TJ 37261, 15 mai 2025, RG 21/01069

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 15 MAI 2025

N° RG 21/01069 - N° Portalis DBYF-W-B7F-H4RE

DEMANDEURS

Madame [D] [B]
née le 07 Février 1975 à [Localité 11]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]

S.C.I. BASP
(RCS de TOURS n°414 621 136), dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 7]

Madame [W] [K]
née le 12 Juin 1995 à [Localité 10] (BELGIQUE)
de nationalité Belge, demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]

Monsieur [A] [E]
né le 18 Mai 1979 à [Localité 13]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]

Madame [U] [E]
née le 24 Février 1981 à [Localité 14]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]

Madame [M] [G]
née le 03 Juin 2002 à [Localité 15]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]

Monsieur [T] [Z]
né le 19 Mai 1998 à [Localité 12]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
Tous représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSES

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA T OURAINE ET DU POITOU - Intervenant volontaire
(RCS de POITIERS n° 399 780 097), dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 9]
représentée par Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS,

S.A.R.L. LA SCELLERIE
(RCS de TOURS n°832 404 446), dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6]
représentée par Maître Maâdi SI MOHAMMED de la SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente
Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente
Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 puis prorogée au 15 Mai 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte d'huissier en date du 24 février 2021, la SCI BASP, Madame [D] [B], Madame [W] [K], Monsieur [A] [E], Madame [U] [E], Madame [V] [G] et Monsieur [T] [Z] ont fait assigner à jour fixe la SARL LA SCELLERIE devant ce Tribunal, après y avoir été autorisée par ordonnance du 18 février 2021 aux fins notamment d'obtenir la résiliation du bail liant la SARL LA SCELLERIE à la SCI BASP.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine est intervenue volontairement à l'instance par conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2021 en demandant qu'il lui soit donné acte de son intervention en qualité de créancier inscrit sur le fonds de commerce de la SARL LA SCELLERIE indiquant s'en rapporter à justice quant à la demande en résiliation du bail et statuer ce que de droit sur les dépens.

Par jugement du 9 septembre 2021, ce Tribunal a notamment débouté la SCI BASP de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail, condamné la SARL LA SCELLERIE à verser à la SCI BASP la somme de 4.391,56 euros TTC au titre des loyers arrêtés au 17 mai 2021, et avant dire droit sur la répartition des charges locatives et des taxes, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [H] aux fins de donner tous les éléments de fait de nature à éclairer la juridiction sur la répartition des charges locatives de l'immeuble entre ses différents locataires en précisant le pourcentage de répartition applicable à la SARL LA SCELLERIE au regard de la surface exploitée par cette dernière, sur le pourcentage de répartition applicable aux taxes (taxe sur les ordures ménagères et taxes foncières) au regard des dispositions de l'article L. 145-40-2 du Code de commerce et de procéder à la vérification des décomptes de charges locatives et taxes réclamées à la SARL LA SCELLERIE par la SCI BASP pour les années 2018 à 2020.

Par acte extra judiciaire du 22 juin 2022, la SCI BASP a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte extra judiciaire du 19 avril 2023, la SCI BASP a délivré à la SARL LA SCELLERIE un congé comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 16 mai 2023.

Par ordonnance du 27 juin 2023, la Présidente du Tribunal a enjoint à la SARL LA SCELLERIE d’avoir à autoriser l’accès au local commercial pris à bail à la SCI BASP aux fins de réalisation des travaux de réparation de la canalisation, objet de la fuite diagnostiquée par les rapports de la SARL PARTECH, sous astreinte de 100 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 février 2025, la SCI BASP demande au Tribunal de :
juger que la S.A.R.L LA SCELLERIE a manqué à ses obligations contractuelles et légales d’avoir à payer le prix du bail postérieurement au jugement rendu le 9 septembre 2021 par la présente juridiction, et n’a pas régularisé sa situation dans le mois du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 juin 2022 ;

En cas d’acquisition du jeu de la clause résolutoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 23 juillet 2022 ;
- juger qu’à compter de cette date, la S.A.R.L LA SCELLERIE est occupante sans droit ni titre du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 6] ;
- condamner la S.A.R.L LA SCELLERIE à régler à la S.C.I BASP une somme de 10.542,57 € selon décompte arrêté au 23 juillet 2022 (déduction faite du chèque de 3.600 € de juin 2021), et à défaut, dans l’hypothèse où la juridiction ferait droit à la régularisation des charges de l’expert judiciaire, à la somme de 7.408,25 € (10.542,57 – 3.134,32) ;
- condamner, dans cette hypothèse, la S.A.R.L LA SCELLERIE à régler à la S.C.I BASP une somme de 2.035,81 € par mois à compter du 23 juillet 2022, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

En cas de validation du congé :

A défaut, juger que la S.C.I BASP a valablement délivré congé portant refus de renouvellement du bail commercial selon exploit du 19 avril 2023 conformément aux dispositions de l’article L. 145-17-1 du Code de commerce pour le 31 octobre 2023 ;
- juger que depuis cette date, la S.A.R.L LA SCELLERIE est occupante sans droit ni titre du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 6] ;
- condamner la S.A.R.L LA SCELLERIE à régler à la S.C.I BASP une somme de 19.330,80 € selon décompte arrêté au 31 octobre 2023 (déduction faite du chèque de 3.600 € de juin 2021), et à défaut, dans l’hypothèse où la juridiction ferait droit à la régularisation des charges de l’expert judiciaire et considérait que le montant de la saisie attribution n’a pas été pris en compte, à la somme de 14.709,87 € (19.330,80 – 3.134,32 – 1.486,61 €) ;
- condamner, dans cette hypothèse, la S.A.R.L LA SCELLERIE à régler à la S.C.I BASP une somme de 2.035,81 € par mois à compter du 31 octobre 2023, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

En cas de résiliation judiciaire :

subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la S.A.R.L LA SCELLERIE ;
Et en conséquence, juger que la S.A.R.L LA SCELLERIE sera occupante sans droit ni titre du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 6] à compter du jugement à intervenir ;

- condamner la S.A.R.L LA SCELLERIE à régler à la S.C.I BASP une somme de 35.829,19 € selon dernier décompte arrêté au 1 er février 2025 (déduction faite du chèque de 3.600 € de juin 2021) au titre de l’arriéré locatif (restant à parfaire), et à défaut, dans l’hypothèse où la juridiction ferait droit à la régularisation des charges de l’expert judiciaire, et considérait que le montant de la saisie attribution n’a pas été pris en compte, à la somme de 31.208,26 € (35.829,19 – 3.134,32 – 1.486,61 €), restant à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

- condamner, dans cette hypothèse, la S.A.R.L LA SCELLERIE à régler à la S.C.I BASP une somme de 2.035,81 € par mois à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

En tout état de cause :
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef à compter de l’ordonnance à intervenir et avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- dire que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier en charge de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
- débouter la S.A.R.L LA SCELLERIE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, comprenant ses demandes reconventionnelles ;
- condamner la S.A.R.L LA SCELLERIE à régler une somme de 6.000 € à la S.C.I BASP, ainsi qu’une somme de 2.000 € chacun à Madame [D] [B], Madame [W] [K], Monsieur [A] [E], Madame [U] [E], Madame [M] [G] et Monsieur [T] [Z] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la S.A.R.L LA SCELLERIE à prendre en charge les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût de signification des présentes conclusions au créancier inscrit (45,09 € TTC) et les frais d’expertise judiciaire ;
- juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 février 2025, la SARL LA SCELLERIE demande au Tribunal, au visa des articles 1231-1, 1719 et 1720 du Code Civil, des articles L145-14 et suivants du Code de Commerce, de l’article L145-40-2 du Code de Commerce, de :
- débouter la SCI BASP, Madame [D] [B], Madame [W] [K], Monsieur [A] [E], Madame [U] [E], Madame [M] [G] et Monsieur [T] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- fixer la créance de la SCI BASP au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au mois de janvier 2025 inclus à la somme de 16.433,63 euros ;
- fixer la créance de la SARL LA SCELLERIE au titre du remboursement des charges trop perçues sur la période 2018 à 2020 à la somme de 5.288,40 euros ;
- fixer en conséquence la créance locative de la SCI BASP arrêtée au mois de janvier 2025 à la somme de 11.145,23 euros ;
- fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due à la SCI BASP à la somme de 1.913,08 euros TTC par mois à compter rétroactivement du 1er novembre 2023 ;
- condamner la SCI BASP à payer à la SARL LA SCELLERIE une indemnité d’éviction ;

Avant dire droit sur le montant de cette indemnité,

Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal de Céans avec pour mission :

• Visiter en présence des parties dûment convoquées les locaux litigieux sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6], les décrire ;

• Se faire communiquer tous documents et pièces utiles et notamment prendre connaissance des documents contractuels, comptables et fiscaux relatifs au fonds de commerce exploité dans les lieux par la SARL LA SCELLERIE ;

• Fournir tout élément permettant à la juridiction de Céans de déterminer dans quelle mesure le preneur aurait la possibilité de transférer son fonds et dans l'affirmative, déterminer quel serait le coût d'un tel transfert, compte-tenu des frais et droit de mutation exposés, les dépenses nécessaires au déménagement et réinstallation ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d'un tel transfert ;

• Dans la négative, déterminer quelle serait la valeur de la perte du fonds, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

• Plus généralement, réunir tous éléments d'appréciation utiles permettant à la juridiction de céans de fixer, par référence aux dispositions de l’article L145-14 du Code de commerce, l'indemnité d'éviction due à la SARL LA SCELLERIE ;

• Fournir tous éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de I’article L145-28, alinéa 1er du Code de commerce l'indemnité due par la SARL LA SCELLERIE pour l'occupation des lieux, à compter du 1 er novembre 2023 date d'effet du congé, jusqu'à leur libération complète, et la remise des clés ;

- permettre à la SARL LA SCELLERIE de faire l’avance des frais de cette expertise ;
- condamner la SCI BASP à payer à la SARL LA SCELLERIE la somme de 600,00 euros au titre de sa perte d’exploitation du 25 au 28 septembre 2023 ;
- condamner la SCI BASP à payer à la SARL LA SCELLERIE la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la SCI BASP aux entiers dépens, en ce compris le coût du rapport d’expertise déposé le 12 mai 2023 par Madame [J] [H] et le coût du rapport à venir visant à déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine n’a pas à nouveau conclu depuis le jugement du 09 septembre 2021.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024 avec effet au 20 février 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 06 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail contient une clause aux termes de laquelle « il est convenu qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulé aux présentes comme le non-respect de la clause de destination, ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur , le bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause... ».

En l’espèce, suivant commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte extra judiciaire du 22 juin 2022, la SCI BASP a fait sommation à la SARL LA SCELLERIE de payer la somme de 12.156,40 euros « suivant décompte annexé », en règlement des loyers et/ou des charges impayés.

Si la SARL LA SCELLERIE soutient qu’aucun décompte lui permettant de savoir à quel titre cette somme lui était demandée n’était joint à ce commandement, elle ne sollicite toutefois pas la nullité du commandement, se bornant à soutenir que le décompte serait erroné.

En outre, le décompte arrêté au 1er septembre 2023 produit en pièce 26 par la SCI BASP fait apparaître un solde débiteur au 1er juin 2022 à hauteur de la somme de 12.156,40 euros figurant dans le commandement de payer.

Toutefois, alors que le jugement du 09 septembre 2021 avait fixé le montant du loyer à 1.913,08 euros TTC à compter du 1er novembre 2020 et condamné la SARL LA SCELLERIE à payer la somme de 4.391,56 euros au titre des loyers arrêtés au 17 mai 2021 (correspondant aux loyers de novembre 2020 à mai 2021), le décompte fait apparaître que le loyer a été appelé à compter de mars 2021 pour des sommes parfois supérieures, qui s’expliqueraient, selon la bailleresse, par une indexation annuelle qui n’avait pas lieu d’être appliquée, puisque selon les stipulations du bail, la clause d’indexation prévoit une indexation par période triennale, et que la dernière indexation a eu lieu le 1er novembre 2020.

Il s’ensuit qu’au titre des loyers, à la date de délivrance du commandement de payer le 22 juin 2022, la SARL LA SCELLERIE était débitrice de la somme de 29.261,60 euros correspondant aux loyers dus entre le 1er novembre 2020 et le 1er juin 2022 [4.391,56 €+(1.913,08 €x13)].

Le décompte fourni laisse apparaître que la SARL LA SCELLERIE a réglé sur la période de mars 2021 au 1er juin 2022 la somme de 18.000 euros.

La SARL LA SCELLERIE justifie, par ailleurs, que suite à une saisie-attribution du 23 juin 2022, la somme de 6.088,66 euros, dont 4.391,56 euros au titre des loyers arrêtés au 17 mai 2022, a été bloquée le 23 juin 2022, pour être prélevée le 02 août 2022 du compte bancaire de la SARL LA SCELLERIE à défaut d’opposition de cette dernière (pièce 57, la SARL LA SCELLERIE) et qu’un chèque n°2648018 euros d’un montant de 3.600 euros à l’ordre de « Cheftel Orpi Valrim », gestionnaire de la bailleresse, du 7 mai 2021 a été débité le 03 juin 2021 du compte bancaire de la SARL LA SCELLERIE (pièces n°39 et 50, la SARL LA SCELLERIE) , sans que ces sommes ne soient pris en compte dans le décompte des sommes dues au 1er septembre 2023.

Il s’ensuit qu’à la date du commandement de payer visant la clause résolutoire, la SARL LA SCELLERIE était débitrice de la somme de 3.270,04 euros au titre des loyers (29.261,60 €-18.000 €- 4.391,56 €- 3.600 €), ce qu’elle reconnaît d’ailleurs dans ses écritures.

Elle n’établit, ni même n’allègue avoir réglé ces sommes dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Alors qu’elle avait connaissance du montant des loyers dus par elle, puisque fixé par le jugement du 09 septembre 2021, la SARL LA SCELLERIE a cru pouvoir s’abstenir de régler ces sommes, au motif qu’elle serait créancière de la SCI BASP, au titre d’un trop perçu de charges.

Toutefois, il lui incombait de régler les loyers dus tous les mois, sans attendre les conclusions du rapport d’expertise sur le montant des charges dues par elle entre 2018 et 2020.

En tout état de cause, elle ne justifie aucunement être créancière de la somme de 5.288,20 euros au titre des charges et des taxes dues entre 2018 et 2020, puisque d’une part, ce calcul repose sur une méthode de calcul de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménages due en 2019 non retenue par l’expert judiciaire (ce dernier ayant retenu une somme due par la SARL LA SCELLERIE de 1.591,49 euros HT et non de 562,59 euros) et d’autre part, que son calcul ne prend pas en compte les charges locatives dues pour l’année 2021.

Compte tenu de ces éléments, dès lors que le bail litigieux comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et que conformément à l'article L.145-41 du code de Commerce, cette clause a produit effet, passé le délai d'un mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, en sorte qu'il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à l'échéance du 22 juillet 2022.

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de la SARL LA SCELLERIE et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.

Par ailleurs, il sera rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif, des charges et en paiement d’une indemnité d’occupation

La SCI BASP sollicite la condamnation de la SARL LA SCELLERIE au paiement de la somme de 10.542,57 euros selon son décompte arrêté au 23 juillet 2022 (déduction faite du chèque de 3.600 euros de juin 2021) ou à défaut, à la somme de 7.408,25 euros (10.542-57 € -3.134,32 €), « dans l’hypothèse où la juridiction ferait droit à la régularisation des charges de l’expert judiciaire ».

Sur la dette de loyers

Ainsi qu’il a été vu, à la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, soit au 23 juin 2022, la SARL LA SCELLERIE était débitrice de la somme de 3.270,04 euros au titre des loyers, en sorte qu’au 23 juillet 2022, elle restait devoir au titre des loyers la somme de 5.183,12 € (3.270,04 €+1.913,08 €) (loyer du mois de juillet 2022 inclus).

Sur les charges locatives et les taxes

Par ailleurs, la SARL LA SCELLERIE était redevable de charges et des taxes, étant rappelé que le tribunal avait sursis à statuer sur la demande en paiement des charges locatives et des taxes formée par la SCI BASP et commis un expert judiciaire.

Pour ce qui est des charges locatives, le bail prévoit que le preneur remboursera au bailleur toutes les charges locatives que celui-ci aura payées pour son compte et qui pourront faire l’objet d’une provision payable dans les mêmes conditions que celui-ci aura payées.

Dans son rapport déposé le 12 mai 2023, l’expert judiciaire a retenu que sur la période de 2018 à 2020, la SCI BASP avait facturé un trop perçu, en se fondant sur un calcul des charges générales (ménage et électricité des parties communes) proportionnel au mètre carré, en l’absence de règlement de copropriété, et sur la prise en compte d’une surface utile de 115,55 m² pour une hauteur de plafond de 1,80 mètres, comprenant la cave.

Le choix de l’expert judiciaire de répartir les charges proportionnellement à la surface occupée par la SARL LA SCELLERIE est justifié par le fait que l’ensemble des locaux loués par la SARL LA SCELLERIE n’est pas soumis au régime de la copropriété, et ce « afin d’harmoniser l’ensemble des calculs » (rapport, p. 22); seule une partie des locaux loués (ceux situés au [Adresse 5]) étant sous le régime de la copropriété.

Si l’expert judiciaire a retenu que le pourcentage des charges incombant à la SARL LA SCELLERIE est de 38,14 % au regard de la surface utile du local commercial par rapport à la surface globale de l’ensemble immobilier, ce qui représenterait un trop perçu de 1.992,66 euros en faveur de la SARL LA SCELLERIE, il a également proposé un calcul sur la base d’un taux de 10 % des charges générales, comme l’avait fait le gestionnaire de la SCI BASP dans un état de régularisation, « compte tenu de la situation des locaux au rez-de-chaussée» sans s’en expliquer plus avant, ce qui représenterait alors un trop perçu de 4.725,81 euros.

La SCI BASP ne conteste pas avoir accepté que son preneur ne règle pour ces années-là, soit 2018 à 2020, que 10 % des charges générales, en sorte que la somme de 4.725,81 euros sera retenue à titre de trop perçu de charges locatives sur la période 2018 à 2020.

En ce qui concerne les taxes (foncière et ordures ménagères), le bail liant les parties prévoit que le preneur acquittera ses contributions personnelles et généralement tous impôts, contributions et taxes auxquels il est assujetti professionnellement et dont le bailleur pourrait être responsable et que le preneur remboursera tous les ans la taxe foncière acquittée par le bailleur ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

L’expert judiciaire a calculé la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères en appliquant au montant de l’impôt figurant sur l’avis d’imposition établi par la DGFIP pour l’ensemble immobilier le revenu cadastral correspondant aux locaux loués par la SARL LA SCELLERIE (figurant sur le relevé de propriété), par rapport au revenu cadastral de tout l’immeuble suivant le calcul suivant : avis de taxe foncière x revenu cadastral des locaux loués/revenu cadastral de l’ensemble de l’immeuble), soit une répartition au prorata de la valeur locative cadastrale correspondant à l’assiette de l’impôt foncier.

La SARL LA SCELLERIE ne démontre pas que cette répartition, fonction de la surface exploitée, serait « déconnectée du montant réellement réglé » par le bailleur, étant précisé que le mode de calcul retenu par l’expert judiciaire n’avait pas soulevé d’observations particulières des parties au cours des opérations d’expertise judiciaire.

Il y a lieu d’entériner le mode de calcul des taxes foncières retenu par l’expert judiciaire, en sorte que pour l’année 2019, la SARL LA SCELLERIE est débitrice envers la SCI BASP de la somme de 1.304,54 euros au titre de la taxe foncière 2019 et de 286,95 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, soit un total de 1.591,49 euros.

En l’absence des relevés cadastraux pour les années postérieures à 2019, le tribunal n’est pas en mesure de déterminer le montant dû au titre des taxes foncières des années 2020 à 2022.

Au vu de ce qui précède, à la date de résiliation du bail, la SARL LA SCELLERIE est tenue de régler à la SCI BASP la somme de 3.134,32 euros TTC au titre des charges et des taxes (4.725,81 € - 1.591,49 €).

Ainsi, au total, la SARL LA SCELLERIE était débitrice, à la date de résiliation du bail, de la somme de 5.183,12 € euros au titre des loyers et de celle de 3.134,32 € au titre des charges locatives et des taxes, soit un total de 8.317,44 euros.

La SARL LA SCELLERIE ayant déjà été condamnée par jugement du 09 septembre 2021 à payer à la SCI BASP la somme de 4.391,56 euros TTC au titre des loyers arrêtés au 17 mai 2021, il y a lieu de déduire le montant de cette condamnation, objet d’un titre exécutoire, en sorte que la SARL LA SCELLERIE sera condamnée à payer à la SCI BASP la somme de 3.925,88 euros TTC (8.317,44 €-4.391,56 €) au titre des loyers, charges, impôts et taxes arrêtés au 22 juillet 2022, loyer du mois de juillet inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, la SARL LA SCELLERIE sera également condamnée à payer une indemnité d'occupation mensuelle, à compter de l'expiration du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges et taxes.

La SCI BASP voudrait voir condamner la SARL LA SCELLERIE à lui payer une indemnité d’occupation de 2.035,81 euros à compter du mois de janvier 2022, qu’elle dit correspondre au montant du loyer indexé en 2022.

Toutefois, ainsi qu’il a été dit dans le jugement du 09 septembre 2021, la clause d’indexation automatique du loyer prévue au bail du 31 octobre 2014, prévoit que le loyer sera indexé, selon l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE connu au mois anniversaire précédant l’indexation, par période triennale, à la date anniversaire du contrat, et non annuellement, en sorte que le loyer applicable entre le 1er novembre 2020 et le 31 octobre 2023 s’élève à la somme mensuelle de 1913,08 euros TTC.

Ainsi, en l’absence de prévisions contractuelles et d’accord entre les parties, il y a lieu de fixer à la somme de 1.913,08 euros TTC par mois, montant du dernier loyer contractuel, le montant de l’indemnité d’occupation due à la SCI BASP, à compter de la résiliation du bail commercial et jusqu’à la libération des lieux,

Par ailleurs, la SARL LA SCELLERIE demande au Tribunal de fixer la créance « locative de la SCI BASP arrêtée au mois de janvier 2025 inclus à la somme de 11.145,23 euros », après déduction de « la créance de la SARL LA SCELLERIE au titre du remboursement des charges trop perçues sur la période 2018 à 2020 de 5.288,40 euros ».

Toutefois, ainsi qu’il a été dit, le tribunal ne dispose d’aucun élément lui permettant de fixer le montant des charges locatives pour la période de 2021 à 2025 et celui des taxes dues par la SARL LA SCELLERIE pour la période de 2020 à 2025.

Le courrier « explicatif » du gestionnaire ORPI du 14 janvier 2021 produit en pièce 20 par la SCI BASP et les pièces qui y sont jointes en vrac (décompte de charges, avis d’échéance, facture de nettoyage, factures d’eau et d’électricité..) ne concernent que la période de 2017 à 2019.

En outre, le décompte produit par la SCI BASP à la date du 1er juillet 2025 (pièce 40) est inexploitable, puisqu’il prévoit un montant de loyer et d’indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2023 ne correspondant pas au montant du dernier loyer contractuel avant la résiliation, tel que fixé ci-dessus, que les modalités de calcul des provisions sur charges ne sont pas explicitées et que la quote-part d’impôt foncier pour l’année 2022 et l’année 2023 ou de taxe d’ordures ménagères 2023 à 2024, imputée à la SARL LA SCELLERIE n’est pas justifiée.

Par ailleurs, ce décompte ne prend pas en compte l’ensemble des paiements réalisés par la SARL LA SCELLERIE et notamment le chèque n°7414337 émis à l’ordre d’ORPI SCI BASP le 19 novembre 2024 pour un montant de 1.913 euros (pièce 51, la SARL LA SCELLERIE).

Le décompte produit par la SARL LA SCELLERIE en pièce 59 ne permet pas de fixer la dette d’indemnité d’occupation, puisqu’elle ne prend pas en compte les charges et impôts dus par la preneuse depuis la résiliation du bail, et comptabilise uniquement le montant du loyers/indemnités d’occupation et les règlements effectués spontanément ou suite à des saisies attributions, dont celle du 27 juillet 2023 à l’occasion de laquelle la somme de 1.486,61 euros a été saisie.

En conséquence, la SARL LA SCELLERIE sera déboutée de sa demande en fixation de la créance d’indemnité d’occupation à la somme de 11.145,23 euros arrêtée à la date du mois de janvier 2025.

3. Sur les demandes en résiliation judiciaire, en validation du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction.

Le bail ayant été résilié par application de la clause résolutoire à la date du 22 juillet 2022, la demande en résiliation judiciaire et en validation du congé portant refus de renouvellement du bail signifié le 19 avril 2023 formée par la SCI BASP seront déclarées sans objet.

Il en est de même de la demande en paiement d’une indemnité d’éviction formée par la SARL LA SCELLERIE faisant suite à la délivrance d’un congé par acte extra-judiciaire du 19 avril 2023 comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction et de la demande d’expertise judiciaire sur le montant de l’indemnité d’occupation.

4. Sur la demande reconventionnelle de la SARL LA SCELLERIE en paiement de dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation

La SARL LA SCELLERIE sollicite l’indemnisation de la perte d’exploitation résultant des travaux diligentés sur les parties communes depuis les locaux donnés à bail du 25 au 28 septembre 2023.

La SCI BASP ne conteste pas avoir fait procéder à ces travaux.

Toutefois, la SARL LA SCELLERIE ne rapporte pas la preuve du quantum de la perte d’exploitation réclamé sur la seule base d’une attestation d’une salariée, ayant la fonction d’assistante administrative, suivant laquelle « le chiffre d’affaires de la semaine du 25 au 28 septembre en comparaison du chiffre d’affaires moyen des semaines précédentes et du comparatif des mêmes et du comparatif des mêmes en septembre 2022 fait apparaître une différence d’environ 600 € ».

La SARL LA SCELLERIE sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Partie perdante pour l’essentiel de ses prétentions, la SARL LA SCELLERIE sera condamnée aux dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire ordonnée par jugement du 09 septembre 2021. En revanche, il n’y a pas lieu de la condamner au titre des dépens aux frais de signification des conclusions de la SCI BASP au créancier inscrit ; ce dernier ayant constitué avocat dans le cadre de la présente instance.

5. Sur les demandes accessoires

Au regard des dispositions du jugement du 09 septembre 2021, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [D] [B], Madame [W] [K], Monsieur [A] [E], Madame [U] [E], Madame [V] [G], Monsieur [T] [Z] les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer.

En conséquence, la SARL LA SCELLERIE sera condamnée à payer à chacun d’entre eux la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que 1.200 euros à la SCI BASP.

PAR CES MOTIFS :