIEUR [D], MONSIEUR [UR] et Madame [Z]

Vu l’article 544 du code civil,
Vu l’article L124-3 du code des assurances,

Juger que Monsieur [D], Monsieur [UR] et Madame [Z] engagent leur responsabilité sur le fondement des articles 544 et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

Juger que la compagnie La MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE, la Compagnie PACIFICA doivent garantir leur assuré de leur responsabilité,

SUR LES DEMANDES DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Sur l’exclusion de garantie des dommages causés par les champignons

Rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dirigées contre AXA France au titre des travaux de réfection des parties communes,

Rejeter l’ensemble la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dirigée contre AXA France au titre des travaux d’investigation des opérations d’expertises, celles-ci étant dues à la présence de mérule,

En conséquence

Mettre hors de cause la société AXA France,

A titre subsidiaire,

Sur l’exclusion de garantie au titre du défaut d’entretien

Juger que la police souscrite par le syndicat des copropriétaires prévoit une exclusion de garantie pour les dommages causés par un défaut de réparation ou d’entretien indispensable incombant à l’assuré,

Juger que le syndicat des copropriétaires a fait preuve d’un défaut d’entretien et de réparation manifeste des désordres des parties communes dont il savait parfaitement qu’elles étaient l’objet d’infiltrations récurrentes,

Juger que la société AXA France est bien fondée à opposer au syndicat des copropriétaires et aux tiers lésés la clause d’exclusion de garantie pour défaut d’entretien et de réparation,

En conséquence,
Mettre hors de cause la société AXA France,

A titre subsidiaire,

Vu l’article L112-6 code des assurances

Juger AXA France bien fondée à opposer ses limites et plafonds de garanties,

SUR LES DEMANDES DES EPOUX [A]

Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n’est pas responsable des dommages des époux [A],

Juger qu’AXA France, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne peut être condamné à garantir son assuré en l’absence de toute responsabilité de son assuré,

Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [A] et Madame [A] au titre des prétendus préjudices de travaux, préjudice locatif et préjudice financier et moral comme mal fondées,

A titre subsidiaire,

Limiter à deux années la demande au titre des pertes de loyers à 2 ans conformément à la police d’assurance,

SUR LES DEMANDES DE MADAME [Z]

Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n’est pas responsable des dommages Madame [Z],

Juger que Madame [Z] ne justifie ni des préjudices ni de leur quantum de ses demandes au titre des dommages subis du fait du mérule,

Juger que Madame [Z] ne produit aucune facture et ne justifie pas du quantum de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

Débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes comme mal fondées,

SUR LES DEMANDES DE MONSIEUR [UR] et [L]

Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n’est pas responsable des dommages de Monsieur [UR],

Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [UR] et de son assureur au titre de ses prétendus préjudices comme mal fondées,

SUR LES RECOURS D’AXA FRANCE

Vu l’article 544 du code civil,
Vu l’article 124-3 du code des assurances,

Juger Monsieur [D] et Monsieur [UR] Madame [Z] responsables sur le fondement de l’article 544 du Code civil au titre des préjudices subis par son assuré, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et des autres copropriétaires,

En conséquence,

Condamner in solidum Monsieur [D], son assureur la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE, Monsieur [UR], son assureur, PACIFICA, et Madame [Z] à relever et garantir indemne AXA France au titre des préjudices matériels subis par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

Condamner in solidum Monsieur [D], son assureur la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE, Monsieur [UR], son assureur la Compagnie PACIFICA et Madame [Z] à relever et garantir indemne AXA France de toute condamnation mise à sa charge,

En tout état de cause,

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 35.902,96 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter Monsieur et Madame [A] de leur demande de paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [D], son assureur la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE, Monsieur [UR], son assureur la Compagnie PACIFICA et Madame [Z] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], Monsieur [HY], Monsieur [OZ], Monsieur [A] et Madame [A] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [D], son assureur la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE, Monsieur [UR], son assureur la Compagnie PACIFICA et Madame [Z] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], Monsieur [HY], Monsieur [OZ], Monsieur [A] et Madame [A] aux entiers dépens frais d’expertise, frais de constats, frais d’huissiers, dont distraction faite de Maître Florence ROSANO et ce en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), recherchée en qualité d’assureur de Monsieur [C] [D], demande au tribunal de :

Recevoir la MFA en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée,

Vu les Conditions Générales du contrat Multirisque Habitation de la MFA,
Vu l’article 113-1 Al 2 du code des assurances,
Vu le rapport de Mr [EY],

Dire et juger que la garantie de la MFA ne peut être mobilisée en l’espèce, s’agissant de dommages aux parties communes et privatives de l’immeuble ayant pour origine un manque d’entretien persistant durant des années, constitutif d’une faute intentionnelle imputable à M. [D],

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires ainsi que M. [HY], M. [OZ], les époux [A] et M. [UR] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la MFA,

A titre infiniment subsidiaire,

Entériner les conclusions de l’expert quant aux couts des travaux,

Rejeter les demandes de M. [HY], M. [OZ] et les époux [A] tendant à la prise en charge des travaux de mise aux normes de leurs installations,

Ramener à de plus juste proportions les indemnités sollicitées au titre des pertes locatives,

Débouter les époux [A] de leur demande au titre d’un prétendu préjudice moral,

Débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes en paiement dirigées à l’encontre de la MFA,

Condamner M. [D] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, Madame [G] [Z] demande au tribunal de :

A titre principal :

Condamner la Compagnie AXA à indemniser le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de son préjudice ;

Débouter les demandeur et intervenants volontaires de l’ensemble de leurs demandes formées contre Madame [H] ;

A titre subsidiaire :

Débouter les demandeur et intervenants volontaires de l’ensemble de leurs demandes formées contre Madame [H] ;

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la Compagnie AXA à payer la somme de 50.000,00 euros à Madame [H], au titre de ses dommages subis du fait du mérule ;

En tout état de cause :

Condamner la Compagnie GMF à garantir Madame [H] de l’ensemble de ses condamnations ;

Condamner la Compagnie GMF à payer à Madame [H] la somme de 10.000,00 euros, au titre de sa résistance abusive ;

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et l’ensemble des parties succombant à payer la somme de 8.000,00 euros à Madame [H], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, la S.A. PACIFICA et Monsieur [CZ] [UR] demandent au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [EY],
Vu les articles 544 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,
Vu les pièces versées,

Recevoir la société PACIFICA et Monsieur [UR] en leurs conclusions et les y déclarer bien fondés,

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires, les époux [A] et Monsieur [HY] de leurs demandes de condamnation solidaire ou in solidum à l’encontre de Monsieur [UR] et de la société PACIFICA,

Fixer la responsabilité des désordres pouvant être imputées au logement de Monsieur [UR] à un pourcentage qui ne saurait dépasser 10 % du total,

A tout le moins, dire et juger que celle-ci ne saurait dépasser le pourcentage de responsabilité fixé par l’Expert judiciaire soit 30 %,

Débouter les époux [A] et Monsieur [HY] et Monsieur [OZ] de leurs demandes, fins et conclusions telles que formées à l’encontre de Monsieur [UR] et de la société PACIFICA,

Condamner in solidum Monsieur [D] et son assureur la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCES, Madame [H] et son assureur la GMF à lui payer les sommes de 12.081 €, 30.829 € et 28.350 €,

En tout état de cause,

Relevant que la société PACIFICA ne saurait être tenue que dans le termes et limites de la police souscrite,

Ecarter toutes demandes de condamnation et/ou de garantie qui contreviendraient aux limites de garanties contractuelles,

En tant que de besoin,

Condamner in solidum la société AXA France IARD, Monsieur [D], la Mutuelle Fraternelle d’Assurances et Madame [H] à relever et garantir Monsieur [UR] et la société PACIFICA de toutes éventuelles condamnations portées à son encontre,

Débouter le syndicat des copropriétaires, les époux [A] et Monsieur [HY] de leurs demandes de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum toutes parties succombantes à payer à la société PACIFICA et à Monsieur [UR] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2022, la société GMF, recherchée en qualité d’assureur de Madame [G] [Z], demande au tribunal de :

Vu les articles 328 et 329 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu les Conditions Générales et particulières du Contrat d’Assurance,

Prendre acte de l’intervention volontaire de la GMF prise en sa qualité d’assureur de Madame [Z] dans le cadre de la présente instance,

Dire et juger que l’article 3.5 des Conditions Générales du contrat d’assurance prévoyant une exclusion de garantie a vocation à s’appliquer en l’espèce et que les garanties du contrat n’ont aucune vocation à s’appliquer au présent sinistre,

Débouter Monsieur [UR] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2022, Monsieur [C] [D] demande au tribunal de :

A titre principal :

Débouter l’ensemble des demandeurs de toutes leurs demandes fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [D],

A titre subsidiaire :

Condamner la société MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES à :
- garantir et relever indemne Monsieur [D] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.
- payer à Monsieur [D] la somme de 100.000 €, sauf à parfaire, à titre d’indemnité d’assurance.

En tout état de cause :

Condamner solidairement les parties succombantes à payer la somme de 15.000 € à Monsieur [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2021, Monsieur [U] [A] et Madame [B] [BU] épouse [A] (les époux [A]) demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile,
Vu les dispositions des articles 544 et suivants du code civil,

Recevoir Madame [B] [BU], épouse [A] et Monsieur [U] [A] dans leur intervention volontaire,

Condamner in solidum Monsieur [CZ] [UR] et son assureur la société PACIFICA, Monsieur [C] [D] et son assureur la MFA, Madame [G] [Z] née [H], la compagnie AXA FRANCE IARD, à payer à Madame [B] [BU] épouse [A] et à Monsieur [U] [A] les sommes suivantes :
- 18.108,73 euros au titre des travaux,
- 27.500 euros au titre de la perte locative,
- 10.000 euros au titre du préjudice financier et moral,

Condamner in solidum Monsieur [CZ] [UR] et son assureur la société PACIFICA, Monsieur [C] [D] et son assureur la MFA, Madame [G] [Z] née [H], la compagnie AXA FRANCE IARD, à payer à Madame [B] [BU] épouse [A] et à Monsieur [U] [A] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2022, Monsieur [J] [OZ] demande au tribunal de :
Vu le rapport déposé par Monsieur [EY],
Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,
Vu les articles 544 et suivants, 1240 et suivants du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER recevable et bien fondée l’intervention volontaire de Monsieur [OZ],

CONDAMNER in solidum Monsieur [UR] et son assureur, PACIFICA, Monsieur [D] et son assureur, la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE, et Madame [Z], à régler à Monsieur [OZ] le montant de ses préjudices, soit :
- 11.395,54 € TTC au titre de son préjudice matériel correspondant à la réfection des embellissements de son appartement,
- 36.048 € au titre de son préjudice immatériel correspondant aux pertes de loyers charges comprises à partir d’octobre 2016, sauf à parfaire,
- 8.621,90 € au titre de l’appel du syndic pour les travaux des parties communes (prorata dû par Monsieur [OZ],
- 5.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice personnel,
- 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Séverine CARDONEL de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, en application de l’article 699 du même code,
- Avec intérêts au taux légal capitalisés sur ces sommes à compter de la signification des présentes écritures et à défaut, du prononcé du jugement à intervenir.

DEBOUTER tout concluant de toutes demandes contre Monsieur [OZ].

Aux termes de ses dernières conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 12 octobre 2020, Monsieur [O] [HY] demande au tribunal de :

Vu les articles 325 et 328 du code de procédure civile,

Recevoir l’intervention volontaire de Monsieur [O] [HY] et la déclarer bien fondée,

En conséquence,

Condamner solidairement et à défaut, in solidum :
- Monsieur [C] [D] et dans les limites et conditions de garanties, la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE,
- Monsieur [CZ] [UR], et dans les limites de ses garanties, la Compagnie PACIFICA,
- Madame [Z],

A payer à Monsieur [O] [HY] les sommes de :

- 21.960 euros au titre du préjudice immatériel subi du fait de la perte de loyer en principal et charges,
- 26.794,74 euros au titre des dépenses engagées pour la réfection du logement du fait des travaux réalisés,
- 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 11 février 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de recevoir les époux [A], la GMF et Monsieur [O] [HY] en leurs interventions volontaires.

I - Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] considère que Monsieur [C] [D], Monsieur [CZ] [UR] et Madame [Z] sont responsables des dégâts des eaux ayant affectés l’immeuble.

Il soutient notamment que :
- aux termes de son rapport d’expertise, Monsieur [EY] conclut que l’origine et les causes des désordres allégués dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux proviennent de la vétusté, de la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires des appartements de Madame [Z], de Monsieur [D] et Monsieur [UR],
- l’expert conclut à un partage de responsabilité de 50 % pour le logement de Monsieur [D], 30 % pour celui de Monsieur [UR] et 20 % pour celui de Madame [Z],
- cette responsabilité est fondée sur les troubles anormaux du voisinage.
En réponse aux arguments des défendeurs, il avance que :
- l’expert judiciaire a bien indiqué que les défectuosités constatées dans les appartements autres que ceux de Monsieur [C] [D], Monsieur [CZ] [UR] et Madame [G] [Z] n’ont aucun lien avec les désordres allégués et le développement de mérule,
- les désordres ont seulement été constatés, s’agissant des parties communes, dans le hall de l’immeuble au niveau du rez-de-chaussée haut, dans l’angle des appartements de gauche et de face et au niveau des paliers des 1er et 2ème étages,
- c’est la raison pour laquelle les opérations d’expertise ont été limitées aux rez-de-chaussée, 1er, 2ème et 3ème étages de l’immeuble,
- dès lors, seules les installations privatives de Monsieur [C] [D], Monsieur [CZ] [UR] et Madame [Z], ainsi que l’inertie de ces derniers à réaliser les travaux nécessaires, sont à l’origine des désordres ayant affecté les parties communes de l’immeuble,
- les défendeurs ne sauraient opposer qu’un partage des responsabilités aurait été réalisé par l’expert judiciaire aux termes de son rapport pour échapper à une condamnation in solidum.

Sur son préjudice, il soutient que :
- il a dû procéder à des travaux d’éradication du mérule pour un montant de 13.391,40 euros TTC,
- il a également dû procéder à des travaux de restauration des parties communes endommagées par le mérule, pour un montant total, après déduction de sommes correspondant au coût de travaux sans lien avec les dégâts causés par le mérule, à hauteur de 117.805,42 euros TTC,
- s’ajoute à ces coûts des travaux d’investigations réalisés afin de procéder à des recherches de fuites, une mise à nu des zones infestées et des sondages, pour un montant total de 61.826,92 euros TTC,
- ainsi que des frais et honoraires des intervenants (maîtrise d’œuvre ; 14.142,36 euros et honoraires du syndic pour 11.627,85 euros) pour un montant total de 25.771,21 euros TTC.

Sur la garantie due par la société AXA France IARD au syndicat des copropriétaires, il fait valoir que :
- la société AXA France IARD ne saurait se prévaloir d’une clause d’exclusion de garantie au motif que le champignon ne serait pas garanti,
- en effet, le mérule dont la présence a été constatée dans l’immeuble n’est pas la cause des désordres mais la conséquence des dégâts des eaux survenus, lesquels sont bien garantis par le contrat d’assurance,
- à titre subsidiaire, la compagnie AXA estime pouvoir se prévaloir des dispositions de l’article 63 du contrat d’assurance, selon lesquelles : « Aux termes de l’article 1964 du code civil : Le contrat d’assurances garantir un risque aléatoire et par conséquence la survenance d’un des risques assurés dépend par nature d’un évènement incertain. Ainsi, n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui »,
- or, il ressort de l’article L. 113-1 du code des assurances que : « les pertes et les dommages occasions par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré »,
- dès lors, l’article 63 n’est ni formel ni limité car il ne définit pas les notions de défaut d’entretien et de réparation, et ne répond pas aux critères imposés par le texte : ces dispositions sont donc nulles et inopposables au syndicat des copropriétaires,
- en tout état de cause, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires un défaut d’entretien, ni une faute intentionnelle ou dolosive au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances, ni une quelconque inertie,
- le syndicat a en effet agi dès l’apparition du premier dégât des eaux en 2011 en mandatant M. [VJ], architecte, afin d’effectuer une campagne de recherche de fuites dans les appartements, des dégradations liées à des infiltrations et à de l’humidité ayant été constatées,
- en toute état de cause, le syndicat des copropriétaires ne pouvait mettre en œuvre les travaux de rénovation des parties communes dès lors que les travaux de remise en état des installations privatives destinés à mettre un terme aux infiltrations n’étaient pas réalisés par les copropriétaires concernés.

La compagnie AXA France IARD soutient comme le syndicat des copropriétaires que les responsabilités de Monsieur [D], Monsieur [UR] et Madame [Z] doivent être retenues selon le partage retenu par l’expert judiciaire.

Elle oppose cependant au syndicat des copropriétaires que :
- tous les travaux dont le remboursement est sollicité par le syndicat sont la conséquence de la dégradation des parties communes par le mérule,
- or, la police AXA France prévoit une exclusion de garantie pour les dommages causés par des champignons,
- ce cas d’exclusion est bien clair et précis et ne saurait donc être déclaré inopposable,
- l’article 63 des conditions générales de la police d’AXA prévoit que sont exclus les dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui,
- il apparait en l’espèce que le syndicat était averti depuis novembre 2010 de l’existence des premiers sinistres dans l’appartement de Monsieur [D],
- de 2010 à 2014, malgré la multiplication des sinistres, le syndicat des copropriétaires s’est contenté d’adresser des courriers mettant en demeure les copropriétaires concernés de réaliser des travaux dans leurs appartements,
- enfin, en 2011, le rapport de Monsieur [VJ] a averti le syndicat des copropriétaires de la présence de mérule dans les parties communes de l’immeuble,
- tous les travaux d’investigations rendus nécessaires du fait de la présence de mérule sont exclus de la garantie au même titre que les travaux de reprise des parties communes,
- subsidiairement, en cas de condamnation de la société AXA France IARD, il conviendra d’appliquer les plafonds et limites contenus dans la police,
- enfin, elle sollicite la condamnation de Monsieur [D], de Monsieur [UR] et de Madame [Z] de la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE et la Compagnie PACIFICA à la garantir indemne de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge, selon la part de responsabilité incombant à leurs assurés.

Monsieur [C] [D] oppose que l’expertise apparaît incomplète. Il soutient notamment que :
- alors que toutes les installations de l’immeuble étaient fuyardes, c’est vers son seul appartement que le syndicat des copropriétaires s’est tourné en début de procédure,
- l’expert a arrêté ses investigations au 3ème étage, alors même que la présence de mérule a été constatée dans tous les appartements et parties communes du rez-de-chaussée et des trois premiers étages,
- dès lors, même à supposer que les installations sanitaires de l’appartement du 2èm étage de Monsieur [D] aient pu participer au développement du mérule, elles ne sauraient expliquer en tout ou partie sa présence au 2ème et surtout au 3ème étage,
- rien dans le rapport de d’expertise ne permet de justifier que 50 % de responsabilité à Monsieur [D],
- l’expertise est contradictoire, l’expert prétendant à la fois que toutes les installations sanitaires ont été à l’origine des désordres et que seules trois d’entre elles portent l’entière responsabilité des désordres,
- le syndicat des copropriétaires inclut dans ses demandes à l’encontre de Monsieur [D] l’ensemble des sommes réglées aux différents intervenants par le syndicat des copropriétaires,
- or, Monsieur [D] a réglé sa quote-part de ses sommes, si bien qu’on lui demande de les payer deux fois,
- le quantum du préjudice du syndicat n’est pas établi, dans la mesure où il n’a pas déduit des sommes demandées les subventions reçues pour la réalisation des travaux et où il ne fournit aucune facture.

En réponse aux arguments de la MFA en qualité d’assureur de Monsieur [D], il oppose que :
- la MFA ne saurait lui opposer sa négligence dans l’entretien de ses installations sanitaires, puisqu’il est établi qu’il a fait intervenir un plombier à quatre reprises, dès qu’il était averti d’un problème par le syndic,
- il a également dû mettre un terme à la location de son studio, renonçant à 1.000 euros par mois sur 57 mois de loyers,
- il a dû supporter le cout de la remise en état de ses parties privatives,
- dès lors, la MFA devra prendre en charge son préjudice à hauteur de 100.000 euros.

Monsieur [CZ] [UR] et la société PACIFICA opposent que :
- les conclusions de l’expert sont sujettes à discussion,
- l’expert valide des travaux aux 4ème étage et au 5ème étage alors que l’appartement de Monsieur [UR], considéré comme étant à 30 % responsable des désordres litigieux, est situé au 2ème étage de l’immeuble,
- sa responsabilité ne saurait dépasser 10 %,
- il convient de déduire des dommages et intérêts auxquels il serait condamné les sommes versées au titre de sa quote-part des travaux de réfection,
- le montant total des travaux de restauration ne saurait dépasser la somme de 108.223,52 euros conformément à ce qui a été retenu par l’expert judiciaire,
- il en va de même pour les travaux d’investigation lors des opérations d’expertise dont le coût ne saurait dépasser 60.337,50 euros,
- l’expert judiciaire avait également chiffré les honoraires de l’architecte à la somme de 13.493,97 euros,
- les demandes formulées au titre des honoraires du syndic ne sauraient prospérer,
- la solidarité ne se présume pas, et Monsieur [EY] a bien distingué les différentes imputations de sorte que toute condamnation solidaire ou in solidum devra être écartée,
- en cas de condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [UR], la société AXA France IARD sera également condamnée en sa qualité d’assureur de la copropriété et des copropriétaires non occupants,
- Monsieur [D] et Madame [Z] ont engagé leur responsabilité sur le fondement de l’article 544 du code civil.

Madame [G] [Z] née [H] oppose que le rapport d’expertise judiciaire ne permet pas d’établir sa responsabilité. Elle soutient notamment que :
- le rapport d’expertise se fonde sur de nombreuses photographies de mauvaise qualité qui ne sauraient être exploitables,
- aucune mesure d’investigation n’a été réalisée aux étages supérieurs au 3ème étage,
- pourtant, le mérule est un champignon qui se développe dans un environnement humide, et l’eau tombe nécessairement du haut vers le bas,
- il n’est donc pas explicable, alors que tous les appartements et parties communes des quatre premiers étages étaient affectés par le champignon, que les recherches ne se soient pas étendues au 4ème et 5ème étages,
- le rapport d’expertise judicaire ne fait que constater des infiltrations d’eau dans le plancher de la salle de bain de Madame [H] lorsque la douche était utilisée,
- non seulement les conditions dans lesquelles ont été réalisées les constatations ne permettent pas d’en tirer de conclusions pertinentes, mais encore il n’est pas expliqué ce qui diffère entre la situation de l’appartement de Madame [Z] et celle de tous les autres appartements visités par l’expert judiciaire,
- la responsabilité de Madame [Z] retenue à hauteur de 20 % ne fait pas plus l’objet d’une explication par l’expert judicaire,
- les travaux de réfection dans l’appartement de Madame [Z] ont donné lieu au plus petit devis de la copropriété, ce qui laisse à penser que sa responsabilité dans les dommages des parties communes est moindre que celle des autres appartements,
- l’absence d’investigation aux étages supérieurs induit artificiellement la responsabilité de Madame [Z],
- l’expert judicaire se contredit à plusieurs reprises dans son rapport, en affirmant que tous les appartements visités ont contribué au développement du mérule, tout en soulignant que les installations sanitaires autres que celles des appartements de Madame [Z], Monsieur [UR] et Monsieur [D] n’ont aucun lien avec le mérule,
- le devis produit par la société APBM en présence de l’architecte de la copropriété met hors de cause Madame [Z],
- l’expert judiciaire a effectué ses constats chez Madame [Z] de manière déloyale, en constatant une absence d’étanchéité au sol et mur de la salle de bain, après que cette dernière ait été partiellement détruite pour rechercher d’éventuelles fuites d’eau,
- aucune photo de son appartement n’apparaît dans l’expertise judicaire,
- enfin, sur les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires, étant elle-même copropriétaire, elle a payé sa quote-part de charges et ne saurait donc se voir réclamer des sommes supplémentaires au titre des travaux de réfection effectués par la copropriété.

La MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES (MFA) oppose au syndicat des copropriétaires et à Monsieur [D] que :
- l’expert a défini une répartition des responsabilités entre les copropriétaires à l’origine des dommages, de sorte que le syndicat ne saurait solliciter une condamnation solidaire et à défaut in solidum de Monsieur [D], Monsieur [UR] et de Madame [Z],
- il résulte de l’article 26 des conditions générales du contrat multirisque habitation souscrit par Monsieur [D] que : « les dommages ayant pour cause une négligence caractérisée d’entretien notamment après une injonction d’avoir à faire exécuter les travaux pour remédier à une situation précise soit de la part de l’administration, soit de la part des voisins, tiers ou locataires »,
- il est manifestement établi que les travaux réalisés avant l’expertise judiciaire pour remédier à l’apparition des premiers désordres en 2011, signalés par l’architecte de la copropriété d’alors, Monsieur [VJ], ont été manifestement insuffisants,
- l’expert judiciaire a confirmé l’absence de mise en conformité des installations sanitaires de Monsieur [D],
- il est donc établi que ce dernier a laissé perdurer des infiltrations en connaissance de cause, au mépris des risques encourus pour ses parties privatives et les parties communes de l’immeuble,
- il a donc commis une faute intentionnelle au sens de l’article L. 113-1 alinéa 2 du code des assurances dont l’assureur ne répond pas,
- il résulte en outre de l’article 7 du même contrat que sont exclus de la garantie « les dommages résultant d’un manque d’entretien manifeste ou d’un défaut de réparation indispensable incombant à l’assuré », ce qui a été démontré précédemment,
- enfin l’article 12 du même contrat stipule que « l’assuré propriétaire non occupant ou copropriétaire non occupant est garanti contre la perte de loyers qu’il peut subir à la suite d’un sinistre causé par un des évènements prévus aux articles 1, 4 7. Le montant de l’indemnité est déterminé en fonction de temps nécessaire, à dire d’expert ou d’inspecteur mandaté par la société, à la remise en état des locaux. Cette indemnité est versée au maximum pendant une année à compter du sinistre » 
- Monsieur [D] est donc mal fondé à demander la garantie de la MFA pour la perte des loyers.

***
1-1 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine :

Les désordres d’infiltration subis sont décrits en page 50 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [JO] [EY] et consistent en :
- dans le hall de l’immeuble - rez-de-chaussée dans l’angle des appartements de gauche et de face : des dégradations très importantes au niveau du plafond (enduit fissuré, décollement d’enduit plâtre, peinture dégradée, anciennes traces de coulure d’eau sur le bâti de la porte du logement du rez-de-chaussée de gauche) avec présence de poutrelles métalliques fortement oxydées dans la zone la plus dégradée,
- dans l’angle gauche à l’emplacement du coffrage bois dissimulant la colonne montante de gaz : la présence de « champignons » avec une forte humidité, mesurée à l’humitest à 999/1000.

Des désordres importants ont globalement été relevés dans les parties communes, entre le rez-de-chaussée et le 3ème étage, avec présence de champignons type mérule, ce champignon étant qualité par l’expert de « très destructeur » et ayant « besoin d’humidité pour s’installer » (rapport, page 36).

La matérialité des désordres est ainsi établie.

S’agissant de leur origine (rapport, pages 54 à 56), ces désordres proviennent exclusivement de la vétusté, de la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires privatives de trois appartements au sein de l’immeuble, à savoir :

1 - L’appartement situé au 3ème étage gauche (lot n° 28) dont la propriétaire non occupante est Madame [G] [H] épouse [Z] :
* dans la salle de bain : absence de revêtement d’étanchéité sol et murs, vétusté, défectuosité et non-conformité de la paillasse réalisée entre la baignoire et la cloison de l’entrée.

Après essais d’étanchéité réalisés à l’aide d’une douchette au pourtour de la baignoire et au droit des colonnettes sur lesquelles est montée la robinetterie, l’eau s’écoule instantanément sous la baignoire, s’infiltrant ensuite dans le plancher.

2 - L’appartement situé au 2ème étage face (lot n° 24), dont le propriétaire non occupant est Monsieur [C] [D] :
* dans le cabinet d’aisances :
- vétusté, non-conformité, absence d’entretien,
- absence de revêtement d’étanchéité au sol : joints dégradés entre plusieurs carrelages au sol ; lorsqu’une fuite se déclare ou lorsqu’on nettoie le sol avec une serpillière humide, l’absence de protection et de barrière étanche sous le carrelage autorise « inévitablement » l’eau à s’infiltrer dans le plancher,
- vétusté, non-conformité de l’installation de vidage du lave-main, colmatage de fuites à l’aide de silicone.
* dans la cuisine :
- absence au sol d’un revêtement d’étanchéité,
- plusieurs carreaux au sol décollés et détériorés,
- absence d’entretien, vétusté, défectuosité, non-conformité de l’installation de l’évier : entraînant un passage important d’eau entre la robinetterie de l’évier et le plan de travail.
* dans la salle de bain :
- absence d’entretien, vétusté, défectuosité et non-conformité des installations sanitaire : baignoire d’angle en acrylique,
- aucun revêtement d’étanchéité sol et murs réalisé,
- fuite active au niveau du raccordement de la robinetterie bain/douche aux raccords encastrés,
- hauteur insuffisante du revêtement de faïence au-dessus de la baignoire : lorsqu’on utilise la douche, l’eau éclabousse les murs et dégrade les enduits,
- non-conformité aux règles de l’art de l’installation de la baignoire en acrylique : aucun support périmétrique n’a été installé sous la baignoire pour empêcher la déformation du matériau, dès son utilisation,
- défectuosité du joint au pourtour de la baignoire, carreaux de faïence cassé : au cours d’essais, passage d’eau instantané entre le bord de la baignoire et le mur, l’eau s’écoulant sur le sol et s’infiltrant dans le plancher,
- absence de pare douche ou de rideau empêchant l’eau de s’écouler sur le sol dès l’utilisation de la douchette,
- revêtement de sol dégradé, plusieurs joints entre les carrelages étant fissurés.
Il a été relevé à l’humitest une valeur de 999/1000.
Les carrelages semblent en outre avoir été collés au sol sur un « support bois (effet de trampoline) ».

3 - L’appartement situé au 2ème étage gauche de l’immeuble, dont le propriétaire non occupant est Monsieur [CZ] [UR] :
* dans la salle d’eau :
- non-conformité, défectuosité, vétusté des installations,
- absence d’un revêtement d’étanchéité sol et murs,
- au niveau du receveur de douche :
> absence de regard sous le receveur permettant un accès aux raccords ainsi que la ventilation du vide pour empêcher la condensation,
> défectuosité de l’étanchéité du joint au pourtour du bac à douche (à chaque utilisation de la douche, de l’eau s’infiltre entre le receveur et les murs, qui s’écoule sur le sol dépourvu d’un revêtement d’étanchéité puis s’infiltre dans le plancher (constatations du 5 octobre 2016),
> revêtement de faïence détérioré par la pose de chevilles dans le mur non étanché (l’eau ruisselle sur la paroi et s’infiltre par la pénétration des chevilles dans le mur en humidiant celui-ci),
> non-conformité et défectuosité de l’assemblage réalisé au niveau du collecteur d’évacuation des eaux usées reprenant les eaux usagées de la douche et du lavabo et le té en PVC sur lequel se raccordent les eaux vannes du WC (en réunion d’expertise du 16 juin 2015, un patin de plâtre autour de la canalisation en PVC près WC avait été constaté et une très forte humidité au droit de cet emplâtre relevée. Le 5 octobre 2016, après piochage de l’emplâtre, il a été relevé une fuite au niveau du bouchon de dégorgement collé sur le tampon de la culotte des eaux vannes).
Le collecteur des eaux usées se raccordant au collecteur des eaux vannes du WC, il a été constaté contradictoirement lors d’essais de chasse, que de l’eau passait par le raccord, cette fuite active perdurant « certainement depuis des années ».

Les installations susmentionnées n’ayant pas été réalisés par des professionnels, leur absence de conformité a été à l’origine d’infiltrations à répétition puis du développement de mérule (rapport, page 36).

Aucun élément technique n’est produit dans le cadre de la présente instance qui viendrait :
- contredire les constatations et éléments d’imputabilité susmentionnés retenus par l’expert judiciaire, à l’issue d’investigations nombreuses, complètes et approfondies, dans les conclusions circonstanciées de son rapport,
- justifier que d’autres appartements aux 4ème et 5ème étages auraient pu être à l’origine des désordres faisant l’objet du présent litige, nonobstant la généralisation des désordres entraînées par le mérule aux parties communes de l’immeuble du rez-de-chaussée au 5ème étage.

Les installations sanitaires privatives vétustes, défectueuses et non conformes des appartements susvisés ayant contribué ensemble, par leur action conjuguée, à la réalisation de l’intégralité des désordres subis par le syndicat des copropriétaires, une condamnation « in solidum » s’impose en l’espèce.

1-2 Sur les responsabilités :

En droit, l’article 544 du code civil dispose “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.

Aux termes du nouvel article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié p