TJ 31555, 6 mai 2025, RG 24/02196

N° RG 24/02196 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TN37

MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 24/02196 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TN37
NAC: 72Z

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SELARL DBA
à Me François MOREAU
à l’ASSOCIATION VACARIE - DUVERNEUIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MAI 2025

DEMANDEUR

M. [O] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SA SWISSLIFE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Géraud VACARIE de l’ASSOCIATION VACARIE - DUVERNEUIL, avocats au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] SITUÉ [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 01 avril 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble situé [Adresse 1] est soumis au régime de la copropriété, le syndic en exercice étant la société FONCIA [Localité 6].

Monsieur [O] [B] est propriétaire dans cet immeuble d'un appartement n°8 situé au 2ème étage.

En juillet 2021, un dégât des eaux s'est révélé dans son appartement.

Des travaux ont été effectué en juillet 2022, ce qui n'a pas permis de stopper les infiltrations.

Monsieur [O] [B] a obtenu du juge des référés une ordonnance du 20 mars 2023 qui a désigné Monsieur [I], puis Madame [W], en qualité d'expert judiciaire. Par ordonnance du 07 avril 2023, les opérations d'expertise ont été étendus à la SA SWISSLIFE FRANCE.

L'expert a remis son rapport définitif le 02 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, enregistré sous le n° RG 24/02196, Monsieur [O] [B] a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de le voir être principalement condamné à exécuter les travaux préconisés par l'expert dans son rapport du 02 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, enregistré sous le n° RG 24/02432, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] a assigné la SA SWISSLIFE FRANCE, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en appel en cause.

Les affaires ont été jointes sous le n° RG 24/02196 par ordonnance du 28 janvier 2025

L'affaire jointe a été évoquée à l'audience du 01 avril 2025.

Monsieur [O] [B], dans ses dernières écritures, demande au juge des référés, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de :

- prendre acte de l'exécution des travaux par le syndicat des copropriétaires sous les plus expresses réserves,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] à lui payer une provision de 19.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] à lui payer une provision de 1.666,28 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] à lui payer une provision de 6.316,80 euros à titre des frais d'expertise,
- ordonner qu'il soit dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] à lui payer une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

De son côté, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6], demande au juge des référés, de :

- débouter Monsieur [O] [B] de ses demandes,
- condamner la SA SWISSLIFE FRANCE à le relever et à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Enfin, la SA SWISSLIFE FRANCE demande au juge des référés, de :

- rejeter toutes demandes formées à son encontre,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les demandes de provisions

Selon les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile : " Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

Sur le fondement de ce texte, Monsieur [O] [B] demande au juge des référés de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] à lui payer les sommes provisionnelles de :

- 19.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,
- 1.666,28 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,
- 6.316,80 euros à titre des frais d'expertise,

Il n'est pas contesté que les conclusions expertales concluent que les infiltrations dans l'appartement de la partie demanderesse provenaient de défaut d'étanchéité du lanterneau situé sur la toiture en tuile de l'immeuble et que ce lanterneau fuyard avait été installé lors de la construction de cet immeuble.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] fait valoir que le préjudice économique lié à la perte de loyer invoquée par Monsieur [O] [B] s'analyse comme une perte de chance qui relève de l'appréciation exclusive du juge du fond. Il s'agit donc d'une contestation sérieuse qui ne permet pas au juge des référés de statuer sur cette prétention financière.

Pour le reste, le syndicat des copropriétaires indique bénéficier d'une garantie dégât des eaux auprès de son assureur la SA SWISSLIFE FRANCE.

De son côté, la SA SWISSLIFE FRANCE soutient que les demandes provisionnelles se heurtent à des contestations sérieuses qui échappent à la compétence du juge des référés. Elle ajoute au surplus que sa garantie ne serait pas mobilisable dès lors que l'expert judiciaire considère que l'origine du sinistre affectant le lanterneau défaillant " remonte à la construction de l'immeuble ".

* Sur la provision liée au préjudice financier

Monsieur [O] [B] indique que ses locataires, excédés par les vicissitudes du syndic dans la gestion du sinistre, ont quitté les lieux le 05 septembre 2022. Il soutient avoir été privé de revenus locatifs depuis cette date, jusqu'à la date du 31 janvier 2025, date de la facture de travaux de reprise des revêtements muraux et plafonds dans son appartement.

Bien qu'il en fasse mention dans son rapport, l'expert judiciaire ne se prononce pas sur le principe ni les modalités de calcul du trouble de jouissance.

Il est acquis que l'appartement de Monsieur [O] [B] a subi des dégradations au niveau du plafond des toilettes et de l'entrée, ainsi qu'au niveau du plafond du placard et du mur de la chambre côté placard.

Il n'est pas strictement démontré que le départ du locataire de Monsieur [O] [B] ait été motivé par le sinistre de l'appartement. De même, Monsieur [O] [B] ne justifie pas avoir tenter de remettre à la location ce bien immobilier, qu'il n'occupe pas, ni s'être heurté à des refus de location.

Cependant, le fait qu'il ait subi un sinistre avec des dégradations visibles qui troublent la jouissance de cet appartement tant au niveau de son humidité, que de son esthétisme, constitue incontestablement un obstacle à la relocation. Cela est d'autant plus vrai que les conséquences du sinistre étaient potentiellement évolutives tant que les travaux de remédiation n'avaient pas été mis en œuvre.

La potentialité de relocation a été altérée par les vicissitudes du syndic à identifier les causes de la fuite et à admettre la responsabilité de la copropriété dans la survenance de ce sinistre affectant les parties privatives de Monsieur [O] [B] et ce, durant près de 29 mois.

Si l'on considère que la perte de chance de tirer des revenus locatifs de ce bien immobilier sinistré (sur la base d'un loyer non contesté de 680 euros par mois) s'est élevée à un tiers de sa potentialité de location, il s'en déduit, sans contestation sérieuse que Monsieur [O] [B] a raisonnablement été privé de la somme arrondie de 6.573 euros (soit 680 euros/3 x 29 mois).

Il lui sera alloué cette somme provisionnelle de 6.573 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier.

* Sur la provision liée au préjudice matériel

Monsieur [O] [B] justifie avoir été contraint d'exposer la somme de 1.666,28 euros suivant facture du 31 janvier 2025 émanant de la société O PETITS TRAVAUX. Les prestations qui y figurent correspondent aux dégradations exposées par l'expert judiciaire, directement causées par le sinistre.

Il lui sera alloué cette somme provisionnelle de 1.666,28 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel.

* Sur la provision liée aux frais d'expertise

En vertu des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, les frais avancés par l'expertise judiciaire ont vocation à être intégrés aux dépens de l'instance.

* Sur la garantie de l'assureur

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] demande au juge des référés de condamner la SA SWISSLIFE FRANCE à le relever et à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

L'expert judiciaire conclut en page 26 de son rapport que " les infiltrations (…) proviennent des défauts constatés lors des opérations d'expertise au niveau de l'habillage du lanterneau sur la toiture en tuile de l'immeuble (…). Il s'agit d'un ouvrage qui remonte à la construction de l'immeuble ".

Avec raison, la SA SWISSLIFE FRANCE indique que les désordres sont la conséquence directe de l'ouvrage lui-même. Il en résulte que l'origine du sinistre semble préexister à la conclusion du contrat d'assurance, ce qui constitue une cause légitime d'exclusion de garantie.

La question de la garantie est donc sérieusement contestable et échappe au domaine de l'évidence.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

* Sur les dépens de l'instance et les frais irrépétibles

Les dépens seront à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6], qui succombe en ses demandes. Les frais de l'expertise judiciaire seront mis à sa charge.

Par ailleurs, l'équité commande de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] à payer la somme de 2.500 euros à Monsieur [O] [B], lequel a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, y compris dans le cadre d'une expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS,