TJ 42218, 15 mai 2025, RG 23/03617

N° RG 23/03617 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-H5IZ

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

ENTRE:

Monsieur [RF] [I] [VK]
né le 01 Mars 1954 à [Localité 13] (63)
demeurant [Adresse 15]

représenté par Maître Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [V] [L] [F] [S] épouse [VK]
née le 03 Août 1949 à [Localité 14] (43)
demeurant [Adresse 15]

représentée par Maître Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] / [Adresse 6] représenté par le Cabinet IMMO DE FRANCE - REDURON IFV dont le siège social est sis [Adresse 5]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Hélène FOURNEL-PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

S.C.I. ZANNOLFI VYDT
immatriculée au RCS de Saint-Etienne sous le n° 811 896 794
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Valérie DROUAUD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [K] [U]
demeurant [Adresse 8]

non représentée

Monsieur [D] [U]
demeurant [Adresse 8]

non représenté

Madame [M]
domiciliée : chez UDAF LOIRE, [Adresse 10] (LOIRE)

non représentée

Madame [OB]
demeurant [Adresse 2] (LOIRE)

non représenté

Madame [X]
demeurant [Adresse 3] (LOIRE)

non représentée

-Madame [JW]
demeurant [Adresse 5] (LOIRE)

non représentée

Monsieur [C] [W]
demeurant [Adresse 6]

non représenté

Monsieur [R] [M]
domicilié : chez UDAF LOIRE, [Adresse 10]

non représenté

Monsieur [P] [OB]
demeurant [Adresse 2]

non représenté

Monsieur [G] [O]
demeurant [Adresse 6]

non représenté

Monsieur [N] [X]
demeurant [Adresse 6]

non représenté

S.C.I. BUISSON
pris en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 9]

non représentée

Monsieur [B] [JW]
demeurant [Adresse 5]

non représenté

Madame [Y] [E]
demeurant [Adresse 4]

non représentée

Madame [T] [A]
née le 25 Février 1991 à [Localité 12]
demeurant [Adresse 6]

non représentée

S.C.I. SASSOU
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS
Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l'audience publique du 08 Avril 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025.

DÉCISION: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Depuis 1987, les époux [VK] sont propriétaires de plusieurs appartements au sein de la copropriété sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 19] cadastrée section AS numéro [Cadastre 11].

Cette copropriété de 1 000 m2 comprend un ensemble immobilier composé de :
- une maison d’habitation élevée sur caves de rez-de-chaussée et trois étages en façade sur la [Adresse 18], faisant l’angle avec la [Adresse 16];
- Une cour centrale ;
- derrière cette maison et dans la cour, une maison d’habitation élevée de rez-de-chaussée, entresol, deux étages et grenier du côté Ouest et de rez-de-chaussée, entresol et quatre étages du côté opposé (Bâtiment 2) ;
- une maison d’habitation, contiguë à celle située [Adresse 18], en façade sur la [Adresse 17], élevée sur caves, de rez-de-chaussée, entresol, trois étages et mansardes (Bâtiment 1).

Le règlement de copropriété a été établi le 22 juillet 1953 par Maître [J], notaire à [Localité 19].

Ce règlement stipule que la copropriété comprend 80 fractions ou lots de copropriété représentant 1000 millièmes pour le bâtiment 1 et 1 700 millièmes pour le bâtiment 2, soit un total de 2 700 millièmes.

Monsieur et Madame [VK] affirment que depuis plusieurs années, ce règlement de copropriété ne correspondrait plus à la réalité des lots de copropriété.

Les époux [VK] ont sollicité que soit inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 5 avril 2016 la huitième résolution portant sur « la refonte complète du règlement de copropriété ».

Aux termes de l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 mai 2017, une résolution nommée « Discussion et décision à prendre sur la refonte du règlement de copropriété suite aux transformations et aux anomalies constatées » était inscrite, mais cette dernière a été rejetée par le syndicat des copropriétaires.

Le courrier du cabinet IMMO DE FRANCE REDURON IFV comprenant le procès-verbal de l’assemblée générale a été adressé aux époux [VK] le 31 mai 2017, et ces derniers l’ont reçu le 2 juin suivant.

Par jugement du 6 novembre 2018, le Tribunal de Grande Instance de SAINT ETIENNE a :
- annulé la résolution n°13 de l’assemblé générale du 19 mai 2017 ;
- ordonné une expertise judiciaire et a désigné Monsieur [Z], géomètre expert pour y procéder.
- enjoint au syndicat des copropriétaires de réaliser la refonte du règlement de copropriété dans un délai de 4 mois ensuite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en rejetant toutefois l’astreinte qui avait été sollicitée par les époux [VK] ;
- jugé que les frais d’expertise judiciaire resteraient à la charge de la copropriété ;
- condamné cette dernière à verser la somme de 1 500 € aux époux [VK] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- débouté Monsieur et Madame [VK] de leur demande d'indemnisation au titre des travaux entrepris dans les parties communes, compte tenu du caractère prescrit de cette demande.

Monsieur [Z] a, le 28 juin 2021, déposé le rapport d’expertise qui a conclu à la nécessité de rédiger un Etat Descriptif de Division et Règlement de copropriété.

Le 17 mai 2023, l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 5] et [Adresse 6] a rejeté les résolutions n°9, 10 et 11 relatives à :
- l’acquisition de certains lots privatifs pour transformation en partie commune moyennant le prix de 1 € par lot et dont les frais d’actes seront à la charge du syndicat des copropriétaires ;
- la vente d’anciennes parties communes à certains copropriétaires en vue de leur réunion avec des lots privatifs moyennant le prix de 1 € par lot et dont les frais d’actes seront à la charge des acquéreurs ;
- la validation du projet d’Etat Descriptif de Division établi par Monsieur [Z], expert judiciaire.

Monsieur et Madame [VK] ont fait assigner les 14 et 16 août 2023 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et [Adresse 6] ainsi que de nombreux copropriétaires.

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur et Madame [VK] demandent de :
1.SUR L’ANNULATION DES RÉSOLUTIONS N°9, 10 et 11 DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DES COPROPRIÉTAIRES EN DATE DU 16 JUIN 2023 EN CE QU’ELLES ONT REJETE LA REFONTE DU REGLEMENT DE COPROPRIETE
- JUGER que le règlement de copropriété des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 6] date du 22 juillet 1953 ;
- JUGER que les ventes et acquisitions successives des différents copropriétaires ont eu une incidence sur la division des lots de copropriété ;
- JUGER que les évolutions liées aux importants travaux réalisés au sein de la copropriété suite à l’incendie survenu en 2005 et à la réhabilitation des immeubles en 2013 n’ont pas été intégrées au règlement de copropriété de telle sorte que celui-ci est devenu inintelligible ;
- JUGER qu'ils sont bien fondés à solliciter l’annulation des résolutions n°9, 10 et 11 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 16 juin 2023 en ce qu’elles ont rejeté la refonte du règlement de copropriété et les actes translatifs de propriété successifs dans la mesure ledit règlement ne correspond plus à la réalité ;
- JUGER que le règlement de copropriété doit être révisé ;
En conséquence,
- ANNULER les résolutions n°9,10 et 11 du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 16 juin 2023 en ce qu’elles ont rejeté l’acquisition de certains lots privatifs pour transformation en partie commune par le syndicat des copropriétaires, la vente d’anciennes parties communes à certains copropriétaires en vue de leur réunion avec leur lots privatifs, et la validation des Etats descriptifs de Division et règlement de copropriété établis par Monsieur l’expert judiciaire [Z] ;
- HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] et plus particulièrement le projet modificatif de l’Etat Descriptif de Division n°1 comprenant la suppression et la réunion des lots (annexe 12 du rapport) et l’Etat descriptif de division et Règlement de copropriété (annexe 15 du rapport) ;
- PRONONCER la révision judiciaire du règlement de copropriété des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 6] ;

2.SUR LA CONDAMNATION, SOUS ASTREINTE, DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES A ACQUERIR LES LOTS PRIVATIFS n° 179, 186, 216, 229, 236 et 240 EN VUE DE LEUR INTEGRATION AUX PARTIES COMMUNES
- JUGER que l’audit de Monsieur l’expert [Z] a permis de constater que des parties privatives étaient devenues communes ;
- JUGER que les actes translatifs de propriété correspondant à ces changements de destination sont à régulariser par le syndicat des copropriétaires ;
En conséquence,

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à régulariser l’acquisition les lots suivants devant notaire :
- Lot 179 issue de l’actuel lot 51 à eux-mêmes ;
- Lot 186 issu de l’actuel lot 53 à eux-mêmes ;
- Lot 216 issu du l’actuel lot 72 à la SCI BUISSON ;
- Lot 229 issu de l’actuel lot 94 à Madame [A] ;
- Lot 236 issu de l’actuel lot 1 à Monsieur et Madame [JW] ;
- Lot 240 issu de l’actuel lot 91 à Madame [E] ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à régler les frais et taxes liés à ces actes translatifs de propriété ;
- ACTER qu'ils s’engagent à vendre au syndicat des copropriétaires les lots 179 et 186 moyennant le prix de 1 € par lot ;
- CONDAMNER la SCI BUISSON à vendre au syndicat des copropriétaires le lot 216 issu du l’actuel lot 72 moyennant le prix de 1 € ;
- CONDAMNER Madame [A] à vendre au syndicat des copropriétaires le lot 229 issu de l’actuel lot 94 moyennant le prix de 1€ ;
- CONDAMNER Monsieur et Madame [JW] à vendre au syndicat des copropriétaires le lot 236 issu de l’actuel lot 1 moyennant le prix de 1 € ;
- CONDAMNER Madame [E] à vendre au syndicat des copropriétaires le lot 240 issu de l’actuel lot 91 moyennant le prix de 1 € ;
- JUGER que ces actes translatifs de propriété devront être régularisé dans les 3 mois suivant la date de signification du jugement à venir, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;
- A défaut de régularisation d’acte notarié dans le délai susvisé, JUGER que le présent jugement vaudra titre d’acquisition des lots 179, 186, 216, 229, 236 et 240.
3. SUR LA CONDAMNATION, SOUS ASTREINTE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES A VENDRE LES LOTS n°237, 238, 241, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260 et 284, ANCIENNES PARTIES COMMUNES AFIN DE LES REUNIR AVEC CERTAINS LOTS PRIVATIFS
- JUGER que des parties communes sont devenues des parties privatives sans qu’aucun acte translatif de propriété ne soit régularisé ;
En conséquence,
- CONDAMNER la SCI SASSOU à acquérir le lot 237 pour l’intégrer à son lot 261, selon la situation nouvelle moyennant le prix de 1 € et à régler les frais et taxes associés à cet acte notarié ;
- CONDAMNER la SCI ZANNOLFI VYDT à acquérir le lot 238 pour l’intégrer à son lot 264 selon la situation nouvelle moyennant le prix de 1 € et à régler les frais et taxes associés à cet acte notarié ;
- CONDAMNER l’indivision [H] à acquérir les lots 241 et 284 pour les intégrer à leur lot 277 selon la situation nouvelle moyennant le prix de 1 € et à régler les frais et taxes associés à cet acte notarié ;
- ACTER qu'ils s’engagent à acquérir les lots 250, 251 et 252 pour les intégrer respectivement à leurs lots 275, 278, 279 selon la situation nouvelle ;
- CONDAMNER Monsieur [C] [W] à acquérir le lot 253 pour l’intégrer à son lot 283 selon la situation nouvelle moyennant le prix de 1 € et à régler les frais et taxes associés à cet acte notarié ;
- CONDAMNER Monsieur et Madame [R] [M] à acquérir les lots 254 et 255 pour les intégrer à leur lot 263 selon la situation nouvelle moyennant le prix de 1€ et à régler les frais et taxes associés à cet acte notarié ;
- CONDAMNER Monsieur et Madame [P] [OB] à acquérir le lot 256 pour l’intégrer à leur lot 268 selon la situation nouvelle moyennant le prix de 1 € et à régler les frais et taxes associés à cet acte notarié ;
- CONDAMNER Monsieur [G] [O] à acquérir le lot 257 pour l’intégrer à son lot 272 selon la situation nouvelle moyennant le prix de 1 € et à régler les frais et taxes associés à cet acte notarié ;
- ACTER qu'ils s’engagent à acquérir les lots 258 et 259 pour les intégrer respectivement à leurs lots 274 et 275 selon la situation nouvelle ;

- CONDAMNER Monsieur et Madame [X] à acquérir le lot 260 pour l’intégrer à leur lot 276 selon la situation nouvelle moyennant le prix de 1 € et à régler les frais et taxes associés à cet acte notarié ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et [Adresse 6] à régulariser ces actes de vente ;
- JUGER que ces actes translatifs de propriété devront être régularisé dans les 3 mois suivant la date de signification du jugement à venir, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;
- A défaut de régularisation d’acte notarié dans le délai susvisé, JUGER que le présent jugement vaudra titre de vente des lots 237, 238, 241, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260 et 284 ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et [Adresse 6] à appliquer la nouvelle répartition des charges fixée par la présente juridiction conformément au rapport d’expertise judiciaire ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et [Adresse 6] à faire publier l’Etat Descriptif de Division et Règlement de copropriété, le jugement à venir et l’ensemble des actes translatifs de propriété consécutifs au service de la publicité foncière dans un délai de 3 mois suivant la date de signification du jugement à venir, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et [Adresse 6] à leur payer la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral subi ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et [Adresse 6] à leur payer la somme de 3 917 € au titre du préjudice financier subi ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- REJETER toutes demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires ou de tout copropriétaire défendeur à l’égard des époux [VK] ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 6] à leur payer la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 6] demande de :
- HOMOLOGUER en toutes ses dispositions le rapport d'expertise du Cabinet [Z]
- JUGER qu'il accepte l'acquisition des lots N0S 179, 216, 229, 236, 240 au prix symbolique de 1 € et en assumera les frais notariés
- JUGER qu'il accepte la cession des lots N0S 237, 238, 241, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260 et 284, au prix symbolique de 1 €, sans en assumer les frais notariés
- JUGER qu'il appliquera la nouvelle répartition des charges après mise en œuvre de intégralité des acquisitions/cessions notariées à venir
- DEBOUTER les Consorts [VK] de leur demande de prise en charge par lui-même des diligences de publication du règlement de copropriété refondu, de l'état descriptif de division, et des divers actes notariés de cession/acquisition
- DEBOUTER les Consorts [VK] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral
- DEBOUTER les Consorts [VK] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier
- DEBOUTER les Consorts [VK] de leur demande au titre de l'article 700 NCPC et au titre des dépens
- CONDAMNER les consorts [VK] au paiement d’une somme de 3500 € au titre de l'article 700 NCPC ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions, la SCI ZANNOLFI VYDT demande de :
- Juger ses demandes, fins et conclusions de parfaitement recevables et fondées
- Lui donner acte de ce qu’elle accepte l’achat du lot 238 pour un montant de 1 €,
- Débouter les époux [VK] de leur demande consistant à assortir la réalisation de cette vente d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter des 3 mois consécutif au jugement à venir,
- Constater qu'elle s’en rapporte sur les autres demandes des époux [VK].
-Statuer que chaque partie conservera la charge de ses frais de défense et dépens d’instance.

MOTIFS,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 71 3° du Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière :
« Sous réserve des dispositions de l'article 50-1 de décret modifié n° 55-22 du 4 janvier 1955, l'état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l'immeuble et l'acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification.
Le cas échéant, les frais d'établissement de ces actes sont à la charge de la collectivité des copropriétaires et recouvrés comme en matière de charges de propriété. »

L’article 43 de la loi n°66—557 du 10 juillet 1965 dispose :
« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 411 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive».
L’article 17-1 AA de la loi n°66—557 du 10 juillet 1965 dispose :
« Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations ».

L’article 10 du Décret du 17 mars 1967 dispose :
« À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Lorsque la convocation de l'assemblée générale est sollicitée en application de l'article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l'ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs ».

1- SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DES RÉSOLUTIONS N°9, 10 et 11 DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DES COPROPRIÉTAIRES EN DATE DU 16 JUIN 2023

En l'espèce, Monsieur et Madame [VK] sont bien fondés à solliciter l’annulation des résolutions n°9, 10 et 11 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 16 juin 2023 en ce qu’elles ont rejeté :
- l’acquisition de certains lots privatifs pour transformation en partie commune (lots 179, 186, 216, 229, 236, 240) moyennant le prix de 1 € par lot et dont les frais d’actes seront à la charge du syndicat des copropriétaires ;
- la vente d’anciennes parties communes à certains copropriétaires en vue de leur réunion avec leurs lots privatifs (lots 237, 238, 241, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260 et 284) moyennant le prix de 1 € par lot et dont les frais d’actes seront à la charge des acquéreurs ;
- la validation du projet d’Etat Descriptif de Division établi par Monsieur [Z], expert judiciaire.

En effet, il résulte de l'examen des pièces produites que :
- la refonte du règlement de copropriété était nécessaire dans la mesure où depuis plusieurs années, ledit règlement ne correspond plus à la réalité juridique de la copropriété ;
- le travail de Monsieur [Z] a permis la rédaction d’un Etat Descriptif de Division et Règlement de copropriété ;
- malgré l’injonction qui avait été formulée à l’égard du syndicat des copropriétaires par le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINT ETIENNE du 6 novembre 2018, cet état descriptif de division et Règlement de copropriété n’a jamais été entériné par la copropriété.

Le rejet des résolutions n°9, 10 et 11 par l’assemblée des copropriétaires doit être considéré comme un abus de majorité, et il convient de prononcer leur annulation.

2- SUR LA DEMANDE D'HOMOLOGATION DU RAPPORT D'EXPERTISE

En l'espèce, les époux [VK] demandent d'homologuer le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] et plus particulièrement le projet modificatif de l’Etat Descriptif de Division n°1 comprenant la suppression et la réunion des lots (annexe 12 du rapport) et l’Etat descriptif de division et Règlement de copropriété (annexe 15 du rapport).

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires demande d'homologuer en toutes ses dispositions le rapport d'expertise du Cabinet [Z].

Or il convient, dans un premier temps, d'homologuer l'annexe 12 du rapport d'expertise judiciaire concernant le projet modificatif de l’Etat Descriptif de Division n°1 comprenant la suppression et la réunion des lots.

Puis, dans un second temps, il convient d'homologuer l'annexe 15 du rapport concernant l’Etat descriptif de division et Règlement de copropriété (refonte).

3- SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION, SOUS ASTREINTE, DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES A ACQUERIR LES LOTS PRIVATIFS N° 179, 186, 216, 229, 236, 240 EN VUE DE LEUR INTEGRATION AUX PARTIES COMMUNES

Conformément au rapport d’expertise judiciaire, il convient que le syndicat des copropriétaires acquiert certaines parties de lots privatifs en vue de leur intégration aux parties communes au prix de 1 € et règle les frais de notaire afférents.

Il s’agit des lots suivants :
- du lot 179 (3ème étage) issu de l’actuel lot 51 appartenant aux époux [VK],
- du lot 186 (3ème étage) issu de l’actuel lot 53 appartenant aux époux [VK],
- du lot 216 (combles) issu de l’actuel lot 72 appartenant à la SCI BUISSON qui était un grenier,
- du lot 229 (2ème étage) issu de l’actuel lot 94 appartenant à Madame [A] suite à la vente du 17 juin 2020 par les époux [VK],
- du lot 236 (RDC) issu de l’actuel lot 1 appartenant à Monsieur [JW] qui était un ancien emplacement de frigo du local commercial,
- du lot 240 (1er étage) issu de l’actuel lot 91 appartenant à Madame [E] qui était une partie du dégagement entre plusieurs appartements.

Pour les lots 179, 186, dans la mesure où ces lots sont la propriété des demandeurs, il doit être acté que les époux [VK] s’engagent à procéder à la vente des lots 179 (issu de l’actuel lot 51) et 186 (issu de l’actuel lot 53) au profit du syndicat des copropriétaires en vue de leur suppression et de leur transformation en parties communes dans le délai fixé ci-dessous.

Pour le lot 216, les époux [VK] sollicitent à juste titre la condamnation de la SCI BUISSON à vendre une partie de son lot 72, devenue le lot 216 qui était un ancien grenier, au profit du syndicat des copropriétaires en vue sa suppression et de sa transformation en partie commune, conformément à son usage actuel, et la SCI BUISSON sera condamnée à vendre une partie du bien susvisé moyennant le prix de 1€ et supporter les frais d’actes notariés, et cela dans un délai fixé ci-dessous.

Pour le lot 229, les époux [VK] sollicitent à juste titre la condamnation de Madame [A] à vendre le lot 229 issu de son lot actuel 94 au profit du syndicat des copropriétaires en vue sa suppression et de sa transformation en partie commune, conformément à son usage actuel, et cette dernière sera condamnée à vendre une partie du bien susvisé moyennant le prix de 1 € et supporter les frais d’actes notariés, et cela dans un délai fixé ci-dessous.

Pour le lot 236, les demandeurs sollicitent également à juste titre la condamnation de Monsieur et Madame [JW] [B] à vendre une partie de leur lot n°1 devenue le lot 236 qui était un ancien emplacement pour les réfrigérateurs du local commercial au profit du syndicat des copropriétaires en vue de sa suppression et de sa transformation en partie commune, conformément à son usage actuel, et Monsieur et Madame [JW] [B] seront condamnées à vendre une partie du bien susvisé moyennant le prix de 1 € et supporter les frais d’actes notariés, et cela dans un délai fixé ci-dessous.

Pour le lot 240, les époux [VK] sollicitent enfin à juste titre la condamnation de Madame [E] à vendre une partie de son lot n°91 devenue lot 240 qui était un dégagement au 1er étage au profit du syndicat des copropriétaires en vue de sa suppression et de sa transformation en partie commune, conformément à son usage actuel, et Madame [E] sera condamnée à vendre une partie du bien susvisé moyennant le prix de 1 € et supporter les frais d’actes notariés, et cela dans un délai fixé ci-dessous.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires indique être d’accord pour accomplir les diligences et acquérir les lots susvisés au prix de 1 € chacun avec prise en charge des frais de notaire.

Dans ces conditions, l’ensemble de ces actes de vente devront être régularisé sous astreinte, afin d’éviter toute nouvelle difficulté quant à la réalisation des diligences nécessaires à la régularisation de la situation, et ce, dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

4- SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION, SOUS ASTREINTE, DU SYNDICAT DES COPOPRIETAIRES A VENDRE LES LOTS n° 237, 238, 241, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260 et 284, ANCIENNES PARTIES COMMUNES, AFIN DE LES REUNIR AVEC CERTAINS LOTS PRIVATIFS Dans la mesure où certaines parties communes sont devenues des parties privatives sans qu’aucun acte translatif de propriété n’ait été régularisé, il convient de condamner des copropriétaires à acquérir des anciennes parties communes pour les intégrer à leur lot privatif.

Il s’agit des lots suivants :
- du lot 237 (entresol) issu des parties communes à céder au(x) propriétaire(s) du futur lot 261,
- du lot 238 (entresol) issu des parties communes à céder au(x) propriétaire(s) du futur lot 264,
- du lot 241 (3ème étage, débarras) issu des parties communes à céder au(x) propriétaire(s) du futur lot 277,
- du lot 250 (combles, dégagement) issu des parties communes à céder au(x) propriétaire(s) du futur lot 275,
- du lot 251 (combles, partie du couloir) issu des parties communes à céder au(x) propriétaire(s) du futur lot 278,
- du lot 252 (combles, grenier) issu des parties communes à céder au(x) propriétaire(s) du futur lot 279,
- du lot 253 (sous-sol, cave n°59) issu des parties communes à céder au(x) propriétaire(s) du futur lot 283,
- des lots 254 et 255 (sous-sol) issu des parties communes à céder au(x) propriétaire(s) du futur lot 263,
- du lot 256 (1er étage, dégagement) issu des parties communes à céder au(x) propriétaire(s) du futur lot 268,
- du lot 257 (2ème étage, dégagement) issu des parties communes à céder au(x) propriétaire(s) du futur lot 272,

- du lot 258 (3ème étage) issu des parties communes à céder au(x) propriétaire(s) du futur lot 274,
- du lot 259 (3ème étage) issu des parties communes à céder au(x) propriétaire(s) du futur lot 275,
- du lot 260 (3ème étage) issu des parties communes à céder au(x) propriétaire(s) du futur lot 276.

Il est à noter à ce titre que les époux [VK] demandent l'intégration du lot 284 au lot 277, ce qui n'est pas possible, et il convient de traiter ce lot 284 ainsi qu'il suit.

Les copropriétaires concernés par ces acquisitions de parties communes pour les intégrer à leurs parties privatives sont les suivants :
- la SCI SASSOU devra acquérir le lot 237 pour l’intégrer à son lot 261, selon la situation nouvelle ;
- la SCI ZANNOLFI VYDT devra acquérir le lot 238 pour l’intégrer à son lot 264 selon la situation nouvelle ;
- l’indivision [H] devra acquérir le lot 241 pour les intégrer à leur lot 277 selon la situation nouvelle ;
- l’indivision [H] devra acquérir le lot 284 selon la situation nouvelle ;
- les époux [VK] devront acquérir les lots 250, 251 et 252 pour les intégrer respectivement à leurs lots 275, 278, 279 selon la situation nouvelle ;
- Monsieur [C] [W] devra acquérir le lot 253 pour l’intégrer à son lot 283 selon la situation nouvelle ;
- Monsieur et Madame [R] [M] devront acquérir les lots 254 et 255 pour les intégrer à leur lot 263 selon la situation nouvelle ;
- Monsieur et Madame [P] [OB] devront acquérir le lot 256 pour l’intégrer à leur lot 268 selon la situation nouvelle ;

- Monsieur [G] [O] devra acquérir le lot 257 pour l’intégrer à son lot 272 selon la situation nouvelle ;
- les époux [VK] devront acquérir les lots 258 et 259 pour les intégrer respectivement à leurs lots 274 et 275 selon la situation nouvelle ;
- Monsieur et Madame [X] devront acquérir le lot 260 pour l’intégrer à leur lot 276 selon la situation nouvelle.

Dans ces conditions, les copropriétaires seront condamnés à acquérir le lot susvisé moyennant le prix de 1 € et supporter les frais d’actes notariés.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il est enclin à céder les lots susvisés aux prix de 1 € pour qu’ils soient intégrés aux lots privatifs concernés, et il sollicite ensuite que les acquéreurs supportent les frais et émolument notariés afférents.
Concernant les conclusions de la SCI ZANNOLFI VYDT, cette dernière accepte d’acquérir le lot 238 pour un montant de 1 €.

Néanmoins, sa demande de rejet de l’astreinte n’est donc pas fondée : en effet, l’astreinte ne sera pas appliquée si elle prouve les diligences accomplies aux fins d’acquisition du lot 238 pour l’annexer à son lot actuel 264, la demande d'astreinte ayant pour but d’éviter toute nouvelle difficulté quant à la réalisation des diligences nécessaires à la régularisation de la situation.

5- SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES A APPLIQUER LA NOUVELLE RÉPARTITION DES CHARGES FIXÉE PAR LE TRIBUNAL

En l'espèce, le rapport de l’expert judiciaire permet de constater que la répartition des charges initiale est contraire à celle énoncée à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, il convient de déterminer les nouvelles clés de répartition des charges qui s’imposeront à tous copropriétaires, en conformité avec le rapport d’expertise susvisé, et ce, dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

6- SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION, SOUS ASTREINTE A FAIRE PUBLIER LE JUGEMENT ET LES ACTES NOTARIES CONSECUTIFS

En l'espèce, afin que l’ensemble de ces actes soient opposables aux tiers, il y a lieu de solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder à la publication du présent jugement mais également de l’ensemble des actes translatifs de propriété le concernant, c’est-à-dire où il est acquéreur auprès du Service de la Publicité Foncière.

La même condamnation sera applicable aux acquéreurs des lots qui étaient des anciennes parties communes pour être réunis avec leurs parties privatives, soit les copropriétaires suivants : la SCI SASSOU, la SCI ZANNOLFVYDT, l’indivision [H], les époux [VK], [C] [W], Monsieur et Madame [R] [M], Monsieur et Madame [P] [OB], Monsieur [G] [O], Monsieur et Madame [X].

Cette condamnation sera ordonnée sous astreinte, et ce, dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

7- SUR LA CONDAMNATION DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES A PAYER AUX ÉPOUX [VK] LA SOMME DE 10 000 € AU TITRE DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CPC ET LA SOMME DE 8 917 € AU TITRE DE L’INDEMNISATION DE LEUR PREJUDICE MORAL ET FINANCIER

En l'espèce, Monsieur et Madame [VK] affirment que :
- ils auraient subi un préjudice moral compte tenu de la situation de blocage dans laquelle se trouve la copropriété [Adresse 6] et [Adresse 5] dans la mesure ils auraient été contraints de consacrer énormément de temps pour initier les deux procédure judiciaires (rendez-vous avec le syndic, avec le notaire, avec leur conseil, participation aux réunions d’expertise judiciaire) mais également pour identifier les copropriétaires concernés par les ventes et acquisitions nécessaires à la refonte du règlement de copropriété ;
- ils ont également rencontré des difficultés pour vendre un de leur bien immobilier (lot 619 et 649 qui sont les lots actuels 51, 52 (pour deux tiers de sa superficie) et le lot 66, compte tenu de l’absence de réalisation du nouvel Etat descriptif de division ;
- ladite promesse de vente serait désormais caduque et ils auraient été contraints de régler des frais de notaires et des taxes sur un acte notarié désormais caduque eu égard à la situation de blocage de la copropriété qui résulte exclusivement du refus du syndicat des copropriétaires de faire appliquer le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z], et donc le nouvel Etat Descriptif de Division et Règlement de copropriété, ces frais s’élevant à la somme de 3 917 €.

Dans ces conditions, Monsieur et Madame [VK] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 5 000 € et le remboursement des frais injustement réglés, soit la somme de 3 917 €.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires sollicite que les époux [VK] soient déboutés de leurs demandes indemnitaires dans la mesure où il ne serait pas démontré que les copropriétaires auraient « fait obstacle aux opérations ».

Or il résulte de l'examen des pièces produites que :
- la précédente procédure de 2017 a été initiée par les époux [VK] afin d’obtenir la refonte du règlement de copropriété et le remboursement de travaux réalisés à hauteur de plus de 9000 € au sein de parties « communes » ;
- le jugement du 6 novembre 2018 du Tribunal de Grande Instance de SAINT ETIENNE a
- annulé la résolution n°13 de l’assemblé générale du 19 mai 2017 ;
- ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [Z], géomètre expert pour y procéder ;
- enjoint au syndicat des copropriétaires de réaliser la refonte du règlement de copropriété dans un délai de 4 mois ensuite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;
- rejeté l’astreinte qui avait été sollicitée par les époux [VK] ;
- le rapport a été déposé le 28 juin 2021 ;
- malgré l’injonction du Tribunal, il a fallu attendre 24 mois pour obtenir que la refonte du règlement de copropriété soit mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 juin 2023, qui a finalement rejetée les résolutions afférentes à cette refonte ;
- cela a contraint les époux [VK] a diligenté une nouvelle procédure judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires fait le reproche aux époux [VK] de n’avoir « entamé aucune démarche pour voir activer le processus de convocations » alors que, selon lui, ces derniers disposaient de la possibilité de faire convoquer une assemblée générale aux termes de l’article 17-1 AA de la Loi du 10 juillet 1965.

Or l’article 17-1 AA de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : « Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations ».

Par ailleurs, les dispositions du Décret du 17 mars 1967, et notamment l’article 10, rappellent que la demande émanant du copropriétaire ne peut concerner que ses droits et obligations, de telle sorte que ce dernier ne peut donc porter à l’ordre du jour tout sujet à considérer comme d’intérêt collectif.

Or, en l'espèce, la question de la refonte du règlement de copropriété dépasse les droits et obligations de Monsieur et Madame [VK], et cette demande concerne l’intérêt collectif, et, en conséquence, l’article 17-1 AA de la Loi du 10 juillet 1965 est inapplicable aux faits de l’espèce.

Dans ces conditions, la convocation devait émaner du syndic représentant le syndicat des copropriétaires, et cette convocation aurait dû intervenir dans un délai raisonnable.

Enfin, dans l’hypothèse où Monsieur et Madame [VK] auraient initié une assemblée générale selon les termes de l’article 17-1 AA de la Loi du 10 juillet 1965, celle-ci aurait été à leurs frais exclusifs alors même que leur demande vise un intérêt collectif et qu’ils ont d’ores et déjà engagé des frais importants.

Dans ces conditions, le préjudice moral demandé est établi.

Par contre, concernant la demande au titre du préjudice financier, à hauteur de 3917 €, cette demande n'est pas justifiée car la preuve d'un lien de causalité directe entre l'inertie du syndicat des copropriétaires et le paiement des frais de notaire sollicité n'est pas suffisamment démontré.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [VK] à hauteur de 5000 € correspondant au préjudice moral.

8- Sur les autres demandes

Il est équitable en l'espèce de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et [Adresse 6] à verser à Monsieur et Madame [VK] une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS