CA Montpellier, 15 mai 2025, RG 24/04515

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 15 MAI 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 24/04515 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QLZL

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 AOUT 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN

APPELANTES :

Madame [N] [O]

née le 10 Juillet 1956 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par Me OUSTRIC substituant Me Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES - PY - MOLINA - BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Madame [J] [M]

née le 09 Juillet 1998 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par Me OUSTRIC substituant Me Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES - PY - MOLINA - BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEES :

Madame [D] [U]

née le 19 Octobre 1963 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me APOLLIS substituant Me Chloé VUEZ-JAUBERT de la SELARL ALTERA AVOCATS, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Madame [F] [U]

née le 05 Février 1971 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me APOLLIS substituant Me Chloé VUEZ-JAUBERT de la SELARL ALTERA AVOCATS, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Madame [R] [U]

née le 03 Mars 1968 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par Me APOLLIS substituant Me Chloé VUEZ-JAUBERT de la SELARL ALTERA AVOCATS, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 25 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mars 2025,en audience publique, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte en date des 12 et 13 juillet 2022, prenant effet le 13 juillet, Mme [D] [U], Mme [F] [U] et Mme [R] [U] ont donné à bail à Mme [N] [O], Mme [J] [M] et M. [V] [M], un logement à usage d'habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 10] (66).

Les consorts [U] ont délivré à Mme [O], M. et Mme [M], par acte de commissaire de justice du 28 août 2023, un commandement de payer la somme principale de 6 806 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 10 août 2023, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte de commissaire de justice des 1er et 6 février 2024, les consorts [U] ont assigné Mme [O], Mme et M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de la dette locative et d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération des lieux.

Par ordonnance de référé du 12 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2022 entre les consorts [U] et Mme [O], Mme et M. [M] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] [Localité 10] sont réunies à la date du 29 octobre 2023 ;

- rejeté la demande de délais de paiement de Mme [O], Mme et M. [M],

- ordonné en conséquence à Mme [O], Mme et M. [M] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour Mme [O], Mme et M. [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les consorts [U] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des L 433-1, L 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné solidairement Mme [O], Mme et M. [M] à verser aux consorts [U] à titre provisionnel la somme de 13 456 euros selon décompte arrêté au 1 er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 août 2023 sur la somme de 6 806 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus de la somme,

- condamné solidairement Mme [O], Mme et M. [M] à payer aux consorts à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,

- fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 085 euros, soit le dernier loyer augmenté des charges, sans indexation,

- condamné solidairement Mme [O], Mme et M. [M] aux dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l'assignation en référé,

- condamné solidairement Mme [O], Mme et M. [M] à payer aux consorts [U] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue le 4 septembre 2024, Mme [O] et Mme [M] ont relevé appel, partiellement, de cette ordonnance.

Par conclusions du 3 octobre 2024, Mme [O] et Mme [M] demandent à la cour, au visa de l'article 1343-5 du code civil, de :

- infirmer l'ordonnance de référé déférée en ce qu'elle a rejeté leur demande de délai de paiement et a ordonné leur expulsion,

- autoriser Mme [O] à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités,

- suspendre les effets de la clause résolutoire tant que Mme [O] respectera l'échéancier qui sera ordonné,

- statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de leur appel, elles font valoir que :

- elles sont de bonne foi ,

- Mme [O] a d'abord saisi un conciliateur afin de proposer au bailleur un échelonnement des loyers impayés. Elle a également sollicité la Maison sociale de proximité pour obtenir des aides financières, et un diagnostic social et financier a été réalisé le 14 mars 2024,

- Mme [O] a dû faire face à des frais exceptionnels liés à l'hospitalisation de sa fille dans un établissement spécialisé hors département jusqu'en décembre 2023, date à laquelle elle a pu bénéficier du revenu de solidarité active, ce qui devrait améliorer sa situation financière,

- Mme [M] précise que, depuis sa sortie d'hospitalisation, elle vit chez ses grands-parents dans la Drôme pour sa convalescence. Elle perçoit uniquement le revenu de solidarité active comme revenu et est en attente d'une réponse concernant l'allocation adulte handicapé.

Par conclusions du 15 octobre 2024, les consorts [U] demandent à la cour, au visa des articles 1708 du code civil et 834, 835 du code de procédure civile, de :

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée,

- en conséquence, juger que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 octobre 2023,

- rejeter la demande de délai de paiement,

- ordonner la libération de l'appartement et la restitution des clés dans les 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance,

- dire qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, 2 mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur peut faire procéder à leur expulsion,

- condamner solidairement les locataires à titre provisionnel à la somme de 13 456 euros,

- condamner solidairement les locataires à titre provisionnel à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 085 euros à compter du 1er juillet 2024,

- condamner solidairement les consorts [M]-[I] [en réalité [O], s'agissant d'une erreur matérielle manifeste] au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens y compris les coûts de commandement de payer du 28 août 2023,

- condamner solidairement les consorts [M]-[I] [en réalité [O], s'agissant d'une erreur matérielle manifeste] au paiement de la somme de 2 000 euros en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile suivant appel incident ainsi qu'aux dépens de l'appel.

Ils exposent en substance que : 

- malgré les déclarations de Mme [O] sur l'état de santé de sa fille et les difficultés financières rencontrées par les locataires, elles ne justifient pas avoir commencé spontanément à régler leur dette, laquelle continue de s'accroître. Par ailleurs, elles ne précisent pas quel échéancier elles comptent mettre en place,

- les revenus de Mme [O] et de Mme [M] ne permettront pas de respecter un échéancier soutenable.

Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est en date du 25 février 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

Mme [O] et Mme [M] ont limité le champ de l'appel aux chefs de l'ordonnance déférée relatifs au prononcé de leur expulsion et au rejet de leur demande de délais de grâce, ne critiquant pas les autres chefs concernant la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 octobre 2023, la condamnation à titre provisionnel à s'acquitter de l'arriéré locatif à hauteur de 13 456 euros arrêté au 1er juin 2024 et d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier loyer augmenté des charges sans indexation, que la cour, eu égard à la demande des consorts [U], confirmera.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Seule Mme [O] sollicite, à son profit, un échéancier pour s'acquitter du montant de la dette locative, qui n'est pas contesté, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle justifie percevoir environ 2 400 euros par mois au titre d'une pension de retraite (avis d'imposition 2022 et relevés Carsat et Agirc-Arrco de février 2024).

Elle a déclaré dans le cadre du diagnostic social et financier daté du 14 mars 2024, des charges d'un montant global de 2 010 euros (dont le remboursement d'un plan de désendettement depuis août 2019 sur 80 mois à hauteur de 297 euros).

Si elle expose avoir rencontré des difficultés financière en 2023, ayant dû prendre en charge financièrement sa fille, hospitalisée, jusqu'en décembre 2023, date à compter de laquelle cette dernière a perçu des revenus (revenu de solidarité active en attente d'une allocation adulte handicapé), elle a arrêté tout versement auprès de son bailleur le 29 septembre 2023 et n'a pas repris depuis lors, notamment, à compter de janvier 2024 malgré la fin alléguée de ses difficultés à cette date.

L'unique versement effectué le 31 mai 2024 (inférieur au montant du loyer mensuel) à la veille de l'audience devant le premier juge, ne démontre pas une reprise du paiement du loyer intégral telle qu'exigée par les dispositions rappelées ci-dessus.

A l'exception de sa volonté affirmée d'obtenir un plan d'apurement, qu'elle ne peut imposer à son bailleur, elle ne justifie pas avoir entrepris une quelconque démarche en vue de la régularisation de sa situation, la dette ayant doublé (13 456 euros au 1er juin 2024) depuis la délivrance du commandement en août 2023 (6 806 euros).

Ainsi, elle ne démontre pas être en capacité de régler la dette locative.

Elle a, de fait, bénéficié d'un délai de près de dix-huit mois depuis la résiliation du contrat de location et d'un délai de neuf mois depuis la décision ordonnant l'expulsion.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de grâce et de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours de ces délais, formée par Mme [O].

Le commandement de payer du 28 août 2023, visant la clause résolutoire, figurant au bail (article VIII), étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 octobre 2023, depuis laquelle Mme [O], Mme [M], ainsi que M. [M], qui n'a pas relevé appel, sont occupants sans droit du logement appartenant aux consorts [U], cette occupation caractérisant un trouble manifestement illicite, justifiant le prononcé de leur expulsion.

L'ordonnance de référé sera confirmée en toutes ses dispositions.

2- sur les autres demandes

Mme [O] et Mme [M], partie succombante, seront condamnées in solidum aux dépens d'appel et à verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :