TJ 31555, 13 mai 2025, RG 25/00136

N° RG 25/00136 - N° Portalis DBX4-W-B7J-[S]

MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 25/00136 - N° Portalis DBX4-W-B7J-[S]
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SELARL CLF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE BUROPOLIS SIS [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS AUDITI GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SCI CASSIN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 08 Avril 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

La société CASSIN est propriétaire des lots 308, 206, 207, 182 et 39 au sein de l'immeuble BUROPOLIS sis [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 06 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE BUROPOLIS SIS [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS AUDITI GESTION, a assigné la SCI CASSIN devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

Par jugement en date du 18 mars 2025, le président du tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 08 avril 2025, afin que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble BUROPOLIS, pris en la personne de son syndic la SAS AUDITIA GESTION, puisse produite la sommation de payer signifiée le 23 mai 2024.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 08 avril 2025.

Lors de l'audience, par l'intermédiaire de son avocat, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble BUROPOLIS, pris en la personne de son syndic la SAS AUDITIA GESTION, demande à la présente juridiction, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, de :

condamner la société CASSIN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble BUROPOLIS sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic la SAS AUDITIA GESTION, la somme de 11.596,51 euros outre intérêts depuis la sommation de payer signifiée le 23 mai 2024, condamner la société CASSIN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble BUROPOLIS sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic la SAS AUDITIA GESTION, la somme 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la société CASSIN aux entiers dépens en ce compris les dépens de l'article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée. dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

De son côté, la SCI CASSIN, bien que régulièrement assignée à l'étude de commissaire de justice, n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas faite représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est constant que la SCI CASSIN est propriétaire des lots 308, 206, 207, 182 et 39 au sein de l'immeuble BUROPOLIS sis [Adresse 5]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 18 novembre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus) que la SCI CASSIN reste redevable de la somme de 6.709,40 euros d'arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de la SCI CASSIN. Il pèse désormais sur elle la preuve d'avoir à démontrer qu'elle s'est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que la SCI CASSIN est donc redevable de la somme de 6.709,40 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 18 novembre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre de l'exercice 2024 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (…). »

L'article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Selon la jurisprudence de la cour de cassation (avis n° 24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

Il convient de constater que par acte d'huissier délivré le 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a sommé la partie défenderesse de payer la somme de 5.062,64 euros et indiqué que conformément à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de réglement de cette somme dans un délai de 30 jours après l'envoi, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles.

Il convient, par aileurs, de constater que cette mise en demeure fournit le détail de la somme réclamée.

Le syndicat des copropropriétaires produit également un décompte des charges non échues réclamées pour un total de 4.887,11 euros détaillé comme suit :
- appels de provisions sur charges courantes (du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025) : 4.468,84 euros (1.117,21 x 4) ;
- appel travaux - protection portail : 119,51 euros ;
- appel travaux - reprise sol et muret : 84,90 euros ;
- appel travaux - caméras Bât B : 213,86 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit enfin le PV de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 12 juin 2024 au cours de laquelle les copropriétaires ont adopté les résolutions approuvant :
- le budget prévisionnel de l'exercice 2025 ;
- les travaux d'installation de caméras dans la bâtiment B ;
- les travaux de mise en place d'une protection portail ;
- les travaux de reprise sol et muret.

Il convient donc de condamner la SCI CASSIN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble BUROPOLIS, pris en la personne de son syndic la SAS AUDITIA GESTION, la somme de 4.887,11 euros au titre des provisions sur charges non échues et à échoir pour la période comprise entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, la SCI CASSIN sera tenue aux entiers dépens de l'instance.

Il n'y a pas lieu, en revanche, d'inclure dès à présent dans les dépens les frais relatifs à l'exécution du jugement dès lors qu'il n'est pas démontré en l'état qu'ils seraient nécessaires et justifiés.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner la SCI CASSIN à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble BUROPOLIS, pris en la personne de son syndic la SAS AUDITIA GESTION.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,