TJ 31555, 13 mai 2025, RG 24/02151

N° RG 24/02151 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TNMZ

MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 24/02151 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TNMZ
NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me Sylvia LACOMBE-BOUVIALE
à l’AARPI LEXVIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 MAI 2025

DEMANDEUR

M. [H] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sylvia LACOMBE-BOUVIALE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SARL M&F, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Gabriel MANGIARACINA, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 08 avril 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 2014, Monsieur [H] [L] a consenti à la SARL DE SAINT-PAUL un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 2] à [Localité 3] d'environ 90 m² pour la partie commerciale et 200 m² pour la partie habitation.

Le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 5.460 euros pour la partie commerciale (soit 455 euros par mois) et de 5.040 euros pour la partie habitation (soit 420 euros par mois, plus 10 euros de provision sur charges).

Il est donc prévu au bail que le loyer est payable mensuellement et d'avance le 5 de chaque mois par terme de 885 euros.

Un avenant souscrit le 05 octobre 2016 a prévu que la " partie dite habitation dans le bail devient à ce jour une annexe commercial de la SARL DE SAINT-PAUL " et que " toutes les autres clauses des conditions du bail restent inchangées ".

Par acte de cession du 17 mai 2023, la SARL DE SAINT-PAUL a cédé à la SARL M&F son fonds de commerce.

Se plaignant de plusieurs non conformité, les gérants de la SARL M&F ont consigné une partie des loyers relatifs à la partie habitation sur un compte CARPA afin de " garantir la prise en charge des réparations par le bailleur ".

Par acte de commissaire de justice en date du 04 novembre 2024, Monsieur [H] [L] a assigné la SARL M&F devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé.

Postérieurement, par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, la SARL M&F a assigné Monsieur [H] [L] et Madame [I] [C] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, afin d'obtenir la condamnation des bailleurs à effectuer les réparations nécessaires et à rembourser celles étant déjà réalisées et plus généralement à exécuter ses obligations en matière de délivrance conforme du local loué.

L'affaire a été appelée devant le juge des référés à l'audience du 08 avril 2025.

Monsieur [H] [L] demande au juge des référés, de :

- débouter la SARL M&F de l'intégralité de ses demandes,
- constater la résiliation du bail commercial du 30 janvier 2014 en application de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers et de charges y afférant au 26 juillet 2024,
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique, si besoin est,
- condamner la SARL M&F au paiement provisionnel, de la somme de 6.045 euros, plus 885 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 04 novembre 2024,
- fixer une indemnité provisionnelle d'occupation à la somme de 118 euros par jour, jusqu'à parfaite libération des lieux,
- condamner la SARL M&F au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

De son côté, la SARL M&F demande au juge des référés, de :

- principalement :
- juger qu'il existe des contestations sérieuses,
- débouter Monsieur [H] [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Monsieur [H] [L] à exécuter ses obligations en matière de logement décent situé au 1er étage sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile,
- par conséquent :
- condamner Monsieur [H] [L] a entreprendre dans un délai de 15 jours sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, les réparations suivantes :
- mise en place d'un système de chauffage,
- mise en place d'un système de chauffe-eau,
- mise en place d'un compteur électrique individuel,
- réparation et mise aux normes du système électrique,
- réparation de la porte d'entrée et des volets garantissant le clôt et le couvert du logement,
- mise en place d'un réseau d'alimentation en eau potable individuel et non commun avec les locaux voisins,
- réparations des fuites et des infiltrations au niveau de la toiture,
- condamner Monsieur [H] [L] à exécuter ses obligations en matière de délivrance conforme du local situé au rez-de-chaussée,
- par conséquent :
- condamner Monsieur [H] [L] à entreprendre dans un délai de 15 jours sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision les réparations suivantes :
- mise en place d'un système de chauffage,
- mise en place d'un réseau d'alimentation en eau potable individuel et non commun avec les locaux voisins,
- réparation et mise aux normes du système électrique,
- réparations des fuites et des infiltrations au niveau de la toiture,
- réparation du système de climatisation du local commercial défectueux pour cause de vétusté,
- à titre subsidiaire :
- constater les contestations sérieuses,
- juger que la présente affaire sera renvoyée à une audience au fond,
- fixer la date pour qu'il soit statué au fond,
- en tout état de cause :
- débouter Monsieur [H] [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Monsieur [H] [L] à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de Maître Gabriel MANGIARACINA,

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à leurs conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L'article L.145-41 du code de commerce énonce que : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

En l'espèce, le contrat souscrit le 30 janvier 2014, renouvelé à compter du 01 février 2023 entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le 25 juin 2024, Monsieur [H] [L] justifie avoir délivré un commandement de payer pour la somme de 6.045 euros (loyer de juin 2024 inclus et frais d'acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Le fait que la SARL M&F n'ait pas payé l'intégralité des sommes réclamées dans le délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit le 26 juillet 2024, devrait en principe traduire la défaillance du débiteur, entraîner la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autoriser que soit ordonnée l'expulsion.

Cependant, la SARL M&F fait valoir que les lieux loués ont conservé leur destination mixte malgré la rédaction de l'avenant. Elle considère que ni le logement, ni le local commercial correspondant à l'usage mixte des locaux loués par elle, ne respectent les exigences de délivrance conforme, prévues par la loi. Elle ajoute que compte tenu de la gravité des manquements et malgré des courriers envoyés sans réaction du bailleur, elle a décidé de " séquestrer " la quote-part relative au logement sur le compte CARPA de son avocat " pour garantir la prise en charge des réparations par le bailleur ".

La SARL M&F poursuit en indiquant que suite à la pose par le bailleur d'un compteur électrique individuel au mois de février 2025, elle a décidé " pour preuve de sa bonne volonté " de reprendre le règlement complet du loyer. Par courrier du 04 avril 2025, il a été ordonné à la CARPA de libérer la somme de 8.600 euros. Depuis cette date, le paiement de l'intégralité du montant du loyer a été repris.

Par application de l'article 834 du code de procédure civile : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ". L'article 835 de ce même code dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

A l'exception des hypothèses de prévention d'un dommage imminent ou de cessation d'un trouble manifestement illicite, le juge des référés ne peut prendre des mesures que si elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

La question soumise à la présente juridiction consiste donc à déterminer si des contestations sérieuses peuvent s'opposer à la mise en œuvre de la résiliation par acquisition de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [H] [L].

Le fait pour le preneur à bail de s'abstenir volontairement de payer une partie du loyer, sans avoir été judiciairement autorisé à le faire, en réaction à une abstention du bailleur à faire les réparations utiles à mettre le local aux normes de façon à ce qu'il réponde aux exigences du logement décent pour sa partie habitation, et au local conforme, pour sa partie commerciale, s'apparente à l'invocation de l'exception d'inexécution.

L'article 1219 du code civil prévoit qu' " Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ".

L'exception d'inexécution qui serait soulevée par un preneur à bail commercial à usage mixte n'est admise que lorsque l'impossibilité complète d'user les lieux conformément à la destination prévue au bail est constatée ou bien que la partie lié au logement ne répond pas aux conditions légales du logement décent.

Par ailleurs, si l'on part du principe que le bail est exclusivement commercial, l'exception d'inexécution qui serait soulevée par un preneur n'est admise que lorsque l'impossibilité complète d'user les lieux conformément à la destination prévue au bail est constatée ou bien que le bailleur manque gravement à l'exécution de ses obligations contractuelles.

Or en l'espèce, le bail initial, non modifié par avenant, continue de mettre à la charge du bailleur " aucune réparation autres que celles énoncées par l'article 606 du code civil ". Par ailleurs, le bailleur est également tenu des " réparations nécessaires " occasionnées " par vétusté ou force majeure ".

La SARL M&F verse aux débats un procès-verbal de constat du 02 juillet 2024. Le commissaire de justice y constate que les locaux loués, qu'il s'agisse de la partie habitation ou commerciale, présentent des stigmates d'infiltrations par toiture non réparée, des non conformités électriques, une vétusté des huisseries, un système de chauffage manifestement dysfonctionnant, et une impossibilité d'avoir de l'eau chaude sauf à changer les cumulus, ce qui a été fait par les preneurs.

Par ailleurs, il est constant que les lieux louées, tel qu'ils ressortent du contrat de bail lui-même comprennent " pour la partie commerciale : un magasin, un fournil, un laboratoire. Pour la partie habitation : un séjour double, 3 chambres, 1 salle de bains, 1 WC, 1 réserve, cage d'escalier et jardin privatif ".

Il se déduit de ces éléments, que les lieux loués pourraient continuer de présenter une destination mixte à la fois commerciale en rez-de-chaussée et d'habitation au premier étage. En dépit de la rédaction contraire de l'avenant précité, les aménagements intérieurs du premier étage des lieux loués semblent correspondre par nature à ceux d'une maison d'habitation, et non pas à ceux d'une annexe commerciale à un magasin à usage de boulangerie. Quoiqu'en disent les parties, des chambres à coucher et une salle de bains présument la nature et la vocation d'habitation des lieux loués. C'est pour cette raison que les gérants de la SARL M&F ont implanté leur habitation principale dans une partie des lieux loués.

Or, la SARL M&F démontre que la vétusté des équipements des locaux permet d'affirmer que les exigences de la loi relative au logement décent délivré aux locataires ne sont pas respectées. A tout le moins, elles caractérisent des contestations sérieuses au sens de l'article 834 du code de procédure civile qui ne permettent pas au juge des référés de statuer.

Si l'on se place dans l'hypothèse de locaux à usage exclusivement commerciaux, l'analyse aboutit au même constat. Il est justifié que le bailleur manque gravement à ses obligations locatives liées à l'absence de prise en charges des grosses réparations (infiltrations par toiture qui n'assurent pas le clôt et le couvert, système électrique qui ne répond pas aux normes) ou de celles engendrés par la vétusté (chauffage, chauffe-eau, huisseries...).

Le fait d'exploiter un local commercial à destination de boulangerie dans de telles conditions dégradées liées à la vétusté des équipements indispensables (eau chaude, chauffage, toiture, sol ...) permet de constater que la SARL M&F est placée dans l'impossibilité d'exploiter dans des conditions acceptables son local commercial, sans les aménagements qu'elle s'est résolue à devoir faire à ses frais alors qu'ils incombaient au bailleur (cumulus).

Dans tous les cas, et nonostant la véritable nature du bail, l'invocation de l'exception d'inexécution est suffisamment sérieuse pour constituer une contestation sérieuse. Elle ne permet pas au juge des référés, juge de l'urgence et de l'évidence de statuer sur la résiliation sans qu'une juridiction du fond n'ait pu apprécier la réalité et la qualification des manquements du bailleur à l'origine de la présente situation.

* Sur la demande de renvoi devant une juridiction du fond

L'article 837 du code de procédure civile énonce : " A la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction. ".

L'article 834 du code de procédure civile dispose : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "

Il résulte de la combinaison de ces textes que le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé les mesures que justifie l'existence d'un différend dès lors qu'une situation d'urgence est établie et que le litige ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En présence de contestation sérieuse, il lui est possible de dénier sa compétence, ou bien, si l'une des parties le demande en cas d'urgence, de renvoyer au juge du fond le soin de trancher la difficulté qui nécessite une analyse poussée qui échappe à la simple évidence.

En l'espèce, il est acquis que la juridiction du fond est déjà saisie de prétentions identiques pour certaines à celles qui sont sollicitées du juge des référés.

Compte tenu des motifs d'urgence liés aux manquements invoquées qui font griefs à une exploitation commerciale, les conditions légales prévues à l'article 837 du code de procédure civile sont remplies pour diriger cette affaire vers la juridiction compétente et utiliser la passerelle offerte par ce texte.

Dans la mesure où un juge de la mise en état est déjà saisi d'une partie du litige qui opposent les mêmes parties pour l'exécution du même contrat, il convient de renvoyer celle-ci pour le tout devant la juridiction du fond, compétente pour statuer sur l'ensemble des prétentions des parties.

Pour la bonne administration de la justice, il convient de faire droit à cette demande de passerelle. Toutes les prétentions sont donc réservées.

PAR CES MOTIFS,