CA Aix Provence, 15 mai 2025, RG 24/10400

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 15 MAI 2025

N° 2025/300

Rôle N° RG 24/10400 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNSBC

[T] [C]

[Y] [F] épouse [C]

C/

[P] [D]

[R] [D] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sébastien BADIE

Me Benjamin CORDIEZ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de TARASCON en date du 15 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00270.

APPELANTS

Monsieur [T] [C]

né le 30 Octobre 1944 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assisté par Me Magali FAYET de la SELARL CABINET FB JURILEX, avocat au barreau de NICE,

Madame [Y] [F] épouse [C]

née le 01 Septembre 1944 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assistée par Me Magali FAYET de la SELARL CABINET FB JURILEX, avocat au barreau de NICE,

INTIMÉS

Monsieur [P] [D]

né le 18 Janvier 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Benjamin CORDIEZ de la SCP CORDIEZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté par Me Jean-Louis RIVIERE, avocat au barreau d'AVIGNON

Madame [R] [D] épouse [E]

née le 25 Juillet 1974 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Benjamin CORDIEZ de la SCP CORDIEZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par Me Jean-Louis RIVIERE, avocat au barreau d'AVIGNON

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Laurent DESGOUIS, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 janvier 2024, M. [P] [D] et Mme [R] [D], épouse [E], ont donné à bail à M. [T] [C] et Mme [Y] [F], épouse [C], un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 2 280 ' hors taxes et charges.

Conclu pour une durée de 3 ans renouvelable, le bail a pris effet le 1er février 2024. Il stipule en son article 5.3.2.1. la résiliation de plein droit en cas de non-paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou de charges.

Suivant exploit du 21 février 2024, M. [P] [D] et Mme [R] [D], épouse [E], ont fait délivrer à M. [T] [C] et Mme [Y] [F], épouse [C], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement de la somme de 4 600 ' au titre des loyers impayés arrêtés à cette date, mois de septembre 2023 inclus, outre coût de l'acte.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, M. [P] [D] et Mme [R] [D], épouse [E], a, suivant exploit délivré le 16 avril 2024, fait assigner M. [T] [C] et Mme [Y] [F], épouse [C], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tarascon, statuant en référé, aux fins, notamment, d'entendre constater la résiliation du bail consenti et condamner les locataires au paiement de l'arriéré locatif.

Suivant ordonnance contradictoire, rendue le 15 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tarascon a :

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2024 étaient réunies au 22 avril 2024 ;

ordonné l'expulsion des locataires ;

condamné solidairement M. [T] [C] et Mme [Y] [F], épouse [C], à verser à M. [P] [D] et Mme [R] [D], épouse [E], la somme provisionnelle de 9 200 ' suivant décompte arrêté au 30 avril 2024 avec intérêts légal à compter du commandement de payer ;

condamné solidairement M. [T] [C] et Mme [Y] [F], épouse [C], à verser à M. [P] [D] et Mme [R] [D], épouse [E], une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 22 avril 2024 ;

débouté M. et Mme [C] de l'intégralité de leurs demandes ;

débouté M. [P] [D] et Mme [R] [D], épouse [E], du surplus de leurs demandes ;

condamné solidairement M. [T] [C] et Mme [Y] [F], épouse [C], à verser à M. [P] [D] et Mme [R] [D], épouse [E], la somme de 800 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [T] [C] et Mme [Y] [F], épouse [C], aux entiers dépens.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 12 août 2024, M. [T] [C] et Mme [Y] [F], épouse [C], ont interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose' des prétentions et moyens, M. [T] [C] et Mme [Y] [F], épouse [C], sollicitent de la cour l'infirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées et statuant à nouveau qu'elle :

juge que le bien meublé donné à bail n'est pas conforme à une utilisation normale et paisible ;

prononce la résiliation du bail aux torts de M. et Mme [D] ;

condamne M. et Mme [D] à leur payer les sommes de :

7 800 ' au titre du préjudice de jouissance ;

2 500 ' au titre du préjudice moral ;

694 ' au titre des factures réglées lors de l'entrée dans les lieux ;

535 ' au titre des frais d'aménagement ;

ordonne la compensation des sommes allouées au titre des dommages et intérêts et remboursement de frais avec le montant des loyers dus sur une période de 6 mois, soit 13 800 ' ;

déboute M. et Mme [D] de leurs autres demandes, fins et conclusions ;

condamne M. et Mme [D] à leur régler la somme de 2 500 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens distraits au profit de la SCP Juston-Badie, y compris le procès-verbal d'huissier.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose' des prétentions et moyens, M. [P] [D] et Mme [R] [D], épouse [E], sollicite de la cour qu'elle confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée, sauf en ce qui concerne l'expulsion des époux [C] qui ont fait remettre les clés de l'habitation par leur huissier et ont en conséquence quitté les lieux, et y ajoutant :

condamne solidairement M. et Mme [C] à leur payer la somme de 38 285 ' arrêtée au 11 mars 2025, sauf à parfaire correspondant aux loyers échus, indemnités d'occupation et frais huissier ;

condamne solidairement M. et Mme [C] à leur payer la somme de 15 000 ' en réparation de leurs préjudices moral et matériel et pour privation de jouissance et pour procédure abusive, au visa de l'article 32-1 du code de procédure civile et sur le fondement de l'art 1240 du code civil ;

condamne solidairement M. et Mme [C] à leur payer la somme de 1 499 27 ' au titre de leur consommation d'eau correspondant à la facture régie eau de la communauté de communes ;

condamne solidairement M. et Mme [C] à leur payer la somme de 4 000 ' au titre des frais irrépétibles devant la cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

dise que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 Mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers) devront être supportés par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamne M. et Mme [C] aux entiers dépens.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance au 12 mars 2025.

Par soit-transmis du 2 mai 2025 la cour a informé les conseils parties qu'elle entendait soulever d'office le caractère non provisionnel des demandes formulée par les appelants tendant à la condamnation de M. et Mme [D] à leur payer les sommes de 7 800 ' au titre du préjudice de jouissance ; 2 500 ' au titre du préjudice moral ; 694 ' au titre des factures réglées lors de l'entrée dans les lieux et 535 ' au titre des frais d'aménagement, d'une part, et par les intimés tendant à la condamnation solidaire de M. et Mme [C] à leur payer les sommes de 38 285 ' arrêtée au 11 mars 2025, sauf à parfaire correspondant aux loyers échus, indemnités d'occupation et frais huissier ; 15 000 ' en réparation de leurs préjudices moral et matériel et pour privation de jouissance et pour procédure abusive, au visa de l'article 32-1 du code de procédure civile et sur le fondement de l'art 1240 du code civil ; 1 499 27 ' au titre de leur consommation d'eau correspondant à la facture régie eau de la communauté de communes, d'autre part.

Les parties ont ainsi été invitées à lui faire parvenir leurs éventuelles observations, avant le vendredi 9 mai 2025, à midi, par le truchement d'une note en délibéré.

Par note en délibéré transmise le 5 mai 2025, le conseil de M. et Mme [D] a indiqué que les demandes indemnitaires formées par ces derniers étaient nécessairement formulées à titre provisionnel, notant toutefois que la demande tendant à la condamnation des appelants au titre de la procédure abusive restait parfaitement recevable et bien-fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences :

L'article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Le premier alinéa de l'article 835 du même code dispose encore que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En application de ces textes, le juge des référé peut constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes de l'article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le premier alinéa de l'article 24 du même texte dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu :

- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ;

- de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ;

- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement ;

- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

L'article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière ... d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

A l'appui de leur demande tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée à la charge des bailleurs, les appelants versent aux débats un courrier adressé à Mme [D] le 1er mars 2024 par l'entremise de leur conseil faisant état d'un certains nombres de désordres affectant les lieux loués.

Ce courrier mentionne ainsi que :

la sonnette porte d'entrée ne fonctionnait pas ;

la machine à laver présentait une fuite ;

le four de la cuisine ne fonctionne pas ;

la fermeture cassée de la baie vitrée chambre RDC ;

le réfrigérateur dans le couloir ne fonctionnait pas ;

le jardin et la piscine sont laissés à l'abandon et la piscine ne pouvait être utilisée.

Il note également que la maison n'avait été nettoyée, celle-ci se trouvant dans un état repoussant, que le portail donnant accès à la maison ne fonctionnait pas, cette situation ayant nécessité l'intervention d'un réparateur, que le garage ne pouvait être utilisé, que les clés de la boite aux lettres n'avait pas été remise et que les prises d'antennes télé étaient défectueuses.

Les appelants produisent également un procès-verbal de constat, établi par commissaire de justice le 26 mars 2024, duquel il ressort notamment que :

le volet roulant d'une chambre située au RDC ne fonctionne pas, ne permettant ainsi pas à la lumière extérieure de pénétrer dans la pièce ;

la salle de bain étant dépourvue de fenêtre, il fallait laisser allumer la lumière allumée pour pouvoir bénéficier de la VMC, le moteur de cette dernière étant lié à l'interrupteur de la lumière ;

le volet roulant de la seconde chambre du RDC présente des anomalies et doit être laissé fermé en permanence, le système de fermeture de la baie vitrée est cassé ;

le réfrigérateur ne fonctionne pas ;

les étagères de l'arrière-cuisine sont remplies de produits ;

le garage est rempli de divers cartons et objets, empêchant un véhicule d'y stationner ;

le moteur du portail coulissant laissant l'accès à la maison est fortement abîmé, son déclanchement ne pouvant intervenir que de l'intérieur de la maison ;

le visiophone extérieur ne fonctionne pas ;

la clé de la boîte aux lettres est tordue et empêche son ouverture.

Partant, l'état des lieux d'entrée signé électroniquement par toutes les parties le 16 janvier 2024, n'est assorti d'aucune réserve et les photos annexées montre une maison en bon état de propreté et non encombrée. En ce sens, l'origine et l'imputabilité desdits désordres aux bailleurs n'apparaissent pas avec l'évidence requise en référé.

En outre, il convient de relever que les locataires ne justifient avoir alerté les bailleurs sur l'état des désordres invoqués avant le 1er mars 2024, soit postérieurement au courrier adressé le 10 février 2024 par Mme [D] sollicitant le versement du dépôt de garantie contractuel de 2 300 ', d'une part, et au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 avril 2024, d'autre part.

Dès lors, la demande des appelants ne saurait prospérer, les bailleurs n'ayant pas manqué à leur obligation de jouissance paisible et conforme des lieux loués.

Partant, le bail signé le 15 janvier 2024 stipule en son article 5.3.2.1. la résiliation de plein droit en cas de non-paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou de charges.

Il ressort du décompte de créance locatif arrêté au 31 avril 2024, que les appelants n'ont pas entendu contesté, que les causes du commandement de payer du 21 février 2024 n'ont pas été acquittées dans le délai de deux mois de la délivrance.

Nonobstant le départ des lieux des locataires intervenu postérieurement à l'ordonnance entreprise et sur son fondement, celle-ci sera donc confirmée en ce qu'elle a :

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2024 étaient réunies au 22 avril 2024 ;

ordonné l'expulsion des locataires ;

condamné solidairement M. [T] [C] et Mme [Y] [F], épouse [C], à verser à M. [P] [D] et Mme [R] [D], épouse [E], une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 22 avril 2024.

Sur les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [C] :

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

C'est sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, que le juge des référé peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur l'indemnisation d'un préjudice.

En l'espèce, dans le dispositif de leurs conclusions, qui seules peuvent saisir la cour, par application des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, M. et Mme [C] sollicitent la condamnation de M. et Mme [D] à leur payer les sommes de :

694 ' au titre des factures réglées lors de l'entrée dans les lieux ;

535 ' au titre des frais d'aménagement.

étant observé qu'ils ne peuvent solliciter d'indemnisation du préjudice de jouissance et moral qu'il invoque, compte tenu de ce qui a été jugé plus haut.

Cette demande, formulée à titre définitif et non provisionnel, doit être déclarée irrecevable par application des dispositions, précitées, de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Elle ne peut être modifiée, complétée ou amendée par le truchement d'une note en délibéré qui ne vise qu'à soumettre au contradictoire des parties un point de droit soulevé d'office et non à corriger des prétentions régulièrement formulées par voie de conclusions.

Il sera en outre dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de compensation des paiements.

Sur les demandes d'actualisation de la dette locative et indemnitaires formées par M. et Mme [D] :

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

C'est sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, que le juge des référé peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur l'indemnisation d'un préjudice.

En l'espèce, dans le dispositif de leurs conclusions, qui seules peuvent saisir la cour, par application des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, M. et Mme [D] sollicitent la condamnation solidaire de M. et Mme [C] à leur payer les sommes de :

38 285 ' arrêtée au 11 mars 2025, sauf à parfaire correspondant aux loyers échus, indemnités d'occupation et frais huissier ;

15 000 ' en réparation de leurs préjudices moral et matériel et pour privation de jouissance et pour procédure abusive, au visa de l'article 32-1 du code de procédure civile et sur le fondement de l'art 1240 du code civil ;

1 499 27 ' au titre de leur consommation d'eau correspondant à la facture régie eau de la communauté de communes.

Ces demandes, formulées à titre définitif et non provisionnel, doit être déclarée irrecevable par application des dispositions, précitées, de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Elle ne peut être modifiée, complétée ou amendée par le truchement d'une note en délibéré qui ne vise qu'à soumettre au contradictoire des parties un point de droit soulevé d'office et non à corriger des prétentions régulièrement formulées par voie de conclusions.

S'agissant de la demande formée en réparation de leurs préjudices moral et matériel et pour privation de jouissance et pour procédure abusive, au visa de l'article 32-1 du code de procédure civile et sur le fondement de l'art 1240 du code civil, il convient de remarquer qu'elle n'opère pas la distinction utile entre ce qui doit relever de l'indemnisation du préjudice moral et privation de jouissance, d'une part, et de l'indemnisation du préjudice allégué pour procédure abusive, d'autre part.

Or, si à l'inverse de la première, la seconde peut être sollicitée à titre définitif, il ne peut être distinguer entre les deux, de sorte que l'irrecevabilité affectant la première irrigue nécessaire la seconde.

Dès lors, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a :

condamné solidairement M. [T] [C] et Mme [Y] [F], épouse [C], à verser à M. [P] [D] et Mme [R] [D], épouse [E], la somme provisionnelle de 9 200 ' suivant décompte arrêté au 30 avril 2024 avec intérêts légal à compter du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Dès lors que M. et Mme [C] succombent en leur prétentions en cause d'appel, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a :

condamné solidairement M. [T] [C] et Mme [Y] [F], épouse [C], à verser à M. [P] [D] et Mme [R] [D], épouse [E], la somme de 800 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [T] [C] et Mme [Y] [F], épouse [C], aux entiers dépens.

Pour les mêmes raisons, les appelants seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.

Ils seront en outre déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles, non compris dans les dépens, engagés pour leur défense. Il leur sera donc alloué une somme de 1 500 '.

Les frais d'exécution n'étant qu'hypothétiques, M. et Mme [D] seront toutefois déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS