CA Rouen, 15 mai 2025, RG 24/01042

N° RG 24/01042 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JTQJ

COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 15 MAI 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00064

Jugement du Tribunal Judiciaire Juge des contentieux de la protection de Dieppe du 14 février 2024

APPELANTE :

Madame [H] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Jean Christophe LEMAIRE de la SCP LEMAIRE QUATRAVAUX, avocat au barreau de DIEPPE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 76540-2024-002967 du 12/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMES :

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté et assisté par Me Caroline FLIN, avocat au barreau de DIEPPE

Madame [N] [E]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée et assistée par Me Caroline FLIN, avocat au barreau de DIEPPE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 06 janvier 2025 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

A l'audience publique du 6 janvier 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025 prorogée au 22 mai 2025 puis avancée au 15 mai 2025

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 15 mai 2025, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 23 avril 2019, M. [Z] [E] et Mme [N] [E] ont consenti à Mme [H] [K] un bail portant sur un bien à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] (76), prenant effet le 1er juin 2019, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 520 euros.

Par acte d'huissier du 26 septembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer à Mme [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1 502,47 euros en principal et frais, ainsi qu'un commandement de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte d'huissier du 09 janvier 2023, dénoncé au Préfet de Seine-Maritime par voie électronique le 16 janvier 2023, M. et Mme [E] ont fait assigner Mme [K] aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de faire constater la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire, pour défaut d'assurance contre les risques locatifs et défaut de paiement des loyers, ainsi que d'ordonner son expulsion et de payer diverses sommes.

Suivant jugement contradictoire du 14 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe a :

- rejeté la demande en prononcé de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 septembre 2022 ;

- rejeté les demandes de M. et Mme [E] en constat de la résiliation du bail pour défaut d'assurance et défaut de paiement des loyers, en expulsion et paiement d'indemnités d'occupation ;

- condamné Mme [K] à payer, en deniers ou quittances, à M. et Mme [E] la somme de 847 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- rejeté la demande de M. et Mme [E] tendant à ce qu'il soit enjoint à Mme [K] sous astreinte de procéder à la dépose du chauffe-eau et à ce que les frais de remise en état soient mis à sa charge ;

- rejeté la demande de Mme [K] en production d'un nouveau décompte ;

- rejeté la demande de délais de paiement de Mme [K] ;

- rejeté les demandes de Mme [K] en fixation du loyer à la somme de 400 euros par mois et en paiement de la somme de 4 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

- rejeté toute demande contraire ou plus ample ;

- rappelé que la décision était exécutoire de droit à titre provisoire ;

- rejeté les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [K] aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais de commandement de payer du 26 septembre 2022 et de l'assignation du 09 janvier 2023.

Par déclaration électronique du 19 mars 2024, Mme [K] a interjeté appel de cette décision.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions communiquées le 18 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, Mme [K] demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 14 février 2024 sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M. et Mme [E] en constat de la résiliation du bail pour défaut d'assurance et défaut de paiement des loyers, en expulsion et paiement d'indemnités d'occupation ;

Statuant à nouveau,

- débouter M. et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

- constater que le commandement de payer du 26 septembre 2022 est erroné en ce qui concerne sa dette locative ;

En conséquence,

- annuler le commandement de payer du 26 septembre 2022 ;

- ordonner la production d'un nouveau décompte comprenant la régularisation à venir des allocations logement de Mme [K] ;

En tout état de cause,

- accorder le cas échéant des délais de paiement à Mme [K] ;

Reconventionnellement,

- constater l'existence d'un préjudice de jouissance ;

En conséquence,

- condamner M. et Mme [E] au paiement de la somme de 120 euros par mois à titre de préjudice de jouissance, depuis le 01er juin 2019, soit 4 800 euros ;

- fixer le loyer de Mme [K] à la somme de 400 euros par mois en raison de l'absence de

DPE et de l'état du logement ;

- condamner solidairement M. et Mme [E] au paiement de la somme de 4 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner solidairement M. et Mme [E] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions communiquées le 27 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, M. et Mme [E] demandent à la cour de :

- débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes ;

En conséquence,

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

- condamner Mme [K] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [K] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le premier juge a débouté les époux [E] de leurs demandes de constat de résiliation du bail pour défaut d'assurance et défaut de paiement des loyers, d'expulsion et de paiement d'indemnités d'occupation, relevant que Mme [K] avait justifié à l'audience de première instance que son logement était assuré à la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et qu'elle s'était acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois s'agissant du paiement de l'arriéré locatif.

Les bailleurs ont également été déboutés de leur demande de dépose du chauffe-eau et de remise en état des lieux sous astreinte.

Ces dispositions ne sont pas contestées en appel.

Sur la dette locative et sur les demandes d'annulation du commandement de payer et de production d'un nouveau décompte

Le premier juge a estimé que les pièces versées aux débats lui permettaient de chiffrer la dette locative arrêtée au mois de novembre 2023 inclus à la somme de 847 euros, déboutant en conséquence Mme [K] de sa demande de production d'un nouveau décompte.

Mme [K] sollicite à titre principal le débouté des époux [E] de leurs demandes et à titre subsidiaire, l'annulation du commandement de payer du 26 septembre 2022, estimant que le décompte du montant de la dette locative est erroné et qu'il est nécessaire que ses bailleurs produisent en conséquence un nouveau décompte comprenant la régularisation à venir des allocations logement qu'elle doit percevoir.

M. et Mme [E] sollicitent la confirmation de la décision entreprise tant sur le rejet de la demande en prononcé de la nullité du commandement de payer litigieux que sur le montant de l'arriéré locatif arrêté par le premier juge à la somme de 847 euros, à la date du 30 novembre 2023, déduction faite des frais de procédure.

Mme [K] ne fonde cependant sa demande d'annulation du commandement de payer qu'en se prévalant d'un décompte erroné.

Or, si le commandement de payer doit contenir, à peine de nullité, le décompte de la dette locative, en application de l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, un tel acte qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.

La décision du premier juge ayant rejeté la demande de nullité du commandement de payer sera donc confirmée par ajout de motifs.

En outre, Mme [K] reprend le dernier décompte locatif arrêté au 13 novembre 2023, sans justifier du rappel d'allocations logement qu'elle allègue pour la période de juillet à novembre 2023, ses pièces faisant au contraire état d'une suspension de ces allocations pour cette période.

La cour n'est donc pas en mesure de les déduire du solde dû, sans que la production du nouveau décompte n'apporte de solution à la carence de la locataire dans l'administration de la preuve.

Le premier juge a exactement considéré, après déduction du rappel d'allocations familiales sur la période du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022 (315 euros) et pour le mois de juin 2023 (178 euros), que Mme [K] était redevable d'un arriéré locatif de 847 euros, arrêté au mois de novembre 2023 inclus et assorti d'intérêts au taux légal à compter du jugement, et qu'elle devait être déboutée de sa demande de production d'un nouveau décompte.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [K] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative, affirmant régler désormais l'intégralité du loyer courant et proposant de régler la somme mensuelle de 75 euros, en sus du loyer courant.

M. et Mme [E] s'y opposent.

En première instance, Mme [K] justifiait d'un salaire moyen de 1317,43 euros touché en 2023 et d'allocations à hauteur de 320 euros en mai 2024, sans actualiser sa situation financière depuis, ni justifier de ses charges mensuelles.

Aucun élément n'est non plus versé au sujet du rappel d'allocation logement, qu'elle devrait pouvoir percevoir, si elle règle effectivement le loyer courant, comme elle l'affirme, sans cependant en justifier.

La cour n'est donc pas en mesure de vérifier qu'elle pourrait payer la somme mensuelle de 75 euros, en sus du loyer courant.

Le jugement entrepris l'ayant déboutée de sa demande de délais de paiement sera confirmé.

Sur les autres demandes

Mme [K] sollicite la condamnation solidaire de M. et Mme [E] en paiement d'une indemnité de 4 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance, qu'elle indique avoir subi depuis le 01er juin 2019, ainsi qu'une diminution du loyer à la somme mensuelle de 400 euros.

Elle reproche aux bailleurs de ne pas avoir réalisé les travaux de remise en état du logement et d'installation d'une nouvelle chaudière promis, alors que le diagnostic énergétique de performance daté du 03 avril 2015 était mauvais et que le logement n'était pas conforme à la location et présentait par ailleurs de nombreuses traces d'humidité.

M. et Mme [E] sollicitent la confirmation de la décision entreprise ayant débouté Mme [K] de ses demandes.

Mme [K] ne produit aucune pièce nouvelle en appel à l'appui de ses demandes.

Le premier juge a exactement considéré, par de justes motifs que la cour adopte, que les demandes de Mme [K] n'étaient fondées ni en fait pour la première, ni en droit pour la seconde.

Sur les frais et dépens

Mme [K], partie succombante, sera condamnée aux dépens d'appel.

Elle sera en outre condamnée à verser à M. et Mme [E] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande présentée à ce titre.

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront confirmées.

PAR CES MOTIFS