TJ 01053, 13 mai 2025, RG 25/00001
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE
LOYER COMMERCIAL
JUGEMENT DU 13 MAI 2025
N° RG 25/00001 - N° Portalis DBWH-W-B7J-HAMK
MINUTE N° 25/
Dans l’affaire entre :
S.A.R.L. BEYNOST AUTO CONTROLE, immatriculée au RCS de Bourg-en-Bresse sous le numéro 837 480 078, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 67, Me Sylvain BRILLAULT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1128
DEMANDERESSE
et
S.C.I. SCI DU SOLEIL COUCHANT, immatriculée au RCS de Bourg-en-Bresse sous le numéro 383 588 555, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante
DEFENDERESSE
* * * *
Magistrat : Madame CARDONA,
Greffier : Madame BOIVIN,
Débats : en audience publique le 01 Avril 2025
Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 27 septembre 2013, un bail commercial a été conclu entre la SARL Centre de Contrôle Auto de la Dombe, preneur, et la SCI du Soleil Couchant, bailleur, portant sur des locaux commerciaux à usage commercial et d’entreposage, situés [Adresse 8] à [Localité 7], cadastrés AL [Cadastre 3]. Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années, à compter du 1er septembre 2013, soit jusqu’au 31 août 2022.
Par acte authentique du 12 avril 2017, la SARL Centre de Contrôle de la Dombe a cédé son fonds de commerce à la SARL la Boisse auto contrôle.
La SARL Beynost auto contrôle a repris les éléments d’actif et de passif de la SARL la Boisse suite à sa dissolution en date du 18 décembre 2020.
Par acte extrajudiciaire du 14 mars 2022, la SARL Beynost auto contrôle a sollicité le renouvellement du bail commercial.
Par acte extrajudiciaire en date du 10 juin 2022, la SCI du soleil couchant a refusé le renouvellement du bail invoquant la nécessité d’entreprendre d’importants travaux pour la mise en conformité du bâtiment.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 novembre 2022, retournée “pli avisé non réclamé”, la SARL Beynost auto contrôle, par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 200 000 euros.
Aucun accord n’est intervenu entre les parties et par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, la SARL Beynost auto contrôle a assigné la SCI du soleil couchant devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de fixation d’une indemnité d’éviction, de restitution d’un trop-perçu d’indemnité d’occupation outre une indemnité judiciaire.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2023, le bailleur a signifié au preneur son droit de repentir et a accepté la demande de renouvellement du bail à compter de la date de l’acte de signification.
Par décision du 7 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a notamment constaté le renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 28 août 2023.
Par acte extrajudiciaire en date du 5 novembre 2024, la SARL Beynost auto contrôle a sollicité la diminution du loyer à la somme de 14 200 euros hors taxes et hors charges.
Le bailleur n’a pas présenté de mémoire en réponse.
Aucun accord n'étant intervenu entre les parties, la SARL Beynost auto contrôle a fait assigner la SCI du soleil couchant, par exploit de commissaire de justice du 5 mars 2025, devant le juge des loyers commerciaux aux fins de :
- A titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 14 200 euros par an hors taxes et hors charges ;
- condamner la SCI du soleil couchant au paiement des intérêts aux taux légal sur tout rappel de loyer conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil et ordonner la capitalisation des intérêts dus pour plus d'une année entière.
- A titre subsidiaire, voir ordonner une mesure d'instruction en cas de nécessité ;
- Fixer, le cas échéant, le montant du loyer provisionnel à la somme de 14 200 euros annuellement en principal, hors charges, hors taxes à compter du 28 août 2023 ;
- En tout état de cause, ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condammer la partie défenderesse à une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC et les entiers dépens ;
Au soutien de ses prétentions, la SARL Beynost auto contrôle fait valoir que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Au regard des caractéristiques du bien, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la SARL Beynost auto contrôle soutient qu’elle est bien fondée à solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé à 14 200 euros hors taxes, à compter du 28 août 2023, montant fixé par le cabinet Boulez & Associés, expert judiciaire mandaté à l’amiable par la partie demanderesse. Elle ajoute que le loyer de renouvellement ne peut être plafonné en l’espèce, puisque les rapports d’expertise amiable fixent la valeur locative à une somme inférieure au loyer plafonné.
La SCI du soleil couchant n’a pas comparu à l’audience du 01 avril 2025.
MOTIFS
Sur la demande principale
L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l’espèce, la SARL Beynost auto contrôle produit un premier rapport d’expertise privé réalisé en 2023 par le cabinet Alain Ponthieu. Une visite des locaux a été réalisée le 19 octobre 2023, avec la seule présence de la partie demanderesse.
Un second rapport d’expertise réalisé en 2024 par le cabinet Boulez & Associés, est produit par la SARL Beynost auto contrôle. Il est précisé qu’aucun déplacement sur les lieux n’a été effectué pour la réalisation de cette expertise.
Ces rapports d’expertise ne peuvent être considérés comme contradictoires, dans la mesure où le bailleur n’a pas été mis en mesure d’adresser d’éventuels dires à l’expert, pour discuter ses conclusions.
En l’absence de tout élément objectif, il convient, afin d’éclairer le juge, de recourir à une mesure d’expertise judiciaire en application de l’article R. 145-30 du code de commerce afin de rechercher les éléments permettant de déterminer la valeur locative du bien objet du contrat.
L’avance des frais de la mesure d’instruction sera mise à la charge de la demanderesse.
Sur le montant provisionnel du loyer
En l’état, le montant provisionnel du loyer durant la procédure doit être fixé au loyer actuel.
Sur les autres demandes
Il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des autres demandes.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Ordonne avant dire droit sur le montant du loyer, une expertise et commet pour y procéder Monsieur [B] [G], Cabinet CEFIA, [Adresse 4], [Courriel 6], [XXXXXXXX01], expert près la cour d’appel de Lyon, avec mission de :
Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception et recueillir leurs explications ;
Se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur tous les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment les différents baux liant les parties ;
Prendre connaissance de tous documents utiles ;
Recueillir éventuellement les déclarations de toute personne informée ;
Visiter les lieux et les décrire de façon détaillée, en précisant notamment la superficie du local commercial, sa consistance, son état d’entretien, les commodités existantes à la date du 28 août 2023, et sa destination ;
Dire s’il y a eu modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce en précisant si ces modifications sont provisoires ou durables et donner son avis sur le point de savoir si ces modifications justifient ou non le déplafonnement du loyer ;
Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués d’après les éléments énumérés par les articles L. 145-33 et suivants et R. 145-2 et suivants du code de commerce ;
Procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
Ordonne aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;
Dit que :
l’expert devra commencer ses opérations dès que le versement de la consignation aura été porté à sa connaissance ;
en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;
l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;
l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de l’accomplissement de sa mission ;
l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties, étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;
l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;
au terme de ses opérations, l’expert devra, sauf exception dont il justifiera dans son rapport, adresser aux parties un document de synthèse, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 6 mois à compter du versement de la consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;
Dit que les frais d’expertise seront avancés par la SARL Beynost auto contrôle qui devra consigner la somme de 3 500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse dans le mois de la présente décision étant précisé que :
à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;
chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;
Commet Mme Emmanuèle Cardona, présidente du tribunal, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, pour surveiller l’exécution de la mesure ;
Dit qu’après dépôt du rapport, l’affaire sera rappelée à la première audience utile, sur demande d’une des parties ;
Fixe provisoirement le loyer du bail renouvelé au montant du loyer actuel ;
Sursoit à statuer sur les autres demandes ;
Réserve les dépens.
La greffière Le juge des loyers commerciaux
copie exécutoire + ccc le :
à
Me Sylvain BRILLAULT
Me Christelle RICORDEAU
3 ccc au service expertises
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