TJ 44109, 15 mai 2025, RG 20/04814

SG

LE 15 MAI 2025

Minute n°

N° RG 20/04814 - N° Portalis DBYS-W-B7E-K3MQ

S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES
S.E.L.A.R.L. BERTHELOT
(RCS de SAINT ETIENNE N° 830000451) ès qualités de liquidateur de la Société SFMI

C/

[K] [X]
[Y] [D]

Demande en paiement du prix formée par le constructeur contre le maître de l’ouvrage ou son garant

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SARL ABELIA - 167
l’AARPI COFLUENCES AVOCATS
la SELARL FALGA-VENNETIER - 138

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 17 DECEMBRE 2024 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 12 MARS 2025 prorogé au 15 MAI 2025.

Jugement Réputé contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Caroline CATZ de la SARL ABELIA, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Maître Julie GAY de l’AARPI COFLUENCES AVOCATS, avocats au barreau de VALENCE

S.E.L.A.R.L. BERTHELOT (RCS de SAINT ETIENNE N° 830000451) ès qualités de liquidateur de la Société SFMI, dont le siège social est sis [Adresse 3]

DEMANDERESSES.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [K] [X], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Anne VENNETIER de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocats au barreau de NANTES

Madame [Y] [D], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Anne VENNETIER de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Par contrat du 3 février 2017, Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [D] (les consorts [X]-[D]), ont confié la construction de leur maison individuelle à la société AGECOMI, devenue depuis SFMI, sur un terrain situé à [Localité 4]. Ce contrat prévoyait que les travaux à la charge du constructeur s’élevaient à 160.000 €, tandis que les maîtres de l’ouvrage se réservaient l’exécution des travaux suivants, chiffrés à 13.721 € par le constructeur:

- Revêtement de sol dans les chambres : 2.178 €
- Une couche de peinture sur murs et plafonds « en attente de finitions et de décoration: 2.871 €
- Attestation BBIO : 200 €
- Raccordements jusqu’à la limite de propriété : 3.500 €
- Consommation en eau pendant le chantier : 600 €
- Evier inox : 400 €
- Chemin d’accès : 675 €
- Evacuation des terres excédentaires : 3.297 €

Le chantier a démarré le 13 octobre 2017. Le délai contractuel d’exécution des travaux était fixé à 12 mois à compter de l’ouverture de chantier.

A la suite de nombreuses difficultés rencontrées sur le chantier, les société SFMI et les maîtres de l’ouvrage ont signé un protocole d’accord transactionnel en date du 26 octobre 2018.

Aux termes de ce protocole, il a notamment été stipulé que le constructeur “ s’engage à livrer aux maîtres d’ouvrage la construction en hors d’eau/hors d’air au plus tard le 31 octobre 2018, hors prorogations éventuelles de délai”, et que les maîtres de l’ouvrage s’engagent à “ régler les appels de fonds hors d’eau/hors d’air dans le délai de 15 jours à dater de leur présentation tel que prévu à l’article 3.5 des conditions générales du contrat de construction régularisé le 03 février 2017.”

Par jugement du 28 novembre 2022, la société SFMI a été placée en liquidation judiciaire, et la société BERTHELOT a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Les consorts [X]-[D] ont déclaré leurs créances.

Par acte d’huissier du 26 octobre 2020, la Société Française de Maisons Individuelles a assigné Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [D] devant le Tribunal judiciaire de Nantes, sur le fondement des articles 1217 et 2044 du Code civil, aux fins de:

- Constater que n’a pas été exécuté le protocole transactionnel d’accord qu’ils ont conclu le 26 octobre 2018 avec la société SFMI,

- Accueillir la demande en exécution forcée dudit protocole,

- Condamner en conséquence Monsieur [X] et Madame [D] in solidum à payer à la société SFMI la somme de 52.503,40 euros décomposée comme suit:

° 29.317,60 euros correspondant à l’appel de fonds dit “ hors d’air”
° 23.185,80 euros correspondant à l’appel de fonds dit “ hors d’eau”,

- Condamner les mêmes à payer in solidum la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- Condamner les mêmes à la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement du 28 novembre 2022, la société SFMI a été placée en liquidation judiciaire, et la société BERTHELOT a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Par acte d’huissier du 8 février 2023, Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [D] ont assigné la SELARL BERTHELOT, ès qualités de liquidateur de la société SFMI, devant le tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de:

- Prononcer l’annulation, subsidiairement la résolution aux torts exclusifs de la société SFMI, du protocole d’accord du 26 octobre 2018,
- Ordonner l’inscription, au profit de M. [X] et de Mme [D], des créances suivantes au passif de la liquidation judiciaire de la société SFMI :
• 11.786 € à titre de pénalités de retard
• 6.036,76 € au titre des suppléments de prix
• 58.845,41 € au titre de leur préjudice matériel (coût des travaux et autres préjudices
matériels)
• 20.000 € au titre de leur préjudice moral et de jouissance
• 10.000 € au titre de leur frais irrépétibles
• Le montant des dépens de l’instance
A titre principal sur la créance de solde du prix du contrat de construction
- La Déclarer mal fondée et/ou inexigible,
- Débouter en conséquence la société SFMI, représentée par son liquidateur, de toutes ses (éventuelles) demandes
A titre subsidiaire, si une créance de la liquidation était admise
- Constater que les créances revendiquées par les parties sont réciproques et connexes
- Prononcer la compensation entre la créance de la liquidation de la société SFMI qui
serait fixée par le Tribunal d’une part et celles précitées des concluants, d’un total de
106.668,17 €, à parfaire avec le montant des dépens, détenues par M. [X] et Mme [D]
- Constater en conséquence l’extinction de toute créance de la liquidation de la société SFMI.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 juin 2023, les consorts [X]-[D] demandent au tribunal, de:

- Prononcer l’annulation, subsidiairement la résolution aux torts exclusifs de la société SFMI, du protocole d’accord du 26 octobre 2018,
- Ordonner l’inscription, au profit de M. [X] et de Mme [D], des créances suivantes au passif de la liquidation judiciaire de la société SFMI :
• 11.786 € à titre de pénalités de retard
• 6.036,76 € au titre des suppléments de prix
• 58.845,41 € au titre de leur préjudice matériel (coût des travaux et autres préjudices
matériels)
• 20.000 € au titre de leur préjudice moral et de jouissance
• 10.000 € au titre de leur frais irrépétibles
• Le montant des dépens de l’instance
A titre principal sur la créance de solde du prix du contrat de construction
- La Déclarer mal fondée et/ou inexigible
- Débouter en conséquence la société SFMI, représentée par son liquidateur, de toutes ses (éventuelles) demandes
A titre subsidiaire, si une créance de la liquidation était admise
- Constater que les créances revendiquées par les parties sont réciproques et connexes
- Prononcer la compensation entre la créance de la liquidation de la société SFMI qui
serait fixée par le Tribunal d’une part et celles précitées des concluants, d’un total de
106.668,17 €, à parfaire avec le montant des dépens, détenues par M. [X] et Mme [D]
- Constater en conséquence l’extinction de toute créance de la liquidation de la société SFMI.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Par acte du 26 octobre 2020, la Société Française de Maisons Individuelles a assigné Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [D] devant le tribunal judiciaire de Nantes sur le fondement des articles 1217 et 2044 du Code civil, aux fins notamment de constater qu’ils n’ont pas exécuté le protocole transactionnel d’accord qu’ils ont conclu le 26 octobre 2018 avec la société SFMI.

Par jugement du 28 novembre 2022, la société SFMI a été placée en liquidation judiciaire, et la société BERTHELOT a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Par acte d’huissier du 8 février 2023, les consorts [X]-[D] ont assigné la SELARL BERTHELOT ès qualités de liquidateur de la société SFMI devant le tribunal judiciaire de Nantes.

La SELARL BERTHELOT n’a pas maintenu les demandes formées dans l’assignation, de sorte qu’elles sont sans objet.

Sur la demande d'annulation du protocole transactionnel

Les consorts [X]-[D] sollicitent l'annulation du protocole transactionnel du 26 octobre 2018 pour vices du consentement et absence de concessions réciproques.

La transaction, en ce qu'elle constitue un contrat, obéit aux règles de formation de celui-ci.

1/ Sur les vices du consentement

Fruit de la rencontre des volontés, la transaction suppose un consentement libre et éclairé.

En l'espèce, les consorts [X]-[D] invoquent une erreur, ainsi qu'un dol.

S'agissant de l'erreur, il est constant qu’elle doit, pour justifier l'annulation d'une transaction, porter sur la personne ou l'objet de la contestation.

Or, en l'espèce, les consorts [X]-[D] ne démontrent pas que leur consentement a été vicié par une erreur sur la personne ou l'objet de la contestation.

Par ailleurs, le juge ne peut, sans heurter l'autorité de la chose jugée attachée à la transaction, trancher le litige que cette dernière avait pour objet de clore en se livrant à un examen des éléments de faits et de preuve afin de déterminer le bien-fondé de la créance à l'origine de celle-ci.

La transaction ne saurait donc être annulée pour erreur.

S'agissant du dol, il est constant qu’il correspond à des manoeuvres afin de déterminer le cocontractant à signer un acte. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

En l'espèce, les consorts [X]-[D] font valoir qu’il résulte du courrier de la société AGECOMI du 4 octobre 2018 et des termes du protocole d’accord, que le constructeur les a manifestement trompés afin d’obtenir leur consentement au paiement de travaux affectés de malfaçons et leur renonciation à toute réclamation pécuniaire d’aucune sorte ( pénalités de retard, dommages et intérêts).

Cependant, les consorts [X]-[D] ne démontrent par aucune pièce que la société SFMI les aurait trompés sur la nature des engagements.

La renonciation par les consorts [X]-[D] à toute voie de droit, consignée dans le protocole ne procède d'aucun abus dès lors que l'existence d'un différend entre les parties, que la transaction avait pour vocation de régler, n'est pas contesté.

Il n'est pas davantage démontré que la société SFMI aurait intentionnellement délivré de fausses informations aux consorts [X]-[D] dans le but de les déterminer à signer le protocole d'accord transactionnel.

2/ Sur l'absence de concessions réciproques

La transaction a pour vocation de terminer une contestation née ou de prévenir une contestation à naître. En ce sens, elle suppose des concessions réciproques de la part des parties qui la signent.

En l'espèce, la transaction conclue le 26 octobre 2018 contient renonciation des consorts [X]-[D] à toute action à l'encontre de la société SFMI, et renonciation de celle-ci à toute action à l'encontre des consorts [X]-[D].

Il en résulte que les engagements pris par les consorts [X]-[D] de régler les sommes correspondant à l’appel de fonds dit “ hors d’air” et “ hors deau” à la société SFMI, ont pour contrepartie l'engagement des consorts [X]-[D], de livrer la maison au stade hors d’eau/hors d’air, et à ne pas engager de procédure et réciproquement.

Cette transaction contient donc des concessions réciproques.

En conséquence, les consorts [X]-[D] ne sont pas fondés à se prévaloir d'une absence de concessions réciproques, pour solliciter l'annulation de la transaction conclue le 26 octobre 2018.

Sur la résolution pour inexécution

L'effet extinctif attaché à la transaction est subordonné à sa bonne exécution par les parties. Il est constant que l’autorité de la chose jugée s’attachant à la transaction n’empêche pas la partie qui se plaint de l’inexécution par l’autre partie d’une des obligations mises à sa charge par le protocole d’accord, de solliciter la résolution du contrat sur le fondement de l’ancien article 1184 du Code civil.

La transaction étant un contrat synallagmatique, l'interdépendance des obligations réciproques permet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne.

En l'espèce, les consorts [X]-[D] soutiennent avoir cessé de respecter leurs engagements financiers au motif que la société SFMI n'a pas livré la maison hors d’air et hors d’eau.

Cependant, les consorts [X]-[D] ne justifient par aucune pièce probante de l’absence de livraison de la maison hors d’eau et hors d’air. A ce titre, il est constant que la livraison s’achève par la remise des clefs de l’ouvrage. Or en l’espèce, les consorts [X]-[D] indiquent que le constructeur a mis à leur disposition les clefs de l’ouvrage le 27 novembre 2018. De même aucun élément produit par les consorts [X]-[D] ne permet de retenir que la maison n’aurait pas été livrée au stade hors d’eau/hors d’air. Sur ce point, contrairement à ce qu’indiquent les consorts [X]-[D], le constat d’huissier versé aux débats et établi postérieurement à la livraison de l’immeuble litigieux, ainsi que les factures des sociétés intervenues postérieurement à la livraison, sont insuffisants pour caractériser la non-exécution par les consorts [X]-[D] du protocole d’accord du 28 octobre 2018.

En conséquence, compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter les consorts [X]-[D] de leur demande tendant au prononcé de l’annulation et subsidiairement de la résolution aux torts exclusfis de la société SFMI, du protocole d’accord du 26 octobre 2018, ainsi que de leurs demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de la nature de l’affaire, il y a lieu de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS